资产评估-房地产.ppt

房地产评估概述房地产评估的成本法房地产评估的市场比较法房地产评估的收益法房地产评估的假设开发 剩余 法基准地价修正法房地产评估的路线价法在建工程评估 第五章房地产评估 第一节房地产评估概述 5 1房地产评估概述 一 房地产的概念 房地产 土地 建筑物及其他地上定着物 土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑配件和设备等组成的集合体 其他地上定着物 附着于土地 建筑物上 与土地 建筑物不可分离 或者虽然可以分离 但分离不经济 或者分离后会破坏房地产完整性或功能 或者房地产的价值会明显受到损害的部分 房地产本质上包括土地和建筑物两部分 房地产评估对象包括 土地 建筑物 建筑物和土地合一 5 1房地产评估概述 二 房地产的特性 不可移动性 位置固定性 差异性 异质性 个别性 耐用性 使用长期性 在我国 房地产自然方面的长期性受土地使用权年限的限制 出让最高年限居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或者其他用地50年 投资大量性供给有限性投资与消费双重性房地产实体构成的二元性由非劳动产品和劳动产品构成 居住类房地产 专供人们生活居住的房地产商业类房地产 用于商业经营活动的房地产休闲类房地产 娱乐 健身类活动用房地产公共事业类房地产 文教卫生 行政 社会福利 交通邮政等用途的房地产工业类房地产 生产活动用房地产 5 1房地产评估概述 三 房地产的类型 5 1房地产评估概述 四 房地产的描述方法 位置 四至 形状面积大小建筑物层数和高度建筑结构钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 其他结构建筑装修 附属设备建筑物的建成年月 建筑质量 维护保养情况 采光 通风 隔音 隔热等建筑外观及平面格局利用现状及规划设计要求房地产产权状况土地的物质基础状况 地上基础设施改良状况等 5 1房地产评估概述 五 房地产评估的原则 合法原则房地产评估以房地产的合法取得 合法使用 合法交易 合法处分为前提 估价时必须确认估价对象具有合法的产权估价时涉及的估价对象的利用方式必须是合法的 包括房地产的用途 容积率 建筑高度和建筑风格等合法性问题 即房地产使用必须符合城市规划的要求及其他有关的政府规定 涉及的估价对象交易或处分方式必须是合法的 5 1房地产评估概述 最佳使用原则以估价对象的最佳使用 使估价对象获利最多 为前提估价对象在评估基准日的在用用途不是最佳使用用途时 应对估价对象的最佳用途进行判断和选择 以此为基础进行评估 估价对象从在用用途变为最佳用途所需投资作为贬值扣除 房地综合考虑原则房产价格评估中要考虑土地的价格 即房地合一 单独评估土地的价格 亦要考虑土地上开发何种类型的房屋建筑物 据以确定土地价格 区域及地段原则房地产价格的评估必须体现房地产所处的经济地理位置的差别 应考虑区域及地段差异对房地产价格的影响 5 1房地产评估概述 六 房地产评估的程序 接受委托 明确评估的基本事项明确评估目的明确评估对象明确评估基准日明确评估报告提交的日期拟定评估工作方案实地勘察及收集资料评定估算 给出评估结果并撰写评估报告 5 1房地产评估概述 土地 建筑物还是房地产生地 毛地还是熟地物质实体状况及权益状况如何物质实体状况 土地面积 形状 临路状况 平整程度等 建筑物面积 结构 平面布置 工程质量 新旧程度 装修 设施设备等权益状况 土地产权性质 权属 使用权年限 建筑物的产权性质 权属等 5 1房地产评估概述 估价方法选择的一般原则 1 优先选用市场比较法 2 收益性房地产应选用收益法作为估价的方法之一 3 具有开发潜力或再开发潜力的房地产 应选用假设开发法作为估价的方法之一 4 在无市场依据或市场依据不充分 而不宜采用比较法 收益法 假设开发法进行估价的情况下 可采用成本法作为主要估价方法 七 房地产价格 5 1房地产评估概述 房地产价格的种类房地产价格的构成房地产价格的影响因素 房地产价格的种类 5 1房地产评估概述 根据权益不同 所有权价格 使用权价格 其他权利 抵押权 租赁权等 价格根据价格形成方式 市场交易价格和评估价格市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格 评估价格是对市场交易价格的模拟 评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价 标定地价 交易底价 课税价格等 5 1房地产评估概述 土地价格基准地价 基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业 住宅 工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格 基准地价反映某区域土地利用的基本经济效益以及由此决定的土地总体价格水平 是市场地价运动的基准线 根据房地产的实物形态 土地价格 建筑物价格 房地产价格 标定地价 以基准地价为依据 根据土地使用年限 地块大小 形状 容积率 市场供求等条件评估确定的具体地块在某一时期的价格 5 1房地产评估概述 