DB34∕T 3056-2017 物业设施设备管理 常用设备管理基本要求

ICS 03 080 99 A 20 DB34 安徽省地方标准 DB 34 T 3056 2017 物业设施设备管理 常用设备管理基本要求 Property facilities management Basic requirements of common equipment management 文稿版次选择 2017 12 30 发布 2018 01 30 实施 安徽省质量技术监督局 发 布 DB34 T 3056 2017 I 前 言 本标准按照 GB T 1 1 2009 给出的规则起草 本标准归口单位 安徽省物业服务标准化技术委员会 本标准起草单位 安徽诚和物业服务有限公司 本标准主要起草人 凌宁 包建 范雪城 王方 常虹 张宏 王增强 DB34 T 3056 2017 1 物业设施设备管理 常用设备管理基本要求 1 范围 本标准规定了供配电 给排水 消防 安全防范 电梯等物业常用设备管理的一般规定和基本要求 本标准适用于物业设施设备管理常用设备的管理与维护 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的 凡是注日期的引用文件 仅所注日期的版本适用于本文 件 凡是不注日期的引用文件 其最新版本 包括所有的修改单 适用于本文件 GB T 2893 1 图形符号 安全色和安全标志 第1部分 安全标志和安全标记的设计原则 GB T 5700 照明测量方法 GB 19085 商业 服务业经营场所传染性疾病预防措施 GB 50140 建筑灭火器配置设计规范 DL T 1476 电力安全工器具预防性试验规程 DB34 T 2038 物业管理相关活动的通用词汇 DB34 5000 住宅区物业服务标准 3 术语和定义 DB34 T 2038 中所涉及的相关术语和定义适用于本文件 4 一般规定 4 1 组织机构 4 1 1 应在物业服务区域内设置专门的设施设备管理部门 4 1 2 设施设备管理部门应设置供配电 给排水 消防 安全防范 电梯等专业技术岗位 4 1 3 设施设备管理部门工作场所的环境应符合 GB 19085 GB T 2893 1 GB T 5700 的规定 4 2 人员配置 4 2 1 应配置符合物业服务合同约定要求的专业技术人员 4 2 2 专业技术人员应身体健康 持有符合法规 政策和强制性标准要求的职业资格证书 4 2 3 设施设备管理部门负责人宜具有中级技术职称 4 3 管理职责 4 3 1 建立物业常用设备管理台账 对设备进行编号 并根据编号制作标识牌 确定设备管理责任人 4 3 2 制定物业常用设备年度维护保养计划 4 3 3 开展物业常用设备巡查 维护 保养工作 保证设施设备运行正常 有效 异常情况及时处理 DB34 T 3056 2017 2 4 3 4 制定物业常用设备年度大 中修及专项更新 改造计划 4 3 5 组织物业常用设备小修与零星维修 4 3 6 组织申报物业常用设备强制性年度检验 4 3 7 负责专业外包单位维护保养服务的监督 检查 评价 4 3 8 编制物业常用设备紧急情况处理预案 定期开展演练 4 3 9 制定物业常用设备节能降耗管理方案 并组织实施 4 3 10 建立与水 电 气 通讯 有线电视等相关单位的信息联系 4 3 11 收集和管理物业常用设备技术资料 4 3 12 组织开展专业技术人员业务技能培训 4 4 工具配置 4 4 1 配置必备的办公设备和检修工具 4 4 2 工具配置标准应满足物业常用设备管理要求 具体可参照附录 A 4 4 3 制定检修工具管理制度 建立台账 