2011年徐州开元三期别墅营销方案

目录： 第一部分 别墅市场分析 第二部分 别墅定价建议 第三部分 推售节奏 第四部分 回款预计 第五部分 推广策略 一、别墅市场分析 1、徐州市区别墅市场发展水平概述 别墅市场呈现价量齐升局面， 09年徐州别墅市场火爆， 10年别墅市场供应量有限，成交量居高不下，价格较 09年呈现出几何增长，进入快速上升渠道。 2007年 供应量为 交量为 2008年供应量为 交量为 2009年 供应量为 交量为 2010年 供应量为 交量为 成交价格为 9761元 /、别墅产品板块分布 铜山新区板块 新城区板块 雍景新城 中茵龙湖国际 龙熙庄园 檀香山 依山龙郡 国基城邦 华润悦府 久隆长岛 松霏花园 云龙湖板块 湖 森 堡 太阳花园 云龙山庄 本项目 北区板块 万裕风情园 豪绅嘉苑 徐州低密度住宅(别墅类 )现已形成 四大板块的格局 : 铜山区板块、云龙湖板块、北区板块和新城区板块 龙湖湾 信上城 铜山保利项目 风尚米兰 毛纺厂地块（未启动） 半山御景 枫林天下 绿地商务城 汉源华城 经济开发区板块 美的城 霖雨山庄 1、泰康红郡 2、恒龙依山龙郡 3、国基城邦 4、华润悦府 5、铜山保利地块（未启动） 6、檀香山 7、 深物业地块（未售） 8、久隆长岛 1、龙熙庄园 2、中茵龙湖国际 3、绿地商务城 4、汉源 国际华城 5、恒基 雍景新城 6、国信 上城 7、维维 龙湖湾 1、松霏花园 2、云龙山庄 3、太阳花园 4、湖森堡 5、 本项目 1、鼓楼广场 2、豪绅嘉苑 北区板块 铜山区板块 3、别墅产品统计共（ 24)（目前在售即将开盘的 ） 云龙湖板块（泉山区） 新城区板块 中心区板块 1、风尚米兰（未售） 2、毛纺厂地块（未售） 1、美的城 经济开发区 4、 别墅产品板块分析 铜山区板块是徐州低密度住宅的聚集地，也是置业热点板块，群山环抱的自然环境为低密度住宅的生存提供了客观条件，该区域道路系统完善，与市中心通达性较好，是徐州低密度住宅最具竞争力的区域。 云龙湖板块地理位置优越，随着市政府对云龙湖风景区的规划建设，区域价值更加凸显，但区域内存在用地紧张局面，区域未来竞争力较小。 北区在徐州人心目中是工业聚集地，楼房破旧，近几年来九龙湖的施工完成和鼓楼生态园等项目的启动开发 ，整体形象有所改善，但该区域整体以普通住宅为主，低密度住宅较少 。 该区域起步较晚，但发展迅速，在市行政中心的带动下，居住环境已逐渐形成，依托大龙湖风景区的各项目异军突起。 该区域土地储备丰富，未来将成为低密度住宅的热点板块之一，是铜山新区板块的最大挑战者。 铜山区板块 北区板块 云龙湖板块 新城区板块 铜 山 区 开发商 华润置地（徐州）有限公司 物业类型 联排 叠加 洋房 总建筑面积 34万平方米 容积率 : 化率 : 总户数 总共 900 户 当期 310 户 车位总数 : 力户型 : 主力户型面积 130 项目地址 铜山区中国矿业大学南湖校区南侧 目前销售均价 价格未定 销售动态 一期接受购房者咨询登记，为 208套花园洋房、 78套叠加别墅房源和24套联排别墅房源，主力户型面积130期全面开工。 1、华润置地 云龙湖悦府 开发商 佳展（徐州）房地产开发有限公司 物业类型 高层、小高层、联排、叠拼 总建筑面积 63万方 容积率 : 绿化率 : 总户数 : 总共 4521 户 当期 1400 户 主力户型 : 联排 313叠拼 206 项目地址 中山南路延长段（大学路东侧）矿大南湖校区南1000米 目前销售均价 最低价 175万元 /套 销售动态 枫林天下联排、叠加别墅 10月 29日开盘， 排别墅户型面积 337 363，主力总价 340万 410万； 加别墅户型面积 208 215，主力总价 175 200万。开盘当天认购并一周内签约优惠 6%，一次性付款优惠 4%，按揭贷款优惠 1%折扣，已办理白金卡客户最高优惠 9万。 