房产测绘了解的知识重点.docx

9办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请（二）受理（三）审核（四）记载于登记簿（五）发证。房屋基本单元概念：房屋登记办法第十条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。 一些特殊类型房屋的基本单元确定要求： 酒店、医院、学校等不能分户出售的房屋测绘报告应将其划分为一个基本单元 只能通过一层专有部分到达梯间进入2楼以上房屋的，一层与2楼以上房屋应划分为一个基本单元 工业总部基地项目最小基本单元建筑面积不得小于300平米（有登记业务科室告知不受该项限制的项目除外） 房屋权属证书包括：房屋所有权证、房屋他项权证等因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。房产测绘成果的审核按：审请受理一审二审归档的程序进行审核要点：施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法施测单位的资格： 施测机构为名录库有效成员 施测人员为名录库有效成员 检查作业标的体量在资质作业限额内（依据四川省测绘资质分级标准）测绘成果的适用性： 测绘标的符合规划要求 测绘成果报告书中记载的共有建筑面积的认定、分类正确 测绘成果内容完整、满足房产管理的需要 楼盘表格式、产权证配图正确 界址点准确性： 红线地块与红线拨地交接单及配套界址点成果表中描述的“征地”地块在形状、角点坐标等方面应一致 楼栋轮廓角点坐标应与规划竣工测绘图一致面积测算依据与方法： 房产面积测算的技术依据正确（采用的规范、细则版本有效、正确） 测绘成果报告书中记载的房产面积测算依据及方法正确（1、2006年10月1日至2010年5月31日之间出具的测绘成果适用房产测量规范、四川省房产测绘实施细则（试行）；2、2010年6月1日起出具的测绘成果适用房产测量规范、四川省房产测绘实施细则）审核范围 1、应用于商品房预售许可的测绘成果2、应用于权属登记的测绘成果3、 应用于在建工程抵押的测绘成果 4、应用于住房保障的测绘成果测绘机构修改时限: 5个工作日（提交申请可再延长10个工作日），超出时限做退件处理。收取要件：房产测绘成果审核归档申请表（原件） 房屋建筑面积测绘成果报告（原件一式2份） 建设工程规划许可证、规划总平面图、建设工程规划合格证（核原件收复印件） 建筑工程施工许可证（核原件收复印件） 建筑施工平面图（原件） 界址点成果表、红线拨地交接单、房屋竣工规划测绘图（核原件收复印件） 电子数据光盘 人防工程证明文件复印件（核原件收复印件） 其他审核时须利用的资料 变更备案：房产测绘单位名称、住所、法定代表人、资质等变更，在更换测绘资质证书30日内，到成都市城乡房产管理局申请办理。 房产测绘单位内从业人员数量、任职、资格等变更的，应在10日内到成都市城乡房产管理局申请办理。 暂停受理： （机构）： 1、因违反行业公约或其他规定，行业主管部门及行业专委会对其做出停业整改处罚的，暂停受理期为其整改合格为止； 2、因测绘成果质量问题在商品房预售许可或登记环节引发责任事故的，暂停受理期为3-6个月； 3、当季度测绘成果质量考评不合格品率20%的，暂停受理期为1个月；不合格品率40%的，暂停受理期为3个月；不合格率品50%的，暂停受理期为6个月； 4、超越四川省测绘资质管理规定中规定的资质限额作业的，暂停受理期为6个月； 5、测绘单位及从业人员情况变更未按照规定申请办理变更手续的，暂停受理期为1个月。（人员）： 1、当季度测绘成果质量考评结果，不合格率 20% 的作业人员，不合格率 40% 的专职检查人员； 2、因测绘成果质量问题在商品房预售许可或登记环节引发责任事故的作业人员、专职检查人员、成果报告签发人； 3、未尽到房产测绘成果解释、答疑职责，被有理投诉、信访的测绘成果报告签发人。考评量： 季度申报 新增测绘成果 中心城区：预测30%，实测50%区市县：自行确定，比例20% 实测考评要件： 1、测绘现场作业资料清单及受理回执单；2、现场作业资料：现场作业图（核原件收复印件）、外业测绘作业日志 、现场勘查差异处理表及其他证明材料（仅实测成果）；3、房产测绘成果报告书中提及的设计说明及大样图（核原件收复印件）；4、电子资料光盘（内含规划报告电子数据、现场照片文件等）；5、其他必要资料。预测考评要件： 1、房屋用途、房屋形态与规划许可证（总平）、建筑面积报告书的符合性；2、房屋栋、层、户的确定及划分的正确性；3、边长取值、建筑面积计算规则、共有建筑面积分摊规则、房产面积数据的正确性；4、GIS数据、权证配图、楼盘表的正确性；5、成果报告书内容的正确性、规范性。成都市房屋产权登记中心测绘管理科考评规定： 预测项目自受理次日起6个工作日内完成抽检项目的结果评定； 实测项目自受理次日起8个工作日内完成抽检项目的结果评定。考评结果判定：优级品 、合格、不合格不合格品： 1、未按规定进行房屋面积数据采集、房产调查的； 2、未能按要求在规定时间内提交相关受检资料；3、成果中记载的房屋用途、房屋形态与规划许可证（总平）、规划验收合格证、建筑面积报告书矛盾、冲突的；4、房屋栋、层、户的确定及划分与细则、规划许可资料、施工（竣工）图纸矛盾、冲突的；5、边长取值、建筑面积计算规则、共有建筑面积分摊规则违背细则相关规定，且导致分户房产面积差异且超出规范规定限差的；6、GIS图形数据、实测成果权证配图错误的； 7、电子数据与成果报告书数据不一致的； 8、已经审核归档的测绘成果，存在面积计算、文字填写、图形绘制、电子数据制作等影响登记结果的错误的； 9、原报告或原预测报告已审核归档，测绘机构未经同意擅自在变更报告或实测报告中修改栋、单元、楼层、房号或已销售房源标的位置的； 10、分期报件项目，测绘机构擅自修改后续项目中同类结构形态的计算方式；实测项目，测绘机构擅自修改对应预测项目已确定的计算方式。