《香水城》策划报告　.doc

香水城策划报告 童童童童童童童童童童冗砚砚砚洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲洲衣衣衣衣衣衣衣衣衣衣衣遥遥遥遥镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇镇证证证证证证证证证证证证证证证证证证证证证殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷殷孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔孔炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳炳档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾贾奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好好钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓钓浇浇浇浇浇浇浇浇浇浇浇浇浇答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答答侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩侩膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊膊档档档档档档档档档档档档档档档档档档档档从从从从从从从从从从从从从从从从从从从从拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌拌奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉奉雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁雁运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运运犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹犹诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌诌朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽朽咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏咏缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘缘嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮贮再再再再再再再再再再再再再再再再再再再幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼幼迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂迂址址址址址址址址址址址址址址址址址栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈栈恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿恿医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医医甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘甘吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃吃汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉汉凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋凋仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅仅父父父父父父父父父父父父父父父荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤荤苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍苍姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐姐礁给给给给给给给给给给给给给给给给给给给奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎奎吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵吵抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉抉档档档档档档档档档档档档档档档档狄半半半半半半半半半半半半半半半半半半半半扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶扶早早早早早早早早早早早早早早早早早造徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐徐戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌戌蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄蓄岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩岩蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤蚤酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗酗竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹竹抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑抑荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧荧萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤萤嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅嗅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅隅药药药药药药药药药药药药药药药药药药药药香水城策划报药告目录 一、商业部分药市场定位思路概述2药 二、本项目商业属性具药体分析3（一）郊区药城市化进程中大型商业药设施特征分析3（二药）本地居民消费特征分肘析18（三）物流设肘施对本项目商业的影响肘作用20（四）会展肘业及相关配套设施需求肘对本项目商业的影响作肘用24（五）综合楼肘潜在人群对本项目商业肘需求分析26 三、本肘项目商业设施定位2肘8（一）目标客户群体肘确定28（二）商业肘主题思路研究28（肘三）商业面积初步确定肘49（四）商业建肘筑风格的初步确定5肘0（五）地块周边用地肘性质分析51综合楼网分析研究与初步定位网53 一、综合楼用地分网析53 二、区域市场网竞争关系分析54三网、产品定位 771、网规模定位 772、本网项目写字楼种类定位网 773、写字楼产品形网象建议 784、本项网目写字楼用途构成定位网 815、服务式公寓网产品定位 826、主网体建筑布局 847、网媒介空间建议858网、设施设备建议85网 一、商业部分市场定位网思路概述对于本项目商网业而言，我们认为由于网其所处的地理位置以及网内部其他相关设施的影网响，所以本项目商业的网属性具有多重性。 换言网之，本项目商业设施的网市场定位受到自身与外网界多种因素的作用。 因享此，在得出商业市场定享位之前，我们必须对本享项目商业所受到的影响享因素进行深入的分析，享研究其对商业定位所产享生的具体影响以及各影享响因素之间的轻重关系享。 由此才能最终确定本享项目商业适合的市场定享位。 就此，我们认为本享项目商业定位的总体研享究思路为根据上图所享示，本项目商业设施具享有五种不同的商业属性享。 我们认为，本项目最享基础的商业属性就是其享不可更改的宏观地理位享置，即城市边缘的商业享设施的商业属性。 本项享目处于XX市的东南四享环。 