出让底价 政府出让土地使用权 招标或拍卖 时确定的最低价格 亦称起叫价格 是政府根据土地出让的年限 用途 地产市场行情等因素确定的待出让宗地或成片土地在某时点的价格 转让价格 土地使用者在使用期内 将已取得的土地使用权再转让的价格 具体包括买卖价格 租赁价格 其他价格抵押价格 以土地为抵押担保物借款时 贷款人确定的土地抵押物价值 课税价格 按照税法规定 构成房地产课税基础的价格 征用价格 政府征用土地对被征用土地的权益主体进行补偿而评定的价格 5 1房地产评估概述 建筑物价格纯建筑物部分的价格 现实中少见 房地产价格土地价格和房产价格的统称 商品房价格 经济适用住房价格标准价 成本价 我国土地市场分为一级市场和二级市场 一级市场是由政府垄断的土地出让市场 是土地市场的基础 基准地价 标定地价和出让底价是属于一级市场的价格范畴 其价格由政府决定 二级市场是土地使用权转让市场 具有竞争性 5 1房地产评估概述 根据房地产价格表示单位 总价格 单位价格 楼面地价总价格 房地产的整体价格单位价格 房地产的单位面积价格 可以是土地的单位面积价格 房屋建筑物单位面积价格或房地合一状态下 房产 的单位面积价格 一般指建筑面积 楼面地价 单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积的土地价格 楼面地价 土地总价格 建筑总面积楼面地价 土地单价 容积率 5 1房地产评估概述 甲楼面地价 1000 700 3000 700 3 233 3乙楼面地价 1000 700 2000 700 2 350 现实中 楼面地价比土地单价更能说明土地价格的高低 5 1房地产评估概述 房地产价格的构成 土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润 5 1房地产评估概述 土地取得成本 取得开发用地所花的费用和税金等 1 征用农地的土地取得成本包括 农地征用费 土地使用权出让金等 农地征用费 国家建设单位为了使用土地并取得土地使用权 向被征地的农村集体经济组织支付的各种费用的总和 一般由土地补偿费 土地投资补偿费和安置补偿费三部分组成 出让金 国家把土地使用权让渡于房地产开发企业时收取的费用 5 1房地产评估概述 2 城市房屋拆迁的土地取得成本包括 拆迁安置补偿费和土地使用权出让金拆迁安置补偿费 因城市建设需要拆除被拆迁人所有的房屋及地上附属物 向被拆迁人支付的安置 补偿费用的总和 3 市场购买的土地取得成本即购买政府出让或其他开发商转让的土地 包括 购买土地的价款和应缴纳的税费 5 1房地产评估概述 开发成本 取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的费用和税金等 理论上分为土地开发成本和建筑物建造成本 1 勘察设计和前期工程费包括可行性研究 规划 勘察 设计及 三通一平 通水 通路 通电 平整地面 施工执照费等工程前期所发生的费用 2 基础设施建设费包括工程所需的道路 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力等的建设费用 5 1房地产评估概述 3 建筑安装工程费包括建造房屋及附属工程所发生的建筑工程费和安装工程费 招投标费 预算审查费 质量监督费等 4 公共配套设施建设费包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用 5 税费房地产开发过程中由开发商承担的税费 5 1房地产评估概述 包括 房地产开发商开发过程中支付的管理人员工资 办公费 差旅费 固定资产使用费等 投资利息 管理费用 假定开发商的开发资金均为借贷资金的前提下 所应支付的利息 一般应计算利息的开发资金包括土地取得成本 开发成本 销售税费 销售开发完成后房地产所需的费用和应由开发商缴纳的税费 1 销售费用 广告宣传费用 展销费 销售人员的工资 办公费用 销售代理费及其他销售过程中发生的费用 2 销售税金及附加 营业税 城建税和教育费附加等 3 其他销售费用 开发商负担的交易手续费 空房看管费等 开发利润 5 1房地产评估概述 房地产价格的影响因素 一般因素社会因素经济因素行政因素区域因素个别因素土地个别因素建筑物个别因素 第二节房地产评估的成本法 5 2房地产评估的成本法 一 基本思路及计算公式 成本法 成本逼近法 承包商法 原价法 重置成本法 是求取评估对象在评估基准日的重新购建价格 然后扣除损耗 以此估算房地产的客观合理价格或价值的方法 换言之 是以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格 积算价格 的方法 评估价值 重新购建价格 损耗基本步骤 1 收集有关房地产开发的成本 税费 利润等资料2 估算重新购建价格3 估算损耗4 确定评估价值适用对象和条件 特别适用于房地产市场发育不成熟 成交实例不多 无法利用市场法 收益法等估价的情况 对于既无收益又很少发生交易的房地产的评估比较适用 5 2房地产评估的成本法 二 新开发土地的评估步骤 新开发土地包括 填海造田 开山造田 征用农地后进行 三通一平 等开发的土地及在城市旧区改造等开发的土地 