测绘成果抽检意见及结论反馈： 测绘机构应自接到领取抽检结论告知单通知起的三个工作日内根据告知单内容形成书面抽检结论反馈单提交至二审人员，书面反馈：1、针对抽检意见是否需整改，需整改的阐述如何整改，不需整改的说明理由；2、针对结论，是否接受、是否提请专委会复评。 房产测量规范分两个单元：第1单元：房产测量规定 第2单元:房产图图式房产测量的目的：房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。房产测量的基本内容：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。房产测量的成果: 房产簿册，房产数据和房产图集。房产调查的内容: 房产调查，分房屋用地调查和，包括对每个权属单元的位置、权界、权属、数量和利用状况待基本情况，以及地理名称和行政境界的调查。房屋调查内容:包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋用地调查的内容:房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位所有制性质、使用权来源、四至、界标、用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。房产面积测算的内容:面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算 两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋面积测算的内容: 房屋面积测算包括房屋套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积和使用面积等测算。变更测量的分类: 变更测量分为现状变更和权属变更测量。在房屋发生买卖、交换、继承、拆迁、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化时应进行房产变更测量。变更测量的程序: 变更测量应根据房地产变更资料，先进行房地产要素调查，包括现状、权属和界址调查，再进行分户权界和面积的测定，调整有关的房地产编码，最后进行房地产资料的修正。成果检查、验收的制度: 房产测量成果实行二级检查一级验收制。一级检查为过程检查，在全面自检、互查的基础上，由作业组的专职或兼职检查人员承担。二级检查由施测单位的质量检查机构和专职检查人员在一级检查的基础上进行。房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图(以下简称分幅图)、房产分丘平面图(以下简称分丘图) 、房屋座落分布示意图（以下简称座落图）、房产分层平面图（以下简称分层图）和房产分户平面图(以下简称分户图)。房产测量的坐标系统：房产测量应采用1980西安坐标系或地方坐标系，采用地方坐标系时应和国家坐标系联测。房产测量的平面投影：房产测量统一采用高斯投影。房产平面控制测量的方法：房产平面控制测量可选用，三角测量，三边测量，导线测量，GPS定位测量等方法。房产测量的精度指标与限差：本标准以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。面积测算的要求: 各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。丘的定义: 丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘丘的划分: 有固定界标的按固定界标划分、没有固定界标的按自然界线划分。幢的定义:幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。房屋的建筑面积: 房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220m以上(含220m)的永久性建筑。房屋的共有建筑面积: 房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有建筑面积和不分摊的公用建筑面积。房屋的使用面积:房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。房屋的产权面积: 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。房屋用地面积:指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地分摊面积等全部使用面积。用地面积以丘为单位进行测算。预售面积：依据经有关部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。竣工面积：依据竣工房屋的现状和经有关部门核准的竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高：楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。功能区：根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。红线：指在城市规划中确定的建筑用地和道路用地的界线。任何建筑物、构筑物都不得超出这个界线。图纸上常以红色线条表示，故称“红线”，建设项目施工前，需请城建部门去现场划红线，然后才能正式动工。地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。