第二章-房地产抵押贷款PPT课件.ppt

房地产教学团队 骨干成员张所地博士教授博导省教学名师zsdzx 王拉娣博士教授博导省教学名师wld58 赵华平博士副教授zhaohuaping1978 1 房地产金融学 主要教学参考书邓宏乾 房地产金融 上海 复旦大学出版社 2010年1月第一版第四次印刷 郑修建 房地产金融 北京 北京经济学院出版社 1993年4月 王重润等 房地产金融 北京 北京大学出版社 2010年1月 特瑞斯 M 克劳瑞特等 房地产金融 原理和实践 北京 经济科学出版社 2004年12月 2 房地产金融学 教学要求共十讲 30个课时 每次课前预习 课中讨论 课后练习思考考试成绩 平时25 EMAIL交作业10次25 期末50 张所地的邮箱 zsdzx EMAIL交作业时注意 1 直接写 姓名 班级 学号 lttzwd 2 用word2003的附件 3 其附件文件名 姓名 班级 学号 第 次作业 4 欢迎同学建立公共邮箱进行讨论 3 第一章房地产金融概论 房地产金融学 是一门介于房地产经济学 货币银行学 保险学和投资学等学科之间的边缘学科 它是以这些学科的基本理论和基本方法为基础 逐步独立和发展起来的 是专门研究房地产金融活动的方法和规律的科学 它的研究对象是货币资本在房地产生产 交换以及消费领域的配置方式与配置效率 第一章主要介绍第一节房地产业与金融业的关系第二节房地产金融的概念 特点和作用第三节房地产金融体系第四节我国房地产金融的历史回顾及展望 4 房地产业是指从事房地产开发 建设 经营 管理以及维修 装饰 服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业 房地产业与金融业都属于第三产业 房地产业与金融业相互促进 共同发展 房地产业的发展离不开金融业的支持与渗透 而其发展本身又为金融业的成长提供了广阔的空间 房地产金融是在房地产开发 流通和消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 房地产金融包括房产金融与地产金融两方面 房地产金融具有融通资金量大 较强的政策性和债权有保障等特点 房地产金融具有为房地产业生产 流通和消费等环节筹集和分配资金的职能 房地产金融市场融资主体 融资中介和市场金融工具等三个基本要素组成 我国的房地产金融机构体系可分为专营的和兼营的两类 我国的房地产金融大概经历了起步时期 停滞萎缩时期 恢复时期 调整发展时期和规范发展时期等五个阶段 展望未来 我国的房地产金融业将会从交易工具 制度环境等方面进行深化和完善 5 第二章房地产抵押贷款 世界发达国家为了发展房地产 主要通过各类房地产金融机构融通房地产资金 拓宽房地产筹资的主渠道 其中金融机构贷款是房地产资金的非自有资金的主要来源 而房地产抵押贷款作为一种特殊的担保贷款 是目前各发达国家普遍采用的主要贷款形式 本章首先将对房地产抵押贷款的种类 特点及作用作简单概述 然后结合我国的房地产抵押贷款发展情况 重点介绍商业银行住房抵押贷款和政策性住房贷款 住房公积金 的运作 第一节房地产抵押贷款概述第二节商业银行住房抵押贷款的运作第三节住房公积金制度第四节个人住房抵押贷款的风险与防范第五节住房抵押贷款保险第六节住房储蓄银行业务本章小结 6 第一节房地产抵押贷款概述 一 房地产抵押贷款及其种类1 房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金 利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容 房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产 受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查 2 房地产抵押贷款的种类 1 按贷款对象分类 企事业法人房地产抵押贷款 个人房地产抵押贷款 2 按贷款用途分类 房屋开发抵押贷款 购房抵押贷款 其他用途的房地产抵押贷款 3 按贷款利率确定方式和计息方法分类 固定利率房地产抵押贷款 