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合约商务与运营管理过程中出现的问题和相应解决方式西安公司 合约商务部2011年09月 目录 第一部分西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协作管理方式第三部分总包施工管理中遇到的合约问题及解决方案第四部分总包招标中遇到问题及解决策略第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路第六部分一期施工管理过程中的经验教训 中建地产西安公司合约 第一部分西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式 中建地产西安公司合约 土方为当地村民垄断 价格偏高 外运35 45元 m3不等 开元壹号 项目地块范围内有五个城中村 且各自为营协调难度较大土方承包单位进场施工需得到村委会的授权委托书 因此须向村民支付协调费土方施工受天气及渣土排放地方 政府管理 村民阻扰影响 施工速度慢 管理难度大 西安地区土方特殊情况引起的土方问题 第一部分西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式 中建地产西安公司合约 除土方开挖外 当地村民干预所有与土方 地材相关的所有施工项目 包括总包范围内的回填土 地材 小市政及景观范围内的挖填土等上述因素引起各个招标项目投标人投标报价时 因不了解项目地块土方施工情况 导致土方分部费用差别较大 且相对的报价较高 西安地区土方特殊情况引起的土方问题 开元壹号项目村落分布图 中建地产西安公司合约 第一部分西安地区土方特殊情况引起的招标管理问题及解决方式 中建地产西安公司合约 解决方式 统一跟村民或委托人谈统一价格放入标段中 不计管理费 利润 只计取税金 解决方式 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协作管理方式 中建地产西安公司合约 出图时面临的问题 垃圾土与素土边界无法确定 影响地库桩基出图垃圾土深度无法确定 影响图纸具体设计桩长 复杂地质情况下基础工程需解决的难题 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协作管理方式 中建地产西安公司合约 招标过程面临的问题 招标时间紧迫 图纸不具备 成本编制中的桩型不符合实际地质情况因垃圾土较深 最深处14米左右 地质条件较差 需采用SDDC做预处理后再施工砼灌注桩 致使成本增加部分桩基为SDDC桩 专利 此部分桩基需独家议标 不利于多家投标竞争设计院因图纸质量问题进行多次基础修改 影响定标时间 复杂地质情况下基础工程需解决的难题 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协同解决问题方式 中建地产西安公司合约 施工过程面临的问题16号楼边线与未拆迁区域边线太近无法进行施工多种桩型同时施工 有先后顺序要求 相互影响不利于工期缩短地块周边状况与土方及桩基施工顺序 不匹配造成工期矛盾 复杂地质情况下基础工程需解决的难题 中建地产西安公司合约 组织召开专家论证会 确定特殊地质情况下技术方案合理 成本相对经济 工期相对合理的桩基方案 根据地质勘察情况大致划分桩基界线 实际边线在施工时按照变更处理 组织设计院根据的地质情况划定相对合理的几个SDDC桩桩长区域 规划设计部应对方式 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协同解决问题方式 开元壹号二期A区车库桩位布置图 中建地产西安公司合约 中建地产西安公司合约 参加设计组织的方案论证会 计算各种方案的成本指标 多次到设计院学习图纸未出情况下如何估算各种桩基数量 排布 从而在方案阶段估算各种桩基方案下的成本指标 为设计提供成本参考依据 目前能估算的桩基有灌注桩 CFG桩 素砼桩 DDC桩 扩孔挤密桩 SDDC 超大直径挤密桩 合约招标方法 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协同解决问题方式 中建地产西安公司合约 根据与设计院沟通结果编制模拟清单 组织六家桩基单位参与灌注桩 DDC桩投标 经三次竞争性报价后 将综合单价谈至市场合理低价水平 招标过程多次与有SDDC桩施工专利单位进行价格谈判 对独家专利的SDDC桩价格与一期 中海招标价格对比谈判 使得价格降至最低 合约招标方法 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协同解决问题方式 中建地产西安公司合约 项目参与设计方案探讨 专家论证会 编制各种桩基方案的施工进度表 协助设计确定满足施工周期 施工顺序合理的桩基方案 方案确定后按桩基类型确定开挖打桩顺序 按照开发顺序考虑现场情况与支护设计单位讨论确定较为经济的支护方案 