计算建筑面积的条件1)应具有永久性上盖。2)应有围护结构。3)结构牢固，属永久性的建筑物。4)层高在2.20米以上(含2.20米，以下同)。5)可作为人们生产或生活的场所。 内业计算方法包括:几何图形解析法和坐标解析法两种。室外楼梯须同时满足以下两个条件：a)室外楼梯的起点（地面）至终点（进门）的高差（高度）应不小于一个楼层的高度。b)室外楼梯的下面不是与山坡连成一体的实体，而是室外楼梯的水平投影范围内可形成一个建筑空间。计算全部建筑面积的范围:4.2.1永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算建筑面积。4.2.2房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等高度在2.20米以上部位计算建筑面积。4.2.3穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算建筑面积。4.2.4室内楼梯、楼梯间、电梯(含观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。4.2.5房屋天面上，属永久性建筑，层高在220米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及其附属用房、斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位以及经主管部门批准的有明确使用功能的非装饰性建筑空间，按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.6挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影计算建筑面积。4.2.7属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算建筑面积。4.2.8与房屋相连的有柱走廊（剪力墙视为有柱），两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.9房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影计算建筑面积。4.2.10地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影计算建筑面积。4.2.11与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影计算建筑面积。有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算建筑面积。4.2.12玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影计算建筑面积。同一楼层外墙，既有主墙，又有玻璃幕墙，以主墙为准计算建筑面积。4.2.13属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影计算建筑面积。4.2.14依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算建筑面积。4.2.15与室内任意一边相通，具备房屋的一般条件，并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。4.2.16图书馆的书库，其层高在2.20米以上的，均按一层计算建筑面积。4.2.17有围护结构的舞台灯光控制室，按其围护结构外围水平投影计算建筑面积。4.2.18室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆(场)看台下方空间加以利用的，净高在2.10米以上(含2.10米，以下同)的部位，按其外围水平投影计算建筑面积(多层的按多层计)。4.2.19房屋的飘窗，其窗台台面结构板不高于房屋地面、具有房屋同等使用功能、净高在2.10米以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间范围内的水平投影计算建筑面积。4.2.20层高在2.20米以上的架空层，按柱外围水平投影计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围:4.3.1与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.2未封闭的阳台、入户花园、庭院、空中花园等（不论其是否有柱），未封闭的挑廊，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.3独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.4无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.5有上盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3.6有上盖、具有围护结构、独户使用的平台，上盖在围护结构内水平连续投影面积大于或等于其二分之一的，不论其是否有柱，按其围护结构内上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。不计算建筑面积的范围:4.4.1层高低于2.20米的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。4.4.2突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