《土地使用权评估》PPT课件.pptVIP

CPT五 土地使用权评估 一 土地使用权的含义是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让出租 转让 抵押 投资的权利 本身属于无形资产 但其是一中对物产权 依附于土地 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 地上建筑物随之转让 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 土地使用权出租 将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用 收取租金 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 地上建筑物随之转让 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 土地使用权出租 将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用 收取租金 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 地上建筑物随之转让 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 地上建筑物随之转让 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 土地使用权出租 将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用 收取租金 土地使用权转让 土地使用者将土地使用权再转移的行为 地上建筑物随之转让 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 土地使用权出租 将土地使用权及土地上建筑物租赁给承租人使用 收取租金 土地使用权出让 土地使用权由国家向个人的让渡 5 1土地使用权估价基本理论 土地抵押权 债权人或抵押人不转移占有而供担保的地产 其不能履行债务时 地产的变价款优先偿还贷款的权利 地上附着物随同抵押 地役权 邻地使用权 是指土地使用人人为使用其土地的方便与利益而利用他人土地的权利 在他人土地上行走通行的权利 一 土地使用权的含义 二 土地使用权评估的目的和作用1 为土地使用制度改革提供基础资料2 是地产市场管理的基础工作3 是交易双方正常交易的基础 提供交易的参与标准 减少市场信息不对称造成的损失 4 合理征收土地税的基础5 是国家进行土地资产核算的重要手段 土地也是重要的生产要素 是企业花资产的一部分 在数量和价值上都应当加以明确核实 二 地产的分类 社会经济用途 商业 40年 50年 工业交通公用事业 70年 住宅 1 开发程度 熟地已开发的土地 生地未开发的土地 二 地产的分类 城市中心区 国家所有的土地 一般市区 市区边沿区 近郊区 远郊区 集体所有的土地 宅基地 自留地 2 经济地理位置 3 按土地所有权归属 二 地产的分类 三 地价理论 一 地价的形成1绝对地租是土地价格存在的根源无论土地优劣 土地所有者都可以收取地租 称为绝对地租 当土地所有权发生转移时 要求对方给予赔偿 这种赔偿就是土地的价格 2级差地租是决定土地价格高低的主要因素出租较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润 级差地租 级差地租 是指由于土地所处的位置不同而产生的不同水平的地租 由于连续对土地进行投入所引起的地租量的不同 3 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因4 土地使用权价格的实质是地租的本金化所有权归国家所有 任何单位 个人只拥有使用权 实际上是一种出租 二 地价的特征 1 价格形成的特殊性一般商品价格时价值的货币表现 价值是由社会必要劳动时间决定的 土地价格是指能够带来同等地租等量利息的货币表现 同时也包括开发利用土地过程中投入的物化劳动和活劳动所创造的价值 2 价格决定机制的特殊性一般商品价格由价值决定 同时受供求关系的影响 围绕价值上下波动 土地的价格取决于地理位置是否优越 周围的社会及经济环境状况 交通状况 基础设施状况 土地的用途 三 地价理论 3 市场供求关系的特殊性土地的供求弹性小 价格主要受需求方面的影响 4 价格是不断增值趋势原因 1 在技术进步的条件下 单位土地的生产力会不断提高 2 随着城市经济的发展 单位土地的收益会不断提高 3 在城市建设中对土地不断追加投资 提高土地价值 4 土地供给有限 需求不断上升 