浮动利率房地产抵押贷款 可调利率房地产抵押贷款 7 第一节房地产抵押贷款概述 一 房地产抵押贷款及其种类1 房地产抵押贷款房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款 抵押物担保的范围包括银行房地产抵押贷款的本金 利息和实现抵押物抵押权的费用及抵押合同约定的其他内容 房地产抵押人在抵押期间不得随意处置受押房地产 受押房地产的贷款银行作为抵押权人有权在抵押期间对抵押物进行必要的监督和检查 2 房地产抵押贷款的种类二 房地产抵押贷款的基本特征三 房地产抵押贷款的作用 8 二 房地产抵押贷款的基本特征 房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性 这是它与其他贷款的区别所在 1 以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种贷款关系 其他贷款关系则不以抵押物的抵押作为前提 抵押贷款是按一定的抵押方式 以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款 是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款 质押贷款则是按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款 抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产 而质押贷款中用作质押的则是动产或权利 在抵押的情形下债务人或第三人不转移抵押财产的占有权 而质押则是债务人或第三人将其动产 权利移交债权人占有 在抵押贷款和质押贷款中 抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人 9 二 房地产抵押贷款的基本特征 2 以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的借贷双方都不是为了直接取得房地产资产 而是以作为抵押物的房地产作抵押为条件而发生资金的借与贷的行为 房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系 对于房地产抵押贷款的借方而言 其目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金 实现对房地产等资产的拥有 而不是为了出售出押的房地产 对于房地产抵押贷款的贷方而言 其取得房地产抵押权的目的并不是要实际占有房地产 而是为了在贷出资金未能按期收回时 作为一种追偿贷款本息的保障 一旦借方不能按期偿还贷款时 贷方只是为了维护自己的权益而被迫依法处分抵押的房地产 此举措不是房地产抵押贷款方的本意 10 二 房地产抵押贷款的基本特征 3 房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中 保证贷款方式中保证人所承担的实际责任发生在贷款偿还时 而不是发生在保证贷款时 因此是一种未来责任 是未来而非现实的责任担保 这种未来责任可能是一种虚拟的保证责任 这是因为如果借款人债务到期不能如数归还贷款本息时 保证行为才可能实际发生 因此在办理保证担保时 保证方并不一定需要提供实实在在的保证财产 而房地产抵押贷款一般是现实的责任担保 房地产抵押贷款的抵押行为是借款方获得贷款时必须发生的现实行为 虽然抵押的房地产是否会实际转移到作为抵押权人的贷款方手中将视贷款能否偿还也有两种可能 但借款方在获得房地产抵押贷款的同时 抵押人必须提供实实在在的抵押财产 否则 借款方就不能获得贷款 可见抵押责任是现实的 房地产抵押贷款具有现实性 11 三 房地产抵押贷款的作用 1 增强工薪阶层的购房能力 促进住房自有化和房地产消费市场的发展 2 增强房地产开发经营企业的经济实力 发挥自有资金的财务杠杆功能 促进房地产业的发展 3 发挥储蓄功能 调节居民消费行为 促进经济的平衡发展 4 确保银行贷款的安全性 保障银行贷款效益 促进房地产金融的发展 12 