济南高新区战略规划—战略规划报告.ppt

高新控股集团战略规划报告 声明 本报告为中期报告 所有意见均非最终结论本报告旨在对高新控股集团的发展战略提出建议 不针对任何部门和个人 更多精品管理资料 目录 经营环境分析 4内部资源能力分析 131使命和愿景 149战略选择 155战略实施 272 更多精品管理资料 导读 经营环境分析内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施 更多精品管理资料 导读 经营环境分析开发区概况房地产公共设施园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施 更多精品管理资料 经济全球化给予了中国更多机遇 各个行业为了取得竞争优势纷纷向中国转移 经济的高速增长以及巨大的市场容量为中国创造了良好的经济环境 发达国家迫于成本和竞争的压力 制造基地和部分研发中心已经逐步向亚洲转移 中国成为最具有竞争力的首选国家之一 由于具有低廉的制造成本 日益提高的生产率及市场增长潜力 中国作为产业制造基地的吸引力正日益增强 成本 资源 人力 环境等优势使中国已经成为名副其实的世界工厂 高素质人力资源吸引了发达国家高端产业如软件外包以及研发中心的进驻 高昂的成本压力日益激烈的全球竞争和发达国家高昂的人力成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具成本效益的制造基地对利润的追求跨国公司正在全球范围的积极寻找提高生产率的机会以提高利润对全球新兴市场的寻求中国市场的高增长率促使企业落户新兴市场 以降低物流成本和关税 缩短产品进入市场时间 发达国家面临的问题 中国具备的条件 具有竞争力的制造成本低成本的劳动力廉价的土地资源齐备的产业以及上游资源的供应优惠的政府政策法规日益提高的生产率充裕的熟练工基础设施良好市场增长潜力人口众多 消费潜力巨大人均GDP快速增长稳定的政局及经济环境政治经济环境的稳定以及鲜有恐怖袭击威胁使得中国在发展中国家优势显著 十五 时期国内生产总值与增长速度 国内外机构对未来20年中国GDP的预测 资料来源 国家统计局 西蒙库兹涅茨著 各国经济的增长 投资 消费 出口是拉动经济增长的主要因素 未来20年中国的招商引资 技术合作尤其是软件外包项目 高新技术引进仍会保持高速增长 开发区以其优惠政策成为国内外投资者的首选对象 经济总量增长空间可观 中国的经济发展态势良好 GDP保持了高速稳定增长 奠定了开发区发展的宏观经济环境 开发区对所在城市的经济总量贡献发挥着重要作用 国家级开发区已经成为所在城市的经济增长动力 54个国家级经济开发区15个国家级保税区53个国家级高新技术工业开发区15个国家级出口加工区 实际利用外资占所在城市40 以上的经济技术开发区有 长春 合肥 昆山 芜湖 营口 秦皇岛 银川 连云港 哈尔滨等开发区 工业总产值占所在城市的比重达40 以上的开发区有 融侨 青岛 呼和浩特 芜湖等经济技术开区昆山经济技术开发区比重达80 以上 1 2 3 中国各类开发区遍布全国 与当地城市主体经济紧密结合 对外资的引进可以因地制宜 充分发挥各地人才 资源 产业的作用 优惠政策土地资源企业服务配套设施服务机构和政府派驻机构 以开发区为主体的建设开发对各方利益主体具有共盈的价值模式 企业投资 税费减免低成本投入聚集效应土地收入投资回报服务收入地方税收地方经济地方就业 地方政府收益 开发公司收益 投资公司收益 开发区的建设得到国家高度重视 经过2003年核减开发区的治理 一度暂停的国家级开发区扩建审批工作再度启动 资料来源 1994 2004年 中国科技统计年鉴 国家先后建立13个经济技术开发区 为高新区建设进行了有益的尝试 孕育期1983 1988年 开始实施高技术产业开发计划 火炬计划 至1992年底 全国共形成52个国家高新区 除西藏和青海之外 各省 市 自治区都有了高新区 全国高新区的布局基本成型 诞生和成型期1988 1992年 我国高新区的形式出现多样化 并建立了专业性园区 壮大期1992年至今 我国高新区的3个阶段 2005年11月 一度暂停审批各类开发区的工作再度启动 商务部下发通知 为促进国家级经济技术开发区持续 快速 健康发展 确需扩建的国家级开发区只要符合条件仍可以提出申请 经过自2003年起核减开发区的治理 乱占耕地现象总体得以遏制 开发区建设逐步走上良性循环道路 开发区建设因地方利益的问题一度变相成为乱占耕地 国内高新技术产业开发区产值增长率远高于GDP 占GDP总量的比重不断提升 东部高新技术产业开发区具有显著优势 数据来源 国家统计局 中国科技年鉴 高新技术产业开发区产值比重与国家GDP增长比较 说明 从1999年到2004年 国家级高新技术开发区总产值的增长率远高于国家GDP的增长率 始终保持在27 以上2004年全国高新技术产业开发区完成总产值22639亿元 占国家GDP总量的16 99 该比重保持强劲增长势头高新技术开发区按照地理位置划分东部地区产值占据了全国高新区68 以上东部高新技术产业开发区的规模和实力远高于中部和西部 国家对高新区的科技投入不断增高 十五 时期我国财政科技投入4900亿元 是 九五 时期的2倍多 年均增长17 4 十五 期间中央财政安排国债资金和产业技术研发资金100多亿元 用于支持1400多个高新技术产业化 重大装备研制和技术创新项目 带动社会投资1200多亿元 十五 期间国家安排科技中小型企业技术创新基金38亿元 重点支持处于初创时期的中小企业将科技成果转化为现实生产力2003年 中央财政设立了 国家科技基础条件平台项目专项资金 截至2005年底已累计投入10 56亿元自2004年起中央财政设立了中小企业发展专项资金 重点支持中小企业的公益专业化 产品专业化 增强其与大企业的配套能力2005年全国财政科技投入达1315亿元 比上年增长20 高新技术开发区内企业数量和从业人员也保持了稳定增长 全国开发区高新技术企业从业人数 说明 从2000年到2004年 