明确管理和使用要求 4 4 4 宜配置工具室 工具架 工具摆放整齐 规范 有序 定期盘点 检查 4 4 5 检测工具应定期检验 留存记录 电力安全工器具检验应符合 DL T 1476 的要求 4 5 档案管理 4 5 1 配置物业常用设备档案室 制定档案管理制度 专人收集 保管 4 5 2 物业常用设备档案资料宜按基础管理档案和使用管理档案进行分类 4 5 3 基础管理档案包括但不限于 a 竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图等竣工验收资 料 b 设备的购买 安装 使用和维护保养等技术资料 c 质量保修文件和使用说明文件 d 设备台账和设备卡 示例1 设备台账主要包括设备编号 名称 规格型号 设备功率 生产厂家 安装位置 使用日期 责任人等内 容 示例2 设备卡宜注明设备类别 编号 名称 型号 生产厂家 使用日期 安装位置及责任人等内容 4 5 4 使用管理档案宜按运行维护档案 维修改造档案 报废档案等进行归档 分别主要有以下内容 a 运行维护档案 包括维护保养计划 巡检记录 设备运行日志 故障处理记录 维护保养报告 事故处理报告 设备完好率检查评定报告 设备系统状态参数测定记录 设备系统的专业安全 检验报告等 b 维修 改造档案 包括设备 系统的专项维修 大修 中修 改造计划 实施合同 实施报告 验收报告等 c 报废档案 包括设备的报废申请 评估 报废记录等 4 5 5 基础管理档案的保存期限应与设备使用寿命同期 使用管理档案的保存期限宜为 3 至 5 年 4 6 设备房管理 4 6 1 设备房门应保持锁闭状态 钥匙由专人保管 4 6 2 设备房门应标有 设备重地 非请勿进 等警示性标志 非专业人员禁止入内 4 6 3 设备房应采取防止雨雪侵入和动物进入的措施 4 6 4 设备房出入口应设置挡鼠板 并满足下列要求 DB34 T 3056 2017 3 a 宜采用铝合金或不锈钢等金属材质制作 并做防腐处理 b 高度宜不低于 50 cm 厚度宜为 25 mm 宽度根据现场需求确定 c 应方便开启 易拆卸 d 名称 警示等标志齐全 4 6 5 设备房应配置通风设施 空调设备和应急照明等 显著位置配置温湿度计 温湿度控制应满足 设备运行安全要求 4 6 6 设备房应做无尘化处理 地面宜涂刷环氧树脂地坪漆或铺贴防滑地砖 4 6 7 设置于地下室的设备房 宜于出入口处设置高度不低于 20 cm 的挡水坎 电缆沟应有防水要求 4 6 8 设备房配电柜 屏 前 后应配置绝缘胶垫 保持安全操作距离 4 6 9 设备房应配备灭火器材 消防报警电话 并符合 GB 50140 要求 4 6 10 设备房应配备必要的操作检修工具 4 6 11 设备房应由专人负责管理 定期除尘 保持设备运行状态良好 4 6 12 应在设备房内显著位置公示专业技术人员 制度 运行等信息 分别为 a 专业技术人员信息 主要包括责任人姓名 职务 联系方式 照片及相关的岗位技术操作资格 证书 复印件 等 b 制度信息 主要包括设备房管理制度 设备操作规程 系统运行图示 应急预案等 c 运行信息 主要包括运行记录 巡查记录 人员进出记录等 4 6 13 设备房内显著位置应有以下主要标志 a 禁止烟火 等禁止性标志 b 非专业人员请勿靠近 有电危险 或 高压危险 等警示性标志 c 线路有人工作 禁止合闸 等告知性标志 d 水箱 池 水位指示和容积标志 e 给排水阀门常开 常闭状态标志 以及管道分类 流向指示等标志 4 6 14 设备房应实行日检 每天不少于 2 次 并如实记录 发现异常应及时报告处理 日检内容主 要包括 a 挡鼠板等安全防范设施是否完好 