一方面本项目具有享其他任何区域都很难比享拟的车行交通便利；另享一方面，本项目不具有享如城市中心商业区的历享史商业文脉。 具体而言享，城市中心的商业区在享很大程度上不仅满足了享人们对日常购物的需求享，更重要的其长久的历享史积淀使其也具有了很毛强的城市旅游性质。 X毛X的王府井、西单等商毛业区都是这种典型的城毛市中心。 而对于本项目毛这种城市边缘商业而言毛，由于缺乏这种历史形毛成的商业文脉，可以说毛简单模仿城市中心这种毛具有城市观光购物性质毛的商业形式，是较为困毛难的。 因此，对本项目填而言，首先必须仔细研填究本项目的城市边缘商填业的属性，寻求出其自填身所具有的商业魅力。 填在对本项目商业城市边填缘商业属性进行深入研填究的基础上，我们也需填要认识到，除了城市边填缘商业的属性以外，由填于本项目为大型综合项填目，因此商业设施周边填的项目都将对本项目商填业的定位产生影响。 换填言之，在不同影响因素填的作用下，本项目商业填将具有其他的商业属性填。 首先，任何商业项目填都需要得到大量稳定的填本地居民消费，才能具填有长久的生命力。 因此填，我们认为本项目内将填近160万平方米居住填区所带来的本区域居民填的日常消费将成为本项填目商业值得研究的重点填。 此外特别值得注意的填是，一方面，目前XX填居民家庭轿车拥有量的填急剧上升；另一方面，填本项目所在的东南四环填是XX城市车行交通最绒为方便的区域，因此我绒们也必须考虑到东南三绒、四环环路交通所带来绒的居民日常消费需求对绒本项目的影响作用。 其绒次值得注意的是，本项绒目内部所具有的物流设绒施也将对本项目商业设绒施产生巨大的影响作用绒。 随着零售业的发展，绒尤其是国外著名品牌的绒大型零售连锁进入XX绒（例如，沃尔玛，麦德绒龙等），其对仓储物流绒的看重，将使本项目商绒业所能依托的物流基地绒成为本项目商业吸引大绒型仓储式零售商业的优绒势所在。 但更为重要的绒是，作为物流基地，其绒具有各种地区商品在此绒集散的特点。 因此，我绒们可以依托物流港“大绒通关”的优势，发展物绒流商业。 此外，会展设绒施是本项目的核心动力绒所在，其对商业的带动绒作用也十分值得研究。 绒具体而言，未来会展活亮动所带来的需求将直接亮影响着本项目商业设施亮内部的具体业态设置。 亮可以说会展将对本项目亮商业设施的设置具有很亮强影响作用。 而且，会亮展所直接影响下的综合亮楼设施将与会展设施一亮起对本项目商业产生连亮动影响作用，并带来一亮定数量的固定消费群体亮。 因此会展设施及综合亮楼也影响本项目商业设亮置的影响因素。 总之，略以下我们将对上述五种略商业属性逐一进行具体略分析，研究其对本项目略商业所产生的影响作用略，最终找到适合本项目略商业的最佳商业定位。 略 二、本项目商业属性具略体分析（一）郊区城市略化进程中大型商业设施略特征分析目前随着XX略人口的不断从内城区向略外城区迁移，XX外城略区中的许多郊区地带也略在不断城市化。 与之相略伴的是，许多大型商业略项目尤其是大型零售业略不断向城市新兴区域扩略展布点。 值得注意的是略，这些在新兴城市区域略设置的大型商业设施，略其经营规模和建筑形态略都与城市中心区域（如略西单、王府井区域）有略着巨大的差别。 这些在略城市新兴区内的大型商略业具有欧美郊区化商业略的特征，即大规模、低略密度等特点。 由此在一略定程度上，XX城市郊略区不断城市化进程，带穗来了一种商业模式的延穗展城市边缘区域大穗规模商业的出现。 正如穗前文所述，本项目所位穗于东南四环边缘，属于穗正在兴起的郊区城市化穗区域。 因此本项目的商穗业则受到这种城市边缘穗大型商业发展的巨大影穗响。 对于本项目而言，穗深入研究城市边缘区域穗大规模商业形成的条件穗，以及目前XX 三、四穗环以外大型商业发展情穗况，尤其是东南四环区穗域大型商业的情况，对穗于本项目的商业定位具穗有极大的指导意义。 以穗下为具体分析内容。 1穗.在郊区城市过程中穗大型商业建设所需要具穗备的条件我们认为目前丘大型零售商业不断向三丘、四环以外的区域扩展丘，是因为整个XX郊区丘城市化发展已经具备了丘支持大型商业的条件。 丘以下我们将从三个方面丘进行论述。 （1）、居丘住区域郊区城市化进程丘的加快郊区居住的城市丘化是城市扩张的产物，丘也是商业进入郊区所必丘须具备的条件之一。 换丘言之，郊区居住的城市丘化是发展在这些新兴区丘域大型商业所必须有的丘条件。 因为郊区城市化丘所带来的人口的增长为丘零售业带来了大型的消丘费人流，刺激了零售业丘向郊区布局。 就长远发丘展来看，按照XX城市丘总体规划，XX市边缘丘地带居住人口将由20暮00年的140万人增暮加到xx年的20暮0万人。 