全国开发区高新技术企业数量年均增长16 7 预计以后这种增长趋势更加明显2004年全国开发区高新技术企业完成总产值2 26万亿元 人均年产值超过50万元 同年全国开发区高新技术企业实现收入2 75万亿元 出口824亿美元2004全国开发区高新技术企业出口额占销售收入的24 8 说明我国高新技术企业具备了外向型经济依存度较高 与国际市场联系程度较为紧密注 美元按照8 27的汇率计算数据来源 中国统计年鉴 同时 我国经济园区的发展面临着国内外挑战 我国经济园区的发展摆脱不了我国经济固有的传统体制模式束缚 基本上靠的还是非市场手段 摆脱不了外延型的粗放发展模式随着全球经济一体化的逐步形成 传统的组装行业出现了全球性的生产过剩危机 跨国公司直接投资的规模经济方式将转变为并购方式 以资本运作和面向市场的规模购销转移技术含量高的行业因为劳动力成本比重小 逐步失去向发展中国家转移的优势东南亚等国家体制上和资源上的双重竞争优势使我国的园区在吸引外资方面面临严峻挑战园区总量与规模泛滥 截至2003年底 全国国家级园区200多个 省级1020个 省级以下可统计的有4000多个 县市级园区遍地开花 多数园区缺乏明确的功能定位和产业依托 不能按照区域产业布局合理利用土地 造成国土资源的浪费和高耗低效的粗放式经济发展 有些园区依靠低价出售土地的方法吸引外资 造成基础设施投资及资金使用效率低下 高新技术发展的动力不在于园区模式提供的公共产品和服务的水平 更多取决于技术的市场潜力和聚集效应 高新技术园区无高新技术是相当一批园区存在的普遍问题 园区为了政绩乱拉税源 造成国家地方税收损失 资源配置的非市场化运行模式阻碍了生产要素的合理流动 高新技术产业开发区的规模和经营状况参差不齐 济南高新区的收入在国家级高新区中位于中等水平 但是盈利尚待提高 山东省建设立了多个开发区 既构成经济互补也构成了竞争 济南高新区在山东省级以上高新区整体收入中只占13 山东2004年省级以上高新区收入构成图 资料来源 山东统计年鉴 与山东沿海城市青岛烟台威海相比 济南开发区的进出口额和利用外资程度相对落后 山东省高新技术开发区2004年实际利用外资情况 万美元 万美元 资料来源 山东统计年鉴 山东省高新技术开发区2004年进出口额 济南高新技术开发区由于地理位置 地域经济等限制 在进出口贸易方面远远低于东部沿海三城市高新区 在实际利用外资方面 已经远远落后于同省其他高新开发区由于济南拥有政治 经济 文化 交通等资源 在进出口和利用外资方面潜力巨大 开发区经营的双重职能可能会遇到多方面的问题 基础设施建设公共配套设施建设土地房地产建设行政目标和经营目标 土地开发 商住房地产建设开发 市政道路管网建设 招商引资 公共服务机构的引进和建设 医院学校水厂电厂等公共设施建设 开发区经营企业兼有经营性和行政性双重职能 优势在于具有垄断优势 易于享受政府优惠政策 劣势在于从管理经验 企业文化等方面来讲转型困难 基础设施投入属于公益项目 盈利能力不强 市场竞争能力薄弱 高新技术产业开发区提高核心竞争力需要关注的因素 管理竞争力管理制度的制订管理制度的执行 制度竞争力激励制度管理制度 环境竞争力法律环境金融环境政策环境服务环境体制环境政治环境 开发区核心竞争力评价指标 人才竞争力人才总量科技行业人才总量人才知识结构人才年龄结构 资本竞争力资本总量资本结构 资本来源结构 资本的行业分布结构资本的技术分布结构资本的年度分布结构 综合以上 高新区行业整体发展趋势将出现以下几个特征 行业处于高速发展阶段 行业发展前景良好 差异化竞争将长期存在 竞争激烈 中国政治稳定 劳动力素质和成本都具有优势 投资环境日益改善 宏观经济在相当长的一个时期内依然出于快速增长过程中 高新区利用高新技术产业优势 在宏观经济增长中将获得飞速发展的机遇 开发区的建设和发展始终是国家关注的重点 从宏观调控 制度倾斜到科技资金投入都享受着优惠的政策科研投入的持续增加必然使高新技术开发区成为母城经济长期的增长点 开发区的建设 盈利模式需要多方力量的参与 政府 开发区经营公司 第三方投资者 高新技术企业等多方主体的合作具有共盈的模式 借助宏观经济继续强劲增长 科技投入奠定了高新区的长期发展基础 开发区开发模式已有初步探索 各高新区发展层次良莠不齐 竞争合作长期并存 地域化差异和区域经济差异等因素导致了高新区之间发展不平衡 东部优于中西部 高新区之间竞争激烈 国内尚未出现外部竞争者 更多精品管理资料 导读 经营环境分析开发区概况房地产公共设施园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施 更多精品管理资料 中国经济将保持长期的高速增长 房地产业将保持高速发展状态 国内外机构对未来中国GDP的预测 资料来源 西蒙库兹涅茨著 各国经济的增长 未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态 随着中国经济持续走强 居民消费结构已向 住行 倾斜 国民经济持续增长 2004年人均GDP达13944元 国家宏现经济态势良好 经济持续走强 居民消费由以 衣食 为主转向 住行 恩格尔系数 食品占总消费的比重 不断降低 住房消费不断上升 2001 2010年 我国城镇居民的恩格尔系数将下降到0 35左右 生活水平进入富裕阶段 资料来源 国务院信息中心 中国统计年鉴 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期 经过十几年的发展调整 目前市场逐步规范 进入需求拉动期 供给牵动需求期 需求牵动供给期 调整期 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升 已成为中国经济的支柱产业 房地产投资占固定资产投资的比重从1991年的6 逐步上升至2004年的22 4 成为拉动内需 推动经济增长的支柱产业 资料来源 2005年中国经济年鉴 我国城市化进程进入高速发展期 2004年城市化率超过40 