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郑州商业项目市场调研报告 日期 2012 5 11 市场调研目的 郑州市商业市场格局分析 郑州重点调研项目分析 市场调研目的 了解郑州商业代表性楼盘情况了解商业市场格局划分 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 郑州重点项目分析 目录 郑州房产市场格局分析 郑州全市总面积7446平方公里 人口862万人 城建面积与人口在全国为第十三大城区市区由6大片区组成 分别为金水区 二七区 中原区 惠济区 管城区及郑东新区 金水区 郑东新区 二七区 中原区 惠济区 管城区 区域划分 调研项目概括 调研项目列表 二七万达 天旺优库 锦艺城 华润万象城 万博商城 升龙广场 升龙城 总结 大盘时代来临 品质生活开启 土地资源稀缺 旧城改造将至 商场升级换代 高端产品崛起 市场调研目的 郑州市房产市场格局分析 郑州重点项目分析 目录 调研内容 调研内容 针对区域内市政规划 交通 配套等 调研产品 7个重点商业项目 调研重点 针对市政规划 道路 配套进行调研 针对商业项目产品 规划 客户 销售现场氛围等进行调研 针对商业项目招商情况 推广途径及策略进行调研 商业项目 升龙城 二七万达 锦艺城 万博商城 天旺优库 华润万象城 升龙广场 商业产品 商业调研项目 基本概况 升龙城 二七万达 华润万象城 万博商城 锦艺城 天旺优库 升龙广场 项目分析1 分析 项目位于金水区东风路与天明路两大人文动脉的交叉口 毗邻绿茵广场 天旺广场 建业老房子周边生活配套非常完善 此外天旺优库依托天旺广场现有的业态进行升级和优势互补衔接此处将会成为郑州西北部面积最大 业态较为丰富的商业中心 投资潜力巨大 天旺优库 该项目位于郑州金水区东风路与天明路交叉口 相邻绿茵广场和天旺广场紧一步之遥 独占商业人流聚集区 天旺 优库通过精准市场定位和丰富的业态组合 汇聚财富能量 确保持续永旺经营 一层定位为名媛女人馆 运动达人馆 主营品牌女装 女士精品以及运动休闲户外主力店 二层定位优雅丽人馆 经营女装及女士相关用品 三层定位休闲娱乐区 经营精品餐饮 美容 KTV 电玩等 负一层淘乐汇 经营A货 散货 仿版 化妆品 美甲 流行饰品 个性生活用品等 天旺优库具体情况 天旺优库内部结构 天旺优库业态分布 天旺优库为地上三层 地下两层 每层标准面积为10000 高度 一层5 10米 二层 三层4 35米 地下一层5 7米 其中地下二层为为商业专属地下停车场 其余四层为商业 商场外部设有地面停车广场 整个商场拥有11部电梯和2部货梯 装修情况为公共部分为精装修 商铺内部为毛坯 BI层 一层 二层 5 商场内所有可售商铺已经基本售完目前没有签订正式合同 天旺优库营销情况 1 天旺优库以30平米小商铺为主主要规划为时尚流行女装 并有专业商业运营公司统一经营统一管理 2 项目商场内商铺均返祖3年每年为8 除项目内滔搏运动所用商铺为返祖7年 每年7 4 目前商场内所有物业均在招商之中 预计明年五一开业 目前租金约为一层120元 月 二层和负一层100元 月 三楼80元 月 6 项目东风路和天明路沿街一二层联铺面积区间为150 1000 目前还没有开始出售 3 商场内负一层 一层 二层所有商铺均以独立产权出售其中一层均价为30000元 负一层和二层均价25000元 商场的三层为开发商自持物业只租不售 项目分析2 分析 项目位于中原区棉纺路与桐柏路交叉口 原国棉所占地块 周边人口密集 是郑州市发展最早的区域 此外项目周边交通便利 目前有快速公交等各路公交车可直达市内各个区域 未来还有地铁 此区域位置极佳也顺应了老城区的升级改造 建成之后将成为西区目前档次和配套较高的商业集中区 锦艺城 该项目位于郑州桐柏路与棉纺路交叉口 位于郑州老城区人口聚集地中心位置 周边有快速公交和地铁1号线 交通方便 4 现在所在卖的商铺为锦艺国际华都二期临街一二层商铺 均价约为40000元 平方 目前已经基本售完 锦艺城营销情况 1 锦艺城商业物业均为开发商自持物业均不出售 目前正在火热招商之中 预计今年11月份开业 2 锦艺城商业项目所招百货名品店和相应生活配套为 王府井百货 世纪联华 成龙影院 国美电器 百盛餐饮集团等 3 