某新建花店项目评价.doc

.投资项目评价实验报告论文名称：某新建花店投资项目评价报告学 院：经贸学院专 业：经济学(国际投资方向)学 号：0944022学生姓名：王心悦指导教师：汪波2010 年 12 月 某新建花店项目评价一、项目背景鲜花已经是人们生活不可缺少的点缀！花卉消费近些年来呈越来越旺的趋势，出了花卉本身所具俏丽姿容，让人们赏心悦目，美化家居等功效外，它还可以开发人们的想象力，使人们在相互交流时更含蓄，更有品位，现实生活的节奏不断的加快，让人们对鲜花市场的要求同时也在不断的提高，花卉业被誉为“朝阳产业”。近10多年来，世界花卉业以年平均25%的速度增长，远远超过世界经济发汗的平均速度，鲜花的高利润、市场大，是世界上最具有活力的产业之一。中国花卉业起步于20世纪80年代初期。经过30年的发展，取得了长足的进步。2001年花卉种植面积达24.60万平方千米，销售额215.84亿元，出口额8003.4万美元。2003年我国花卉行业总销售额达353.1089亿人民币。就鲜花一项全年总销售额为40.9063亿人民币。2009年我国鲜花的销售额更是达到260亿，增长迅速说明：概述市场及技术发展现状和项目提出的理由二、项目概况 该项目投资有两个主要方案可供选择：方案1：在某医院附近开设实体店。该方案初始投资大，但稳定客户群可保证每个月较大的收益。 方案2：在淘宝网开设网店。该方案初始投资小。但由于类似的商家较多，新开的店知名度、信誉不高，不能保证稳定的客户以及相对固定的收益。三、主要步骤第一步，分别对方案1和方案2进行财务评价，检验各自的绝对效果。第二步，如果方案1和方案2都通过了绝对效果检验，采用“差额内部收益率法”进行比较，确定最优方案。四、主要参数判据参数：项目行业融资前税前财务基准收益率12% 项目行业融资前税后财务基准收益率14% 折现率10%计算参数： 项目适用的营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，所得税税率为35%固定资产残值率5% 五、项目财务评价（一）实体花店的评价1、资金使用计划（1）项目总投资：10万元。（2）初始投资 开店费用店面租金约6000元，需押一付三，手续费为租金的50%（可适当减少6%），合同期为3年，3年后追加每年租金约8%。营业执照：500元税务执照：100元培训费：1200元房租手续费：2640元店租押金（一月租金）：6000元（退店时回收）费用总计：10440元费用年摊销额：10440/5=2080元 流动资金：60000元 固定资产及低值易耗品明细表名称单价（单位：元）数量总价（单位：元）1、固定资产电脑（二手台式收银用）200012000收银台3001300花架2002400空调200012000电动车130011300宣传册50150电话机502100饮水机2001200消防设备95195货架3001300装修费用16000/16000合计：22745元2、低值易耗品花泥刀、剪刀20240花筒820160塑料花瓶（用于插花篮）816160喷雾器20240喷水壶20360水桶（养鲜花）8648扫把5210畚箕5210合计：528元初始投资合计：10440+60000+22745=93185（元）计划期限5年年折旧：10440*（1-0.05）/5=1983.6备注：低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。（3）营业成本 每月进货成本明细表项目名称淡季（6,7,8）旺季（1-5,9-12）鲜花1600020000盆栽、盆景28004500花瓶300700包装纸400800其他包装用品（彩带，胶带，绳子）169229花泥69100合计1973826329进货成本风险准备金（每年）：5000元 工商管理费用：120元/年 开业初期（第一年）宣传成本：500元 每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：14000元 每月经费支出明细表 单位：元/月项目名称第一年第二年第三年第四年第五年备注1、一般费用租金60006000600064806998租期3年，之后每月租金按8%递增水费12001300135014201490包括：工作人员及顾客洗手用水、浇花用水，合计10T/天（4元/T）电费216316280265310包括：灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）话费200300300300300宽带费5050505050花卉护理费100100100100100合计776680768080861592482、员工工资花艺师（1名）28002800000两年后不再聘请花艺师，由自己担任花卉护理员16001600160016001600送花员18001800180018001800收银员16001600160016001600合计780078005000500050003、其他费用物流费用150200200240260办公费用2830323540宣传费用250220200200200设备修理费5050505050该项作为修理费的储备金，每月平摊记账合计4785004825255504、经费合计1604416376135621414014748（4）收入分析基于花店店址位于某知名大型医院附近，周围有数个居民区，收入较为稳定。随着开店时间越来越长，本店拥有越来越高的知名度和声誉，前来消费的顾客数量会逐年增加。