未来至少20年时间 城市化将是中国的主旋律 按照纳瑟姆曲线 当一个国家城市化率达到30 的时候 整个城市化将会面临一个起飞阶段 中国2004年的城市化率是41 76 未来至少20年时间 城市化将是中国的主旋律 资料来源 中国城市化进程 据预测 到2020年每年新建住宅平均量为12亿平方米 市场需求规模空间巨大 到2020年城镇整个的住宅的存量大概能够达到330亿平方米 比2004年累计增长198 5亿平方米 人均住宅建筑面积达到32 4平米 使用面积为24 4平米 年新建面积年均增长5 5 每年新建平均量为12亿平方米 2020年的时候城镇住宅投资大概在12000亿元左右 资料来源 中国住宅产业商会 2004年中国房地产市场年度报告 人均可支配收入 城市住房主要是取决于人均的住宅面积 还有就是人均的住宅面积跟人均的可支配收入有很多的关系 城市化 即城镇的人口规模 一个城市的住宅的量是根据城市的人口的规模决定的 城镇住宅的变量 还有就是随着造价的提高 住宅质量的提升 农转非的住宅量 建设部规划 2020年城镇人均住宅建筑面积将要达到35平米 预测中2020年城镇人均住宅只有32 4平方米 预测比较保守 因此 城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求 今后20年 30年将是房地产业重要的战略机遇期 城市化 公共服务放开 城市群扩张与重新定位 消费升级 城市人口和人均面积增加 城镇数量增长 我国每年新增小城镇800个左右 提供了城市建设新增空间 大城市为以经济为纽带向周边城市群发展 提供了更新改造空间 政府公共服务放开 吸纳私人资本进入城市开发 汽车消费 中产阶级出现 市民工作与居住分离等都会带来深远影响 每年1000 3800万农民进入城市 目前人均建筑面积每增加1米2 则全国需新建5亿米2住宅 房地产起步阶段 平稳阶段 人均GDP800美元 1300美元 8000美元 13000美元以上 快速上升阶段 萎缩阶段 中国 1200美元 随着中国人均可支配收入的增长 城市居民购房能力增强 除北京 上海两大城市外 天津 浙江 山东乃至全国平均水平增幅均非常明显 而且均接近或超过800元这条线 按照国际惯例 三口之家六年收入总和作为可购房产计算 资料来源 中国统计年鉴 浙江省政府信息中心 总体上 房地产业面临着较好的市场发展机会 起步阶段 平稳阶段 快速上升阶段 萎缩阶段 世行住宅产业统计 纳瑟姆曲线 起飞期 平缓期 高速发展期 城市化率30 70 因此 房地产业面临着较好的市场发展机会 也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力 2003年 2004年 国家出台一系列相关政策 对房地产业进行全面调整和规范 2003 04年国务院 中国人民银行 国家发改委 国土资源部 建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规 该系列政策涉及到房地产行业的各个环节 是对房地产市场全面的规范和调整 国务院 进一步治理整顿土地市场秩序工作方案 关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知 关于促进房地产市场持续健康发展的通知 国土资源部 监察部 关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知 831大限 中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 121文 对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知 国务院 关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知 2004 住房公积金行政监督办法 国务院 物业管理条例 业主大会规程 前期物业管理招标投标管理暂行办法 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释 关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知 房地产投资过热 房地产稳步发展 前期 取得土地和房拆迁 中期 银行贷款和建设施工 后期 房屋销售和物业管理 2005年至今 国家又出台一系列相关政策 对房地产业进行全面调整和规范 1 土地政策 2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部 国务院于2003年2月开始了以开发区清理整顿为重点的全国土地市场治理整顿一年多的治理整顿行动 使一些地区盲目设立开发区 乱占滥用土地的热潮逐渐降温 截至2004年上半年 除内蒙古自治区以外 全国30个省 区 市 共清理出各类开发区6741个 规划用地面积3 75万平方公里 超过了全国现有城镇建设用地3 15万平方公里的总面积 核减开发区规划用地面积2 41万平方公里 占原有规划面积的64 4 首先 一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头 资料来源 国务院信息中心 紧缩政策对土地供给渠道产生了很大影响 其次 资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理 并限制投资增长过快倾向 2 金融政策 对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题 规定 贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目 对大户型 大面积 高档商品房 别墅等项目应适当限制 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 银发 2003 121号 出台 要求商业银行从土地 