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 税费 利润 土地增值收益 估算取得待开发土地的成本 取决于土地的取得方式 向农村集体经济组织实行征用取得的 取得成本包括 耕地或其他用地补偿费 地上附着物补偿费 青苗补偿费 新菜地开发建设基金 征用城市近郊菜地 征地安置费等 通过国家城镇土地使用权出让取得的 则土地取得成本包括 土地使用权出让金及动迁费用 估算土地开发成本1 基础设施建设费 七通一平 通上水 通下水 通电 通讯 通气 通热 通路 平整地面 费用2 公共配套设施建设费 主要为非营业性的公共配套设施的建设费用 包括 邮电 学校 公园 绿地 小区外的市政基础设施等建设的费用 估算管理费用以土地取得成本和开发成本的一定比例测算 估算税费 5 2房地产评估的成本法 5 2房地产评估的成本法 估算投资利息测算时根据资金投入的情况分段计算 投资包括 土地取得费 土地开发费 土地取得费的计息期应为整个开发期和销售期 土地开发费若开发期内均匀投入 计息期为开发期的一半 若非均匀投入 则为各年投入的年中到销售期末 估算利润 关键是确定利润率或投资回报率 土地增值收益的确定土地增值收益主要由土地用途改变或土地功能变化引起 5 2房地产评估的成本法 三 新建房地产评估的操作步骤 新建房地产的情况下新建房地产价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 正常利润新建建筑物的情况下新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售税费 利润 5 2房地产评估的成本法 四 旧房地产评估的操作步骤 评估旧房地产的情况下旧有房地产价格 土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 旧有房地产的贬值 包括土地的损耗和建筑物的损耗 评估旧建筑物的情况下旧建筑物价格 建筑物的重新购建价格 建筑物损耗 5 2房地产评估的成本法 估算重新购建价格 重新购建价格 假设在评估基准日重新取得或重新开发 重新建造全新状态的评估对象所需的一切合理的 必要的费用 税金和应得的利润之和 方法 土地的重新取得价格 或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 建筑物的重新购建价格分为 复原重置全价和更新重置全价复原重置全价适用于有特殊保护价值的建筑物的评估 更新复原全价适用于一般建筑物和因年代久远 已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料 建筑构配件和建筑设备 或因建筑技术和建筑标准已改变等 使旧建筑物复原建造有困难的评估 一般情况下 更新重置全价低于复原重置全价 5 2房地产评估的成本法 估算损耗 土地的损耗土地使用权被规定使用年限后 随着使用时间的累加 剩余使用寿命不断减少 土地的功效也随之发生损失 这就是土地价值的损耗 一般采用年限法测算 土地损耗率 已使用年限 法定使用年限土地的损耗一般在估算土地价格时考虑 建筑物的损耗 5 2房地产评估的成本法 损耗的原因实体性损耗 分为可修复和不可修复两类功能性衰退 建筑物应具有的功能 在估价时点已丧失 产生的经济损失 分为可修复和不可修复两类 评估基准日可修复功能性衰退 通过将所预期的项目添加到现有建筑物上的修复成本与安装到新建筑物上的成本差度量 经济性贬值 区位或外在衰退 由于房地产的外在因素导致效用和价值降低 造成经济损失 通常因市场变化或政府行为引起 5 2房地产评估的成本法 损耗的估算1 经济耐用年限法 建筑物损耗率 建筑物实际已使用年限 建筑物实际已使用年限 建筑物尚可使用年限 100 2 成新折扣法 建筑物贬值额 建筑物重置价格 1 建筑物尚可使用年限 总经济耐用年限 3 打分法借助建筑物成新率的评分标准 根据建筑物的实际状况进行打分 得出成新率 具体操作中 可按照评分标准对建筑物的结构 装修 设备三个部分分别打分 然后对三部分打分进行修正 得出建筑物的成新率 5 2房地产评估的成本法 建筑物经济耐用年限的确定原则 建筑物的建设期不计入经济耐用年限 按照建筑物经济耐用年限与土地使用权年限孰短确定 建筑物出现于补办土地使用权出让手续前 经济耐用年限早于土地使用权年限而结束时 按经济耐用年限计算 若晚于土地使用权年限而结束 则按建筑物实际已使用年限加土地使用权剩余年限计算 5 2房地产评估的成本法 五 应用举例 例1 某块地面积为60 000平方米 该块地的土地征地费用 含安置 拆迁 青苗补偿费和耕地占用税 为15万元 亩 开发费3亿元 平方公里 其他费用 包括税费 3万元 亩 土地开发周期为2年 第一年投入资金占总开发费的60 目前 市场上地产开发的投资报酬率为10 银行贷款利率为6 当地土地出让增值收益率为15 试评估该土地的价格 5 2房地产评估的成本法 1 土地取得成本 15万元 亩 225元 平方米2 土地开发成本 开发费 其他费用 3亿元 平方公里 3万元 亩 345元 平方米3 假定土地取得成本一次性投入 因此计息期为2年 土地开发成本分阶段均匀投入 则 投资利息 225 1 6 