规划项目建议书

1 / 16 规划项目建议书 综合开发项目建议书 编制单位 编制日期 第一编 . 项目策划： 项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。 项目概况 ： 项目建设条件分析 有利条件 区位适中，交通 便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情 周边环境，蓄势待发 尚待解决的问题： 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。 公路接口问题 2 / 16 基地距公路 5 公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、健 全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公司，健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 项目名称： 项目名称为： 项目综合开发规划 以松泉为名，突出基地自然景观特征。 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。 “地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲 娱乐综合性项目的开发。 项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高 .双休日 ,黄金周假日消费和外出旅游日益增多 .一方面刺激了旅游市场的消费 ,同时也对旅游开发提出了新的要求。经济3 / 16 单一型的旅游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面： 1 综合性：指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同 消费能 力、不同消费兴趣的消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、休闲、度假项目 2 针对性：园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。 生态农业 广泛的旅游人群，不同收入的消费群；学生团体等。 健 康 项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄 组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。 疗养 拟把该项目的受 众定位在老龄人群。我国已逐渐进入老龄化社会。随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足 , 亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。此外，这种社会现实也对4 / 16 旅游及服务市场提出了新的要求。一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。 娱乐休闲 在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年轻人和儿童的 活动和消费需求。这样可以增加子女探望在此疗养的老人的频率，不仅扩大了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。同时， 也增加了园区的营业收入。 根据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色文化、娱乐、度假、田园劳作等项目。 3 主次分明：基地用地建设条件有限，项目设置必须主次分明。以健康疗养项目为 主体，生态农业、娱乐度假项目为辅助。 项目性质定位： 针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐 ;以适合老、中、 青 、幼各个年龄层次人群的多种娱乐活动为中心内容 , 结合特色文化、农事活动的综合性度假山庄； 项目特色定位 : 主要自然景观 , 主要特定项目 , 5 / 16 特色经营设置 , 市场调研与分析 1. 市场调研内容： 周边地区旅游消费市场需求的变化趋势： 客源市场调查及定位： 消费者特征调查分析： 周边同类项目差异性比较： 2. 市场分析结果： 项目目标市场的定位： 客源市场的空间定位与层次划分： 客 源市场规模及变化预测： 项目建设规模的控制： 项目投入与建设分期的控制： 万州空间发展战略规划及滨江环湖 地区风貌规划设计 项目准备书 中国城市规划设计研究院 1 项目背景 成渝经济区面临整体提升 西部大开发十年之后，随着国内外发展环境的西部地区正在从发展后方转向发展前沿。成渝经济区规划即将获得国务院批复，大大提升成渝地区的国家战略地位，加快重6 / 16 庆与四川的共同发展。 2016 年四川提出“一极一轴一区块”的空间发展格局，主动 推动达州、广安等川东北地区与万州之间的区域协作，将显著提升万州的省际影响。 