2、枫林天下 联排 D 联排 C 联排 C 3、深物业半山御景 【楼盘地址】： 铜山区华山路西侧 【开发商】： 深物业集团 【建筑类型】： 联排 双拼 【总户数】：北区规划有 62栋坡地双拼， 总共 278 户 【建筑面积】：约 【建筑风格】：法式建筑风格，框架结构 【销售价格】：待定 【容 积 率】： 绿 化 率】： 38% 项目 情况： 半山御景项目位于铜山区龙腰山片区，东临华山路，北依龙腰山、西侧，南侧均与千亩生态玫瑰公园接壤，以道路规划将项目分为南北两区，其中北区规划有 62栋坡地双拼，南区地势平缓，规划为联排别墅区及启动区、会所等 4、泰康红郡 【楼盘地址】： 铜山区华山路与长江路交叉口 【开发商】：徐州泰康房地产开发有限公司 【售楼电话】： 0516【建筑类型】：叠拼 【总户数】： 180套 【建筑面积】：约 5万 【户型面积】： 210 【主力户型】： 200左右 【建筑风格】： 英 式建筑风格 ，框架结构 【外立面用材】：镶贴进口外墙面砖，徐州首家使用外墙保温板 门窗 :双层中空节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗 【销售价格】：均价 7000元 /平米 【容 积 率】： 绿 化 率】： 35% 【上房时间】： 2011停 车 位】： 1:2 【物业管理】： 1元 / /月 销售情况： 泰康红郡项目在售房源不足 40套，户型面积为 220源均价为 7000元 /平米。另外，项目车库在售，均价为 2000元 /平米，同住宅房源一起销售，总房价 160万 工程进度方面，已经上房。 泰康红郡 / 户型分析 入户花园的设计 卧室朝阳而且带露台 泰康红郡 泰康红郡 /项目优劣分析 优势： 1、项目三山环抱、自然资源丰富 2、目前为徐州市首家使用且免费 赠送地源热泵系统（节能 70%）、 3、赠送太阳能、紫铜水管、双层中空 节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗、 4、外墙保温板并镶贴进口外墙面砖、 5、小区智能保安系统等 劣势： 1、产品户型单一，景观塑造一般， 2、品牌影响力较差 ，入住率较低， 产品无科技附加值 3、周边商业配套不齐全 4、销售价格较低 产品立面为英式风格，外墙采用高级面砖，局部铁艺围栏，户型设计朝阳面较多，功能区划分明显，局部赠送空中花园，内部景观设计精良，且天户均有大面积空中花园赠送，别墅产品多为投资客户，以企事业单位及矿大教师为主。 5、恒龙 依山龙郡 【建筑类型】：联排 、 双拼 、 叠加别墅 【建筑面积】： 42536 【开发商】： 江苏恒龙万相房地产开发有限公司 【代理公司】：中信嘉华国际控股（香港）集团 【绿 化 率】： 60% 【容 积 率】： 总户数 】： 194户 【停 车 位】： 1:1 【 建筑风格 】： 现代简约风格 【 主力户型 】： 500 【 销售价格 】： 待定 【外立面用材】：涂料、普通瓷砖。 销售情况： 恒龙依山龙郡二期叠加别墅已动工，预计 2014年竣工。共计 100余套，主力户型面积在 500平米左右，新售楼处于 10月 22日公开。 恒龙 依山龙郡 /产品分析 建筑密度大，未注重园林绿化 和景观设计， 色彩搭配不协调， 细节粗糙，整体档次较低。 优势： 该项目南临洞山，北靠泉山，两山环 抱；单价 8000元 /平方米左右，户型面积较小，总价低。 劣势： 地块呈狭长状，建筑密度大，为景观打造带来难度；产品类型单一，全部为联排和叠加产品，整体档次较低，细节粗糙。 恒龙 依山龙郡 /户型分析 卧室面积小，缺乏别墅应有的舒适型 户型面积较小，功能性不齐全 6、国基城邦 【楼盘地址】： 矿大南湖校区东门南 500米 【开发商】：徐州国基投资置业有限公司 【建筑类型】： 联排 45套，叠加，双拼 64套，公寓（ 11层、 18层） 【 建筑 面积 】： 约 60万 【总户数】：共 4000套左右 【绿 化 率】： 容 积 率】： 建筑风格 】： 欧式风格 【外立面】： 别墅立面则采用石材处理， 底部石材与面砖的结合。 【户型面积】：联排别墅（ 200 250） 【车位】：地下停车位大约有 4500个 【销售价格】：联排均价 1万左右， 销售情况： 目前二期联排还剩 30多套，均价 1万左右。 国基城邦 /产品分析 重细节处理，底部为文化石，中部采用面砖，高处采用高档涂料。 中心景观区的形式呈现，别墅部分现阶段无大型景观区，多以产品花园为主。 双会所设计，满足业主平时娱乐休闲 国基城邦 /户型分析 联排别墅整体四层，地下一层，地上三层，每层均二室朝阳，一层为动区， 二层为为次卧或客房，三层多为大套房设计，进深过长，仅端户有中部天井设计， 整体采光通风性较大，叠拼别墅户型设计方正，无浪费空间 国基城邦 /项目优劣势分析 劣势： 品位置较差。