所以预计5年内的营业额如下表（单位：元/月）：名项称目第一年第二年第三年第四年第五年淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季一、主营业务收入鲜花收入317525174433868.855193.634927.256918.435985.658643.243704460368花瓶销售收入1102.511761212.751249.51286.25盆栽、盆景销售收入44104704485149985145合计37264.557256.539748.861073.640990.9562982.1542233.164890.7443475.2566799.3二、其他业务收入包装收入17641881.61940.41999.22085（5）税费计算表称名目项第一年第二年第三年第四年第五年淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季淡季旺季主营业务收入37264.557256.539748.861073.640990.9562982.1542233.164890.7443475.2566799.3营业税税率：5%每月营业税额1863.22528628251987.443053.682049.553149.12111.663244.52173.83340城市建设维护税：7%每月城市建设维护税额130.4200.4139.12312.8142.47220.44148227.1152234教育费附加：3%每月教育费附加税额56866091.661.594.563.49765100（6）每年利润明细表每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本+各项税费*12+年折旧额+初始投资费用年摊销额营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=旺季销售额*9+淡季销售额*3+包装收入*12营业利润=营业收入总额-总成本主营业务成本每年追加投资额为前一年可分配利润的10%名称项目第一年第二年第三年第四年第五年总成本527257.7567318.12507950.92522533.58596533营业收入总额648270673848713094.15734699.7756315.45营业利润121012.3106529.9205143.23212166.12159782.45所得税额49104.30530535.45865050.130567508.14249173.9净利润7190875994.4140093144658110608.62、资金筹措（1）资金筹措方案自行出资5万元，另外5万元通过向银行借款，年利率8%，期限为三年，起初交清利息，到期一次还本。（2）借款偿还计划 第一年净利润为71908，其中用50000元偿还贷款。3、财务指标分析建设期：0经营期：5折现率（%）：10提示：计算期=建设期+经营期年份现金流入现金流出净现金流量累积净现金流量净现金流量现值累计净现金流量现值0093185-93185-93185-93185164827057636271908-2127765370.9090909091-27814.09090909092673848597853.5875994.4254717.4262805.30578512434991.21487603313713094.15573001.05140093.1194810.52105254.019534185140245.2344102184734699.7590041.72144657.98339468.598803.3467659312239048.5811761495756315.45645706.9110608.55450077.0568679.2072076546307727.788383804静态投资回收期结果：1.28（年）动态投资回收期结果：1.44（年）净现值结果：307727.79 0内部收益率结果：91.58% 12%获利指数结果：4.3所以，方案可行。（二）网上花店评价1、资金使用计划（1）项目总投资：80000元。（2）初始投资 流动资金：30000元 固定资产及低值易耗品明细表名称单价（单位：元）数量总价（单位：元）一、固定资产电脑300013000摩托车300026000手机150023000空调200012000二手面包车28000128000合计：42000元二、低值易耗品花泥刀、剪刀20240花筒820160塑料花瓶（用于插花篮）8540喷雾器20240喷水壶20360水桶（养鲜花）8648扫把515畚箕515合计：398元初始投资金额总计42000+398=42398元计划期限4年固定资产年折旧额42000*（1-0.05）/4=9975备注：低值易耗品购买支出作为每年支出的成本费用。（3）营业成本 每月进货成本明细表第一年第二年第三年第四年第五年鲜花36524952517252665188配花，陪叶256293338354344花盒，花篮200228246256246包装纸400412417417410其他包装用品（彩带，胶带，绳子）100107109109100花泥149157169173168合计47576149645165756456进货成本风险准备金（每年）：10000元 每年原材料损耗（包含没卖出去的鲜花成本）：44000元每月经费支出明细表 单位：元/月第一年第二年第三年第四年第五年备注水费600650675710710包括：工作人员洗手用水、浇花用水，合计5T/天（4元/T）电费150150160170170包括：灯光、空调、其他，合计0.6kw/h（1元/度）话费200300300300300宽带费100100100100100花卉护理费100100100100100合计11501300133513801380花卉管理员30003000300030003000网页管理员（2名）45004500450045004500送花员（2名）40004000400040004000合计1150011500115001150011500物流费用12001200140015001400办公费用3030353535宣传费用250220200100100设备修理费5050505050该项作为修理费的储备金，每月平摊记账合计153015001685168515854、经费合计1418014300145201456514465（4）收入分析第一年第二年第三年第四年第五年鲜花收入308272356620403746416124408975包装收入25964204518554365212合计310868360824408931421560414187（6）每年利润明细表每年总成本=（每月进货成本+每月经费支出）*12+成本控制风险准备金+低值易耗品成本 +年折旧额营业收入总额=主营业务收入+其他业务收入=（鲜花收入+包装收入）*12营业利润=营业收入总额-总成本第一年第二年第三年第四年第五年总成本245617263761270025272053269425营业收入总额310868360824408931421560414187营业利润65251970631389061495071447622、财务指标分析建设期：0经营期：4折现率：10%年份现金流入现金流出净现金流量累积净现金流量净现金流量现值累计净现金流量现值0042398-42398-42398-42398-423981310868245617652512285359319.0909116921.0923608242637619706311991680217.3553797138.453408931270025138906258822104362.1337201500.64421560272053149507408329102115.2927303615.9541418726942514476255309189885.81257393501.7静态投资回收期结果：0.65年动态投资回收期结果：0.71净现值结果：393501.69 0内部收益率结果：190.62% 12%获利指数结果：10.28所以，方案可行。六、敏感性分析方案1：现金流量表年份012345现金流入0648270673848713094.15734699.7756315.45年营业收入0648270673848713094.15734699.7756315.45现金流出93185576362597853.6573001.05590041.7645706.9建设投资93185年经营成本245617263761270025272053269425净现金流量-931857190875994.42140093.1144658110608.55NPVIRR27975392%表二 各因素变化后的净现金流量表012345NPVIRR营业收入+5%-42398104321.5109686.8175747.81181393148424.32446532261%营业收入-5%-4239839494.542302.02104438.3910792372792.777205313120%营业收入+10%-42398136735143379.2211402.52218128186240.1567142334%营业收入-10%-4239870818609.6268783.68571188.0134977.0058470356%经营成本+5%-4239859627.1562806.37126591.85131055.397137.3280593162%经营成本-5%-4239884188.8589182.47153594.35158260.6124079.8371252216%经营成本+10%-4239847346.349618.32113090.6117452.783666.05235263136%经营成本-10%-4239896469.7102370.5167095.6171863.3137551.05416582244%初始投资+5%-97844.3652519706313890614950714476230732391%初始投资-5%-88525.86525197063138906149507144762315794100%初始投资+10%-102504652519706313890614950714476230308787%初始投资-10%-83866.56525197063138906149507144762320030105%表三 各因素变化对NPV，IRR的敏感度表NPVIRR年营业收入的平均敏感度0.086215.2年经营成本的平均敏感度0.03245.85初始投资的平均敏感度0.0030.96方案2：表一、现金流量表年份012345现金流入310868360824408931421560414187年营业收入310868360824408931421560414187现金流出42398245617263761270025272053269425建设投资42398年经营成本245617263761270025272053269425净现金流量-423986525197063138906149507144762NPVIRR357728.8048191%表二 各因素变化后的净现金流量表012345NPVIRR营业收入+5%-4239880794.4115104.2159352.6170585165471.4422872225%营业收入-5%-4239849707.679021.8118459.5128429124052.7292585157%营业收入+10%-4239896337.8133145.4179799.1191663186180.7488015260%营业收入-10%-4239834164.260980.698012.9107351103343.3227442124%经营成本+5%-4239852970.1583874.95125404.8135904.4131290.8312399165%经营成本-5%-4239877531.85110251.1152407.3163109.7158233.3403059217%经营成本+10%-4239840689.370686.9111903.5122301.7117819.5267069140%经营成本-10%-4239889812.7123439.1165908.5176712.3171704.5448388243%初始投资+5%-44517.96525197063138906149507144762355802183%初始投资-5%-40278.16525197063138906149507144762359656199%初始投资+10%-46637.86525197063138906149507144762353874175%初始投资-10%-38158.26525197063138906149507144762361583209%表三 各因素变化对NPV，IRR的敏感度表NPVIRR年营业收入R的平均敏感度0.03643.57年经营成本C的平均敏感度0.02532.7初始投资I的平均敏感度0.00110.88结论：1）由图可知，在方案1、2中，三个不确定因素对IRR指标的影响从大到小排列，依次为：RCI，可以确定R为两个方案的敏感因素。但方案1中R对IRR的敏感度大于方案2中R对IRR的敏感度。2）分析方案2的抗风险能力，由图可知，敏感因素R允许变动范围比较大。这就是说，该项目的防御风险的能力是让人放心的。七