《报酬率的求取》PPT课件.ppt

第五节报酬率的求取 一 报酬率的实质报酬率即折现率 是与利率 内部收益率 IRR 又称内部报酬率 同类性质的比率 投资回收是指所投入资本的回收 即保本 投资回报指所投入资本全部回收之后获得的额外资金 即报酬 报酬率 投资回报 所投入的资本投资既要获取收益 又要承担风险 报酬率与投资风险正相关 估价时所选用的报酬率 应等同于与获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资报酬率 二 报酬率的求取方法1 累加法 安全利率加风险调整值法 将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分 然后分别求出每一部分 再将它们相加得到报酬率的方法 无风险报酬率又称安全利率 风险报酬率是指承担额外风险所要求的补偿 即超过无风险报酬率以上部分的报酬率 细化公式 报酬率 无风险报酬率 投资风险补偿 管理负担补偿 缺乏流动性补偿 投资带来的优惠现实中不存在完全无风险的投资 一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率 例如 选用同一时期的国债利率或银行存款利率 2 市场提取法利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格 净收益等资料 选用相应的报酬资本化法公式 反求出报酬率的方法 市场提取法求出的报酬率反映的是过去而非未来的风险判断 还应着眼于可比实例的典型买者和卖者对该类房地产的预期或期望报酬率 分三种情况 计算 3 投资报酬率排序插入法由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的 所以 可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率 步骤和主要内容如下 1 调查 搜集相关的报酬率和风险程度的资料 2 将不同类型的投资报酬率按从低到高的顺序排列 3 将估价对象与这些类型投资的风险程度进行分析比较 考虑管理的难易 投资的流动性以及作为资产的安全性等 判断出同等风险的投资 确定估价对象风险程度应落的位置 4 根据估价对象风险程度所落位置 在图表上找出对应得报酬率 从而就求出了估价对象的报酬率 报酬率的确定也是科学与艺术的有机结合 收益法中确定报酬率的基本方法有 A市场提取法B累加法C指数调整法D投资报酬率排序插入法E收益乘数法 ABD 在V a r 1 1 1 r n 的情况下 采用市场提取法求取资本化率r要用到 A试错法B移动平均法C曲线拟合法D线性内插法E指数修匀法 AD 第六节直接资本化法 一 直接资本化法概述1 直接资本化法的概念与基本公式直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法 资本化率是房地产的某种年收益预期价格的比率 即资本化率 年收益 价格 利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本化法的常用公式是 V NOL R式中 V 房地产价值NOL 房地产未来第一年的净收益R 资本化率收益乘数是房地产的价格除以其年收益所得的倍数 即 收益乘数 价格 年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式是 房地产价值 年收益 收益乘数 2 几种收益乘数法 1 毛租金乘数法房地产价值 毛租金 毛租金乘数毛租金乘数也即 租售比价 2 潜在毛收入乘数法房地产价值 潜在毛收入 潜在毛收入乘数 3 有效毛收入乘数法房地产价值 有效毛收入 有效毛收入乘数 4 净收益乘数法房地产价值 净收益 净收益乘数净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系 二 资本化率和收益乘数的求取方法资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法 通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取 三 资本化率与报酬率的区别和关系资本化率 R 和报酬率 Y 两者之间存在着区别 资本化率在直接资本化法中采用 是房地产的某种年收益与其价格的比率 并不明确地表示获利能力 V A R 报酬率是在报酬资本化法中采用的 是通过折现的方式将房地产的未来预期收益转化为价值的比率 报酬率与净收益本身的变化 与获得净收益期限的长短等无直接关系 而资本化率与净收益本身的变化 与获得净收益期限的长短等有直接关系 例 7 42 p257 四 直接资本化法与报酬资本化法的比较1 直接资本化法的优缺点优点 不需要预测未来许多年的净收益 资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系 能较好地反映市场的实际情况 计算过程较为简单 缺点 对可比实例的依赖性很强 2 报酬资本化法的优缺点优点 逻辑严密 有很强的理论基础 每期的净收益或现金流量都是明确的 直观并容易理解 不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的报酬率 