开发 施工 销售等各个环节加强贷款管理 引起强烈反响 部分地区出现了房地产投资增幅高 商品房空置面积增加 房价上涨快 以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题 而商业银行违规放贷 助长了房地产投资的过热倾向 对于建筑施工企业垫资房地产项目 房地产企业拖欠工程款的问题 规定 商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业 房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行 由贷款银行将其列为信用不良单位 依法减少授信额度或者不提供授信 2003年城镇固定资产投资率增幅达43 其中房地产开发投资增幅达30 创历史新高 2004年初固定资产投资同比增长53 3月 国家发改委提出 要坚决控制固定资产投资过快增长的势头 银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查 我国房地产市场60 以上的资金来源于信贷资金 房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17 8 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代 房地产业将进一步产业化 开发商原有融资手段 121文件要求 房地产商应有雄厚的资本融资渠道多元化 取得土地使用权证书后 即可拿土地进行抵押贷款施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段通过预售从购房者处获取大量资金 对未取得土地使用权证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证和施工许可证的项目 不得发放任何形式的贷款开发商申请银行贷款 其自有资金应不低于开发项目总投资的30 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目 只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备 如塔吊 挖土机 推土机等 为减轻借款人不必要的利息负担 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款 第三 拆迁管理 销售管理 物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 3 拆迁管理 4 销售管理 5 物业管理 伴随着积极财政政策的淡出 税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段 生产型增值税调整为消费型增值税 如对不动产开征统一规范的物业税等 因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一 对出卖人严重违反诚实信用原则 损害买受人利益的恶意违约 欺诈等行为 明确规定可以适用惩罚性赔偿原则 国务院颁布的 物业管理条例 标志着我国物业管理进入了法制化 规范化发展的新时期 推行拆迁公示制度 实施 阳光拆迁 坚持文明拆迁 打击野蛮拆迁等措施 而技术发展也促进了房地产业的发展 招投标创新 增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势室内套型 室外环境设计现代化光缆宽带入户 形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋实现集约化 标准化 系列化生产使用高科技 绿色材料 减少污染 节约资源采用新型结构体系采用组合型 标准型 成套装配型技术降低物质能耗 推广节能 环保的建筑技术缩短供应链 建立住宅网上信息交易平台 实现网络化经营建立信息化 智能化楼宇 实现物业管理网络化 封闭化 创新的内容和形式 提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本 增加了产品附加值 规划设计创新 住宅部件创新 建筑技术创新 住宅销售创新 物业服务创新 但也要注意到国际政治经济形势的复杂 多变也将对房地产消费起到影响 房地产需求变化 2008奥运 加入WTO 美国霸权主义 经济全球化 台海危机 恐怖与动荡 突发事件 亲民政策 城市品位升级 消费者恐慌 大城市楼市萧条 防范不可预见情况 增加储蓄 抑制房地产消费 持币观望 影响外国投资 商业地产升温 收入水平提高 经济周期趋缓 推出经济适用房 二元经济趋变 危机意识增加 束缚中国经济增长 新技术引进 房贷增加 房地产升温 体育场馆建设 外行2 5 个贷 由于固定资产投资过快 货币供应量处于趋热区间 导致近两年房地产投资趋热 房地产投资拉动着50多个产业的发展 拉动率为1 2 86 对国民经济的影响力达到30 国家信息中心中经网经济监测预警系统的监测结果表明 2004年5月份我国景气综合评分为44分 经济预警信号进入趋热区间 数据来源 根据 中国经济景气月报 整理 2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年 全国房地产开发共完成投资10106 12亿元 同比增长29 7 高于同期固定资产投资增幅1 3个百分点2004年房地产投资继续保持了迅猛发展势头 虽然增速在宏观调控下同比回落 但仍达到28 1 是1999年以来的第2大增长速度 由于增长基数巨大 全年房地产投资达到13158 25亿元 受宏观调控影响 房地产市场各项供给指标增长指标下降 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 房地产市场各项供给指标增长下降 房地产开发投资增长率从2004年8月开始低于城镇固定资产投资增长率 从1999年开始 