2011年北京商业项目蓝色港湾、建外soho和三里屯soho考察报告.ppt

北京市商业项目考察报告 创意策划中心2011 8 房地产事业部 一 三里屯VILLAGE二 北京来福士三 朝阳大悦城四 西单大悦城五 蓝色港湾六 建外soho和三里屯soho 一 项目概况 一 项目概况 二 项目定位 三 项目平面图 四 项目景观 四 项目景观 四 项目景观 四 项目景观 五 项目主体分区 五 项目主体分区 六 品牌业态规划 零售品牌 六 品牌业态规划 六 品牌业态规划 六 品牌业态规划 零售品牌 六 品牌业态规划 六 品牌业态规划 餐饮品牌 六 品牌业态规划 餐饮品牌 六 品牌业态规划 酒吧 六 品牌业态规划 六 品牌业态规划 一 三里屯VILLAGE二 北京来福士三 朝阳大悦城四 西单大悦城五 蓝色港湾六 建外soho和三里屯soho 建外SOHO 地理位置 北京建国门外大街4号 国贸中心对面 占地面积 12 28万平米建筑面积 约70万平方米 地下建筑面积为19万平米 地上建筑面积约51万平米 由18栋公寓 2栋写字楼 4栋SOHO小型办公房及大量裙房组成 配套设施包括幼儿园和会所 最大限高 99 9米总设计师 山本理显 日本 第一大道写字楼 南北两座 办公面积98000平米 楼高28层 整栋楼通透明亮 简约现代 SOHO公寓楼 27 27米的体量 体型细长 白天透明 夜晚发亮 SOHO公寓楼1 3层为临街商铺 4层以上为SOHO公寓单元SOHO商铺 全部临街 1 2层铺面复式结构自成一体 3层铺面由滚梯直达公共院落 出入便利 中心花园 CBD中心最大花园 面积超过3万平米 会所 28000平米 地下2层地上3层 一 项目概况 建外SOHO在居住概念上强调了 小 街道的尺度小 广场小 在设计上突出了 无中心 多层次 混合就是活力 的理念 使其商业街呈现出更丰富 更亲切的空间情态 建成以后的建外SOHO 每天将有5万人在这里居住 办公 逛街 找乐 其所有商铺分布在建筑的一 二 三层 一 二层全部临街开门 三层则乘滚梯直达 二 项目规划特色 二 项目规划特色 三里屯SOHO 一 项目概况 位置 北京市朝阳区工体北路南侧占地 约5 1245万平米规划总建筑面积 地上约为31 57万平米 地下约为15万平米 构成 三里屯SOHO是三里屯商业区核心地段的商业 办公 居住综合社区 由5个购物中心 9幢30层高的写字楼和公寓楼组成 用混合的业态和超大规模带动这个区域的人流和商业消费氛围 临外街商铺 150余套 商铺地上1 5层平均每层总建筑面积约为23000平米 位于地下一层至地上四层 局部五层 的零售商业由5个不同规模的商业板块组成 设计 隈研吾 新加坡的MinistryofDesign设计公司 Spaces有限公司 迫庆一郎建筑设计工社 SAKOArchitects 在2009年年中完成全部项目的建设 其中2008年年底12万平方米商业部分即可投入使用 业态 三里屯SOHO集商业 餐饮 娱乐休闲为一体 商业分成五个塔楼 地上由天桥连接 地下由下沉式广场连通 其组成的一条商业步行街贯穿于整个项目 二 商业特点 1 位于地下一层至地上四层 局部五层 的零售商业由5个不同规模的商业板块组成 2 在下沉步行街和花园的南端 有一个小型广场为本项目的心脏 也将成为吸引商业人流的一个 目的地 3 在拥有不同经营主题的商业板块下面 地下一层的大商业区是始终贯通的 4 在商场的外部 特别是面对下沉花园的一侧 二层和三层设置了室外平台 这些平台通过台阶和桥彼此连接起来 5 不论布局还是流线设计都充满动感 店铺排列紧密 每个商铺的临街设计 临内廊和临外街 使整个商业区域规避了死角商铺 更便于商业人流的穿行和消费 6 这里不仅提供完备的商业设施 还是一个供市民享受生活 休息和会见朋友的 场所 二 商业特点 二 商业特点 二 商业特点 二 商业特点 三里屯Village和三里屯SOHO虽然都以开放式街区的设计进行宣传 但实际上二者有明显的不同 从这两个项目的平面规划图来看 三里屯Village是按照商业街区来设计 而三里屯SOHO则是以集中式商业来规划 以三里屯Village南区分布来看 其在街道设计时采用了化整为零 使项目从内部划分出多条内街 拥有更多商业展示面 使得很多店铺有着充足的展示面 可以达到金角银边的效果 而三里屯SOHO有很高的建筑密度 其在内街面积 空间舒适度上与三里屯Village相比 则稍显局促 作为商业建筑设计而言 由于目前人们的消费购物不仅满足于逛 更多青睐于商场的体验式购物环境 因此在设计过程中 项目的空间布局往往更侧重于满足人们的体验式需求 从这一点来看 三里屯Village与三里屯SOHO在设计上都有其各自的亮点 三 两项目异同 三里屯Village项目中间设计成了一个广场 成为人们休憩的场所 广场四周设计了多条道路动线 使得广场周边的商铺具有良好的可视性和通达性 包括苹果等商家都可以在广场内举办活动 既保证了足够的城市开敞空间比例 又形成了丰富多彩的宜人空间 使得这个广场成为了整个项目的商业活力区域 从消费者的体验角度来看 三里屯Village南区在引导人们通往二层的识别性并不明显 还有其整体可供人们休憩的空间似乎比较少 对于三里屯SOHO这样一个高密度的社区 从规划来看 其在主体设计上并没有特别的亮点 值得关注的是 其在处理地下一层的时候 采用了比较好的设计方式 在项目内部主干道设计上 直接把项目地下一层打通 类似下沉式广场的设计使得项目内部的空间变得更为开阔 届