重庆构建城乡统筹的国家中心城市 随着 XX 年“ 314”战略部署、国家城乡统筹综合配套改革试验区、 2016 年国发 3 号文等一系列国家推动政策的出台，重庆的发展走向了更高平台，被全国城镇体系确定为全国五大中心城市之一，这对包括万州在内的重庆的各个区县提出了更高的发展要求。 万州进入发展新阶段 随着库区移民工程的稳步推进，万州的发展负担逐步消化，开始进入了加速发展时期，经济增长速度持续提高，已经连续两年在全市区县中位居首位。 2016 年重庆市政府在政府工作报告中明确提出“支持万州加快建成重庆第二大城市”，万州的发展任务正在从“以解决库区问题为核心”转向“以加快发展、带动东北翼地区为重点”。 2016 年 3 月 31 日在万州召开的“加快把万州建设成为重庆第二大城市专题会议”进一步提出了把万州打造成为“高峡平湖明珠”和三峡库区的“维多利亚湾”的目标，力促万州城市品质尽快实现新的大的提升。 规划先行的必要性 面对做大做强、做优做美和加快提升区域中心城市7 / 16 地位的新要求， 万州确实到了需要认真考虑新的发展方向和路径的关键时期。在此背景与要求下，必须保 证规划先行，因此，建议编制“万州区空间发展战略规划”和“滨江环湖地区风貌规划设计”。以上两部分规划同步开展编制，对于解决万州在新机遇内提升城市发展定位、统筹安排城市近、远期空间、优化城市战略功能布局和提升城市品质、塑造特色城乡风貌等一系列重大问题具有重要意义。 2 规划目标 落实国家战略与上位规划的要求，认识自身发展定位 本次规划的首要任务就是解读和落实国家战略对万州的使命要求，同时立足于构建 重庆第二大城市的目标要求，加强与重庆新时期制定的各类规划研究的互动与衔接，重点研究万州如何争取在区域发展格局中承担更加重要的功能作用，并将此作为制定空间策略的目标和切入点。 构建面向远景、适应快速提升的战略性空间结构 发展目标定位的提升，将引发万州发展模式的深刻变化，并带来空间模式需求的变化和不确定性。面对万州人口集聚能力的快速增强和可开发建设用地资源的限制，战略规划必须跳出现有城市规划区的局限，将中心城市发展与相邻地区和外围区县有机结合，在万州城市辐射区域范围内，为城乡空间功能布局谋篇布局， 战略前瞻远景空间发展格局，并以此8 / 16 为支撑指导近期产业发展空间的调整和实施措施，弹性安排近中期城市产业、居住、交通及市政基础设施等重要的功能性用地布局，构建生态环境保护体系，统筹城镇与乡村协调有序发展，加强对战略性空间资源的控制预留。 以滨江环湖地区为重点，全面提升城市建设品质 把万州建设成为重庆第二大城市、打造成为“高峡平湖明珠”和三峡库区的“维多利亚湾”是本次规划的核心任务要求，这项任务不仅要求万州城市功能地位和规模实现跨越发展，同时也要求城市面貌提质上档，要把万州建成长江上游的精品和典范城市 。 据此要求审视万州建设，必须把优化城市景观风貌作为规划的一项重点， 实现万州在建设水平、设施水平、功能水平上与重庆主城区的逐步对接甚至反超。 万州滨江环湖地区建设已具备一定基础，是最有条件成为综合体现“长江上游第二大中心城市”内涵，全面展示现代城市、产业和社会和谐发展、生态环境和人文环优美的先行典范地区。因此，滨江环湖地区风貌规划设计不仅是形象的设计，更是一项综合、统筹性规划策划。 该项规划研究能够进一步落实空间发展战略的整体构想，并通过对沿江各层面规划的整合 和提炼，提出分步骤、分重点的规划控制和实施措施，重点指导近期建设项目的实9 / 16 施。 3 工作内容 战略规划 战略定位与路径 分析万州发展的新背景和新形势，立足于成渝经济区东北部的发展，结合重庆构建国家中心城市的整体需要，从区域角度明确城市定位和应对策略，研判万州未来的城市功能提升方向和产业发展路径，提出区域协调、整合方向，确定万州在未来区域竞争与协作格局中的地位。 发展规模与发展方向 立足于人口快速增长的可行性分析，在资源环境承载力分析和区域建设用地条件评价的基础上，研究提出全行政区的合理人口与建设用地规模，并根据各区的资源条件和发展定位，明确区域可建设用地的空间分布。 区域结构与空间布局 研究发展的条件和潜力，识别万州区域面向未来发展的战略性空间资源，并加强对相邻区县空间发展条件的综合分析和评判，加强与开县、云阳的区域合作和区域整合进程，提出区域空间发展战略，构筑区域总体空间结构、城乡用地结构和产业空间布局。 中心城区空间优化 立足城市总体 规划的基础，结合城市发展的新需要10 / 16 和区域空间布局要求，在评价现有城市总体规划的基础上，明确中心城区的拓展空间，通过战略规划对总规的相关内容进行适当优化，完善调整原有功能布局结构，对近期新的发展需求形成指导，对远景空间布局进行展望，并指引未来城市总体规划的调整。 区域生态体系构建 研究万州的区域生态本底条件，针对三峡库区生态保护的要求，明确万州未来发展的生态空间安全格局，确定分区生态恢复和保护策略。 综合交通及重大基础设施布局 把提升区域交通地位和基础设施承载力作 为规划的一项重要内容，对万州的交通和市政等重大基础设施的现状问题进行梳理，针对未来空间发展目标进行预测和判断，提出市域重大基础设施点和交通走廊的布局建议，谋划交通体系格局，使城市交通发展方向与用地发展方向充分契合，为战略实施提供有效支撑。 