开元项目部配合措施 第二部分复杂地质情况下设计 合约 项目协同解决问题方式 区 出土方向 区 区 区 区 二期A区土方开挖 外运土 中建地产西安公司合约 第三部分总包施工管理中遇到的合约问题及解决方案 中建地产西安公司合约 总包因村民土方问题 推翻合同单价重新议价因临建临时设施规划不当 一期临建占用二期施工场地 总包不撤除要求我们必须对合同内包干的临建重新按议价方式做变更 高压线移位时间超出合同约定时间将引起总包人工 材料索赔总承包单位要求甲指乙供材参与滚动取费钢筋调价计算方式合同约定不利于现场管理 有人为操作空间 总包施工管理中遇到的合约问题 第三部分总包施工管理中遇到的合约问题及解决方案 中建地产西安公司合约 解决方式 由公司领导组织项目发展部 合约部 总包共同与村民代表谈判达成一致意见 按照合同约定条款与总包单位总部领导协商 不影响二期工期情况下对于搬迁临建给予适当经济补偿 高压线延误工期按照合同约定6个月以内不给予任何费用 超出约定时间的在结算时再商议 第三部分总包施工管理中遇到的合约问题及解决方式 中建地产西安公司合约 解决方式 分析综合单价的费率构成 甲指乙供材仅计取合同约定的综合单价中的费率 不再单独取费 一期总包合同内仅明确钢筋的差价计算方式 未明确当期钢材用量与当期钢材网价的对应方式 在二期总包招标时合同条款对此作出明确约定 第四部分总包招标中遇到问题及解决策略 中建地产西安公司合约 合同条款中缺乏与现场出现问题对应的条款如 示范区结算中 总包以多种文件 如发函 深化设计图等 为凭据作为变更申报经济变更 一期合约中发生其它纠非问题等出图时间延误影响总包的最终确定总包图纸质量的问题影响定标价格与图纸不对应全部采用系统内单位投标 致使总包单价久谈不下 以上因素将会影响后期开盘时间 影响年度销售任务的完成 总包招标过程中的合约问题 中建地产西安公司合约 西安公司解决策略一 策略一 结合一期管理工程中出现的问题 调整二期总包招标文件 总包合同约定变更单可以变更 其他形式的变更均不作为变更凭证 第四部分总包招标中遇到问题及解决方案 中建地产西安公司合约 西安公司解决策略二 策略二 对应二期总包范围内成本指标及一期各分项含量指标编制模拟清单 先行启动招标工作 按照二期总包范围内成本限额结合模拟清单编制参考价 招标过程根据参考价与投标单位进行商务谈判 第四部分总包招标中遇到问题及解决策略 中建地产西安公司合约 西安公司解决策略三 策略三 因系统内单位管理费用及利润率普遍偏高 组织系统外单位进行报价 以此考量系统内单位报价的合理性 第四部分总包招标中遇到问题及解决策略 中建地产西安公司合约 西安公司解决策略四 策略四 具备部分图纸后即启动算量工作 图纸质量问题由设计部及时组织答疑 待图纸全部完善后 工程量计算完成 并发至意向单位 完成图纸工程量包干总价的报价 第四部分总包招标中遇到问题及解决策略 中建地产西安公司合约 西安公司解决策略五 策略五 经过最终谈判确定合同包干价款 在合同总价不变情况下由西安公司提供合同工程量清单 综合单价 开办费用等 避免合同中出现不平衡价款 第四部分总包招标中遇到问题及解决策略 中建地产西安公司合约 扩初阶段 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 中建地产西安公司合约 扩初出图 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 合理的控制软硬景比例 中建地产西安公司合约 扩初出图 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 控制围墙量及做法 中建地产西安公司合约 扩初出图 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 管理乔木和大灌占总成本比例 软景成本建议 目前的乔木 大灌 2m以上 占总苗木造价65 5 灌木占29 地被占5 5 其中大乔 中乔 5m以上 占总苗木造价53 理想比例为 乔木 大灌 2m以上 占总苗木造价70 80 其中大乔 中乔 5m以上 占总苗木造价55 65 削减整体苗木数量 建议使用景点大树 提高景观效果 建议使用的景点大树有 桂花 银杏 丛生 皂荚 海棠 大丛生 朴树银杏总共38株 30 需降规格 并调整数量 两个列阵的规区别划分 一方面降低成本 另一方面容易采购调整灌木 草花面积及品种 避免品种过多带来采购难度及后期更换成本 中建地产西安公司合约 施工图阶段 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 调整硬质铺装的材料 降材料规格 厚度 调整苗木规格 数量及配置 上图所示红色标注区域均进行材料替换 此调整成本减省约413万 中建地产西安公司合约 施工图 第五部分一期景观工程图纸阶段成本控制思路 施工图现状 第六部分一期施工管理过程中的经验教训 中建地产西安公司合约 一期施工管理过程中经验教训