第六章.财务评价ppt课件.ppt

第七章建设项目财务评价 考察项目在财务上的可行性 一 财务评价概念 根据国家现行 财税制度 价格体系 分析计算项目的 效益 费用 编制财务报表 以项目的 盈利能力分析 清偿能力分析 外汇平衡分析 从项目的财务角度 二 财务评价的主要内容 1 财务盈利能力分析研究判定该项目值不值得投资 编制的主要报表有财务现金流量表 项目 资本金 损益表 指标包括 财务净现值 FNPV 财务内部收益率 FIRR 投资回收期 Pt 2 财务清偿能力分析研究最佳资金可能来源 解决资金的供应问题 编制的主要报表有 资金来源与运用表 资产负债表 3 外汇平衡分析衡量项目实施后对国家外汇状况的影响 编制的报表有 财务外汇平衡表 1 2不能相互代替 三 基本数据和基本财务报表 五种基本财务报表 财务现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表财务外汇平衡表 1 现金流量表的编制 现金流量表 自有资金现金流量表 全部投资现金流量表 投资项目可行性研究指南 建设项目经济评价方法与参数 项目财务现金流量表 项目资本金财务现金流量表 1 项目财务现金流量表的编制 现金流入 销售收入 销量 单价 回收固定资产余值回收流动资金 现金流出 投资成本税金 2 项目资本金财务现金流量表的编制投资 只计自有资金 借款本金的偿还及利息支付 计入现金流出 区别 借款本金偿还及利息支付 在财务现金流量表中不体现 但在资本金财务现金流量表中记为现金的流出 项目投资现金流量表 出售房地产 2 损益表的编制损益表反映项目计算期内各年的利润总额 所得税及税后利润的分配情况 所得税 纳税所得额 所得税税率 产品销售收入销售税金及附加总成本费用 分别取自相应的辅助报表 利润总额 产品销售收入 销售税金及附加 总成本费用 利润总额进行调整后的数额在建设项目财务评价中 主要是按减免所得税及用税前利润弥补上年度亏损的有关规定进行的调整 税后利润按法定盈余公积金 公益金 应付利润及末分配利润等项进行分配 法定盈余公积金按照税后利润扣除用于弥补以前年度亏损额后的10 提取 盈余公积金已达注册资金50 时可以不再提取 公益金主要用于企业的职工集体福利设施支出 应付利润为向投资者分配的利润 未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润 税后利润 利润总额 所得税 损益表 出售房地产 1 房地产开发项目投资估算 1土地成本土地出让地价款加上相应的拆迁补偿费 城市基础设施建设费2建安工程费按项目所在地区单位建筑造价 建筑面积3前期工程费一般按建安费用2 1 计取3 1办证费用约占建安费用的1 3 2可行性研究约占建安费用的0 1 3 3勘探规划设计费约占建安费用的0 5 3 4其它费用约占建安费用的0 5 4基础设施配套费供水 电 气 暖及排污 绿化 小区道路等5公建配套费幼儿园 会所 室外道路 室外绿化 约占建安费用的5 1 房地产开发项目投资估算 6不可预见费用以上五项费用之和的2 即 1 2 3 4 5 2 7管理费用 1 2 3 4 5 6 2 8销售费用销售收入 1 5 9贷款利息根据贷款计划表以及偿还计划表来求得10总投资成本1 2 3 4 5 6 7 8 9 2 经营税金及附加 营业税 城市维护建设税 教育费附加 即所谓的 两税一费 1 营业税 销售收入 5 2 城市维护建设税 营业税 税率 若该项目在市区取7 在县 镇取5 市区 县 镇以外的其它地方取1 3 教育费附加 营业税 3 3 印花税印花税 销售收入 0 05 4 土地增值税 1 土地增值税 增值额 增值税率 2 增值额 销售收入 总成本 总投资 经营税金及附加 印花税 其它扣除项目 其中 其它扣除项目 总成本费用 20 3 增值税率增值税率根据增值比例来确定 增值比例 增值额 总成本费用增值比例50 以下 增值税率取30 增值比例50 至100 之间 增值税率取40 增值比例100 至200 之间 增值税率取50 增值比例超过200 增值税率取60 5 利润总额利润总额 销售收入 总成本费用 营业税及附加 印花税 土地增值税即 6 1 2 3 4 56 所得税所得税 利润总额 25 房地产开发企业所得税税率 即 6 25 7 税后利润税后利润 利润总额 所得税 即 6 7但是 若前面年度有亏损的话 当年所产生的利润总额要先弥补以前年度亏损 剩余部分记取所得税 但这对合计这一列不会产生影响 8 盈余公积金盈余公积金包括3块 即法定盈余公积金 公益金 任意盈余公积金 1 公益金 税后利润 5 2 法定盈余公积金金 税后利润 10 3 任意公积金 由企业自主决定 也可以不用提取9 可供投资者分配的利润可供投资者分配的利润 税后利润 盈余公积金 年初未分配利润可供投资者分配的利润 应付利润 年末未分配利润 3 资金来源与运用表的编制资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况 用于选择资金筹措方案 制定适宜的借款及偿还计划 并为编制资产负债表提供依据 编制该表时 首先要计算项目计算期内各年的资金来源与资金运用 然后通过资金来源与资金运用的差额反映项目各年的资金盈余或短缺情况 项目的资金筹措方案和借款及偿还计划应能使表中各年度的累计盈余资金额始终大于或等于零 否则 项目将因资金短缺而不能按计划顺利运行 资金来源与应用表 出售房地产 案例详解 背景资料 现假设一房地产出售项目 项目寿命周期为6年 即从2011年至2016年 总销售收入为20亿 各年比例分别为 0 10 30 35 20 5 建设总投资 不含利息 为10亿 