项目背山而建整体采光受影响，与徐州喜阳的生活习惯像背离。 于提升整体楼盘品质，且附加值不高。 争激烈 . 优势： 矿大南湖校区隔街相望，东依龙腰山脉，北望云龙湖，紧邻 3500亩国家级泉山森林公园，具有丰富的自然优势与学区房优势。 基城邦除别致的景观外，还配备了高级会所及部分商铺，很好地满足了大型社区内部居民的生活需求。 知度较高国基城邦前期销售很好，后期随着产品品质被认可，品牌知名度得以提升，是徐州目前高品质楼盘首选。 7、美达 檀香山 【楼盘地址】：铜山新区黄河路与华山路交叉口 【建筑类型】： 独栋别墅，小院、合院、叠加 【开发公司】：徐州同创房地产开发股份有限公司 【建筑面积】：约 【总户数】：独栋 438，南区叠加 216，合院 71，小院 63 【绿 化 率】： 40% 【容 积 率】： 车位】： 1： 1 【 建筑风格 】： 新古典主义风格，意式、法式、西班牙式等 【 主力户型 】： 240、 260 檀香山别墅园独立别墅 438幢， 250 420 ; 叠加： 【外立面用材】：文化石、弹性涂料、实木花架、铁艺围栏、西班牙管瓦及平瓦、大理石砂岩。 【销售价格】：叠加均价 8000元 ./ 销售情况： 檀香山叠加组团“香墅”二期 13、 14号楼叠加别墅房源火热销售中，现仅剩 7、 8套，均价 8000元 /平米左右，单套面积 230 360平米，总价 175260万，全款 98折， 2013年 6月上房。 美达 檀香山 /产 品分析： 文化石 西班牙平瓦、管瓦 弹性涂料 大理石砂岩 铁艺围栏、铝木复合窗 毛坯房交付，露台及部分室外地面为瓷砖 。 天井采用百叶窗与钢化玻璃的组合； 仿木合金窗框； 楼道采光阳台 西班牙式陶罐； 下沉式地下室入户门； 西班牙式邮箱； 欧式阳台设计； 拱形入户门厅及钢门设计； 独立宠物间； 檀香山 /产 品细节亮点 地下室管道裸露情况严重； 内部屋顶平整性较差； 内楼梯扶手设计档次较低； 地下室排水存在一定问题； 小型储物空间设计较多； 产品细节处理精细度不够； 檀香山 /产品细节缺点 美达 檀香山 /产品分析： 屋顶采用高级英红瓦；主体墙面采用宜兴陶制面砖和高档砂岩； 窗户采用新一代断桥隔热铝木复合窗； 围栏则采用铸铁及原木；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。 入户门为实木门，屋顶采用筒瓦或平瓦，门窗为最流行及符合节能要求的铝木复合门窗， 玻璃在徐州率先采用断桥隔热技术。 外墙立面根据设计需要分别采用高档质感外墙涂料、文化石、高档砂岩，屋面采用筒瓦或平瓦；檐沟采用欧式彩铝落水系统；基座墙裙、壁炉烟囱及部分别墅的主体外墙采用自然色文化石。 车库门采用电动遥控车库门，材料为钢木复合。 50234北各两栋； 上二层； 厅、餐厅、卫生间、厨房组合； 为二房加一套房的设计； 型方正，整体二室朝阳；北面房型为 卧室采光较好，但次卧室采光相对较差。 檀香山 /合院户型 美达 檀香山 /户型分析： 49306 厅、客厅面积基本相同）； 00以下房型，地上可用卧室仅 3间，空间利用率较低； 加值较低 ; 墅质感较差。 檀香山 /合院户型 檀香山 /叠拼户型 （香墅） 总面积约： 311 1. 个性地下室：大型地下空间，使内部墙面减少到最少，可自由支配分割空间 2. 完美户型功效分割：户型两层将客卧与主卧进行完美区隔与联系；主卧空间将更衣空间进行 360度完全私属设计。 檀香山 /叠拼户型 （香墅） 总面积约： 301 1. 阳光内庭：挑高内院同时也是大面积的阳光天井。 2. 入户玄关：秉承中式建筑理念，设立入户玄关。 3. 大型阳光露台：赠送畅阔大型阳光露台。 4. 入户分室：独有的入室景观平台与花园。 欧式贵族客厅：大开间，挑高客厅设计 主仆入户豪宅打造：引入主仆分离入户设计 阳光地下庭院：聘请世界专业庭院设计大师， 单体建面： 456；地上约 330；地下约 125 檀香山 /独栋户型 双车位车库，满足更高的停车要求 超大花园面积，增加可使用面积 美达 檀香山 /项目优劣势分析 单击添加 优势： 项目体量大，包括联排、独栋、双拼等物业类型，户型丰富户型设计方正实用；在前期的销售中已积累一定知名度；样板区与会所的打造较有吸引力，同时、拥有自然资源：三山环抱，依山而建。 