第二节商业银行住房抵押贷款的运作 一 住房抵押贷款的利率二 住房抵押贷款的首付款三 住房抵押贷款的还款方式四 国外住房抵押贷款工具 13 一 住房抵押贷款的利率 购买房地产 牵涉资金庞大 必须大量融资 因此 融资成本和借贷条件包括年限 还本方法 利率等 成为投资者的重要考虑因素之一 利率是资金成本 利率的任何变动都将对投资的价值产生影响 在市场经济体系下 市场利率取决于货币市场供给和需求的相互作用 在贷款市场上 房屋贷款的需求是由对房屋的需求引申而来的 在供给方面 人们可以把贷款看作贷方的一种投资决定 从经济学的角度来看 购买或投资于一种资产的需求量大小应该由该资产所含的报酬率及风险而定 资产所含风险越高 则补偿这些风险所需要的风险贴水就越高 因此 发放贷款所要求的利率可以表达为 I r p f 式中I是贷款利率 r是实质利率或实际利率 p是预期通货膨胀率 f是风险贴水 14 一 住房抵押贷款的利率 实质利率是指贷方牺牲现在消费的机会 而将资金让给借方先使用所应该获得的报酬 在贷方收回贷款之后 可能因为通货膨胀而使贷方所收回的本金无法购买到借贷之前的物品 为了弥补购买力的损失 贷方会要求相当于通货膨胀率的补偿 实质利率加上通货膨胀率 一般称为名义利率 是购买政府公债的报酬率 这一部分可以认为是不含风险的 第三项f是风险贴水 是对贷方所承担的风险的补偿 这些风险包括 违约风险 因违约后求偿的法律程序复杂 抵押品往往无法完全补偿贷方的损失 从而违约风险也就无法完全避免 但是却可以采取技术手段将其控制在一定范围之内 用一定的附加利率予以弥补 利率风险 即因未来市场利率水平波动而使投资者蒙受损失的可能性 资金市场上的利率不是一成不变的 例如通货膨胀率上升后市场利率就会相应上升 而房地产贷款通常都是长期的 如果贷款利率是固定的 其他利率因通货膨胀率上升而上升 则其所发放的房地产贷款会受损失 流动性风险 即贷方有时会因遭遇财务困难而必须出售其所持有的贷款合约 为了在市场上及时出手有时必须降价销售 可能受到损失 我国现行的商业银行住房抵押贷款期限为30年以下 贷款利率以5年为界 分为两档 1至5年为4 77 5年以上至30年为5 04 住房贷款利率可以按照央行规定在年初进行调整 15 二 住房抵押贷款的首付款 首付款为房屋总价和抵押贷款的差额 也称为借款人在抵押房地产上的净资产权益 为了减少贷款风险 银行发放的住房贷款额总是要小于抵押物的市场价格 因此 购房者需要一次性支付一定比例的首付款 首付款是衡量住房抵押贷款风险的一个重要指标 首付款比例的高低取决于房地产评估的准确性 市场的发育程度 变现成本的高低和借款人的资信等级等因素 当市场发育程度不够和相关法律法规保证不完善的情况下 银行处置抵押房的变现成本很高 所以首付款不能太低 要保证在扣除抵押房变现成本后仍能偿付贷款余额 因为银行放贷目的不是要取得受押的房产 而是要安全地收回本金并获得利息 当然 首付款也不能太高 若门槛太高 即束缚了住房的有效需求 也不利于扩大住房信贷业务 根据 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知 银发 2001 195号 和 中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 我国目前严禁发放 零首付 个人住房贷款 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的 首付款比例不低于20 对购买第二套以上 含第二套 住房的 应适当提高首付款比例 16 三 住房抵押贷款的还款方式 住房抵押贷款的还款方式对居民的购房能力有重大影响 目前我国银行在办理住房抵押贷款业务时 主要采用的是固定还本法和固定付款法 为了能吸引更多的客户 目前国内的商业银行正在大胆借鉴国外成功的经验 设计出符合我国国情 形式多样的 满足于各档次家庭收入的住房消费者需要的住房抵押贷款还款方式 1 固定还本法 CAM 固定还本法在国内被称 等额本金还款法 其主要特色是定期 定额还本 也就是在贷款后 每期借方除了缴贷款利息外 还需要定额摊还本金 由于固定还本贷款每月还本额固定 