房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件.ppt

第五章房地产价格评估 5 1房地产估价概述5 11房地产估价的概念 房地产估价是专业房地产估价人员 根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 选用适宜的估价方法 并在综合分析影响房地产价格的因素基础上 对估价对象在估价时点的客观合理价格 或价值 进行估算和判定的活动 5 1 2房地产估价原则 1 合法原则2 最佳使用原则3 替代原则4 估价时点原则 1 5 1房地产估价概述 5 1 3房地产估价程序 1 明确估价基本事项2 拟定估价项目的工作方案3 搜集估价所需资料4 实地勘察估价对象5 进行最佳利用分析6 选定估价方法并进行估算7 选定估价结果8 撰写估价报告9 估价资料归档 2 5 2成本法 5 2 1成本法基本理论 基本原理 成本法也称累积法或承包商法 其理论基础是 一宗改良地块的价格为土地价格和改良物残余价值之和 即 MV LV IV式中 MV是市场价格 LV是土地价格 IV是改良物残余价值 IV可分成重置成本RCN 即建一同等功能建筑物的成本和 折旧D两部分 上述公式可表示为 MV LV RCN D 3 5 2成本法 5 2 1成本法基本理论 成本法估价步骤 1 搜集有关估价对象的邻里环境 宗地特征 建筑改良物成本 税费 开发利润等方面的资料 2 估算土地价格 3 估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本 4 估算建筑改良物的折旧 5 估算附属改良物的重置成本及折旧 6 求出房地产价格 4 5 2成本法 5 2 2重置成本估算1 成本类型及构成2 重置或重建成本估算方法 1 工料测量法 2 分部分项法 3 单位比较法 4 指数调整法 5 5 2成本法 5 2 3折旧的估算 1 折旧原因 折旧也可以称为贬值 它有三个主要原因 实体性损耗 功能性衰退 经济性贬值 2 折旧的估算 1 按照直线折旧法 建筑物的折旧额等于 C S t N 2 按照双倍余额递减折旧法 建筑物的折旧额等于C C 1 2 N t 3 按照成新折扣法 建筑物的折旧额等于C 1 q 6 5 3市场比较法 5 3 1市场比较法基本理论 市场比较法又称交易实例比较法 现行市价比较法等 它是将估价对象房地产 与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较 通过对交易实例的价格进行适当修正 以此估算出估价对象的市场价值的方法 在房地产市场发育程度较好 交易实例资料比较丰富的地区 市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外 还可用于其他评估方法中有关参数的求取 7 5 3市场比较法 5 3 2市场比较法估价步骤 1 搜集交易实例2 选取可比交易实例3 建立价格可比基础4 进行交易情况修正5 进行交易日期修正6 进行区域因素修正7 进行个别因素修正8 确定比准价格 8 5 3市场比较法 5 3 3回归分析法 其基本公式为 Y 1X1 2X2 3X3 NXN 式中 Y为价格或租金 为常数 为系数 X为影响价值的因素变量 为因素变量不能解释的价格差异 9 5 3市场比较法 5 3 4基准地价修正法 基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的 可比交易实例 然后对基准地价进行交易日期 区域因素 个别因素修正 得到某一宗地价格的评估方法 基准地价水平和基准地价修正系数 应以当地政府公布的标准作为估价依据 10 5 4收益法 5 4 1收益法基本理论 1 原理及适用范围 收益法又可称为收益资本化法或投资法 它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益 用适当的折现率 也称资本化率 折算到估价时点价值的方法 2 收益法估价步骤 1 搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入 费用 投资收益率等相关资料 2 估算估价对象预期每年的潜在毛收入 3 估算每年的有效毛收入 4 估算年经营费用 5 估算年净收益 6 估算适当的折现率 7 选用适宜的计算公式 求出收益价格 11 5 4收益法 5 4 2净收益估算 4 净收益估算 12 5 4收益法 5 4 3折现率估算 