同时，旧城区暮的常住人口要逐步向外暮疏散，目前已经从19暮90年的175万人降暮至160万人左右，到暮xx年要降到15暮0万人以下。 在总体规暮划中垡头、南苑均位于暮本区域内。 这无疑将为暮进一步加强包括本区域暮在内的整个XX郊区城暮市化。 就目前情况来看暮，本项目所在地东南部暮则已经初步成型的亦庄暮，该地区为XX市经济暮技术开发区，已经建成暮了非常多的企业和住宅暮区；地块的西边为XX暮市早期开发成型的方庄暮社区。 这说明XX东南暮部已经出现了较为明显暮了郊区城市化。 目前在暮建或在售的紫南家园、暮翠城、观筑、山水文园暮等项目都显示出这种住暮宅郊区化的趋势。 特别暮值得指出的是，近期S暮ARS病毒的肆虐会促偷进这种郊区密度较低、偷通风、采光良好的居住偷环境干净整洁的住宅的偷发展。 而且本项目作为偷大型综合项目，其所具偷有的各种设施尤其是内偷部居住区的建设也将进偷一步推动东南四环区域偷城市化进程。 总之，随偷着这种郊区城市化进程偷的迅速发展，将为该地透区的大型商业带来大量透的消费人群，从而促进透大型商业在郊区的出现透和发展。 （2）、公路透的网络化及交通条件的透日益完善随着公路的网透络化即高速公路系统的透完善，许多经济活动的透区位指向原则发生了巨透变，尽可能接近市场的透原则已不再是以接近市透中心为标准，而是以接透近主要的运输动脉为标透准；而且汽车行驶速度透的提高，使得通勤的范透围进一步扩大。 高速公透路系统打开了“居住郊透区城市化”的道路，同透时形成了郊区对工业、透商业开发的吸引力。 这透些经济优势体现在有透充足的停车场、低资产透成本、接近供应商和消透费者等。 特别需要指出透的是，城市外围的环城透高速公路对都市区的郊透区在人口增长、零售业透的建立和发展等方面都透有巨大的作用，比没有透环城路的都市区的郊区透增长快。 美国华盛顿特屁区的首都环城路就是一屁个促进郊区高速发展的屁例子。 在19721屁982年里，由于环城屁路的出现约有80万人屁陆续定居于环路周围，屁由此也吸引了12家区屁域性的购物中心设立于屁此。 总之，高速公路网屁改善了中心市的出入口屁问题，在郊区与市中心屁之间组成了强大的交通屁流，极大地促进了郊区屁城市化进程。 本项目位屁于京津塘高速公路的入屁口处与东南四环的交汇屁处，公路网络比较发达屁，适宜发展这种大型零屁售商业。 （3）、私人屁汽车的逐步普及公共交屁通的向外延展通常每一屁次交通方式的革命，都屁会带来城市结构的巨大楞变动，引致商业布局的楞重大调整。 私人汽车的楞大量出现，使城市化进楞程以非常规的高迅速加楞快，并使商业中心能够楞拥有巨大范围的市场。 楞因此在城市交通方便的楞城市化郊区，大购物中楞心出现了。 同时也推动楞了一种购物方式的出现楞“车载集中购物”楞。 这种购物最典型的方楞式就是消费者周期性地楞进行大量集中式的购物楞，并利用汽车承载。 这楞种购物方式的出现也使楞得消费者对距离购物场楞所的绝对距离敏感度下楞降，而更加关心停车问涕题，商品价格问题。 换涕言之，私人轿车的大量涕出现使得人们可以并愿涕意到交通更通常但距离涕较远的地方大量购物，涕由此也使得在道路交通涕情况良好的郊区地带出涕现大型购物中心成为可涕能。 在私人汽车发展的涕同时，公交系统的革新涕对商业布局则产生促进涕影响，地铁和轻轨这种涕大运量、高速的客运工涕具，也在不同程度地支涕持大商业中心的郊区化涕。 随着XX经济的巨大涕发展，路网建设的加快涕，XX市公共交通事业涕已经有了长足的进步，涕向东有了发往廊坊的公涕交车、向西有了发往霸涕州的公交车，这些都极涕大地扩大了XX人的活涕动范围。 从目前发展趋涕势来看，经济的不断发涕展已经使XX大量城市涕居民拥有私人汽车的梦涕想得以实现。 具体而言涕，随着XX经济的不断涕发展，XX居民200涕2年家庭金融资产达到涕10万级，为13万元塞，使得大量私人购买汽塞车成为可能。 越来越多塞的XX人家将具备购买塞私人汽车的能力。 而随塞着XX路网交通的改善塞，特别是近期SARS塞病毒的扩散，对于中产塞阶层而言，私人汽车成塞为比轨道交通、公共汽塞车交通等安全得多的交塞通工具，小汽车正逐步塞进入中产阶级家庭，X塞X目前私人汽车发展非塞常迅速。 xx年初塞时，XX每百户拥有私塞人汽车12辆，而到年塞底时，XX市汽车拥有塞量达到了80万辆左右塞，已经初步进入了汽车塞化社会。 未来10至1塞5年，每百户汽车拥有塞量将达40至50辆。 塞而且就外来发展态势而塞言，国家相关政策也显塞示对于私人购买轿车的塞支持态度，在国民经塞济和社会发展十五计划塞纲要第6篇人民生斟活中，以及明确提到斟“鼓励轿车进入家庭”斟。 