房产131董海20131047.docx

广西科技大学鹿山学院可 行 性 分 析 报 告调研项目： 万科水漫庭项目 系部名称： 经济管理系 专 业： 工商管理（房地产经营与管理方向） 年 级： 2013级 班 级： 房产131班 姓 名： 董 海 学 号： 20131047 指导教师： 张晓慧 成绩评定： 指导教师签字： 二一六年 六 月 三 日目录第一章 、总论2（一）项目的基本情况2（二）项目背景2（三）万科房地产开发公司概况3第二章 、投资环境分析3第三章 、市场分析4第四章 、项目投资估算与资金筹措计划5（一）开发成本5（二）投资成本费用估算汇总6（三）损益表及分析（见附表6）7第五章 、 风险分析8第六章 、敏感性分析8第七章 、方案比较与选择10第八章 、 结论与建议10第一章 、总论（一）项目的基本情况水漫庭项目的主要技术经济指标见附表1。附表1 项目的主要技术经济指标序号项目指标备注1总用地面积5600平方米2总建筑面积130000平方米多层建筑高层建筑商铺805603200017440可售面积28400平方米3建筑层数多层建筑高层建筑商铺8121地上一层做架空层4建筑层高多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米（二）项目背景 万科水漫庭是广州万科在广州城西中心城区布局的高品质生活小区，项目位于广州荔湾区大坦沙岛桥中南路(海角红楼旁)，毗邻中山八，5-8分钟车程迅达中山八华润万家、陈家祠、新光城市广场等地。项目与广州老西关文化一脉相承，是荔湾区市中心目前稀缺的品牌成熟社区。水漫庭所处的大坦沙岛位于城西经济引擎白鹅潭商圈，作为广州稀缺的江心岛资源，市政预计投资150亿将大坦沙打造成“国际花园岛”，区域升值空间无限。 水漫庭第三期，是项目收官之作，稀缺性更为凸显。83-120方两房至三房实用舒适户型，60%以上户型均为东南向，采光、对流性极佳。（三）万科房地产开发公司概况 万科房地产开发公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。它是所有的权力都集中在总部，总公司与子公司、总公司职能部门与子公司职能部门之间也并不完全是指挥与被指挥、领导与被领导的关系。而是根据发展的需要和职能的种类，有些部门总部集权的程度极高，比如财务管理部门、资金管理部门、规划设计部门等；而其他职能部门，包括营销企划部门、工程管。同时，万科内部形成了万科“忠实于制度”、“忠实于流程”的价值观和企业文化，这些制度和规范得以自觉和充分落实。 （四）投资分析报告编制依据及研究范围根据万科水漫庭项目的基本状况、项目背景、项目投资估算与资金筹措计划、项目销售收入及税金的估算等内容编制。主要研究项目的住宅开发成本、开发费用、投资成本、资金筹措与投入计划及贷款利息、住宅销售单价、销售总收入及税金、现金流量表、损益表、资产负债表等 第二章 、投资环境分析 万科水漫庭位置在老荔湾大坦沙岛南端，与中山八路仅一桥之隔。地铁五、六号线交汇的坦尾地铁站离水漫庭路程在10分钟以内，5号线现已开通。小区外还有26条公交线路，迅速接驳荔湾、越秀和天河城市中心区。 作为万科在广州的又一力作，水漫庭占地面积56000平方米，建筑面积约13万平方米，规划入住1625多户。项目由11栋14-34层的高层商住楼组成的成熟大社区。目前项目周边生活配套较为完备，超市、饮食场所均齐全。华润万家已打出马上开业水漫庭的竖幅；小区内带泳池的园林也已成型，即将开放。海角红楼休闲度假区和已开业的广州酒家也就在水漫庭项目附近，小区内多数商铺也已销售另外，小区内的省一级沙面小学分校已建成开学，配套的幼儿园在建。 项目正处于大坦沙岛南端可观“三江交汇”，将被打造成岛上的高尚人文社区。 水漫庭一期共4栋，早已售罄。水漫庭二期的T5和T6栋280余套住宅预计将于9月面市，两梯五户28层高低密度南北对流板房，南望江景、北看泳池园林；主力户型为70-100平方米的两三房。产品最大限度利用了空间，利用率超出想象；户型间隔方正，超大面宽，十分实用。且客厅、卧室直出大阳台，窗外江景园景一览无余。 现在，地铁5号线开通、名校沙面小学开学，又有一线江景园景，加上广州酒家、华润超市等商业配套的开业，项目的品质和性价比得到了客户的一致认同，是下半年老城区中心值得期待的性价比高的成熟社区。第三章 、市场分析 据广州市土地整理储备中心统计数据显示，11年1-10月，广州共成交102宗地块，成交土地面积1027.8公顷，规划建筑面积1196.7万平米，成交金额395.3亿元。成交地块的平均容积率为1.76，楼面均价2649元/平米，土地平均溢价率为34%。其中住宅、商服用地共59宗，成交土地面积762.2公顷，规划建筑面积992.5万平米，成交金额376.7亿元。成交地块的平均容积率为2.20，楼面均价为3948元/平米，土地平均溢价率为53%。 土地成交量的增加保障了广州房地产市场在2010-2011年的商品房供应量。 楼面均价的增长显示出房地产企业开发成本的大幅增长，一方面成为支撑未来商品房价格增长的基础；另一方面，如果市场持续低迷，将会严重影响高价拿地开发企业的现金流和预期利润。第四章 、项目投资估算与资金筹措计划（一）开发成本1.土地成本 本项目用地共计84.0亩，出让单价300万元/亩，出让总金额25200万元，土地出让金分两次偿还，2011年先付80%，即20160万元；剩余的土地出让金在2012年付清，即5040万元。2.建安工程费本项目建安工程费估算见附表2。附表2 建安工程费用估算表序号项目单价计算数量金额1多层住宅700元/平方米80560平方米56392高层建筑1200/平方米32000平方米38403商业800/平方米17440平方米1395合计108473. 前期工程费 本项目前期工程费估算见附表3。