2 345 60 1 6 1 5 345 40 1 6 0 5 50 8 元 平方米 4 开发利润 225 345 10 57 元 平方米 5 土地单价 225 345 50 8 57 1 15 779 47 元 平方米 土地总价 779 47 60000 46768200 元 5 2房地产评估的成本法 某专用仓库 总建筑面积6500平方米 建成于1985年10月底 为钢筋混凝土结构 试评估该仓库于2003年10月31日的价格 例2 1 估算建筑物的重新购建价格经调查 评估基准日与评估对象类似的建筑物的造价为每平方米1200元 含合理利润 税费等 类似建筑物的层高比评估对象高10厘米 估计影响造价5 修正后单位建筑面积造价为1140元 以此作为被估仓库单位建筑面积造价 则 被估仓库重新购建价格 1140 6500 7410000 元 2 该仓库经济寿命为60年 已使用18年 则 被估仓库损耗额 7410000 18 60 2223000 元 3 仓库评估价格 7410000 2223000 5187000 元 第三节房地产评估的市场比较法 5 3房地产评估的市场比较法 一 基本思路 经典评估方法 基本含义 在求取一宗被估房地产价格时 依据替代原则 将被评估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较 通过对交易情况 交易日期 区域因素和个别因素等修正 得出被估房地产在评估基准日的价格 比准价格 买卖实例比较法 交易实例比较法 市场比较法 市场资料比较法 现行市价法 替代原则 效用均等的物品或服务其价格应该相等 5 3房地产评估的市场比较法 二 适用范围 只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 故广泛应用于房地产市场比较发达的情况 市场法难以适用的情况 没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区 对某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产 如古建筑等 对那些很难成为交易对象的房地产 如教堂 寺庙等 风景名胜区土地 图书馆 体育馆 学校用地等 5 3房地产评估的市场比较法 三 计算公式 修正因素 交易情况因素 交易日期因素 区域因素 个别因素 容积率和土地使用年期可单独使用 基本计算公式 P P A B C D式中 P 被估房地产评估价格P 可比交易实例价格A 交易情况修正系数B 交易日期修正系数C 区域因素修正系数D 个别因素修正系数 5 3房地产评估的市场比较法 四 操作步骤 搜集交易实例资料确定可比交易实例建立价格可比基础因素修正交易情况修正交易日期修正交易因素修正个别因素修正容积率修正土地使用年限修正房地产价格确定 5 3房地产评估的市场比较法 搜集交易实例资料 交易双方的情况及交易目的交易实例房地产状况坐落位置 形状 面积地质条件及周围的社会文化环境条件购物及交通等基础设施和公共设施条件土地利用现状与规划条件有关建筑物的基本情况产权状况成交价格及成交日期付款方式 确定可比交易实例 5 3房地产评估的市场比较法 选取可比交易实例应符合的条件与估价对象类似用途相同建筑结构相同地段相同成交日期与估价对象的评估基准日接近成交价格是正常价格 或可以修正为正常价格 建立价格可比基础 5 3房地产评估的市场比较法 统一付款方式 通常折算为成交日一次付清统一化为单价 土地一般采用楼面地价统一货币单位 一般以人民币为基准统一面积单位 一般以平方米为基准统一面积内涵 一般以建筑面积为基准 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 交易情况修正 房地产交易中的特殊因素 有特殊利害关系的经济主体间的交易交易时有特别动机 以急于脱售或急于购买为典型买方或卖方不了解市场行情相邻房地产的合并交易特殊的交易方式 如拍卖 招标其他 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 交易日期修正 一般采用价格指数或变动率作为交易日期的修正方法房地产价格指数或变动率地产价格指数或变动率建筑造价指数或变动率建筑材料价格指数或变动率建筑人工费指数或变动率一般物价指数或变动率 例 现选取一可比房地产实例 成交价格为6000元 平方米 成交日期为2000年7月 假设2000年1月至2001年7月 该类房地产价格平均每月上涨1 2001年7月至2002年1月 该类房地产价格平均每月下降0 2 求对该可比实例进行交易日期修正后2002年1月的房地产价格 P 6000 1 1 12 1 0 2 6 6681 元 平方米 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 区域因素修正 修正主要内容 区域繁华程度 交通便捷程度 环境 景观 公共设施配套完备程度 城市规划限制 修正方法直接比较法 以估价对象的区域因素为基准 交易实例的区域因素与其逐项比较打分 然后将所得分数转化为修正比率 间接比较法 设定一个标准的房地产 以其区域因素为基准 交易实例及估价对象的区域因素均与它逐项比较打分 