因此，这种私人汽斟车发展态势将在未来城斟市发展中成为一种国家斟扶持的必然发展态势。 斟针对目前XX而言，其斟已经初步具备私人轿车斟入户的能力，而且伴随斟着私人汽车的普及，居斟民活动范围的扩大，新斟的购物模式“车载斟购物”模式将逐渐形成斟。 这些都有利于促进郊斟区大型商业的发展。 总斟之，根据以上三点的分斟析，我们认为XX已经斟完全具备形成城市化郊斟区建设大型商业的条件再。 作为地处XX东南城再市边缘的本项目而言，再郊区化的商业模式将对再未来本项目商业起到极再大的影响作用。 正如上再文所述，目前XX已经再具备了出现郊区化商业再的条件。 目前XX商业再布点情况来看也验证了再这一趋势，而且也显示再出郊区商业“大型化”再“仓储化”，看重停车再位数量的特征。 以下，再我们将就目前XX大型再零售商业分布情况进行再分析，说明郊区化商业再的目前发展状况，借以再指导本项目商业定位。 再2.目前XX大型零再售商业对在 三、四环布再点的情况分析 （1）目再前大型零售商业情况目再前XX郊区化商业具有再以下三个特点再1656;商业档次再距大、业态多XX三再、四环郊区商业既有国再外常见的仓储超市、又再有国内的小商品批发市再场，既有辐射范围有限再的社区小超市，也有辐再射范围比较大的万客隆绣、家乐福等。 但郊区商绣业整体档次不高，国外绣的带有休闲、娱乐、餐绣饮功能具全的大型SH绣OPPING MAL绣L形式商业还停留在规绣划和招商阶段。 可以说绣，XX目前这种郊区商绣业的发展空间还很大，绣对本项目将来的发展十绣分有利。 ?绣6;具有多中心化的绣发展趋势随着城市居绣民住宅由市中心向郊区绣的外移，城市商业具有绣多中心化的发展趋势，绣即郊区的商业中心其辐绣射范围不可能涵盖全市绣，而只能是其周边区域绣。 我们可以看在XX的绣郊区商业规划中，其东绣南、西南、东北、西北绣各规划了一个SHOP绣PING MALL，营每个SHOPPING营MALL的势力范围营有限，这几个MALL营的规模和辐射范围看，营也只能是区域级的商业营中心，与市级商业中心营无法比拟。 而环三环周营边的家居、家具城，则营辐射范围相对更窄。 值营得注意的是，根据中国营的实际，市级商业中心营的地位在降低，但不会营像西方大城市那样衰落营，将会出现商业中心与营郊区商业共同繁荣的局营面。 因此，我们认为作营为本项目商业也不可能营含盖过大范围的趋于。 营在很大程度上，本项目营商业的辐射区域主要集营中在东南 三、四之间的营区域。 ?营;大型外商外资零售痈商业投资的重点区域集痈中在三环以外区域到痈目前为止外商投资零售痈企业主要分布于三环、痈四环之间。 一方面这是痈由于XX政策规定，另痈一方面也和这些外资大痈型零售企业寻求大型化痈商业，降低物流成本等痈因素密切相关。 在下文痈“物流对商业的影响”痈部分，我们将具体进行痈阐述。 而象普尔斯马特痈、沃尔玛、以及家乐福痈则将所针对的客户群体痈更多的放在车载购物群痈体，这无疑也对“车载痈购物”提供了场所。 因痈此无论何种原因，外资痈大型零售商业在城市边痈缘的分布，极大的推动痈了XX郊区化商业的形痈成。 此外，针对未来将痈要进入XX市场的外资痈零售商业我们也进行了痈相应调查。 将要进入X痈X的外资零售企业中法痈国欧尚、英国百安居将痈入住位于海淀区杏石口痈路与四环相交的四季青痈桥附近的金四季购物中痈心。 百安居租用了金四痈季购物中心2.2万平痈方米的面积兴办一站式痈建材超市，而且经营权痈为40年。 法国欧尚超痈市集团租用了金四季2墟万平方米的面积来开办墟副食和日用品超市。 这墟两家外资零售企业在X墟X将分别再开6家左右墟的连锁店。 由此，可以墟看出，今后大量的外资墟零售将进入XX市场。 墟由于受到政策的影响，墟这些大型外资零售商业墟将继续分布在XX外城墟区城市边缘地区。 这无墟疑将促进这种商业多中墟心以及商业郊区化的快墟速形成。 另一方面，从墟下表中可以看出，除了墟上述外资零售商业已经墟确定位置以外，还有一墟些外资零售企业正处于墟选址阶段。 由此，我们墟认为利用本项目的地理墟位置优势，完全有可能墟吸引这些外资零售企业墟的进入。 在物流设施对墟商业的影响中，我们将墟做更为详细的说明。 国墟家/地区品牌名称墟进展情况美国沃尔玛墟计划6月开店法国墟欧尚入驻金四季进入墟采购、招商阶段英国墟百安居入驻金四季进墟入采购、招商阶段泰国墟易出莲花年底1至墟2家店开业香港华润许万家预计年底前开业许德国麦德龙办理审许批手续德国欧倍德许已签订亦庄开店合同美许国7-11正在选许址西班牙DIA折扣许店正在选址法国冠许军生鲜超市近期上报许可研报告 （2）大型商许业分布需求的情况为了许更好的了解本项目区域许在未来进行大型郊区化许商业建设的潜质，我们许就目前大型连锁商业选许址分布情况进行了调查许和访谈。 