1 市场比较法 也称市场提取法 是通过在市场上搜集3个以上类似房地产的价格 净收益资料 选用相应的公式计算求出折现率 2 资本资产定价模型 折现率等于无风险利率加风险报酬率 用公式表示为 r rf rm rf r为折现率 rf为无风险利率 为投资估价对象房地产的不可分散风险系数rm为社会投资平均报酬率 13 5 4收益法 5 4 3折现率估算 3 投资资本结构法 即将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本所期望的投资回报率 按照资金构成比例进行加权平均求得折现率 用公式表示为 r rm m re 1 m 4 债务保证率法该方法最早由盖特 1978 提出 其公式为 r DCR rm m式中 DCR为债务偿还保证率 等于年净收益 NOI 与年债务偿还额 Im 的比值 rm m的含义同前面的公式 14 5 4收益法 5 4 4收益法计算常用公式 在收益法公式中 我们用V表示所估算的收益价格 Ai表示第i年的净收益 在各年净收益相等时以A表示 r表示折现率 n表示估价对象的收益年限 b为等额递增时的年递增额 递减时将公式中的b换为 b g为等比率递增时的递增比率 递减时将g换为 g 15 5 4收益法 5 4 4收益法计算常用公式 1 收益法基本公式 V Ai 1 r ii 1 2 n 2 在年净收益不变时 V A 1 r n 1 r 1 r n 3 在年净收益等额递增时 V A 1 r n 1 r 1 r n b 1 r n 1 r2 1 r n bn r 1 r n 4 在年净收益等比率递增时 V A 1 r n 1 g n r g 1 r n 5 预期将在估价时点后第j年末以价格Vj出售时 V Ai 1 r i Vj 1 r ji 1 2 jVj Ax 1 r x jx j 1 j 2 n 16 5 4收益法 5 4 5收益年限的确定在对土地或建筑物单独进行估价时 应分别根据土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限 来确定未来可获取收益的年限 5 4 6残余法A VL rL Vb rb式中 A为土地和地上建筑物共同产生的净收益 VL为土地价值 Vb为建筑物价值 因而 我们可以进一步将上式写为 VL A Vb rb rL或Vb A VL rL rb5 4 7应用举例 17 5 5假设开发法 5 5 1假设开发法基本理论 1 原理及适用范围 又可称为剩余法 倒算法等 假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值 扣除预期各种开发及销售的费用 税金 期望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格 假设开发法的基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论 18 5 5假设开发法 5 5 1假设开发法基本理论 2 假设开发法估价步骤 1 调查估价对象的基本情况 包括估价对象的区位 宗地面积及形状等特征 以及土地利用的规划限制 产权状况 2 选择最佳开发利用方式 3 估计开发周期 包括建设期估计 租售期估计 4 预测开发完成后的房地产价值 5 估算开发成本 管理费用 投资利息 销售税费 开发利润 购买估价对象应负担的税费 6 进行具体的计算 19 5 6不同估价目的下的价格评估 5 6 1土地使用权出让价格评估5 6 2房地产转让价格评估5 6 3房地产租赁价格评估5 6 4房地产抵押价值评估5 6 5房地产保险估价5 6 6房地产课税估价5 6 7房地产征收价值评估5 6 8房地产分割及合并估价5 6 9房地产纠纷估价5 6 10房地产拍卖底价评估5 6 11企业各种经济活动中的房地产估价 20 5 7估价报告的编写要求 5 7 1编写要求 1 全面性 2 公正性和客观性 3 准确性 4 概括性 5 规范性 21 应用举例 估计对象为一写字楼 钢筋混凝土结构 土地面积为10000平方米 建筑面积为50000平方米 使用面积为35000平方米 土地使用权年限自1995年6月30日起50年 现需要评估写字楼在2000年6月30日的价格 注 该估价对象为一收益性房地产 适宜于选用收益法进行评估 经过市场调查分析表明 该写字楼已经全部租出 目前的契约租金月平均为250元 平方米 其中有50 面积的租期截止到2000年12月底 另外50 面积的租期截止到2001年6月底 该写字