然后将所得分数转化为修正比率 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 个别因素修正 土地个别因素修正面积 形状 临路状况 土地平整程度 宗地内的基础设施完备程度 地势 地质水文状况 规划管制条件 土地使用权年限等建筑物个别因素修正新旧程度 装修 设施设备 平面布局 工程质量 建筑结构 楼层 朝向等 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 容积率修正 容积率修正后可比实例价格 可比实例价格 待估宗地容积率修正系数 可比实例土地容积率修正系数 例 某城市土地容积率修正系数如表 选定的比较案例宗地地价为每平方米800元 容积率为2 1 被估宗地规划容积率为1 7 计算经容积率修正后的价格 经容积率修正后可比实例价格 800 1 6 1 9 673 7 元 平方米 5 3房地产评估的市场比较法 因素修正 土地使用年限修正 K 1 r m 1 r n 1 1 1 1 式中 k 将可比实例年期修正到被评估对象使用年期的年期修正系数 r 折现率m 被估对象的使用年限n 可比实例的使用年限 地价 比较实例价格 k 5 3房地产评估的市场比较法 例 若选择的比较实例成交地价为每平方米1000元 对应使用年期为30年 而待估宗地出让年期为20年 土地还原率为8 则年期修正如下 土地使用年期修正后的价格 1000 1 1 1 8 20 1 1 1 8 30 872 元 平方米 5 3房地产评估的市场比较法 房地产价格确定 常用方法简单算术平均法加权算术平均法中位数法众数法 例1 待评估宗地为一块商业用途的空地 面积为3000平方米 要求评估其2002年12月的公平市场价格 评估人员通过收集有关数据资料 选出3个交易实例 A B C 作为比较参照物 交易实例的有关情况见表 5 3房地产评估的市场比较法 五 应用举例 1 进行交易情况修正评估人员经过调查 未发现交易实例的交易情况有什么特殊 均作为正常交易看待 故无需修正 5 3房地产评估的市场比较法 2 进行交易时间修正根据调查 2001年10月以来 土地价格平均每月上涨1 则 交易实例A交易时间修正系数 114 100 1 14交易实例B交易时间修正系数 112 100 1 12交易实例C交易时间修正系数 107 100 1 073 进行区域因素修正交易实例A与待估对象处于同一区域 无需作区域因素修正 交易实例B C的区域修正采用打分法 可参照下表的有关数据判断 表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准 即待估宗地的区域因素分值为100 则 交易实例B区域因素修正系数 100 86 1 163交易实例C区域因素修正系数 100 93 1 075 5 3房地产评估的市场比较法 区域因素修正 5 3房地产评估的市场比较法 4 进行个别因素修正 1 关于面积因素的修正 由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积 对于商业用地而言 面积大些便于充分利用 经过分析确定 面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3 2 关于土地使用权年限因素的修正 除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外 交易实例A和C均需作使用年限因素修正 修正计算如下 假定折现率为8 交易实例A及C的使用年限修正系数 1 1 1 8 30 1 1 1 8 35 0 9659 5 3房地产评估的市场比较法 3 关于容积率因素的修正 交易实例A与待估宗地的容积率相同 故不作修正 交易实例B C的容积率与待估宗地不同 应进行修正 经收集有关数据资料进行统计分析 土地的价格与容积率的关系是 容积率在4 5之间 容积率增加0 1 则土地价增加2 建立容积率地价指数表 个别修正因素修正系数如下 交易实例A的个别因素修正系数 1 03 0 9695 1 0 0 999交易实例B的个别因素修正系数 1 03 1 0 1 09 1 123交易实例C的个别因素修正系数 1 03 0 9695 1 09 1 088 交易实例B及C的容积率修正系数 120 110 1 09 5 3房地产评估的市场比较法 5 计算比准价格A 1550 1 0 1 14 1 0 0 999 1765 元 m2 B 1200 1 0 1 12 1 163 1 123 1755 元 m2 C 1400 1 0 1 07 1 075 1 088 1752 元 m2 6 采用算术平均法求得评估结果因得到的3个比准价格较接近 采用算术平均法求出评估结果 待估宗地评估价 单价 1765 1755 1752 3 1757 元 m2 待估宗地评估价 总价 1757 3000 5271000 元 5 3房地产评估的市场比较法 例2估价对象为一面积140平方米的三室一厅住宅 位于北京市某花园小区内 现运用比较法评估该住宅价格 估价对象及可比交易实例的具体情况见下表 5 3房地产评估的市场比较法 5 3房地产评估的市场比较法 