劣势： 虽然内部配套打造良好，但是周边配套尚未完善，交通配套也尚未完善。 总结： 檀香山作为区域别墅产品标杆，致力于打造徐州首席富人区。整体采用西班牙建筑风格，南区别墅推出意式别墅，以独栋、联排别墅为主 。 8、久隆凤凰城 【楼盘地址】： 铜山新区湘江路 【建筑类型】： 独栋别墅 【建筑面积】： 约 50万 【开发公司】：江苏久隆投资置业集团 【户型面积】： 317 【主力户型】： 317左右 【建筑风格】： 欧式建筑风格 ，全框架结构，房型大 面宽，户型短进深，且户户临水。 【外立面用材】：面砖、弹性涂料、铁艺围栏、普通瓦面。 【销售价格】：长岛（共 70套）价格约 538套，送地下停车位 【容 积 率】： 绿 化 率】： 50% 【上房时间】： 2012售信息： 久隆长岛独栋别墅目前热销中，户型面积在 300格在 538万 房一价， 2012年底上房，现已售十余套。工程进展方面，已全部封顶。 长岛 /户型分析： 户型类型较少，面积较小 久隆凤凰城 /项目优劣分析 劣势： 1、产品户型单一，私家花园设计缺乏合理性，景观塑造一般，物业管理价差，项目还面临地下室防水、排水的投诉问题。 2、品牌影响力较差 ，入住率较低，产品无科技附加值。 3、项目品牌推广与企业形象较差，项目多为投资客购买，自身商业配套受制于入住率的问题，一直未能发展。且产品无科技附加值 4、之前销售价格较低，新房受二手房影响较大。 优势： 1、该项目位于铜山新区板块，总占地 1500亩 ,项目总建筑面积约为 50万，体量大；上市早。 2、项目通过活水塞纳河提升整体别墅品质 3、 作为徐州早期城南综合性大盘，公寓类产品基本售罄，别墅产品整体升级，通过塞纳河打造提升整体别墅品质 中 心 区 板 块 开发商 徐州天创世纪置业发展有限公司 物业类型 高层、小高层、叠加、商铺、写字楼 总建筑面积 60万方；一期：叠加别墅 2栋 栋 14层，一栋13层； 3栋高层为 32层， 1栋 18层，主要户型面积 126平米，均为两梯两户板式 容积率 : 化率 : 42% 总户数 总共 1800 户 当期 300 户 车位总数 : 全地下车位设计，住宅车位 1： 1配比 主力户型 : 140200平米 项目地址 中山北路庆云桥北 300米 目前销售均价 小高层、高层均价 10000 销售动态 风尚米兰小高层、高层 10月 25价格公布，均价10000平米，现在接受预约登记。风尚米兰目前前主要推出小高层 1号楼、高层 2、 3、 5号楼，均为大平层，面积分别为： 126平米、 140平米、 164平米、 195平米；另外推出 2号楼 ,面积为 50平米左右， 格待定，预计 11月份开盘销售。 1、风尚米兰 云龙湖板块（西区） 1、湖森堡 【楼盘地址】： 泉山徐州云龙风景区玉带路 【开发商】 :徐州桃园房地产开发有限公司 【建筑类型】： 独栋别墅 【建筑面积】： 43000 【 总户数 】 ：共 100户，一期、二期 42栋，三期 58栋项目整体档次较高。【 建筑风格 】： 简欧风格 【绿 化 率】： 70% 【容 积 率】： 停 车 位】： 1:1 【 户型面积 】： 389【 主力户型 】： 389 【 销售价格 】： 均价 17000元 /平方米 【物业管理】： 上海华基美信 /月 销售情况： 湖森堡独栋别墅在售房源 4套，户型面积 400价700万元 /套。工程进度方面，全部封顶，第二批于 2011年 10月上房。 湖森堡 /产品分析 超大私家花园与成熟的园林绿化景观设计 是本项目的最大卖点。 独栋全貌 室内 景观绿化 样板间 高档面砖 湖森堡 /户型分析 超大面积主卧与大露台相连，彰显尊贵气息，增加居住舒适度。 双车位停车库设计，满足更高的停车要求；两进式入口，增加安全性。 湖森堡 /项目优劣势分析 优势： 1、全冠移植的造景方法，绿化效果更佳； 2、户型面积大，功能性齐全； 3、物业管理水平较好； 4、独立规划于居住空间户外，通行道 直通户外 劣势： 1、周边均为民房，居住环境较差； 2、占地面积较小，且地块呈狭长状， 影响整体居住舒适度； 3、小区内会所等功能性配套有待完善。 