全国房地产投资增长率持续高于城镇固定资产投资增长率 并且保持同步增长的趋势 但没有出现1992 1993年增长率高达117 和165 的过热现象到2004年8月 由于宏观调控的影响 全国房地产投资增长率开始低于城镇固定资产投资增长率 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 2005年房地产开发供给增长继续承接2004年回落态势 土地购置和开发活动增长回落 已购置但尚未开发完成土地面积变化 购置土地面积增长幅度自2001年以来逐步下降 2005年则迅速下降完成开发土地面积自2002年以来逐步下降 2004年和2005年1 10月均为负增长已购置但尚未开发完成土地面积自1999年以来逐年上升 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 主要类型物业新开工面积增长回落 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 2005年主要类型商品房新开工面积增长回落 主要类型物业新开工面积增长回落 近年房屋价格持续上涨 2004年房屋价格涨幅快速提高 2005年涨幅逐季回落 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 房地产销售价格涨幅回落 开发利润保持较高水平从国内情况来看 大多数城市房地产企业普遍在10 以上 中高档房地产平均利润率更高 一般达到30 40 远远高于其他行业的平均利润率水平从国际上多数国家情况来看 国际上房产商和地产商是分开的 房产开发商的平均利润一般在5 左右 高的也只有6 8 远低于我国目前的房地产开发企业平均利润率上市公司的利润增长较快从6家房地产上市公司公布的2005年年报看 我国房地产企业净利润率多在10 以上 净利润增长率较高 近年来全国房地产企业总收入和利润保持着20 以上的增长速度 数据来源 国土资源部 CEIC 2005年上市公司年报 近年房地产开发利润率普遍在10 以上 中高档住宅开发利润在30 以上 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响 开发商加大了预收定金和自筹资金力度 定金及预付款大幅增长 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响 开发商加大了预收定金和自筹资金力度 定金及预付款大幅增长截至2005年10月底 全市到位的房地产开发资金达141 7亿元 同比增长13 9 比同期房地产开发完成投资额多58 7亿元自筹资金逐步增长 1 10月企业自筹资金达31 6亿元 同比增长11 5 增幅比去年同期高1 8个百分点利用外资出现下降 1 10月份开发企业利用外资总额为1 2亿元 同比下降4 5 国内贷款出现下降 截至10月末 房地产开发企业国内贷款23 5亿元 同比下降27 0 定金及预付款大幅增长 1 10月份定金及预付款为41 0亿元 同比增长60 4 增幅比去年同期高53 4个百分点 资料来源 济南日报 2005年11月24日 目前我国从事土地一级开发的主体是政府 存在多种开发模式 土地一级开发的市场化已成为一种趋势 资料来源 国务院信息中心 近年来 热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势 仅以北京为例 首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的同时 目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格 山东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商 天津泰达看中了顺义天竺空港城的土地一级开发 与此同时 一些民营资本和境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发 北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过 于2006年3月出台 这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道 一级开发权将通过招投标方式确定开发企业 政府将打造全新的资金平台 引入财政收入补贴到土地储备资金中 有两种方式来加大资本金总量 一是从政府获得的土地出让金中单独拿出一部分作为一级开发费用 二是政府与银行合作 按照1 3或1 5的比例出资 土地一级开发市场化 商品住宅 民用房地产 分为别墅 公寓 普通商品房和经济适用房 不同住宅类型针对不同的消费群体 经济适用房 普通商品房 公寓 TOWN HOUSE 别墅 顶级收入阶层 高收入阶层 中低收入阶层 在经济利益的驱动下 开发商总是先迎合高端消费者的需求 等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求随着区域市场的深化发展 住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主 商品住宅供给逐年上升 2004年增幅下降 2005年增幅则有所回升 1998年以来 全国住宅建设稳步增长2004年增幅出现明显下降 2005年则增幅有所回升 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 商品住宅 民用房地产 投资占房地产投资总额比例不断加大 1998年住房制度改革 将巨大的住宅存量和需求推向市场 国家出台了一系列扶持政策 刺激着商品住宅产业的持续增长 目前已占全行业的68 以上 成为整个产业的增长的核心 近年房地产开发完成投资结构 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 普通住宅投资占比逐步上升 