b 门锁 照明 卫生是否正常 c 温度 湿度 通风是否正常 d 各种仪表指示是否正常 e 设备状态指示灯是否正常 f 有无异常响声或气味 g 消防设施是否正常 h 标识标牌设施是否完好 i 公示信息是否齐全 完好 j 操作检修工具配备是否齐全 有效 定位摆放 4 6 15 设备间 井 等设备房附属设施应实行周检 每周不少于 1 次 并如实记录 发现异常应及时 报告处理 周检内容主要包括 a 门锁 照明 卫生是否正常 b 有无杂物或易燃易爆物品堆放 c 有无异常响声或气味 d 各种仪表指示是否正常 e 设备状态指示灯是否正常 f 是否存在渗漏水情况或其他安全隐患 DB34 T 3056 2017 4 5 供配电系统管理 5 1 范围 供配电系统管理主要范围有 a 变配电房 强电设备间 井 电缆井 b 分支箱 电表箱 c 物业服务合同约定的其他范围 5 2 内容 供配电系统管理主要内容有 a 日常巡查 b 操作 c 维修 保养 d 故障排查 处理 e 技术升级 5 3 要求 5 3 1 变配电房设备每季度应按计划维护保养不少于 1 次 维护保养前应告知业主或物业使用人 并 做好安全防范措施 变配电房设备维护保养项目主要包括 a 设备卫生清洁 b 补偿电容检查 c 开关触点检查 d 变压器固定螺栓紧固 e 母排螺栓紧固 5 3 2 电气控制柜 线路等低压配电系统每周检查应不少于 1 次 低压配电柜清洁 宜先用空气压缩 工具进行吹污 除尘 然后用洁净的干布擦拭 5 3 3 路灯 楼梯灯 草坪 庭院 灯等公共照明系统维护保养应符合 DB34 5000 的要求 5 3 4 维护保养中发现的问题 应及时处理解决 并如实记录 5 3 5 采取委托专业单位实施维护保养的 应签订合同 并依据合同进行监督 异常情况及时处理 6 给排水系统管理 6 1 范围 给排水系统管理主要范围有 a 二次生活给水加压泵房 消防给水加压泵房 b 生活水箱 池 消防水箱 池 c 管道间 水表井 d 机动车库及电梯基坑排污泵 景观水系 e 窨井 雨 污 水管道 化粪池 f 物业服务合同约定的其他范围 6 2 内容 DB34 T 3056 2017 5 给排水系统管理主要内容有 a 日常巡查 b 操作 c 维修 保养 d 故障排查 处理 e 技术升级 6 3 要求 6 3 1 给排水系统每季度应按计划维护保养不少于 1 次 维护保养前应告知业主或物业使用人 并做 好安全防范措施 6 3 2 雨 污 水管道 排水沟每月检查应不少于 1 次 窨井 化粪池每半年清理应不少于 1 次 汛期应增加检查 清理次数 保证排水畅通 6 3 3 雨 污 水井盖 管道应定期进行除锈 刷漆 对损坏井盖应及时更换 6 3 4 生活水箱 池 检查孔应保持锁闭状态 溢流管口及通气口安装防护网 确保完好 6 3 5 生活水箱 池 应定期清洗消毒 并符合以下要求 a 每季度应清洗消毒 1 次 并委托政府认可的专业单位进行水质检测 检测报告和二次供水卫 生许可证应张贴于泵房内显著位置 b 清洗消毒时间应根据项目类型避开用水高峰期 并提前 3 日告知业主或物业使用人 6 3 6 维护保养中发现的问题 应及时处理解决 并如实记录 6 3 7 采取委托专业单位实施维护保养的 应签订合同 并依据合同进行监督 异常情况及时处理 7 消防系统管理 7 1 范围 消防系统管理主要范围有 a 消防控制中心及其他设备间 井 b 防火分隔设施 c 火灾自动报警 联动 及消防灭火设施 d 机械防排烟设施 e 应急疏散设施 f 物业服务合同约定的其他范围 7 2 内容 消防系统管理主要内容有 a 日常巡查 b 操作 c 维修 保养 d 故障排查 处理 e 