4、周边配套尚未完善，交通配套不完善 5、物业费 /月 ，在徐州算价格 较贵的 6、别墅科技含量较低 【楼盘地址】：云龙湖、云龙山和小南湖交汇处 【开发商】： 江苏润邦置业有限公司 【建筑类型】： 叠拼 【建筑面积】： 1 2万 【绿 化 率】： 37% 【容 积 率】： 总户数 】： 32套叠加别墅 【停 车 位】： 1： 1 【 建筑风格 】： 北美风格 【 主力户型 】： 380 左右 【 销售价格 】： 均价 20000元 /平方米 【外立面用材】：瓷砖 【物业】：预估 3元 /平方米 /月 销售情况： 云龙山庄叠加别墅目前接受认购，户型面积约 260平米左右，价格约 20000元 /平米。 2、云龙山庄 云龙山庄 /产品优劣势分析 优势： 1、云龙山庄位于云龙湖、云龙山、小南湖交汇处、是富甲豪绅心目中的风水宝地。此处土地资源异常稀缺，因此也加重了此地在人们心目中的神圣地位， 2、小区内智能化设施配套完善，除了将采用可视对讲器、保安监察系统、家居防盗系统、煤气泄漏自动报警系统、信息高速公路接口系统外，还将配备各种遥控系统，如房门窗帘遥控系统、灯饰遥控开关系统等。 劣势： 1、由于地段稀缺，销售价格过高，去化速度过慢。 新城区板块 【 地址 】：徐州市新城区昆仑大道徐州市行政中心北门对面 【建筑类型】： 小高层、高层、叠加、双拼别墅 【开发商】：上海绿地集团徐州新诚置业有限公司 【建筑面积】： 50万 【绿化率】： 【容 积 率】： 停车位】： 机动车停车位约 800个，非机动车停车位约 3600个 【 建筑风格 】： 欧式风格 【 主力户型 】： 226 左右 【 销售价格 】： 12000平米 【外立面用材】：涂料、普通瓷砖。 销售信息： 绿地商务城五期平层别墅房源近期将公开，共计 80余套，主力户型为 170平米五室，预计 11月将开盘销售，具体价格未定。 绿地商务城双拼、类双拼别墅剩余 50余套，户型面积 226格12000元 /平米 平米，全款享受 97折优惠。 1、绿地商务城 户型设计方正，每层均两室朝阳，四室二厅设计，四室一厅朝阳 以中心景观区为主，部分别墅沿河而建，整体以私家花园作为产品品质提升要点。 绿地商务城 /户型分析 总结：绿地商务城位于徐州市新城核心区 南面隔昆仑大道与徐州市行政中心大楼相望，西南为大龙湖。一、三期均有别墅产品，但整盘别墅供应量有限。 优势： 1、绿地商务城地处徐州新城核心，土地升值潜力较大， 绿地商务城地处徐州新城核心地带，是淮海经济区目前唯一超过 200万集主题购物乐园、商务办公、居住生活等多种现代城市功能于一体的超大型综合社区。 2、上海绿地品牌效应及较高产品品质迅速占领徐州市场， 绿地商务城 07年动工，作为上海同徐州合作项目，绿地品牌迅速在市民间传播。产品采用稀缺的欧式立面，获得市场认同，占领新城市场领跑者地位。 3、大型居住社区带来完善配套成为项目一大卖点 绿地商务城 海经济区首座生态型大体量主题 合大型娱乐、流行餐饮、购物、时尚休闲、旅游文化、社会服务等多种业态为一体的超大型现代城市生活 中 心。 劣势： 1、周边配套尚未健全，距离市中心较远，交通配套不齐全。 2、规划中的商场，医院，学校，从建设到投入使用需要长时间。 绿地商务城 /产品优劣势分析 2、龙熙庄园 【建筑类型】： 叠加 , 双拼 , 联排 【开发商】：徐州华安房地产开发有限公司 【建筑面积】： 【绿 化 率】： 37% 【容 积 率】： 总户数 】： 6套双拼， 20套叠加， 99套联排，共 125【停 车 位】： 1： 【 建筑风格 】： 北美风格 【 主力户型 】： 300 左右 【 销售价格 】： 联排最低价 168万元 /套 全款 97折，贷款 99折 【外立面用材】：涂料、普通瓷砖。 【物业】： 平方米 月 销售信息： 龙熙庄园目前共计 40余套别墅在售，物业类型分别为联排别墅、双拼别墅及叠加别墅，户型面积为 210168万元 /套起，全款 97折，贷款 99折，准现房发售，预计 2012年 8月份上房。 龙熙庄园 产 品分析 运用砖红色和米黄色 , 蓝灰色与白色对比处理， 栏杆、花架、长长的条窗， 源于传统美式别墅的建筑风格， 龙熙庄园 户型分析 9室 2厅 3卫 217 主卧带大露台 双入户门 3、中茵 龙湖国际 【楼盘地址】：徐州市新城区迎宾大道、商聚路 【 开发商 】：徐州中茵置业有限公司 【建筑类型】： 双拼 15栋，联排 18栋， 18 36层高层 18栋 【建筑 面积 】： 约 总建面 45万（别墅 11万、住宅 34万） 【绿 化 率】： 39% 【容 积 率】： 高层 墅 建筑风格 】： 欧式 风格 【 面积 】： 联排： 194 226平米、独栋 330 450平米 【外立面】：高级面砖为立面材料。 