价格也会上扬 三 地价理论 四 我国的地价体系 地价体系是指在土地市场中 由若干个既相互联系 又相互区别的地价构成的 共同满足土地市场管理运行需要的价格体系 在土地市场中 由于土地质量 地产圈里 市场供求关系和政府土地管理等因素的影响 在不同条件下形成了各种标准和形成的地价 一 地价体系概念 1 基准地价 政府按照城镇不同的土地级别或均值区段分别评估的商业 工业 居住等各类用途的单位面积土地使用权和平均价格 1 特点 a 是一个区域性的平均地价b 是各类用地的平均地价c 在一定时期内评估的覆盖全市 县 的土地使用权价格d 土地单位面积的价格2 作用 a 反映地价水平和变化趋势 为政府制定管理措施和投资者进行投资决策提供依据b 为国家征税提供依据c 是进一步评估宗地地价的基准d 是制定协议出让国有土地使用权的最低标准 二 地价体系 2 标定地价 是市 县政府根据管理需要评估的 在正常市场和正常经营管理条件下 具体宗地再某一期日的土地使用权的价格 1 特点 a 某一具体地块的价格b 一般情况下 标定地价不进行大面积评估 只有进行交易成股份制时才评估 2 作用 a 是政府出让土地使用权时确定出让价格的依据b 是划拨土地使用权转移时补交土地使用权出让金的标准c 是国家是否行使土地优先购买权的衡量标准d 是核定地产增值 征收土地增值税的标准e 是企业清产核资和股份制企业中土地资产计价的标准 政府根据正常市场状况下地块应达到的地价水平 综合考虑各种因素的影响 确定某一地块出让时最低价格控制标准特点1以标定地价为基础的价格2财价格p743是政府确定成交地价的基础 土地在市场上实际成交的价格1 出让价格 使用权让渡的成交价格 协议 招标 拍卖三种形式 2 转让价格 土地使用者将使用权转让给第三者的交易价格 买卖价格租赁价格 3 征用价格 国家征用农村集体所有制土地而支付的补偿价格 包括土地补偿费 青苗补偿费和劳动力安置费 3 出让底价 4 交易价格 四 我国的地价体系 获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格 政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格基准 标定 出让底价由政府评估确定 征用 课税根据国家有关法规政策由政府决定转让 出租 抵押是资产评估中介机构来评估的 5 抵押价格 6 课税价格 四 我国的地价体系 1 不可移动性 位置固定 土地利用严格受到位置限制 土地实体2 不发生转移 转移的是附着其上的权益 非再生性3 生产力的永续性 自然寿命无期限 主要合理利用 其生产能力使用价值永不消失 4 个别性 土地的位置不同 外界环境不同 导致土地的级差地租 一 土地的自然特性 五 土地的特性 一 一般因素 一款能够像地价水平的具有普遍性和共性的因素1 社会因素 社会发展状况及社会安全程度等因素对地价的影响2 经济因素 现代经济发展状况对地价的影响3 行政因素 由政策 制度 法规 条例等组成的一系列行政法规对地价的影响 六 影响土地价格的因素 二 区域因素由一般因素的相关结合而形成的各区域的规模 构成 功能等方面的特性对地产价格的影响 1 影响商业用地的因素 交通便捷度 道路类型 宽度 公交车站状况 距车站港口的距离 环境质量状况 人文 自然环境 污染 空气 噪音 人口密度 就业结构 收入水平 受教育水平 规划限制 土地用途 建筑高度 建筑密度 建筑造型 容积率 影响住宅用地地价的区域因素 商业繁华程度 商业区等级 店铺规模 经营实力 客流量 2 影响住宅用地地价的区域因素 交通便捷度 工作 购物 通车状况 环境质量状况 采光 污染 气象状况 基础设施状况 水 汽 暖 电 讯 位置 距市中心 商业中心的距离 公共设施的配套 学校 幼儿园 医院 邮局 银行 公园 规划限制 3 影响工业用地的区域因素 基础设施完善度 环境质量 产业规模及结构 区域内工业 企业数量 经营规模 产业结构 关联企业的位置关系 交通便捷度 对外公路 铁路 港口联接状况 规划限制 建筑高度 密度 容积率 消防距离等 三 个别因素 地产本身所具有的自然性状对价格的影响1 具体位置 临街的宽度和深度 同交通设备的距离2 地形地势 地质3 面积形状 七 地价评估的途径 方法 一 地价评估的种类 1 基准地价和标定地价的评估2 出让底价的评估3 市场交易价格的评估 二 地价评估途径 1 基准地价评估途径1 进行综合评估 以土地定级为基础 土地收益为依据 市场交易资料为参考 综合评估基准地价 我国采用的主要方法 2 划分均质地域基准地价 按土地条件划分均质地域 用市场交易价格资料评估区域平均价格作为基准地价 2 市场交易地价评估的途径1 基准地价修正法 在基准地价的基础上修正各差异因素2其他方法 包括市场比较法 