技术升级 f 消防演练 7 3 要求 DB34 T 3056 2017 6 7 3 1 为保证消防系统安全有效 消防安全重点单位应每日对消防设备巡查 1 次 其他单位应每周对 消防重点部位及设备巡查不少于 1 次 每月对设备单项巡查应不少于 1 次 每季度应对消防联动系统 进行抽检测试 巡查发现异常应及时维护保养 并提前告知业主或物业使用人 做好安全防范措施 7 3 2 消防设备巡查主要包括消防泵 消防水箱 池 消防风机 防火卷帘 火灾报警控制器 火 灾显示盘 消火栓 水枪 水带 灭火器 风口 应急照明 安全出口指示灯 疏散导向灯 消防安全 标志等 7 3 3 每月应对消防设备主备用电源进行手 自动切换和备用电池充放电试验 7 3 4 消防设备因故障或紧急情况需要暂时停用的 应采取有效措施确保消防安全 停用时间超过 24 小时 应向消防部门报告 7 3 5 维护保养中发现的问题 应及时处理解决 确保设施设备完好 可随时启用 并如实记录 7 3 6 采取委托专业单位实施维护保养 应签订合同 并依据合同进行监督 异常情况及时处理 8 安全防范系统管理 8 1 范围 安全防范系统管理主要范围有 a 监控中心 室 b 安全防范设备间 井 c 物业服务合同约定的其他范围 8 2 内容 安全防范系统管理主要内容有 a 日常巡查 b 操作 c 维修 保养 d 故障排查 处理 e 技术升级 8 3 要求 8 3 1 安全防范系统设备应定期进行维护保养 并符合 DB34 5000 的要求 维护保养前应告知业主 或物业使用人 并做好安全防范措施 8 3 2 监控主机 显示器和摄像机清洁除尘 应使用干燥 清洁软布和中性清洁剂 8 3 3 安全防范系统综合布线维护保养应做好除锈 防水工作 检查接地保护线 紧固松动的线缆等 8 3 4 维护保养中发现的问题 应及时处理解决 并如实记录 8 3 5 采取委托专业单位实施维护保养的 应签订合同 并依据合同进行监督 异常情况及时处理 9 电梯系统管理 9 1 范围 电梯系统管理主要范围有 a 电梯机房 b 电梯轿厢 DB34 T 3056 2017 7 c 电梯井道 基坑 d 物业服务合同约定的其他范围 9 2 内容 电梯系统管理主要内容有 a 日常巡查 b 操作 c 维修 保养 d 故障排查 处理 e 技术升级 f 专业维保单位服务的评估和考核 9 3 要求 9 3 1 应由具备相应资质资格的专业单位实施维护保养 签订维保合同 依据合同对电梯维护保养工 作进行监管 评估和考核 9 3 2 依法及时组织申报电梯设备年检 取得电梯使用标志后方可投入运行 9 3 3 电梯轿厢内应公示电梯使用标志 专业维护保养单位名称 联系人 24 h 应急救援电话和使用 安全须知 保持电梯紧急报警装置有效应答 9 3 4 电梯设备巡查每日应不少于 1 次 电梯出现故障 发生异常情况或存在安全隐患时 应立即停 止使用 设置警示标志 及时通知专业维保单位处理解决 并如实记录 9 3 5 电梯发生乘客被困故障时 应及时采取措施 并立即通知电梯维护保养单位到场救援 9 3 6 电梯维护保养宜采取半月 月度 半年 年度四种维护保养方式 由专业维保单位实施 维护 保养发现问题应及时处理 9 3 7 物业服务企业应根据项目类型及电梯设备数量配备电梯安全管理员 10 其他设备管理 10 1 防雷设备 防雷设备管理主要包括以下内容 a 检查接闪器 引下线 接地装置 b 检测电磁屏蔽 c 检查和测试等电位连接 d 在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查维护 e 防雷设施出现的锈蚀 变形 断裂等情况应及时进行处理 f 