所以其贷款余额以定额逐渐减少 因此每月付款及每月贷款余额也定额减少 固定还本贷款并不很流行 主要是每月偿付的本息总额并不固定 造成混乱不便 同时每月总付款逐月减少 这对初次购屋的人不利 这是由于初次购屋的人 家庭经济情况才开始改善 可能无法支付高额本息 但是随着时间的延续大多能够逐渐增加所得 改进付款能力 因此 固定还本贷款的多少正好与借方的经济能力呈现反方向变动 其计算公式为 每月还款额 贷款本金 还款期限 贷款本金 累计已还本金 月利率以贷款20万元为例 贷10年 年利率为5 04 则还款期限为120个月 月利率为0 42 每月归还本金1666 67元 每月还款额见下表2 1 17 18 三 住房抵押贷款的还款方式 2 固定付款法 CPM 固定付款法在国内被称为 等额本息还款法 其主要特色就是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 因此我们可将这些每期相同的付款看成年金 这些付给贷方的年金 其现值总和必等于贷款的现值 在贷款初期 所支付的贷款本息大部分是利息支出 随着还本的增加 每期所欠贷款逐月减少 因而所支付的利息也随着减少 同样的条件下 在贷款初期固定还本贷款的支付额大于固定付款法的每月支付总额 在末期则反之 如果贷方的所得是逐渐增加的 贷方的偿债能力也会逐渐增加 那么固定付款法的付款方式比固定还本法的付款方式更能配合贷方的经济能力变动情况 尤其在期初时固定还款法的付款远低于固定还本法 更能吸引一些目前收入较低而以后收入增长潜力大的购房人 其计算公式为 每月还款额 贷款本金 月利率 1 月利率 还款期限 1 月利率 还款期限 1 以贷款20万元为例 贷10年 年利率为5 04 则还款期限为120个月 月利率为0 42 则根据公式计算得每月还款额为2125元 每月归还本金和利息见下表2 2 19 20 三 住房抵押贷款的还款方式 比较以上两种还款方式 可以发现 我们从每月支付的本息来看 CPM是固定的 而CAM在开始时比CPM高 然后逐月递减 这意味着 初借钱购买房屋时 CAM的负担比CPM重 这对一般经济尚未稳定 而初借钱购买房屋的人不利 所以 CPM的方法能够使更多经济不好的初购买房屋者拿到贷款 这对房价刚刚起步的中国相当合适 从贷方的角度来看 CAM的还本速度较快 风险比CPM小 但是只要经济发展速度快 借方的收入保持相应增长 则随着时间延续 违约的风险反而减小 而且 这些地区的房价都上涨得很快 所以贷方手上持久有的抵押物也越来越值钱 因此在违约的情况下也较有保障 21 3 渐进加付法 GPM 渐进加付法是国际上十分通行的消费信贷形式 但目前在国内还较少被银行所采用 渐进加付法的发明主要是用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击 这是由于在预期物价上升时 贷方会把预期通货膨胀率算在利率里 从而使得贷款利率和预期通货膨胀率以同一幅度上升 贷款利率上升不但带来每期贷款支付的增加 更会改变借方的贷款负担结构 通货膨胀使得每期支付增加 从而对贷款初期的借方造成较大的财务压力 这是因为真正影响借方财务压力的是所支付贷款的购买力 而非贷款本身 由于通货膨胀使同样的本息支出在贷款末期的购买力减少 因此贷方必须在初期收到巨额的贷款增多购买力 这样贷方所收到的总贷款本息的真实购买力才能维持其原来计划的水平 因为借方在贷款初期通常经济状况不好 如果真实负担增加 那么能借到贷款者就会减少 渐进加付法就是提出来弥补这个缺陷的 其主要特征在于减轻期初的本息支付 然后逐渐增加支付 其计算方法较为复杂 渐进加付法具体又可分为等比累进还款法和等额累进还款法 前者是指借款人在贷款发放一定时间内 每月等额还款 以后在每期还款额基础上增加一定比例的还款额 而后者则在上期还款额的基础上增加一定额度的还款额 渐进加付法的好处主要在于减轻贷款者的期初负担 许多有意购买房屋的人可能在考虑购买房屋时 收入较低无法支付贷款 此时 若贷款能改变还款的结构 使借方在贷款初期负担较低的贷款支付 然后逐渐调高贷款支付 则可以吸引更多的有购买房屋意愿的投资者 