收益法 假设开发法 成本法 路线价法等 5 2市场法 一 市场法的基本思路 二 市场法评估的程序 三 应用举例 市场法的基本思路 1 将待评估土地与同一供需圈内近期已发生交易的类似土地进行比较 并根据后者的交易价格 修正得到待估土地在一定时点 一定产权状态下市场价格的一种评估方法 指的是土地用途 区位 价格类型等方面具有相似性 可比性 2 前提 地产市场发达 交易规模大 市场法的基本思路 3 市场法数字表达式4 使用范围 只要存在可比土地的销售 都可以使用这种方法 市场法评估的程序 1 收集交易案例 2 选取可比实例 3 进行比较修正 4 确定评估价格 1 收集交易案例 a 查阅有关政府职能部门的土地 交易登记资料b 查访交易当事人c 同行之间互相提供相关信息资d 其他途径 成交价格 交易日期 交易时状况 付款方式 交易目的 2 选取可比实例 1 土地用途相同2 价格类型相同3 区域条件相同或相近4 交易日期接近 最多不超过5年 市场变动剧烈时不超过2年 3 进行比较修正 3 进行比较修正 三 应用举例 待评估土地为住宅用空地 面积600平方米 呈长方形 相关资料搜集如下 1 交易情况 A D正常买卖 B比正常买卖价偏低2 C比正常买卖价偏低3 2 自1996年10月以来 土地平均每月上涨了1 3 评估对象土地面积大 比各参照物成交价格高2 4 容积率修正系数5为4 2 6为4 9 土地还原利率为5 5 3收益法 一 收益法的基本思路 二 收益法评估的程序 三 应用举例 收益法的基本思路 1 土地与建筑物处于房地合一状态 并且用收益法以外的方法能够求得建筑物价格时 从房地产的净收益中扣除归属于建筑物的纯收益 即可得到归属土地的纯收益 再利用土地还原利率还原 得到土地使用权的收益价格 2 使用范围 有收益的土地价格评估 收益法评估的程序 一 二 四 六 求取土地纯收益 确定合适的还原利率 三 五 求取总收益 有效毛收入 房地合一的总收益 求取总费用 求取土地使用权价格 确定土地收益年限 三 应用举例 例题 某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块儿土地50年的使用权 并于1996年11月在此地块儿上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑物的重置价格为每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积900平方米 目前用于出租 每月平均实收租金为3万元 另据调查 当地同类写字楼的租金为每平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价格的1 5 土地使用税及房产税每建筑平方米20元 保险费为重置价格的0 2 土地还原利率为7 建筑物还原利率为8 求1998年11月土地使用权价格 5 4成本法 一 成本法的基本原理 二 成本法评估的程序 三 应用举例 又称成本逼近法 是以土地开发所耗费的成本构成来确定土地价格的方法 用成本法求取的价格称为积算价格 把对土地的所有投资 包括土地取得费和基础设施开发费用两大部分作为基本成本 运行经济学等量资金获得等量收益的投资原理 加上基本成本这一投资所应产生的相应利息和利润 组成土地价格的基础部分 成本法的基本思路 土地价格 土地取得费 土地开发费 税费 利息 利润 土地增值收益 1地产市场狭小 交易实例少 无法用其他方法进行估价的土地2公益事业用地3新开发的土地注意 土地实际开发成本的增加 并不一定会提高土地的价格 因此此种方法的估算结果只是一种 算术价格 成本法的基本思路 几个概念 二 重置成本的估算 一 土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用 征用农地 1土地补偿费 前3年平均年产值的3 6倍 青苗补偿费 生长阶段按规定幅度计算 树木补偿费 安置补偿费 3年平均亩产值的2 3倍 最高不超过10倍 房屋及地上物拆迁补偿费 实际价值 新菜地开发建设基金 征用城市近郊区菜地 用地单位交纳新菜地开发建设基金 耕地占用税 税法 2 城镇土地使用权 使用权出让金 动迁费 二 土地开发费 基础设施配套费 三通一平 七通一平 公共事业配套费 邮电 图书馆 学校 公园 绿地等设施的费用 小区开发配套费 与公共事业配套费相似 根据用地情况确定和力度项目 土地开发费 二 重置成本的估算 二 重置成本的估算 三 土地贬值的估算 一般说土地不存在实体性贬值 但是一旦土地使用权被规定了使用年限 剩余使用年限会逐渐减少 随着时间的推移 地产的功效会逐渐损失 土地年限贬值率 已使用年限 法定使用年限 2 另外一种贬值是由于周围环境恶化造成的 土地使用价值的损失直接表现为地产收益的减少 