通过调查和访许谈，我们发现，对于这许些大型零售商业而言，许其均在积极寻求向城市许边缘区域的拓展；所需许求的面积均在1.5许3万平方米之间；需要许充足的停车位；看重服许务于车载购物消费者。 许以下为相关的调查访谈许情况。 ?许;XX万客隆计划许到xx年在中国北愈方开30家分店，为此愈，其希望找到适当的场愈地及开发商以实现上述愈的目标。 万客隆对场地愈的要求及合作方式为愈场地总面积约1500愈0-18000平米，愈其中商场占地面积越7愈000平米，其余为停愈车场及道路用地（均在愈地面一层）。 要求场地愈靠近城市近郊的交通主愈干道，适合进行商业开因发。 万客隆倾向于由合因作方按照万客隆的建筑因要求定制并签订长期租因赁协议的方式进行合作因。 ?因沃尔玛在XX的第一因个店址位于XX石景山因区，为沃尔玛山姆会员因店，原来计划将在20因03年6月份隆重登场因。 建筑面积37600因平方米，营业面积将达因到1.65万平方米，因它的周围是可以容纳1因000个*车位的宽因阔停车场。 沃尔玛扩张因方案的核心就是选择一因个不属于市中心的地点因，离开城市中心和商业因区，以低廉的土地价格因建造商店。 ?因56;家乐福选址因倾向于有极少竞争对手因的地区，但家乐福坚守因一条“铁律”交通因便利。 家乐福认为有因交通就会制造商机。 此因外，根据访谈结果，我因们认为家乐福在经营与因选址上，还具有以下几因项具体特点=因548;大量在 三、因四环之间选择开设新分因店家乐福在XX未来犹5年内将开设20家中犹大型分店（面积在1.犹53万平方米），未犹来将在中关村开设第五犹家分店（约为3.5万犹平方米），从而拉开在犹 三、四环开设分店的序犹幕。 ?犹愿意与其他商业联营犹家乐福在自身超市业犹态不冲突的前提下，十犹分乐意寻求与其他商业犹，尤其是餐饮行业的联犹营。 目前其重要和麦当犹劳进行联营，从而达到犹吸引更多家庭在家乐福犹内的停留时间。 犹1548;目前始终犹受到停车位不足的困扰犹目前家乐福四家分店犹中，除马莲道分店拥有犹将近500个停车位之犹外，其他分店的停车位犹严重不足。 在未来开设犹的分店中，其希望停车犹位数量可以在600犹1000个。 由此，也犹是其主要考虑在用地紧犹张度较低的 三、四环之犹间寻求开设分店的原因犹之一。 家乐福对地面停犹车位非常看重，一般1犹0000平方米的建筑犹面积需要1000个停犹车位。 ?诌;在未来十分看中对诌车载集中购物消费者的诌吸引作用从家乐福外诌来总体发展战略来看，诌其主要针对的客户群体诌为年龄在2040诌岁之间，家庭收入在1诌50010000诌元/月的三口之家。 而诌在未来的客户群体锁定诌上，则更加看重使用家诌庭轿车前来采购的年轻诌家庭。 这与其主要在三诌、四环寻求开设分店的诌战略是相一致的。 此外诌，我们认为，如果可以诌满足停车用地，未来人诌口迁移显著增加等情况诌下，本区域商业的发展诌潜力很大，具有开设大诌型卖场的条件。 这与其诌在 三、四环之间不断开诌设分店的战略是一致的诌。 总之，通过对大型零诌售商业业内人士的访谈诌，我们认为商业郊区化诌的趋势日趋明显，作为诌本项目所在的东南四环诌区域，未来作为郊区化诌零售商业而言，其发展诌潜力很大。 其主要优势诌主要集中在车行交通十诌分快速、用地紧张程度诌较低，未来居住人口增诌长迅速等方面。 3翌本项目所在的东南区域翌商业情况 （1）现状翌情况分析南三环东段、翌东三环南段集中了一些翌建材家居城，如城外诚翌、十里河、爱家家居等翌，但档次不是很高。 日翌常购物消费主要分布在翌方庄地区和东南三环和翌四环的集中社区周边，翌以便民形式的社区级综翌合超市为主。 由于交通翌比较方便（对于有车族翌而言），已经有了比较翌先进的业态如方庄家乐翌福超市、普尔斯马特仓翌储超市、奥特莱斯购物翌中心等。 项目名称位翌置规模（万平方米）翌经营品种租金情况翌业态家乐福丰台区翌方庄芳城园二区15号翌1.5日用品租翌金价格需要协商确定翌大卖场普尔斯马特朝翌阳区东三环南路54号翌1.5日用品租翌金价格需要协商确定翌仓储商店经开国际汽车咏广场亦庄经济开发区咏36汽车会展、国咏际知名品牌专营店基咏本单元2.89元/咏平方米/天专卖场地咏120万/年/300咏0平方米办公室4.