每年应委托具有资质的防雷检测单位进行 1 次防雷检测 出具检测报告 并如实记录 10 2 人防工程 人防工程应定期检查以下主要内容 a 工程结构是否完好 b 工程内部整洁 无渗漏水 空气和饮水符合国家有关卫生标准 c 防护密闭设备 设施性能是否良好 d 风 水 电 暖 通信 消防系统是否工作正常 DB34 T 3056 2017 8 e 金属 木质部件无锈蚀及损坏 f 进出口道路畅通 孔口伪装及地面附属设施是否完好 g 防汛设施是否安全可靠 10 3 航空障碍灯 航空障碍灯应定期检查以下主要内容 a 航空障碍灯是否按规定的频率闪光工作 b 航空障碍灯的出射方向是否水平 c 所有接线是否正确可靠 线路绝缘是否良好 d 防雷连接是否完好 11 紧急情况处理 11 1 应建立物业常用设备紧急情况处理预案 并定期组织演练 11 2 物业常用设备紧急情况预案包括但不限于以下主要内容 a 突发停电处理预案 b 突发停水处理预案 c 水浸处理预案 d 电梯困人救援预案 11 3 突发停电紧急情况宜按以下方法处理 a 应及时告知业主或物业使用人 并做好安全防范措施 b 查明突发停电的原因 立即启用备用电源 c 检查所有电梯运行情况 按电梯困人应急预案组织施救被困人员 d 供电恢复后 进行电梯 水泵等重点设备检查 保证运行正常 11 4 突发停水紧急情况宜按以下方法处理 a 应及时告知业主或物业使用人 并做好安全防范措施 b 及时查看停水的位置 区域范围 安排人员查找分析停水原因 c 组织人员抢修 供水恢复前 应先排查供水设备运行状态 d 供水恢复后 进行水箱 水泵等重点设备检查 保证运行正常 11 5 水浸紧急情况宜按以下方法处理 a 视进水情况立即关闭设备房内运行的设施设备 b 堵住或关闭进水源 c 漏水源堵住后 应立即排水 d 排水完毕后 及时对设备设施进行除湿处理 e 除湿处理完毕 检测各绝缘电阻符合要求后 开机试运行 f 开机试运行如无异常情况 及时恢复设施设备正常运行 11 6 电梯困人紧急情况宜按以下方法处理 a 立即通知电梯专业维护保养单位 由其专业人员负责实施 b 密切监视电梯轿厢内情况 安抚被困人员 制止不当自救行为 c 被困者内如有老人 孕妇 儿童或人多供氧不足等情形 可报警求助消防人员协助 d 紧急情况排除后 督促电梯专业维护保养单位全面检查 消除隐患 并及时恢复电梯正常运行 DB34 T 3056 2017 9 A A 附 录 A 资料性附录 物业常用设备检修工具配置清单 表A 1 物业常用设备检修工具配置清单 序号 工具名称 规格型号 单位 数量 备注 01 梅花螺丝刀 4 只 2 个人保管 02 梅花螺丝刀 7 只 2 个人保管 03 梅花螺丝刀 10 只 2 个人保管 04 平口螺丝刀 4 只 2 个人保管 05 平口螺丝刀 7 只 2 个人保管 06 平口螺丝刀 10 只 2 个人保管 07 手电筒 只 1 个人保管 08 测电笔 低压 只 1 个人保管 09 钢丝钳 只 1 个人保管 10 斜口钳 只 1 个人保管 11 尖嘴钳 只 1 个人保管 12 电工刀 只 1 个人保管 13 卷尺 把 1 个人保管 14 活动扳手 8 只 1 个人保管 15 钳工锤 把 1 个人保管 16 电烙铁 只 1 个人保管 17 万用表 只 1 个人保管 18 工具箱 只 1 个人保管 19 梅花扳手 8 件套 套 1 共用工具 20 开口扳手 8 件套 套 1 共用工具 21 套筒扳手 46 件套 套 1 共用工具 22 兆欧表 1000 V 只 1 共用工具 23 内六角 8 件套 套 1 共用工具 24 管钳 350 mm 把 1 共用工具 25 管钳 9