【总户数】：总共 2200 户 【销售价格】： 联排均价 14000元 /，独栋 26000元 / 【物业管理】： 销售情况： 中茵龙湖国际 100多套房源在售，为 24层高层，面积 129价 7000元 /平米左右，其中 10#楼 7000元 /平米， 14#楼 6800元 /平米。另外中茵龙湖国际 11#楼为 18层高层房源，共两个单元，两梯四户户型面积在 87125平米左右，目前全款 94折，贷款 97折，工地方面，中茵龙湖国际二期在做内部结构，11#楼建至 4层左右。 中茵 龙湖国际 /项目优劣势分析 优势： 1、科技住宅为产品升值，中茵龙湖国际应用了低碳集成技术体系所覆盖的领先技术，包括节能技术和景观技术。外墙与屋面的隔热保温墙技术、中空玻璃技术和集体供暖技术。小区内种植很多四季常青的树种。 2、地处徐州新城核心，未来升值空间较大，龙湖国际地处徐州新城政府南端，随着新城入住率的提高，政府对新城打造的逐步深入，项目未来升值空间无限。 3、依托大龙湖，以湖为界分割成两区项目地处大龙湖畔，核心景观区紧靠大龙湖畔，水景别墅属徐州绝版豪宅，产品稀缺性明显。 劣势： 1、周边配套尚未齐全，缺少大型商业，距离市中心较远。 2、周边交通配套不齐全。 【楼盘地址】：新城区汉源大道（近钱塘路） 【 开发商 】：徐州沪建房产有限公司 【建筑类型】： 多层、小高层、独栋、双拼、联排别墅 【建筑 面积 】： 约 总建面 20万 【绿 化 率】： 39% 【容 积 率】 ： 约 建筑风格 】： 现代简约 风格 【总户数】： 1626户 【 户型面积 】： 【外立面】：高级面砖为立面材料 【停车位】：机动车位 650个（地上 250，地下 400） 【销售价格】： 多层均价约 7100元 /，联排 12000元 /，双拼 15000元 /，独栋18000元 /。 销售情况： 汉源国际华城 型面积为 75面），一室两厅，两室两厅户型，同期公开的还有 1、 4、 7、 8为面积为 88的多层房源，共计 200余套。目前小高层房源剩余不多，均价 6200元 /左右，多层 23、 24、 25#楼仅余几套顶层房源 137平米左右，均价 7100元 /平方米。汉源国际华城目前正进行“老带新”优惠活动，凡介绍新客户成交的老客户可获享 5000元家电券优惠。在售 1、 2、 3、 4、7、 8#楼贷款 99折，全款 97折。工地方面，一期多层部分外立面可见，小高层部分正进行外立面粉饰，乐活公寓已封顶。 4、汉源国际华城 汉源国际华城 /户型分析 一层平面图 二层平面图 三层平面图 联排别墅整体四层，地下一层，地上两层，每层均二室朝阳，三层多为大套房设计，进深过长，仅端户有中部天井设计，整体采光通风性较大，叠拼别墅户型设计方正，无浪费空间 产品为欧式风格，预计以高级面砖为立面材料； 豪华双车库设计，客户需求度较高； 南北双向大花园，带有下沉式庭院，赠送观景大露台； 主客卧均配备步入式衣帽间、独卫，大面 积落地窗； 项目总计 5套独栋，第一批推出 3栋，报价 在 18000元 / 左右，总价约 600万 别墅产品多为投资兼自住型客户，以新城政府工作人员为主，及外地投资客 170 汉源国际华城 /户型分析 汉源国际华城 /样 板区 汉源国际华城 /样板区 汉源国际华城 /项目优劣势分析 优势： 1、现代风格，比较新颖，接近现房销售。 上海建工前期营销面较为缓慢，保持市场神秘感，现阶段推出市场，产品立面风格新颖，进现房销售，增加客户购买欲望。 2、物业类型丰富。上海建工产品涵盖高层、独栋、双拼、联排等一系列物业类型，产品线丰富，客户覆盖面较广。 3、新城区核心区内，升值空间较大 。上海建工位于新城区核心区内，政府支持加之大龙湖景观，整体项目升值空间较大 。 劣势： 周边配套尚未齐全，缺少大型商业， 与中铁 未来城形成一定竞争。 