确定总价格为 632920 0 35 632920 0 12 633160 0 12 633160 0 35 658281 0 06 63 5 万元 5 3房地产评估的市场比较法 第四节房地产评估的收益法 5 4房地产评估的收益法 收益法 收入资本化法 投资法 收益还原法 是将估价对象在评估基准日后的所有正常纯收益 用适当的折现率 资本化率 折算到评估基准日价格 收益价格 的方法 基本步骤 1 收集有关房地产收入和费用的资料2 估算潜在毛收入3 估算有效毛收入4 估算营运费用5 估算净收益6 选择和确定适当的资本化率或折现率7 选用适宜的计算公式求出收益价格适用于有收益或有潜在收益的房地产价格的评估 如商场 写字楼 旅馆 公寓等 对于政府机关 学校 公园等公用 公益性房地产价格评估大多不适用 一 基本思路及适用范围 二 净收益的估算 5 4房地产评估的收益法 净收益指归属于房地产的除去各种费用后的收益净收益 潜在毛收入 空置等造成的收入损失 营运费用 有效毛收入 营运费用潜在毛收入 有效毛收入 营运费用 净收益通常以年度计 5 4房地产评估的收益法 潜在毛收入 假定估价对象被全部利用或出租情况下 按照市场平均经营状况或市场租金水平 估算估价对象所能够产生的总收入 可以用类似房地产的毛收入进行市场比较 以及对估价对象经营历史上的毛收入资料分析确定 5 4房地产评估的收益法 有效毛收入 指从潜在毛收入中 扣除估价对象预期可能存在的闲置 拖欠租金 延迟支付或不付租金 坏账以及其他原因造成的收入损失后所得的收入 即估价对象在正常经营情况下预期产生的实际收入 包括租赁保证金及押金的利息 营运费用 维持房地产正常生产 经营 或使用必须支付的费用及归属于其他资本或经营的收益 一般包括 经营管理费 日常维修费 保险费 税金等 5 4房地产评估的收益法 出租型房地产净收益的估算 是收益法评估的典型对象净收益 租赁收入 维修费 管理费 保险费 房地产税 租赁代理费实际估算中 各项费用是否需扣除 应在分析租赁合同的基础上决定 5 4房地产评估的收益法 直接经营型房地产的净收益 商业用房地产净收益 商品销售收入 商品销售成本 经营费用 商品销售税金及附加 管理费用 财务费用 商业利润 工业用房地产净收益 产品销售收入 生产成本 产品销售费用 产品销售税金及附加 管理费用 财务费用 厂商利润 自用或未使用房地产的净收益 可以参照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料 按上述相应公式计算 或直接比较得出 5 4房地产评估的收益法 三 折现率估算 1 市场提取法 比较法 2 资本资本定价模型 累加法 3 投资资本结构组合法4 债务保证率法5 排序法 5 4房地产评估的收益法 市场提取法 比较法 在市场上搜集3个以上类似房地产的价格 净收益资料 选用相应的公式计算折现率的方法 5 4房地产评估的收益法 资本资本定价模型 累加法 安全利率加上风险调整值法 无风险利率 风险报酬率 风险调整值 r rf rm rf 值通常用统计方法估算商业零售用房 写字楼 住宅 工业用房的 值依次降低可采用累加法 估计风险调整值求得贴现率 排序法 思路 收集社会上各种类型投资及其收益率的资料 按收益率大小进行排序 并制成图表 评估人员再根据经验判断待估房地产的贴现率应在哪个范围 从而确定 5 4房地产评估的收益法 r rL L rB B r 综合折现率rL 土地资本化率rB 建筑物资本化率L 估价对象房地产价值中土地价值所占比率B 估价对象房地产价值中建筑物价值所占比率 5 4房地产评估的收益法 四 残余法 在房地合一产生的净收益中 扣除归属于建筑物 土地 的净收益 得到归属于土地 建筑物 的净收益 再用土地 建筑物 的资本化率进行资本化 从而确定土地 建筑物 价值的方法 VL A Vb rb rLVb A VL rL rbA 总净收益Vb 建筑物价值VL 土地价值 5 4房地产评估的收益法 五 应用举例 估价对象为一钢筋混凝土结构写字楼 土地面积为10000平方米 土地使用年限自1995年6月30日起50年 现需要评估该写字楼在2000年6月30日价格 估价过程如下 该估价对象为一收益性房地产 适宜选用收益法进行评估 市场调查分析表明 该写字楼已经全部租出 目前的契约租金月平均为250元 平方米 其中有50 面积的租期截止到2000年12月底 另外50 面积的租期截止到2001年6月底 该写字楼的市场租金应为300元 月 平方米 可出租使用面积为32000平方米 其余3000平方米为管理人员用房和设备用房 同类物业的市场平均空置率预期将继续保持在12 左右 楼内办公家具由出租人提供 原价值400万元 经济耐用年限为10年 残值率为2 日常管理及维修费用每月为75万元 房产税为房屋租金 扣除家具部分 的12 其他税费约为实际总租金收入的6 5 4房地产评估的收益法 第一步 估算2000年6月30日至2000年12月31日期间的有效总收入 有关费用 净收益 1 有效总收入为 6 250 32000 4800 万元 2 家具折旧费为 0 5 400 1 2 10 19 6 万元 3 日常管理及维修费为 75 6 450 万元 4 房产税为 4800 