地产贬值额 年收益减少额的现值 四 应用成本法应注意的成本 土地取得费和土地开发费都应是评估期日的重置费用 不能按实际投入来计算 各项费用的取费标准应由足够的依据和充分的分析 成本法评估结构一般作为投入成本价格分析 而用于作为市场交易价格应慎重 五 应用举例 习题 1亩 666 67平方米 XX厂区位于XX市中心地带 现使用的土地为国家行政规拨的国有土地 土地面积476772 9平方米 使用年限为50年 确定近郊区征用土地以平均年产值1200元 亩计算 其中土地补偿费按年产值的6倍计算 安置补偿费为6 6元 平方米 房屋及地上物拆迁费用从10000元 亩计 土地开发费 厂区已达到去 七通一平 开发费用为50元 平方米 投资利息8 正常开发周期为2年 其中第一年投入50 第二年投入50 该地区工业生产用地开发年资金利润率为10 土地所有权收益为15 则土地的价格是多少 5 5假设开发法 一 基本概念 二 估价公式 三 使用范围及条件 四 估价步骤 五 应用举例 一 基本概念 假设开发法又称剩余法 倒算法 是用于评估待开发土地的估价方法 在估算房地产未来正常交易价格的基础上扣除建筑物的建造成本以及与建造 买卖相关的专业费 利息 税费 利润之后 以余额来确定待估土地价格的一种方法 假设一开发商面对一块可供开发利用的土地 他愿意出的最高价 假设其进行开发后 全部建筑物的销售价格减去建造费用 利息 利润 税金 剩余的部分就是开发商愿意为购买土地支付的最高价格 一 基本概念 1 待开发的生地变为熟地 或熟地开发建筑物然后出售或出租2 拆迁进行土地开发 运用范围 二 估价公式 1 宗地价格 开发价值 建筑费 专业费 不可预见费用 税费 利息 利润 2 具体内容 ForPowerPoint97 2010 开发价值 房地合一价 建筑物出售价或出租价的现值 建筑费 按当地现行的建筑工程概 预 算标准测算直接 间接工程费 建筑承包商利润 专业费 地质勘查费 建筑设计费 工程概预算费 按建筑费用的5 10 估算 不可预见费 为建筑费和专业费之和的 2 5 税费 是指销售费用及有关税金 按不动产总价的一定比例计算 利息 是指全部投资中借款部分所发生的利息 利润 是开发商应获得的正常利润 决定条件 1 使用范围 1 待开发地 熟地 的估价 2 待拆迁改造的土地估价 3 有待开发为建筑用去的非建筑用地的估价 三 使用范围及条件 2 假设开发法准确与否的决定因素 1 正常选择土地的最佳开发方式 2 正常判断建筑物的出售 出租 价格 要有一个明朗 开放及长远的房地产政策 要有一整套稳定 健全的房地产法规 要有一个完整 公平的房地产信息库 要有一个稳定 清晰及全面的有关房地产投资与交易的税费清单 要有一个长远 公平及稳定的政府土地供给计划 1 调查待估土地的基本情况 2 3 4 1土地位置2土地面积大小 基础设施状况3土地政府规划限制 用途 容积率 覆盖率 建筑高度4土地使用权限制 使用年限 能否转让 抵押 选择最佳的开发利用方式 估计建设期 考察用类型建筑物的建设期 预测土地开发完成后的楼价 租金 四 估价步骤 5 6 估测各项成本费用 建筑费 专业费用 利息 利润 税费 计算确定底价 四 估价步骤 五 应用举例 有一宗七通一平的待开发建筑用地 土地面积为3000平方米 建筑容积率为3 拟开发建设写字楼 建设期为2年 建筑费为2000元 平方米 转业费为建筑费的10 建筑费和专业费在建设期内均匀投入 该写字楼建成后即出售 预计售价8000元 平方米 销售费用为楼价的4 销售费率为楼价的6 5 当地银行贷款利率为6 开发商的要求的投资利润率为20 求总地价 5 6基准地价修正法 一 基准地价修正法的含义 二 理论依据 三 适用范围 四 估价步骤 五 应用举例 一 基准地价修正法的含义 是指利用城镇基准地价和基准地价修正表等评估结果 按照替代原则 将待估宗地的区域条件和个别条件与区域内的平均条件相比较 并对照因素修正系数表选取适宜的修正系数对基准地价进行修正 进而求得待估宗地在估价期日的价格 二 理论依据 利用代替原理 具有相似条件和用途的土地 应当具有相似的价格 三 适用范围 1 具备基准地价和相应修正体系成果的城镇土地估价 2 用于快速方便的评估多宗土地的价格 是对市场法变形 量化及系统化后的一种估价方法 3 该方法估价的精度与基准地价及修正体系的精度密切相关 1 2 3 4 收集 整理当地的土地定级评估成果资料 确定修正系数表 调查宗地底价影响因素的指标条件 土地开发程度差异修正 四 估价步骤 5 6 7 8 确定待估宗地的因素修正系数 对于出让或使用年期不一致的土地进行年期修正 对时间因素进行修正 对其他因素进行修正 四 估价步骤 9 确定宗地地价 四 估价步骤 五 估价公式宗地价格 基准地价X 1 K X使用年期修