开发商 江苏省房地产投资有限责任公司徐州分公司 物业类型 叠加、多层、 小高层、 高层 总建筑面积 国信上城总建筑面积 65万方， 一期 15栋洋房、 24栋叠加别墅、 5栋小高层，建筑面积约为 17万平方米，综合容积率为 积率 : 绿化率 : 总户数 当期总共 912 户 车位总数 : 分为地下地面停车场，共 700个 主力户型 : 叠加 项目地址 新城区新城区大龙湖畔，市政府南 目前销售均价 叠加均价 9000元 / 销售动态 40#、 42#、 43#三栋小高层预计 2011年年底推出，为 18层小高层，共计 210套左右，价格待定，户型面积为 100地方面，叠加别墅、多层已封顶，高层已出地面，正做地上部分。 5、国信上城 国信 上城 /户型分析 叠加户型 4室 2厅 3卫 约 户型设计合理，方正实用，无浪费面积，其中均为 2室朝阳。 国信上城 约 212平方户型图 入户花园 多功能厅 及车库设计合理利用空间 阳光房设计增加室内采光 洗手间离厨房餐厅近 离卧室太远 双主卧的设计 开发商 香港恒基兆业地产集团 物业类型 叠加、多层、 小高层、 高层 总建筑面积 总建筑面积约 一期为 括叠加别墅、 6+1多层、 9+1和 16层的小高层住宅，主力户型以 3房、叠加为主，部分小量的 2房，面积主要是 126房， 209 容积率 : 化率 : 35% 总户数 总共 3600 户 当期 402 户 车位总数 : 118个 主力户型 : 85 项目地址 徐州市新城区丽水路和楚韵路交汇处 目前销售均价 叠加均价 12000 销售动态 首批房源 96套，一房一价，一次性付款 99折。雍景新城一期接受预约咨询，约 400多套房源，包括 3#楼多层、 5#和 7#楼小高层（ 9+1层）、 6#楼高层（ 16层）及 7栋叠加别墅，普通住宅面积从 857栋叠加别墅面积从 240程进度方面，一期 前在做外立面。一期 期部分别墅已建至三层左右 6、雍景新城 雍景新城 面积 : 雍景新城 室 3厅 4卫 雍景新城 面积 : 雍景新城 面积 : 雍景新城 /户型分析 【楼盘地址】：云龙区新城区大龙湖西岸 【 开发商 】 ：维维印象城综合开发有限公司 【 物业 类型】： 住宅、别墅、写字楼、商业 【建筑 面积 】： 【绿 化 率】： 40% 【容 积 率】 ： 约 开盘时间】： 未开盘 【总户数】： 600 户 【停车位】 :车位配比 1:2 销售情况：一期规划 4栋高层（ 25+1层）和 10栋小高层（其中 6栋 11+1层，4栋 9+1层）房源 ，龙湖湾明年动工，项目共分三期开发，一期规划 4栋高层（ 25+1层）和 10栋小高层（其中 4栋 11+1层， 6栋 9+1层）房源。售楼处预计年后投入使用 。 7、维维 龙湖湾 经 济 开 发 区 开发商 徐州美的置业有限公司 物业类型 别墅、洋房、多层 、小高层、 高层 总建筑面积 36万方，一期 8栋花园洋房（ 7层）、 17栋双拼别墅 容积率 : 化率 : 总户数 总共 2552 户 当期 150 户 车位总数 : 车位配比 1： 1， 2552个 主力户型 : 128 项目地址 金山桥开发区金龙湖东岸徐海路南 目前销售均价 洋房均价 9000元 /平方米 销售动态 高层（ 18层）洋房房源目前接受预约登记，主力户型面积为 120计 11月下旬开盘销售。美的城郁香湾组团 湖景洋房火热销售中，均价 9000元 /平米，主力户型面积为 128平米 1、美的城 项目名称 建筑风格 项目名称 建筑风格 檀香山 新古典主义风格， 意式、法式、西班牙式等 久隆紫园 国基城邦 本项目 欧式风格 湖森堡 欧式风格 加州玫瑰园 加州风格 恒龙依山龙郡、 国信 上城、 恒基 雍景新城 汉源 国际华城 现代风格 龙熙庄园 北美风格 松霏花园 北美风格 中茵龙湖 北美现代简约风格 中汇霖雨山庄 欧式风格 泰康红郡 枫林天下 英式风格 华润悦府 风尚米兰 铜山保利地块 新古典主义 绿地商务城 欧式风格 徐州别墅建筑风格汇总 别墅类型 容积率 代表楼盘 纯独立别墅 香山、湖森堡、太阳花园 纯叠加别墅 康红郡、云龙山庄 混合别墅 霏花园、依山龙郡、龙熙庄园、霖雨山庄、久隆凤凰城、半山御景、铜山保利地块、华润悦府 住宅 +别墅 项目、恒基 雍景新城、国信 上城、龙湖湾、汉源 茵龙湖国际、绿地商务城、风尚米兰、毛纺厂地块（未售）、国基城邦、铜山保利地块、美的城 独立别墅项目因市场供应较少，逐步成为稀缺；同时类别墅产品及多种物业类型混合的项目居多，同质化竞争激烈。 