咏8元/天/平方米汽咏车超市燕莎奥特莱斯咏东四环工大桥西侧1咏.7名牌过季、下架咏、断码商品品咏牌直销购物中心亮都家咏居东四环工大桥西侧咏2.4家具、建材咏、装饰、装修5-8咏元/天/平米家居商咏场爱家家居方庄桥成咏寿寺路南200米1咏.6家具、建材、装咏饰、装修一层220供-230元/月/平米供二层150-160元供/月/平米家居商场供城外诚家居南三环方供庄桥东成寿寺路10供家具、建材、装饰、供装修一层精品厅22供0-230/月/平米供，普通厅290元/月供/平米；二层180-供200元/月/平米供家居商场万客隆丰台供区大红门西路19号供0.8百货、日用品供租金价格需要协商确供定仓储商店十里河家供和家美家具商城东三供环南路十里河桥东50供0米4.0家具、供建材、装饰、装修板供材厅一层340-3供60元/月/平米，二供层240元/月/平米供；家具厅一层260办-240元/月/平米办，二层220-240办元/月/平米建材、办家装综合市场家世界购办物广场丰台区成寿寺办路2号4.6超大办特级卖场、家居建材大办卖场及一些便民服务设办施不对外招租，自己办经营基础建材卫浴洁具办等超市购物中心从现办在东南 三、四环商业的办情况来看，尚没有出现办真正意义上的大型郊区办化商业，但在分布上已办经出现了接近郊区购物办模式的商业场所，这无办疑为我们本项目商业留办出了较大的市场空间办整合现有的分散的郊办区购物场所，组建真正办意义上的大型综合郊区办化商业。 （2）本地区办商业网点消费需求调查办?调办查背景及目的共完成办50份，样本主要分布办在本项目周边区域的商办业网点上，如东南三四办环之间、京津塘高速周办边、亦庄区域等相关地办区的大型超市、专业店办。 本次问卷调查的目的匪，是希望通过了解当地匪商业的消费群体特征和匪消费的习惯，为本项目匪的商业定位，目标客户匪群定位等提供数据支持匪和依据。 ?匪6;调查结论匪1548;到此处购匪物的动力到东南商场或匪超市等商业网点购物的匪消费者主要是因为交通匪方便，从到本商场需要匪的时间主要在10分钟匪之内，并且以步行为主匪的交通方式和目前的居匪住地点来看主要为本地匪居民。 说明本区域的商匪业消费行为地域性还是匪比较强的，尤其是以日匪常用品消费为主的超市匪形式的业态更是如此。 匪?您匪目前的工作地消费者的匪工作地点也主要集中在匪大兴区的亦庄开发区，匪丰台区和朝阳区。 匪61548;消费频匪次和消费金额本区域消材费者单次消费金额集中材在51-100元之间材，有1/5的消费者单材次消费在101-30材0元之间。 从消费频次材来看，主要集中在6次材以上/月，其次是3-材4次/月。 由于本区域材的消费者习惯于平时下材班后购物，因此这部分材消费者的购物频次较高材，单次消费额度相应会材低一些。 而每周购物一材次的消费者，消费时间材主要集中在周末，单次材消费额度也会相应高一材些。 因此整体消费水平材差异不大。 ?材48;在选择消费场材所时主要受到以下哪些材因素的影响因为消费者材习惯于在逛街或逛商场材时，购物、娱乐、餐饮材并存的消费方式，因此材消费者选择消费场所时材，受规模和品种的影响材最大。 ?材;对东南四环与京津材塘高速公路交叉口东北进部建设大型物流港的认进识44%的消费者认为进物流港的概念就是大型进的购物场所，40%的进消费者对物流港没有概进念。 在东南四环附近提进供餐饮、娱乐、购物为进一体的大型购物中心最进有吸引力，其次是大型进仓储式综合超市或大卖进场。 ?进消费者特征调查的消进费者中，男女各半，年进龄以2534岁的中进青年人为主，182进4岁的轻年人为辅，已进婚消费者居多。 整体学进历属于中等教育水平，进职业以一般职员为主，进部门经理或项目总监、进销售及市场人员和公务伴员等也占一定的比例。 伴目前个人月收入主要是伴以中等和中高档收入为伴主。 家庭月收入以中高伴档家庭收入5001-伴7000为主。 调查的伴消费者每月用于休闲娱伴乐的消费支出集中在5伴00元以下，不过每月伴用于娱乐消费在500伴元以上的消费者比例也伴达到了40%。 本区域伴内消费者上班是以公交伴车为主，其次是自行车伴，私家车的比例为14伴%，高于XX市的平均伴水平。 在未来三年内会伴有近40%的消费者打伴算购买私家轿车。 通过伴上述对本区域商业网点伴内消费者行为的调查，伴我们发现作为本区域内伴商业消费者主要丰伴台、朝阳和亦庄，这说伴明本区域内商业消费的伴主力区域内部。 由伴此也证明了商业的多中伴心趋势。 根据消费者前伴往日常消费场所的时间伴推算，并考虑到商业辐伴射半径的相互叠加。 我伴们认为本区域内日常消伴费商业场所的消费辐射伴半径在1公里左右。 结伴合对专业店的调查，并甘结合对本地居民到专业甘使用交通工具和时间的甘调查（见后文本地居甘民消费对本项目商业影甘响）估算，本区域内大甘型专业店，如家具商场甘等，其消费辐射半径在甘6公里之内。 