锦艺城商场所剩的商铺目前规划的为大型购物广场和家具购物中心 目前由商业运营公司在招商运营之中 项目分析3 分析 项目位于郑东新区高铁商务区东风东路与商鼎路交叉口 位于高铁商圈最核心地段 扼守亚洲火车站站前 完美提供一个将甲级写字楼 星级酒店 旗舰酒店 旗舰商业酒店式公寓汇聚一身的城市综合体 升龙广场 该项目位于郑州东风东路与商鼎路交叉口 属于郑州东区高铁商务区中心位置 升龙广场兴起是一个商业区的崛起 目前引进的商家有大商集团 希尔顿酒店 永辉超市 强强联合促进和加快区域内商业的兴起 目前计划业态分布为 一层定位为银行金融 糕点冷饮 特色餐饮 西餐 化妆名品 珠宝名表 二层定位高档名包奢侈品 淘宝精品 礼品等 三层定位休闲餐饮区 经营精品中餐 西餐 火锅 海鲜 四层休闲娱乐 主要为桌球会所 KTY 美容美体会所 升龙广场具体情况 升龙优库内部结构 升龙广场业态分布 升龙广场商业为地上四层 地下三层 每层标准面积为12000 其中地上四层和部分地下一层为商业其余地下三层为专属地下停车场 地下约3400个停车位 地上929个左右 一层 二层 三层 四层 升龙广场营销情况 1 一期已经基本售完 售出均价为38000元 2 二期目前正在认筹当中 认筹内容为 交20万可享受优惠2 3 目前整体项目招商品牌有大商集团和希尔顿酒店 项目分析4 分析 项目位于火车站正对面 地理位置优越 独居郑州日人流量 车流量第一 此区域也是各行业商家必争之地 万博商城A区已经在营业而且已经形成一定的规模 经观察询问得知该区1 3楼经营情况已初成规模 3楼以上经营情况欠佳 其原因在于在项目运营前期没有经过科学合理的布局各个楼层的经营业态 目前商场内各层经营业态较为散乱 经过A区的经营经验B区目前各层规划了经营业态分布 并由专业的运营公司正在招商管理之中并对所招商家进行科学合理的布局 万博商城 该项目位于郑州火车站正对面 位于郑州最早的小商品批发市场区域 周边人流量极大 万博商城具体情况 天旺优库业态分布 万博商城为地上13层 地下2层 每层标准面积为7000 万博商城B区地下1层至4层为小商品批发零售商城 10万余种小商品汇聚于万博商城B区 万博商城B区打造小商品批发的海洋 万博商城B区创建经营者和客商真正的一站式购物商城 万博商城B区5层至8层独创展览直销中心 万博商城B区大品牌 大展示 货进源头 价格无忧 万博商城B区快捷运筹全国市场 万博商城B区9层至13层为大户中心 4 万博近期开盘时间为5月19日 预计均价为25000元左右 万博商城营销情况 1 万博商城内所有物业均返祖3年 每年为8 2 目前万博商城内1 4层已经基本售完 价位区间为30000 50000元 3 万博商城5 8层目前正在认筹之中 认筹内容为交一万元解筹当天可享受两万元优惠并享受按揭95折 一次性93折优惠 项目分析5 分析 升龙城位于郑州二七区南片区总占地面积700亩 总建筑面积约280万平方米 共12块地 由56栋100 150米超高层建筑组成 是二环内规模最大 地块最集中的大型城市综合体 目前所卖商铺为住宅下部底商目前在认筹阶段 5万低10万 10万低20万 升龙城 该项目位于郑州嵩山路与航海路交叉口 属于郑州二七区区都市村庄重点改造项目 项目分析6 郑州二七万达广场项目位于航海路以南 规划的汉江路以北 大学路以西 规划的人和路 郑大南路 以东 万达广场总投资40亿元项目占地面积约170亩 总建筑规划面积约165亩 总建筑面积约62万 其中商业面积为17万平方米 其中集购物中心 13 8万平方米 商铺 5万平方米 二七万达 该项目位于郑州大学路与航海路交叉口 属于郑州二七区重点招商引资项目 大型购物中心 现售商业 1 万达商业大部分为自持商业占项目商业面积的70 左右 由自己自主品牌来使用 万千百货 万达影城 大歌星KTV等 2 万达可售商业为强制性销售无任何返祖 目前销售的商业物业主要集中在大型购物中心的内街和住宅下面的临街底商底商均价为35000元 3 购物中心内部商业物业为可租商业 目前由商业运营公司进行统一招商运营 二七万达营销情况 项目分析7 本项目位于二七区火车站金博大片区 周边商业林立 人流车流极大 按照项目所规划的产品物业待建成之后将与现在的沃尔玛旗舰店 北京华联 大商新玛特金博大店等大型零售商厦融为一体 从而改善二七商圈商业结构 提升郑州商业整体