而且如果借方所购买的房屋很有升值潜力的话 则更为理想 因为即使借方的经济能力未获得改善 而不能偿还贷款 贷方也因有价值逐年上升的抵押物做保障而不至于损失过重 现在我国的情况与渐进加付法成功的条件不谋而合 三 住房抵押贷款的还款方式 22 四 国外住房抵押贷款工具 国外的金融机构为了能吸引更多的客户 设计了各种各样的抵押贷款类型以满足不同经济水平 社会背景家庭的需要 下面将简单介绍几种比较常见的住房抵押贷款工具 1 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款是美国的一种新型复杂的抵押方式 其利率可随标准金融指数变动 利率的变动可对每月付款数量 贷款期限 未偿贷款余额或上述几方面情况的综合产生影响 在抵押条款中 可对定期的或累计的利息额或付款的允许变动数量加以限制 又称可变利率抵押贷款 这一信贷工具产生于70年代美国通货膨胀高涨时期 其优点是 因利率可变 所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低 可以吸引更多的客户 因利率低 还款额低 所以达到贷款标准的客户多 有利于银行在贷款时做更全面的评价 选择性更大 利率变动 还款额数量变化 可避免固定利率持续高时还款额的压力 减少违约现象 在高利率时取得的贷款 随着市场利率的降低 还款额减少 不会出现市场利率低而贷款利率高对抵押人不利的情况 迫使抵押人违约或进行二次抵押 23 四 国外住房抵押贷款工具 2 逆向年金抵押贷款这种方式使用的目的是为了在不必出售房地产的情况下 开启房地产所有者拥有的权益 房地产所有人通过出售一部分房地产权益或以房地产作抵押获得收益或贷款 并以此购买年金 用于晚年生活支出 一种形式 是用于父母同子女之间的出售部分权益 父母向子女出售一部分房地产权益 子女以取得抵押和向父母付款的方式购买 这样 可以免交不动产税 父母则用获得的收入从保险公司购买年金合同 以维持晚年的生活 另一种形式 是房地产所有人直接同金融机构签订合同 金融机构获得房地产的抵押权 并向房地产所有人发放贷款 房地产所有人就用所获贷款购买年金 当房地产所有人死亡或发生其他突变情况时 金融机构就将不动产出售 把收益中的一部分用于清偿债务 逆向年金抵押贷款为一些希望拥有不动产而又缺乏现金使用的老年人提供了方便 同时也起到活跃市场的作用 但是 由于房地产只有在出售后贷款人才会有现金收入 加上借款人还本付息的能力低 因此这种贷款金额一般较小 24 四 国外住房抵押贷款工具 3 特大尾数抵押贷款特大尾数抵押贷款是国外一种分两阶段偿付的贷款方式 一部分按计划分期偿付 剩余部分在合同到期时一次付清 目的是为了增加贷款安全系数 向借款人转移部分通货膨胀风险 运用这种贷款方式 关键是要确定好借贷双方都认可的贷款年限 按照本息均摊方法计算每月付款额 借款人可以一次性偿还所有贷款余额 也可根据当时的利率标准 双方约定一个续期贷款时限 这样 既解决了购房者一时无钱对长期贷款的需求 又能有效地向借款人转移部分利率风险 无论是对金融机构还是对贷款购房的借款人来说都是十分有利的 25 四 国外住房抵押贷款工具 4 两周付款式抵押贷款这是西方国家金融界最近发放的一种住房抵押贷款方式 它是在固定利率与每月付款一次的基础上 改每两周付款一次 一年付款26次 这种改进虽然简单地将每月付款一次改为每两周付款一次 即每月付款增加一次 但由于货币本身存在着时间价值等因素 从而大大减轻了还款负担 实际效果相当明显 举例来说 一笔30年期 100万元 年利率为5 04 的抵押贷款 采用等额本息还款法 每月付款额为5393元 如果采用每两周付款一次 则每期需支付2208元 即每月支付4416元 比每月还款要节省977元 显然 这种还款方式比较适合那些单位发放工资时间不同的双职工家庭 26 第三节住房公积金制度 一 我国住房公积金制度的建立二 住房公积金的主要内容三 住房公积金管理和监督四 我国住房公积金制度的发展构想 27 第四节个人住房抵押贷款的风险与防范 一 我国个人住房抵押贷款的发展现状二 对个人住房抵押贷款的风险认识三 个人住房抵押贷款风险防范机制的建立和完善 28 第五节住房