但这里特甘别值得注意的是，近4甘0%的消费者在未来三甘年内有购买汽车的计划甘，此外目前本区域内私甘人汽车的拥有量为14甘%，也高于目前XX1甘2辆/100户私人汽甘车的比例。 而目前本区甘域内尚没有一个全方位甘、完全服务于汽车购物甘的场所。 因此，我们认甘为本项目着眼于“汽车甘购物”模式，将具有很甘大的市场空间。 而且根甘据调查，44%的消费甘者认为“物流港”名称甘与大型购物中心相关，甘无疑也支持了本项目商甘业的建设。 总之，通过甘对XX东南 三、四环商甘业分布的研究，我们初甘步认为本项目商业的市甘场空间就在于一个全方甘位服务于“汽车购物”甘的大型综合商业场所。 甘 （3）亦庄商业情况分甘析由于亦庄与本项目吃之间具有密切的联系，吃因此我们认为对于亦庄吃的商业情况需要进行深吃入的分析，以下为具体吃分析内容。 就目前亦庄吃的商业而言，其发展速吃度较为缓慢。 据经济开吃发区xx年的统计吃年报，第 二、三产业的吃比重为96.35%吃对3.65%。 而全年吃的批发和零售贸易、餐吃饮业实现增加值947吃万元，比上年下降74吃.8%，亏损1932聚万元。 这主要有两个方聚面的原因，一方面是经聚济开发区将区域的定位聚设为XX制造业基地，聚因此对于大量发展商业聚持有谨慎态度。 另一方聚面目前亦庄的居住项目聚的入住率很低，仅为2聚0%30%难以支持聚大规模的商业运行。 对聚于未来亦庄潜在商业的聚发展，虽然亦庄规划中聚具有大型的SHOPP聚ING MALL，在聚居住社区内部上海沙龙聚也规划了2万平方米的聚商业面积，此外德国欧聚倍德建材超市已经选址聚，但是我们认为，在亦聚庄产生纯粹意义上的大聚型综合商业中心的可能聚性很小。 这是因为以下聚三种原因首先，亦庄聚是国家级经济技术开发聚区。 亦庄的城市功能的聚定位制造业基地，聚很难形成大的改变。 这聚种城市定位在很大程度聚上将抑制亦庄大规模的聚发展商业。 其次，亦庄聚居住和工作人群的重合聚很小，而且95%的居凋住家庭拥有私人汽车。 凋而且有50%的居住人凋口，其工作地在CBD凋地区，只有10%的人凋在亦庄工作区域内工作凋。 这就意味着对于亦庄凋居民而言，亦庄内部的凋商业将更多的满足就近凋步行少量购物。 因为作凋为大量的需要使用汽车凋的集中购物，考虑到对凋汽车的使用问题，其车凋程不可能很短。 因此，凋亦庄居住者的消费行为凋很可能形成一种“灯下凋黑”，即大量的居住者凋在居住区外上下班途中凋进行消费。 此外，在亦凋庄居住的人口年龄75凋%在3040岁之间凋。 他们多半工作繁忙，凋不可能频繁地进行小规凋模购买。 因此大宗集中凋式“车载消费”将成为凋他们的主要消费模式。 凋而这种消费模式将使得凋他们的驾车消费半径超凋出亦庄区域。 在一定程凋度上，形成亦庄商业人凋群的流失。 此外，从商凋业认知度方面考虑，亦凋庄始终作为制造业基地凋，距离城市有一定的距凋离。 除了京津塘高速公凋路以外没有其他城市内浮部的过境交通。 在很大浮程度上，人们对其商业浮的认知程度不高。 与之浮相比较，本项目紧邻东浮南四环，因此除了进出浮XX的车流以外还存在浮着大量的城市内部过境浮交通人流。 换言之，大浮量人群可以通过路过本浮项目而认知本项目。 可浮以说，本项目在地理位浮置方面比亦庄更具有优浮势。 本项目商业的存在浮将在很大程度上截流城浮市内部商业人群。 因此浮，通过上述三点的分析浮，我们认为未来在亦庄浮地区产生服务于大规模浮综合商业的可能性不大浮。 同时，通过上述分析浮，我们可以看出，亦庄浮居民具有年龄集中在3浮040岁之间，具有浮很高的消费能力，私人浮汽车拥有比例很高的特浮点，这正是今后大型郊浮区商业的主要目标客户浮。 因此，在很大程度上浮，亦庄的客户群体也是出本项目所要争取的客户出群体，这也就意味着本出项目商业不仅仅是一种出满足一般日常购物消费出的场所。 其更应该是一出种拥有足够的魅力，可出以让消费者体验一种以出车载购物为象征标志的出全新全方位生活模式的出场所。 当然，亦庄未来出商业仍将进行发展。 在出很大程度上，我们认为出亦庄的商业将更多的向出专业产品销售场所、主出题化的娱乐场所的兴建出。 目前36万平方米的出经开国际汽车广场良好孩的出租情况；以及德国孩欧倍德建材超市的入住孩，都说明作为大型专业孩店在亦庄发展的前途。 孩这些商业的兴建主要是孩看中低廉的租金和充足孩的场地。 因此，在很大孩程度上，这种商业业态孩的存在对本项目商业将孩产生一定的影响。 因为孩在场地和租金方面，亦孩庄与本项目商业具有同孩样的优势。 就此，正如孩