各年投入比例分别为20 30 45 5 0 0 建设期前两年可投入资本金合计3000万元 其它资金来源只有通过销售收入和长期借款取得 若还款方式为每年支付当年借款利息 本金最后一次偿清 试通过资金来源与应用表来确定合理的贷款金额和相应的利息支出 第一步 求解各年贷款金额及利息 1 2011年资金来源 销售收入 0投资借款 资本金 10000万元资金应用 房地产投资 不含利息 20000万元投资利息 其他项 均为0 因为没有收入 其它应用均为0资金平衡 此时 资本金明显不能提供第一年的投资应用 所以必须借助投资借款 要使投资借款最小 则就要求使资金盈余为0 即 资金来源 资金应用解得万元则当年贷款利息为416 67万元则当年投资总额为 第一步 求解各年贷款金额及利息 资金来源 销售收入 20000万元投资借款 资本金 10000万元资金应用 房地产投资 不含利息 30000万元销售税金及附加 1100印花税 10土地增值税 0 因为根据损益表 该年增值额为负 所以不会增收增值税 所得税 0利润总额 0 不须交纳所得税 应付利润 因为利润总额小于0 所以应付利润不存在 利息 还款方式为每年支付该年利息 最后一次还本 则第则第1年产生的利息因为已扣除 所以在2年中不再产生利息 则第2年借款利息为 偿还长期借款本金 0 第一步 求解各年贷款金额及利息 资金平衡 此时 资本金和收入明显不能提供第二年的资金应用 所以必须借助投资借款 解得万元则当年贷款利息为914 30万元则当年投资总额为 利润总额 4 资产负债表的编制资产负债表综合反映项目计算期内各年末资产 负债和所有者权益的增减变化及对应关系 用以考察项目资产 负债 所有者权益的结构是否合理 进行清偿能力分析 1 资产由流动资产 在建工程 固定资产净值 无形及其他资产净值4项组成 其中 流动资产总额为应收账款 存货 现金 累计盈余资金之和 在建工程是指投资计划与资金筹措表中的年固定资产投资额 其中包括固定资产投资方向调节税和建设期利息 固定资产净值和无形及其他资产净值分别从固定资产折旧费估算表和无形及其他资产摊销估算表取得 2 负债 流动负债 长期负债 长期借款及其他短期借款余额的计算按下式进行 其中 借款 本金偿还 为资金来源与运用表中第t年借款与同一项目本金偿还之差 流动资金借款余额的计算按下式进行 其中 借款 t为资金来源与运用表中第t年流动资金借款 若为其他情况 可参照长期借款的计算方法计算 3 所有者权益 资本金 资本公积金 累计盈余公积金 累计未分配利润 5 财务外汇平衡表的编制财务外汇平衡表主要适用于有外汇收支的项目 用以反映项目计算期内各年外汇余额程度 进行外汇平衡分析 各财务报表之间的关系 四 财务评价的指标体系 分类 1 根据是否考虑资金时间价值 分为 静态 动态 评价指标 2 按指标的性质 分为 时间性 价值性 比率性 指标 项目财务评价指标 静态评价指标 动态评价指标 投资回收期固定资产投资借款偿还期投资利润率投资利税率资本金利润率 财务比率 资产负债率流动比率速动比率 动态投资回收期净现值内部收益率净现值率经济换汇成本经济节汇成本 财务评价指标分类之一 财务评价指标 时间性指标 价值性指标 净现值 比率性指标 内部收益率净现值率投资利润率投资利税率资本金利润率经济换汇成本财务比率 固定资产投资借款偿还期 投资回收期 财务评价指标分类之二 财务评价指标与基本报表关系 1 投资利润率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目总投资的比率 五 项目的盈利能力分析 2 投资利税率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利税总额与项目总投资的比率 利税总额 利润总额 销售税金及附加 五 项目的盈利能力分析 3 资本金利润率 项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的利润总额与项目资本金的比率 例1 某新建项目总投资65597万元 两年建设 投产后运行10年 利润总额为155340万元 销售税金及附加56681万元 自有资本金总额为13600万元 国家投资13600万元 其余为国内外借款 试计算投资利润率 投资利税率和资本金利润率 解 五 偿债能力分析按照 可行性研究指南 的要求 目前实践中有两种方法可供选择 备付率指标 借款偿还期指标 两者择其一 备付率指标 适用于预先设定借款偿还期 按等额还本付息或等额还本利息照付方式计算借款还本付息的项目 按最大偿还能力计算借款偿还期的项目 再计算备付率指标就失去了意义 1 利息备付率 指项目在借款偿还期内可用于支付利息的息税前利润与当期应付利息的比值 利息备付率 息税前利润 当期应付利息 计入总成本费用的全部利息 2 2 偿债备付率 指项目在借款偿还期内 可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值 可用于还本付息的资金包括 折旧 摊销 总成本费用中列支的全部利息和税后利润 当期应还本付息金额包括 还本金额及计入总成本费用的全部利息 国外金融机构往往要求大于1 2或1 3 例 偿债备付率 A 是指借款偿还期内 各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值B 是指借款偿还期内 各年可用于还本付息资金与当期应还本付息金额的比值C 在正常情况下应大于1D 在正常情况下应大于2E 偿债备付率反映了企业的偿债能力 答 BCE 例 偿债备付率高说明 A 投资风险较小B 投资风险较大C 债务人当年经营可能较差D 债务人偿债能力较