通过其他具有同等风险投资也可以求取适当的报酬率 缺点 需要预测未来各期的净收益 较多地依赖估价人员的主观判断 并且各种简化的净收益流模式不一定符合市场的实际情况 市场信息丰富 直接资本化法是相对可靠的 市场信息缺乏 报酬资本化法则能提供相对可靠的评估价值 直接资本化法的优点 A指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和B通常只需要测算未来第一年的收益C每期的净收益或现金流量都是明确的 直观且容易理解D资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系E计算过程较为简单 BDE 收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数 包括 A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E总收益乘数 AC 第七节投资组合技术和剩余技术 1 土地与建筑物的组合针对房地价值 土地价值 建筑物价值 相应的有三种资本化率 综合资本化率 求取房地价值 对应的净收益是土地与地上建筑物共同产生的净收益 土地资本化率 求取土地价值 对应的净收益应当是土地产生的净收益 建筑物资本化率 求取建筑物价值 对应的应当是建筑物产生的净收益 三者之间的换算关系如下 式中 RO 综合资本化率 RL 土地资本化率 RB 建筑物资本化率 VL 土地价值 VB 建筑物价值 已知房地价值比率的换算关系如下 L为土地价值占房地价值的比率 B为建筑物价值占房地价值的比率 L B 100 2 抵押贷款与自有资金的组合购买房地产的资金通常由两部分构成 一部分为抵押贷款 另一部分自有资金 报酬率必须同时满足这两部分资金对投资报酬的要求 综合资本化率为抵押贷款常数与自有资金资本化率的加权平均数 式中 RO 综合资本化率 M 贷款比率 RM 抵押贷款常数 还本付息额与抵押贷款本金的比率 RE 自有资金资本化率 净收益中扣除还本付息额后的数额与自有资金额的比率 如何求RM 1 七成按揭 按揭利率6 贷款期限20年 按月等额偿还贷款本息 假设自有资金资本化率为12 计算此房地产的综合资本化率 2 某房地产的年净收益2万元 购买者的自有资金为5万元 假设有资金资本化率为12 抵押贷款常数为0 08 此房地产的价格是多少 二 剩余技术条件 已知整体房地产的净收益 其中某一构成部分的价值和各构成部分的资本化率或报酬率 从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益 求出归属于另外构成部分的净收益 再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化 得出房地产中未知部分的价值的方法 1土地剩余技术直接资本化法的公式为 2建筑物剩余技术直接资本化法的公式为 3自有资金剩余技术直接资本化法的公式为 4抵押贷款剩余技术直接资本化法的公式为 5 5 3购买年法地租资本化的另一种形式 式中 V 土地价格 A 地租年额 购买年 比较收益法与购买年法 假定地租 利息率每年不变 所有者卖断土地 相当于 1 r 假定地租 利息率每年不变 所有者出让土地的一定年限的使用权 相当于 5 5 5收益分析法根据委估房地产的收益租金来估算房地产价格 此法针对企业生产经营用房 收益租金 折旧净收益 有关租赁费用折旧后净收益 销售收入 生产成本 期间费用 税金 正常利润式中 销售收入 产品销售收入或企业的经营收入 生产成本 产品的直接生产成本或有关进货成本 期间费用 管理费用 销售费用和筹资费用 税金 与产品销售或经营有关的经营税 城建税等 正常利润 一般利润 行业资金利润率或社会资金平均利润率 有关租赁费用 维修费 管理费 投资利息 保险费 房产税 土地使用税注意 租赁费用与净收益在时间上要一致 以最有效状态为前提 第八节收益法总结 运用举例 1 估价中的公式转换 房地产价格 房地产净收益 资本化率 资本化率 房地产净收益 房地产价格 房地产净收益 房地产价格 资本化率 房地产价格 房地产收益 收益乘数 收益乘数 房地产价格 房地产收益 净收益乘数 1 资本化率 2 净收益与资本化率的匹配 净收益和资本化率的内涵要统一 名义净收益与名义报酬率或名义资本化率也要相匹配 实际净收益与实际报酬率或实际资本化率相匹配 税前净收益与税前报酬率或税前资本化率相匹配 等等 运用举例 1 某写字楼由于市场不景气 需求减少 估计未来期限内每年平均空置率由现在的15 上升至25 每月可出租面积租金为70元 M2 该写字楼可出租面积为10000M2 运营费用率为40 可出租剩余年限为30年 投资报酬率为8 其他条件保持不变 则该写字楼将发生的贬值是多少 2 某旅馆有300张床位 平均每张床位每天向客人实收50元 年平均空房率30 平均每月运营费用14万元 据调查 当地同档次旅馆一般每床每天45元 年平均空房率20 正常营业每月总费用占平均每月总收入的20 该类房地产的资本化率为10 该旅馆的价值是多少 作业1 抵押贷款常数如何计算 2 计算题 下一页 某宾馆总建筑面积10000M2 一层建筑面积 其中500M2为宾馆大堂 1500M2出租用于餐厅和咖啡厅 其余各层为宾馆客房 会议室和用办公室 该宾馆共有客房190间 建筑面7600M2