高档住宅投资占比有下降趋势 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 1998年 2004年 别墅 高档公寓投资额在商品住宅中所占投资额比例一直保持在8 10 之间 并且比例呈下降趋势普通住宅投资在商品住宅投资总额中所占比重逐步上升 每年增加2 左右的增幅 由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐 加之国家相关政策继续停止别墅类房地产项目土地供应 实力不强的开发商相继退出 盲目性 急功近利 忽视景观 形状差异 规划设计欠缺 片面追求利润 选址不够重视 脱离了别墅功能造型呆板 选材粗糙施工质量差配套设施不全片面追求销售面积增加栋数水电 通讯问题不能解决景观一般 无特别之处 由于占地和市政投资不经济 政府从节约土地资源出发 在2006年房地产新政 国六条 中明确提到 继续停止别墅类房地产项目土地供应 虽然利润高 但别墅项目销售时间长 资金回收周期长 增加了别墅市场进入门槛别墅前期规划设计和中期建设施工要求较高 相应对开发商的综合实力要求较高较高的要求和不可捉摸的市场使很多开发商开始退出这块市场 国内别墅市场开发存在很多问题首先选址不科学 项目开发急功近利 匆忙上马 甚至完全忽视环境资源和自然景观 其次规划十分欠缺 公共环境与庭院应有足够空间 造型设计和建筑形式要体现一定的档次 多数别墅造型呆板 选材粗糙 施工质量差 片面追求利润 强调销售面积 从根本上脱离了别墅休闲的功能 经济适用房投资额呈现负增长 占商品住宅投资额的比重下降 1998年 2003年 经济适用房投资呈增长态势 但投资年增长率一直呈下降趋势2004年以后 经济适用房投资年增长率为负值 出现了相对量上的负增长经济适用房投资额占商品住宅投资额的比例呈下降趋势 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 1998年底 北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目 第一期建筑面积850万平方米 迅速销售一空 1999年开始 各大中城市相继进行经济适用房的建设规划 受到城镇市民的热烈追捧国家政策大力扶持 国八条 中有四条是关于 普通商品房和经济适用住房 廉租房 建设的 金融系统积极支持 加之价位更合适普通居民的承受能力 经济适用房开发前景乐观 税费优惠 经济适用房在上市销售时 税收给与一定的优惠 比如契税减半 居住满一年免收营业税 不满一年按减半征收 管理费用优惠 经济适用房的物业管理收费 政府要进行严格控制 北京市要求在0 5元 平以内 对中低收入来说 经济承受能力好一些 投资总体成本低 政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力 同时省掉了一大笔资金利息和在销售过程中的税费负担与按成本计算的各种费用 融资门槛减低 资金来源上 有政府支持 社会统筹 商业银行按揭等多渠道组合 有利于开发商尤其是民营企业融资 投资经济适用房具有一系列优势 经济适用房需求市场巨大 加之受到国家政策的多方优惠 有望成为部分开发商下一步的开发重点 商业用房投资持续增长 投资增长率呈现波动性下滑趋势 1998 2005年全国商业用房开发投资一直保持较高的增长速度自2004年3季度开始 商业用房开发投资增速开始呈波动性下滑趋势 资料来源 2004年度 2005年度中国房地产市场报告 商业地产虽然受国家调控政策影响比较大 但是投资前景良好 国家宏观调控政策对商业地产的限制作用 经济的繁荣 贸易的持续增长对商业地产需求的拉动作用 城市化进程对商业地产发展的促进作用 人均GDP和可支配收入提高 商业地产 2004年我国的城市化水平达到了41 8 进入了城市化快速发展时期 商业地产也必将随着城市化进程的加快而迅速发展 2005年人均GDP达到1270美元 人均可支配收入达到1140美元 人们对商业地产的需求也会逐渐增加 对商业地产有很强的推动作用 2005年国际零售 家居 餐饮 娱乐等商业巨头以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐 对商业地产的需求增加 拉动作用明显 地根严控 银根紧缩 以及相关一系列配套政策和法规的出台 对整个房地产行业进行规范 整顿 商业地产也受到一定的影响和限制 随着城市人口的增加 商业地产将有巨大的未来市场发展空间 资料显示 目前世界发达国家的人均商业面积为1 2平方米 而在中国的主要城市中 上海的人均商业面积不足1平方米 天津市仅有0 8平方米 济南市只有0 6平方米商业地产的开发 商业网点的投资前景十分广阔 2005年 我国商业地产出现了四大特征 资料来源 2006中国商业地产发展报告 大型企业纷纷进入 外企在内的一些大型房地产开发企业纷纷战略性进入商业地产的趋势 由于大企业的强势进入 中小商业地产开发企业生存压力加大 一些地区商业物业供大于求态势明显 融资渠道出现新变化 由于去年国内融资环境的变化 一些商业地产企业纷纷寻求新的融资方式 海外资金 房地产基金 房地产信托投资基金等融资方式出现 开发方式发生变化 由于受商业地产项目空置率所累 一些开发商转变开发模式 以往 先开发 后销售 的住宅地产开发模式正被 先招商 后投资建设 的开发模式取代 商业地产还存在着投机性开发 大型购物中心开发热度开始降温 大型购物中心的发展前景遭到了越来越多的质疑 一些失败的开发让 购物中心开发热 高温不再 工业地产的特点是资金门槛高 回收周期长 与民用和商业房地产相比 投资稳定 回报率日益增高 且具有一定的保障性 国家宏观调控政策对工业地产的限制作用较小 外资工业地产商纷纷引入中国工业地产市场 工业地产的投资回报率日益增高 开发模式可以分为两种 工业地产 上海的工业地产近年来一直维持增长态势 年投资回报已经达到了10 12 仅2005年物流房地产的平均租金就上涨了15 一是对值开发 