别墅形态汇总 竞争楼盘分析 /产品汇总 别墅类型 独栋 双拼 联排 叠拼 科技附加值 中水回收系统；地源热泵系统；访客对讲系统；门禁门磁系统；周界报警系统； 全天候红外线防越报警；闭路电视、背景音乐系统； 外立面用材 文化石、高级面砖、弹性涂料、高级管瓦及平瓦、实木花架，铁艺围栏，真石漆 花园 100以上 100以上 80左右 60左右 建筑风格 欧美风格 经济型面积段 30035 9770售总价 300万以上 / 175115 150万 奢侈类面积段 42000 8050 280 单价较低） 销售总价 400万以上 300220 300万 160年去化率 81% 50% 91% 57% 物业收费 （湖森堡最高 管家式物业 无 徐州别墅项目，产品精细度不够，立面效果仍有上升空间，缺乏特色性物业服务，产品附加值多以赠送私家花园或空中花园为主，科技附加值具有运用，多为提升产品形象，缺乏将整个科技技术整合，提供全套附加值的产品。 2011年底 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 本案别墅销售周期 国基城邦约 20万平米、檀香山叠加产品约 华润悦府（ 34万分）花园洋房、叠加约推售 6万平米 深物业（ 13万方）半岛御景联排、叠加约推售 7万平米， 项目别墅产品销售周期内，也是区域内其他大盘集中上市的时候，市场竞争空前激烈。如何参与竞争通过价格、产品、卖点等规避竞争将是项目成功的关键。 中心区竞争楼盘，翠湖御景、风尚米兰，高层大平层，约 15万平米 市场总结 原泉山森林海 3期 (枫林天下 )60万方：联排、叠加，约推售 5万平米 二、别墅定价建议 别 墅价格建议： 2011年受政策影响，房产税与“国八条”叠加，将加大试点城市高端住宅市场的波动。大户型、高总价住宅产品将受到限购、限贷政策的显著影响。豪宅成交量持续下滑，部分热销楼盘虽然短期内带了热销，但是在整个市场冷淡大环境下难以突围，大量购房者持币观望。介于目前市场政策不明朗，预计第四季度在短期内难以出现成交量快速回升的行情。 故建议本项目以 低价入市， 在强力打造区域认同感的同时树立别墅高端楼盘形象，以高性价比吸引客户，并密切关注整体市场走势和同类产品楼盘定价，随着市场变动及时调整价格策略 。 合理价格入市：参考同类产品项目价格体系，对各类细节产品价格进行比较，最终确定本项目价格体系。 产品分批次推出：将本项目别墅产品分批次推出，可以拉大价格区域，增大客群范围，为后期推盘提供一定升值空间。 打造超高性价比楼盘形象：价格建议在高品质产品基础上，实现超高性价比。 价格策略 别墅价格建议： 对市场上同类型别墅产品进行比较， 作为本项目别墅定价参照： 枫林天下 国基城邦 国信 上城 绿地商务城 檀香山 汉源国际华城 项目 檀香山 国基城邦 枫林天下 国信 上城 绿地商务城 中茵别墅区 上海建工 物业类型 叠拼 联排 （剩余 30套） 联排、叠拼 叠拼 联排 双拼 双拼 /独栋 联排 联排 独栋 面积段（ 22050 310（地下室 70 120） 叠加 208 215联排 337 363 230左右 3359700（地下室 130） 350（地下室170左右） 价格支撑 1、外部自然景观较好 2、物业类型丰富，目前推出的叠拼 3、市场上有一定的知名度 4、样板区开放深受市场好评 1、外部自然景观较好 2、内部绿化等亦属上乘 3、商业配套、交通配套已逐渐完善 4、市场口碑较好 5、开发商国资委，实力雄厚 1、项目周边景观资源丰富，云龙湖、泉山森林公园近在咫尺； 15000平米中心湖景； 2、紧邻高校浓厚人文气息；高品质 3、外立面采用面砖和干挂石材 1、国企品牌 2、户型设计合理 1、品牌价值 2、新城区首家开盘的别墅项目 3、区域发展前景良好 1、别墅物业丰富 2、品牌效应 3、区域发展前景良好 4、外部景观较好 1、品牌价值 2、区域发展前景较好 3、样板房、样板段的推出深受市场好评 尚未开发体量 （万 逾 3万方（其中包含 2万方商业） 20万方（三期） 55万方（里面包含高层小高层） / / / / 单价 均价 8000元 / 均价 10000元 /拼均价 8000元 / 联排均价 10000元 / 9000元 / 2000平米 / 联排 12000元 /，双拼 15000元 / 独栋 18000元 /。 总价（万元） 180250最低 178万 113260；建议低价入市，为后期价格升