19 6 12 573 6 万元 5 其他税费为 4800 6 288 万元 6 净收益为 4800 19 6 450 573 6 288 3468 8 万元 5 4房地产评估的收益法 第二步 估算2001年净收益 1 有效总收入为 6 250 32000 0 5 6 300 32000 0 5 0 88 12 300 32000 0 5 0 88 10003 2 万元 2 家具折旧费为 39 2万元3 日常管理及维修费为 900万元4 房产税为 10003 2 39 2 12 1195 7 万元 5 其他税费为 10003 2 6 600 2 万元 6 净收益为 10003 2 39 2 900 1195 7 600 2 7268 1 万元 5 4房地产评估的收益法 第三步 估算自2002年起每年的净收益 1 有效总收入 12 300 32000 0 88 10137 6 万元 2 家具折旧费为 39 2万元3 日常管理及维修费为 900万元4 房产税为 10137 6 39 2 12 1211 8 万元 5 其他税费为 10003 2 6 608 3 万元 6 净收益为 10137 6 39 2 900 1211 8 608 3 7378 3 万元 5 4房地产评估的收益法 第四步 确定折现率 通过市场比较估算确定折现率为10 第五步 计算房地产价格 该写字楼可以使用到2045年6月底 房地产评估价值 3468 8 1 10 5 7268 1 1 11 5 7378 3 P A 10 43 5 1 11 5 72549 万元 每建筑平方米价格 72549 5 14509 8 元 第五节房地产评估的假设开发 剩余 法 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 一 基本思路 计算公式及适用范围 基本思路 求取待开发房地产价格时 将待开发房地产预期开发后的价值 扣除正常的开发费用 税金及正常的开发利润 以倒推算出的剩余值作为待估房地产价格 该法亦称倒算法 预期开发法 评估待开发土地价值时 运用较为广泛 计算公式 地价 开发完成后的房地产价值 整个开发项目的开发成本 资金成本 开发商合理利润 正常税费 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 剩余法在现实估价中的具体计算公式 地价 预期楼价 建筑费 专业费用 销售费用 利息 税费 利润预期楼价 土地开发建设后的具体产品预期可实现的销售价格建筑费 土地开发的具体产品 建筑物及其他 所耗费的成本 主要包括项目开发的前期费用 建筑安装工程费 配套费及管理费等 具体费用构成取决于待估土地的生熟程度 专业费用 地质勘察费 建筑设计费等专业技术费用 通常按建筑费用一定比例计算 销售费用 土地开发建设后产品的销售费用 通常按预期楼价的一定比例计算 利息 全部的开发投资 买地价 建筑费和专业费用 的资金成本 税费 房地产销售中开发商承担的税费 通常按预期楼价一定比例计算 利润 开发商在房地产开发过程中应得的正常利润 通常是按全部投资的一定比例或预期楼价的一定比例估算 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 注意 1 由于预期楼价 建筑费 专业费用等实际发生时间不尽相同 评估过程中要考虑货币时间价值 将发生在各个时期的收入或费用统一化为评估基准日的价格 2 要注意不能重复计算 运用折现方法求取现值 以贷款利率为折现率 因此不用再单独考虑投资利息 3 难以采用折现方法时 可以考虑利息的计算方法 适用范围 1 待开发土地的估价2 将生地开发成熟地的土地估价3 待拆迁改造的再开发地产的估价 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 三 操作步骤 1 调查被评估对象的基本情况土地的限制条件 土地位置 土地面积大小和形状等 房地产的利用要求 宗地的权利状况2 确定被估房地产最佳的开发利用方式包括确定用途 建筑容积率 建筑高度 建筑装修档次等 最重要的是选择最佳的土地用途 3 估算建设周期包括整个房地产项目开发过程所需要的时间 以及开发过程中的各个时期各项费用的投入时间 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 4 预测房地产售价根据所开发房地产的类型 对开发完成后的房地产总价 可通过两个途径获得 出售的房地产 如居住用商品房 工业厂房等 可采用市场法确定开发完成后的房地产总价 出租的房地产 如写字楼和商业楼宇等 首先采用市场法 确定所开发房地产出租的纯收益 然后采用收益法将其转化为房地产总价 5 估算各项成本费用6 确定开发商的合理利润7 估算待估房地产价格 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 四 应用举例 待估土地为一块已完成 七通一平 的待开发空地 土地面积为2000平方米 土地形状规则 规划用途为商业居住混合 允许容积率10 覆盖率 50 土地使用权年限为50年 试估算该宗地目前的价格 1 选用评估方法该宗地为待建筑土地 适用剩余法进行评估 2 