根据客户需求制造厂房标准 反租给客户二是代租收购 收购一些带有租约好的工业物业产品 2005年以来外资工业地产巨头以前所未有的速度加快进军中国工业地产市场的步伐 对工业地产地产的需求增加 拉动作用明显 地根严控 银根紧缩 以及相关一系列配套政策和法规的出台 对整个房地产行业进行规范 整顿 而工业地产受到的影响较小 工业地产正成为新的投资热点 2005年初 绿地集团将与金山区正式签订协议 合作开发金山第二工业区共计4 9平方公里的土地 项目总投资则高达13亿元 其中绿地集团的投资份额占到95 2005年3月15日 陆家嘴金融贸易区开发有限公司 600663 SH 发布关联交易公告称 以1 9亿元收购陆家嘴软件分园3 1工业厂房 并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块 该地块将用于工业厂房的建设 以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模2005年7月份 上海鹏欣家纺中心正式奠基 上海国际家用纺织品产业园区正式启动 据悉 投资额将达到20多亿元人民币2005年11月初 澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心 项目总投资4000万美元 该中心将主要出租给物流企业 并对仓库进行管理 2005年底 在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布 收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目 其代价为1 2亿元人民币2006年1月 海外工业地产巨头AMB宣布 终于完成了其在中国首笔收购 从爪哇控股有限公司购得上海一工业地产项目2006年2月高力国际协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房 这个位于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元2006年2月8日 上海复地集团宣布进军工业地产领域 与合作公司共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目 复地在合资公司中占50 的股权比例 该项目地块占地面积约为347亩 总建筑面积为26 28万平方米 2004年以来 上海乃至全国主要城市的工业地产 一直保持着稳健的上升势头 相对便宜的土地价格 日益增长的强劲需求 清晰可见的高回报率 都吸引着越来越多的投资商进入这一领域 房地产投资开发赢利模式 土地增值型 拿到了房屋开发用地自己不开发 而是搁置一边静候土地升值 由于城市建设不断深化 尤其是随着各地政府不断投入大量资金 对各地市政环境进行配套建设 从而令土地升值 土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益 开发物业销售型 投资者拿到房地产开发用地后 自行开发物业然后将物业出售 在土地上开发物业 有如将原材料加工成为产品后出售 这种模式既可以稳收土地增值带来的收益 还可以获得产品销售带来的收益 因此其一般都能获得合理的投资回报 这种房地产投资开发模式在目前很多发展中国家风行 国内尤其是广州楼市更是如此 经营管理物业增值型 通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升 然后再出售 这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值 更能获得最大的投资回报 目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式 中国房地产企业的主要开发模式 奥林匹克花园模式 主题与专业开发型 概念地产 复合地产 主题地产 注重速度与创新 注重概念炒作 短期内高度集中市场注意力 实现快速营销 由项目公司到专业化公司 与众不同的是在技术领先 概念领先基础上达到了高度专业化 另类模式 个性张扬炒作型 如现代城等 差异化策略 前瞻 前卫 求新求异 以奇制胜 注重包装炒作 把某种趋势性的消费需求极端化 针对精英阶层 前卫一族局限于局域性市场 金地模式 专业化精品型 注重企业文化与企业制度建设 精品路线 品牌与企业成长性很强 开始由区域市场向全国市场扩张 顺驰模式 快速扩张型 通过缩短开发周期来降低财务风险 尽可能地缩短项目运作周期 很快实现销售回款 实现高效现金流 缩短从现金到现金 商业模式 快速扩张扩张速度过快 有资金链断裂危险 碧桂园模式 规模化实力扩张型 在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销 纵向一体化的企业运作 模式化 工业化的产品路线 高门槛 现楼 营销策略只局限于一个区域板块 在扩张中被无限夸大 品牌透支 没有创新 万科模式 专业化品牌扩张型 市场化先驱 专业化 品牌化路线 跨区域品牌扩张 塑造了全国性的品牌率先起跑的优势正日益淡化 新的竞争优势尚未形成 房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力 运作能力等内在能力 SOHO HOTEL 策划能力 HOUSE GOVERMENT LAND 协议出让时期主要利润来源 招拍挂时期主要利润来源 协议出让 一级开发商赚取土地高额利润 策划开发赚取开发利润 融资渠道 土地再次出让 主要利润源 房地产开发 成为开发商获利主要来源 融资及资本运作 土地寻求与策划概念互动 运作能力 以外部因素为主 以获得土地为目的的各种关键因素与能力 以内部因素为主 以提高各种策划能力为主的这种内部因素 转变 运营战略 成本战略 万科作为房地产行业的先行军和领跑者 其专业化和品牌战略值得其他企业借鉴 1984 1991 1994 混沌期 无战略 边缘期 战略形成 调整期 