发展指引与政策体系 着眼长远、着力当前，在综合统筹万州城市长远发展战略的基础上，对近期建设时序和布局进行指导，对未来的战略性要素进行控制。在明确空间发展战略思想的同时，构建与规模扩大相适应的城市治理构架，强化规划管理构架的完善，对重点拓展区域和调整 区域制定空间发展指引，研11 / 16 究支持万州发展的空间政策体系。 滨江环湖地区风貌规划设计 基于把万州建设成为重庆第二大城市、打造成为“高峡平湖明珠”和三峡库区的“维多利亚湾”的任务背景和目标，对万州滨江环湖地区的风貌规划设计将从四个方面展开。 总体层面：滨江环湖地区总体定位与风貌构建对策 开展万州城市总体城市设计层面的空间特色研究，研究范围可以扩大到战 农业建设项目建议书 一、总论 1、项目名称：高效种养循环农场建设项目 2、承办单位概况 : 武汉渔家傲农业开发有限公司于 2016 年 5 月 25 日成立，注册资金 260 万元，主要经营林果种植、畜牧水产养殖、休闲垂钓服务等。为了更好地建设社会主义新农村，发展现代都市农业，在区农业局和潘塘街的支持下，按照“依法自愿、协商有偿、公开公平”的原则，公司流转桃源村、李店村土地 3000 亩，第一期 1164 亩，第二期为 1836 亩。为了将流转土地经营好，发挥其生态效益、经济效益和社会效益，公司将全部土地进行了深翻、整理，修建了蓄水池、园区道路和电力设备等。开挖鱼池 10 个，面积 100 多亩 ，12 / 16 计划修建畜禽舍 5000 平方米，技术培训及办公楼 920 平方米，农家乐 1375 平方米。聘请了 3 名高级农艺师、 2 名高级畜牧师，从事林果、畜禽养殖、水产养植及休闲垂钓等，并通过“果 菜 畜”和“果 +草 鱼 禽”两种模式建设成为一个高效循环的示范农场。 3、拟建地点：武汉市新洲区潘塘街桃源村等 4、建设内容与规模： 流转土地 3000 亩、土地整理 1500 亩； 水电路通信基础设施建设； 特色林果及花卉苗木种苗、草种、鱼种、种畜、种禽引进； 鱼池、畜禽 舍、沼气工程建设； 农产品精深加工生产线及配套； 生产车间、培训、办公及农家乐建设； 园区绿化及其它配套建设。 5、建设年限：开工时间： 2016 10，竣工时间： 2016 12 6、概算投资： 项目总投资 5300 万元。 资金筹措：公司自筹 3300 万元，银行贷款 800 万元，申请扶持 1200 万元。 7、效益分析： 13 / 16 三年内，亩平产值达 5000 元、利润 2000 元；五年后，亩平产值达 8000 元、利润达 4000 元 ，总产值亿元，新增利税 2300 万元，新增就业岗位 800 人。 实施立体种养，循环利用，实现四季有水果，有垂钓、有特色小吃，达到以人为本、科学发展、人与自然和谐相处。并以此为示范基地、培训基地，带动辐射整个潘塘街乃至新洲东部山区。园区实行种养结合，这样不仅可以降低农业生产成本，增加农业效益，而且促进物质、生态的良性循环，实现农业可持续发展，成为武汉农业的资源节约型、环境友好型的循环农业的示范农场。 二、项目建设的必要性和条件 1、建设的必要性分析： 项目建设是贯彻 落实中央农业政策，推动现代农业发展的客观要求。党的十七届三中全会明确指出：“按照建设生态文明的要求，发展节约型农业、循环农业、生态农业，加强生态环境保护。”国务院领导多次指出：“二十一世纪是实现我国农业现代化的关键历史阶段，现代化的农业应该是高效的生态农业。”这就为发展现代农业指出了方向。项目建设通过集约使用土地，实施高效种养模式，探索发展循环农业、生态农业的新路，完全符合中央农业政策的发展方向。 项目建设是转变农业发展方式的需要。实践证明，单一型、粗放型、掠夺型的农业增长方式，已成为污染环境、14 / 16 破坏生态、耗竭资源的重要源头，将越来越不能适应社会发展需要。通过项目建设，推动高效生态农业发展，是实现农业可持续发展、满足人民需求、促进农民增收、提高农业竞争力的迫切要求，也是我国实现现代农业的必由之路。 项目建设是改善和提高人民群众生活质量的需要。随着生活水平提高，人们健康意识普遍提高，对农产品和食品质量安全问题更加敏感，不仅要求“吃得饱”、“吃得好”，更加追求“吃得科学”，特别关注食物对人健康、营养、安全和生态的要求，关注生产环境对农产品质量的影响，以及农业生产对生态环境的影响。传统农业千家 万户的粗放型经营方式，不可能推广标准化生产技术，产品质量也难以 保证。在这种形势下，集约农村土地，建设两型高效示范园区，发展现代高效生态农业，迫在眉睫。 项目建设是加快促进农业增效、农民增收、农村繁荣的需要。适应市场多层次、多样化的需求，发展无公害农产品、绿色食品和有机食品，是农业和农村经济结构战略性调整的重要措施。项目建设通过生物链循环和产业链延长，可实现种植业 养殖业 加工业产业化经营，带动周边农民提高科技应用水平，共享产业化经营成果，促进农业增效和农村经济持续发展。同时，利用项目 建设形成的果园、牧场、鱼池和设施栽培、高科技农业示范农场等有价值的农业资源，吸引武汉市民体验农耕牧渔的农家生活，实现农业和旅15 / 16 游业的有机结合，扩大了旅游市场和农产品销售渠道，并带动相关产业的发展，有利于扩大劳动就业，也是开辟特色农业，增加农民收入，促进社会和谐稳定的新途径