附表3 前期工程估算费 单位：万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费*1.5%1632可行性研究费建安工程费*5%543水文地质勘探费建安工程费*5%544通水、通电、通路费建安工程费*1%1095场地平整费10元/平方米58合计438 4.公共设施配套费本项目公共设施配套费估算见附表4。附表4 公共设施配套费估算表 单位：万元序号项目计算依据金额1预算定额管理费建安工程费*5%542竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其他合计54（二）投资成本费用估算汇总 附表5 投资成本费用估算汇总 单位：万元序号项目合计201120122013一开发建设投资42325232501603030001房地产开发成本38767217411464223741.11.21.31.41.51.61.71.8土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑工程安装费用公共配套设施建设费用开发间接费用其他费用不可预见费用2520020160504043843832632610874875621181979998908343457108545476042029050（三）损益表及分析（见附表6）附表6 损益表 单位：万元序号项目合计2011201220131经营收入1014933832449542136271.1销售收入租金收入1014933832449542136271.22总成本费用415651320013689146262.1开发成本开发费用3799735681200012001250011891349711792.23经营税金及附加5272200325567134土地增值税397173158665利润总额57366229483313918286弥补前年度亏损7应交所得税57366229483313918288所得税189307373109366039税后利润384361537522203243110盈余公积6605536024510.1法定盈余公积金任意盈余公积金367293312420016013610910.211加：年初未分配利润253188912可供投资者分配利润2531636111313应付利润A方B方C方14年末未分配利润25316361113注：成本费用按销售金额比例各期分摊。第五章 、 风险分析储蓄投资比购房投资的投资收益率低2.87%，但储蓄投资相对稳定，除通货膨胀外，基本上无风险，而购房投资的结果却有较大的变数，如3年内用于出租经营，则可有租金收益，仅租金收益一项就已经相当于银行利息收益，如果税费减免或售价增加，其收益更高，但如果售价没升幅，3年后仍无法售出，则只好转为长线投资，靠收租金逐步回收投资资金，等待出售时机。投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。附表7 盈亏平衡分析表敏感性分析基本方案临界点计算内部收益率（%）13.2%期望值10%开发产品投资（万元）42325最高值37166销售价格（元/平方米）7807最低值3098销售面积（平方米）130000最低值92527 项目在计算期内经营收入20 671万元，可获利润4 954万元，扣除所得税、公益金、公积金后还有2 821万元可分配利润。项目缴纳的经营税金为1 137万元，所得税为1 635万元，土地增值税为2 202万元，合计缴纳税金4 973万元。和项目业主投入的资本金3 000万元相比，在6年内项目盈利和缴纳税金的绝对额是相当高的，表明项目的盈利能力是比较强的。第六章 、敏感性分析 将开发产品投资、售房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方向变动10%，则全部投资内部收益率将分别下降至20.1%和17.7%，净现值分别下降至12万元和-206万元，投资回收期则增加到4.0和4.1年。预售款回笼进度相对较不敏感。附表8 单一变量静态敏感性分析表 金额单位:万元项目20%10%0+10%20%销售价格176918485465908212699销售面积20628355465809610724可变成本74406453546544783090从此表可以看出，销售价格和销售面积的波动很直接的影响了本项目的经济利润，而可变成本的影响相对比较弱。假设各变量的变动幅度分别为+10%、-10%,则其对财务内部收益率、净现值和投资回收期的影响见附表9附表9 单一变量动态敏感分析表序号项目变动幅度（%）全部投资（所得税前）财务内部收益率（%）净现值（万元）投资回收期（年）0基本方案13.2210203.391销售价格+1022.1238563.02104.2518163.862销售面积+1015.0711203.351011.4318163.863可变成本+105.0717143.811023.1137542.99从附表9可以看出，销售面积的变动相对来说对个项目来说没有很大的影响，而销售价格和可变成本的变动则直接影响了各项目数值，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本的控制，在营销上采取有利的方式保证销售价格和可变成本的稳定，从附表22和附表23两表的分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要的因素，它决定了整个项目的盈利情况，只有制定了一个切实可行的市场销售价格，产品的销售才能得以保障第七章 、方案比较与选择该投资项目的财务净现值 因为ic =14%，故该投资项目的财务内部收益率因为i1=10%时，NP