战略实施 84年公司成立 经营办公设备 视频器材 87年兴办工业 88年进入房地产 90年 初步形成商贸 工业 房地产 文化传播四大经营架构 91年确定综合商社发展模式 93年否定原模式 确立城市居民住宅为主导业务 1999年 住宅业上升到95 2001年转让属下万佳百货 资源集中于房地产业务 91年6月开始跨地域房地产业务的发展 1991年1月A股在深交所挂牌交易 2000年实行重大股份制改造 华润成为第一大股东 2001 2004年制定10年规划 2014年全国住宅市场的份额增长到 完善期 战略完善 2003年提出三大策略 客户细分策略 城市圈聚焦策略 产品创新策略 万科的发展历程大致可以划分为四个阶段 作为房地产行业的先行军和领跑者 万科的经历给房地产行业留下了宝贵的借鉴资料 天津泰达集团做城市运营实践者 提出 3 1 模式 目标是打造一个新的经济平台 以土地为核心进行城市资源整合 在具体操作上 2004年泰达集团在海河开发中 拿下泰达城和泰达时尚广场两个项目 两个项目的占地面积分别都达到了1平方公里左右 总建筑面积不少于280万平方米 囊括了生态住宅 办公酒店 商业购物 休闲娱乐 体育健身和景观旅游等多种功能于一体泰达集团的目标不仅仅是土地开发 而是 打造一个新的经济平台 以土地为核心的城市资源的整合 3 1模式 2001年涉足房地产市场 2002年提出资源经营战略 2003年大举买地 2004年与万通结成战略联盟 2005年项目实质运作 做城市运营实践者 山东及济南房地产市场分析 业内人士认为山东房地产相当时间供不应求 济南房地产市场发展空间巨大 山东相比经济发展速度 房地产发展明显滞后 发展的总量不够 现在房地产发展的总量对总的需求来说 有相当时间供不应求 房子的消费类型比较单调 房地产本身的开发性和竞争性不够 未来的趋势是多元化 不同需求的产品都有 现代化的建筑和地方的建筑同时存在 近几年 济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡 济南市房地产市场也在调整中迅速壮大 而且 随着济南市城市框架的不断拉大 济南房地产市场展现出一个发展空间巨大的房地产市场市民多样化的购房需求 成为推动房地产投资快速增长的重要因素 主动型需求 随着市民生活水平的提高 卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力被动型需求 近年来 大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分外来型需求 不少外来投资者和务工人员来济投资和安家 形成了一定规模的外来人口住房需求投资型需求 部分群众愿意通过买房来保值增值 从而形成了投资型需求 产品供需结构日渐合理化 房产市场供需经过检验和调整 将会得到明显的改善商业地产是热点 商铺投资将呈现出活跃态势 板块分化将更加明朗2006年济南房地产市场的热点区域东部高新区会因政府的搬迁及会展效应的日渐成熟而逐步得到提升济南西部会因阳光100 莱钢凯旋新城 外海中央花园的开发而整体提升区域的居住环境和居住品质 长清大学城2006年将随着开发的整体推进 在市场需求及区域价值方面也越来越明显北部重汽地产以教育和地产进行嫁接 将在竞争中脱颖而出济南中部的商业将愈演愈烈 区位仍是竞争中的优势 济南房地产市场开发投资总体呈现即理性又平稳发展态势 资料来源 济南日报 2005年11月24日 2005年1 10月全市房地产开发完成投资83 0亿元 同比增长10 0 从投资的构成看 住宅完成投资63 6亿元 增长0 6 办公楼完成投资3 9亿元 增长129 1 商业营业用房完成投资6 8亿元 下降18 6 土地开发完成投资2 7亿元 同比增长96 3 购置土地面积为238 6万平方米 同比增长97 3 商品住宅仍是开发主体 商业营业用房投资比重下降 经济适用房投资持续负增长 1 10月全市住宅完成投资占全部投资的比重为76 6 商业营业用房投资比重为8 1 比去年同期下降2 9个百分点 经济适用房投资0 9亿元 比去年同期下降41 2 占房地产开发投资的比重由去年同期的2 1 下降到今年的1 1 2005年商品房销售持续低迷 但是平均价格稳中有升 商品房平均销售价格保持稳定增势的主要原因宏观调控政策的贯彻落实存在一定的时滞性供求结构不合理 低价位 商品住宅 特别是经济适用房的比重下降影响了房价部分开发商减少上市量 利用优惠维持现价不动 等待 观望国家政策的走势存在稳定的购房需求 济南房地产市场保障性购房和改善性购房占绝大多数 这是购房需求旺盛的基础之一 资料来源 济南日报 2005年11月24日 1 10月 全市商品房销售面积为156 2万平方米 其中销售住宅146 8万平方米 分别比去年同期下降4 1 和2 4 这已是继国家开始宏观调控以来连续5个月商品房销售呈下降态势 商品房平均销售价格为3184元 平方米 其中住宅平均销售价格为3078元 平方米 分别比去年同期增长5 9 和7 6 增幅比去年同期分别下降22 3和14 1个百分点 但从2005年6月份以来 基本维持在3100元左右 济南市房价呈现持续上升态势 据统计 济南市2006年第一季度住宅市场整体均价4223元 平方米 较去年同期上涨了4 3 区域价格中 南部价格最高为4805元 平方米 涨幅为4 8 东部区域整体均价为4381元 平方米较去年同期增长4 5 西部地区整体均价3939元 平方米 略涨3 4 价格最低的是目前配套 环境 交通相对较差的北部地区 区域整体均价为3513元 平方米 但涨幅仍然达到为2 6 而且房屋价格仍呈现出持续上升态势 房价整体增幅缓慢市区内均价3000元 平方米左右的价位 将是购房的主体 区域房价仍然存在着涨跌不一 新出现的板块会带动区域整体房价的强劲上升 如长清大学城区域 因为消费群体的积聚 将会带动区域房价的上涨持续消费需求的拉动 使济南房地产市场的整体交易量会出现上升势态 但整体均价涨幅不会太大 个人投资买房者不断增