选择和确定最佳开发方式根据市政规划和市场分析预测 评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合 总建筑面积为20000平方米 建筑层数为20层 各层建筑面积均为1000平方米 地上1至2层为商业用房 建筑面积2000平方米 3至20层为住宅 建筑面积18000平方米 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 3 估算建设周期预计正常情况下该项目的建设周期为3年 4 预计售楼价经分析预测 该开发项目完成后 其中全部的商业用房和30 的住宅部分即可售出 住宅部分的50 在半年后售出 其余20 在1年后售出 预计商业用房的平均售价为每平方米5000元 住宅的平均售价为每平方米3500元 5 估算开发费用预计建筑费为1000元 m2 专业费为建筑费的6 开发商要求的投资利润率为20 贷款年利率为10 销售费用和税费合计为售楼价的4 在未来3年的建设周期中 开发费用的投入情况预计如下 第一年需投入50 的建筑费及相关的专业费用 第二年需投入30 第三年投入余下的20 5 5房地产评估的假设开发 剩余 法 6 求取地价 楼价 5000 2000 1 10 3 3500 18000 30 1 10 3 3500 18000 50 1 10 3 5 3500 18000 20 1 10 4 5285 79 万元 建筑总费用 1000 20000 2000 万元 建筑费用 2000 50 1 10 0 5 2000 30 1 10 1 5 2000 20 1 10 2 5 1783 99 万元 专业费用 1783 99 6 107 04 万元 销售费用及税费 5258 79 4 211 43 万元 利润 总地价 建筑费用 专业费用 20 总地价 1783 99 107 04 20 总地价 20 378 21 求取地价总地价 楼价 建筑费用 专业费用 销售费用及税费 利润 5258 79 1783 99 107 04 211 43 总地价 20 378 21总地价 2337 6 万元 单位地价 2337 6 2000 11688 元 平方米 楼面地价 11688 10 1168 8 元 平方米 第六节基准地价修正法 5 6基准地价修正法 一 基本思路及计算公式 基本思路 利用城镇基准地价作为参照 按照替代原则 将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较 对基准地价进行修正 从而求取被估宗地评估基准日价格 实质上是市场法的特例 参照物是待估宗地所处地域由政府制定的区域平均价格 计算公式 待估宗地价格 待估宗地所在区域的基准地价 区域因素修正系数 时间因素修正系数 年限修正系数 容积率修正系数 其他因素修正系数 5 6基准地价修正法 二 适用范围及条件 1 适用于完成基准地价评估的城镇的土地估价 首要条件 2 适用于进行大面积的 数量众多的土地价格评估 3 该法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度 故 一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法 而作为一种辅助方法 5 6基准地价修正法 三 估价步骤 1 调查和堪察待估土地的基本情况2 明确区域整体影响因素状况收集政府公布的基准地价资料 3 确定区域因素修正系数4 确定时间因素修正系数5 确定年限修正系数6 确定容积率修正系数7 确定其他因素修正系数8 评估宗地地价 第七节房地产评估的路线价法 5 7房地产评估的路线价法 一 路线价法的含义 路线价 是指对面临特定街道而接近距离相等的市街土地 设定标准深度 求取在该深度上数块土地的平均单价并附设于该街道上 路线价估价法 根据路线价 配合深度百分率表 用数学方法来计算临接同一街道的各宗地地价的一种估价方法 路线价法实质上也是市场法的一种 路线价是标准宗地的单位地价 可看作比较实例 对路线价进行的各种修正可视为因素修正 5 7房地产评估的路线价法 二 路线价法的计算公式 正常情况 待估宗地临街 形状为矩形 下 宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度若宗地条件特殊 如属街角地 两面临街地 三角型地 梯形地 不规则型地等 宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 其他条件修正率或宗地总价 路线价 深度百分率 临街宽度 其他条件修正额 5 7房地产评估的路线价法 三 路线价法的适用范围 适用于同时对大量土地进行估价 特别适宜于土地课税 征地拆迁 土地重划等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合 路线价法是否运用得当 依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理地深度修正率表和其他条件修正率 5 7房地产评估的路线价法 四 路线价法的程序 1 路线价区段划分2 标准宗地确定3 路线价的评估4 深度百