员工必备法律常识(物管).ppt

江承红 法务部 员工必备的法律常识 目录 1 培训目的 2 基本法律常识 1宏观常识 2民法常识 3房地产法常识 2 基本法律常识 1 3 宏观常识 1 法律 2 法律部门 要点 3 法律责任 1 法律 2 法律部门 继续履行 赔偿 赔礼道歉 承担违约责任 罚款 吊销执照 行政拘留 劳教 罚金 有期 无期 死刑 拘役 管制 3 法律责任 3 1民事责任 3 2行政责任 3 3刑事责任 民间解决 政府出面 国家强制力 2 基本法律常识 2 3 民法常识 要点 1 两大民事主体 2 民事权利能力 3 民事行为能力 4 代理制度 5 物权和债权 6 商业秘密 自然状态出生 难产儿 与 公民 法律地位相同 1 1自然人 1 2法人 子公司与母公司相对应法律地位独立 享有法人资格 有独立财产 独立经营 独立承担民事责任 母公司是出资设立或是大股东母公司掌握重大事项拥决定权母公司实际控制 分公司与总公司 本公司 相对应法律地位不独立 不享有法人资格 无独立的资产 无经营决策机关 董事会 不独立承担民事责任 属于分支机构或附属机构不须依照公司设立程序 只履行登记和营业手续 1 3比较 2 1定义 法律赋予民事主体享有民事权利和承担民事义务的能力 或资格 是民事主体进行民事活动前提条件 2 民事权利能力 自然人民事权利能力始 出生终 死亡特点 一律平等 法人民事权利能力始 成立终 消灭特点 各不相同事业目的 经营资质等例 地产公司VS 证券公司 2 2比较 以自己的行为取得民事权利 承担民事义务的能力 它以自己的意思能力为前提 即判断行为后果的能力 自然人民事行为能力因年龄 智力 精神状况不同 分为完全民事行为能力 限制民事行为能力和无民事行为能力三类 3 民事行为能力 3 1含义 3 2 不同民事行为能力的特征及法律意义 3 3 18 正常16 18 自养 完全民事行为能力人 能判断行为后果 独立进行民事活动 10 18 18 半疯 限制民事行为能力人 不完全辨认行为后果 由法定代理人代理经法定代理人同意纯受益行为除外 10 彻底疯 无民事行为能力人 不能辨认行为后果 须法定代理人代理纯受益行为除外 代理的含义代理是代理人在代理权限内 以被代理人的名义实施民事法律行为 被代理人对代理人的代理行为 承担民事责任 代理的种类委托代理 法定代理和指定代理 4 1 4 2 4 代理制度 委托代理 委托代理人按照被代理人的委托行使代理权 委托一般体现为授权委托书或者委托授权证明等 工作中需审核 授权的真实性 代理权限内容 留存委托书当证据 职务行为履行职务而发生的行为 性质类似委托代理 特征 职员以单位的名义实施行为 由单位承担法律后果 对业主允诺优惠 答应条件等 越权 赔偿 4 3 4 4 提示 物权含义 指权利人直接支配特定物的权利 支配包括占有 使用 收益 处分 常见的物权 所有权 国有土地使用权 抵押权 质押权 留置权 等等 债权含义 指权利人请求他人为一定行为或者不为一定行为的权利 债权种类 合同之债 侵权之债 无因管理之债 不当得利之债 最常见的为前两种 5 物权与债权 5 1 5 2 物权债权比较 设定 法定VS 可自由设定义务人 任何人VS 特定的人 债务人 行使方式 消极 不需协助VS 需协助 作为或不作为优先效力 物权优先于债权物权和债权并存Vs 多个债权并存 2010年 甲公司向A银行抵押了厂房贷款100万 还贷日为6月1日 甲公司欠B公司货款20万 欠C银行80万 无抵押 到期日分别为5月1日 7月1日 2010年4月1日 甲公司破产倒闭 厂房是唯一的资产 被法院拍卖得180万 如何还ABC的债 5 3 例 定义是指不为公众所知悉 能为权利人带来经济利益 具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息 特征一 是一种技术信息和经营信息二 是不为公众所知悉的事项 限于某个范围的人知悉 三 能为权利人带来积极的经济利益 四 具有使用性 有使用价值 能直接用于生产经营 五 经权利人采取了保密措施 6 商业秘密 6 1 6 2 具体项目设计 程序 产品配方 制作工艺 制作方法 管理决策 客户名单 货源情报 产销策略 招投标中的标底及标书内容等等方面 6 商业秘密 6 3 3 基本法律常识 3 3 房地产法常识 要点 1 不动产 2 建筑物区分所有权 3 优先购买权 4 行业各主体间关系 5 物业管理有关知识 顾名思义 不动产不能动 移动则改变性质 损害价值 如 房屋 土地等 不动产物权变动均须登记 权利变动包括设立 变更 转让 消灭 所有权转移时间 买房子VS 买鸡蛋 1 不动产 1 1含义 1 2登记 思考 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有权和共同管理权 即 三大权利 专有权 共有权和共同管理权 商品房所有权通常是指专有权 实际上 还包括共有权和共同管理权 2 建筑物区分所有权 2 1含义 指特定人依照法律规定或合同约定 在出卖人出卖某物于第三人时 享有的在同等条件优先于第三人购买的权利 包括 法定优先购买权和约定优先购买权 承租人的优先购买权 共有人 近亲属 承租人 十五日 已登记侵权的后果 赔偿责任买房VS 卖房 3 优先购买权 3 1含义 3 2 3 3 提示 开发商 按揭银行和购房者 开发商VS 购房者银行VS 购房者三者之间关系开发商和物业公司 隶属 关联或委托物业公司与小区业主 管理 服务 4 各主体间关系 4 1 4 2 4 3 5 1物业服务企业的特点 不是在自己的场地上经营 与业主是雇佣关系 对场地 人和行为都不存在支配关系 服务的对象是特定的 双方权利义务由合同约定 5 物业管理有关知识 5 2物业费的性质 物业费不等于物业企业的酬金 其中90 以上用于物业养护 维修和其他公共开支 物业企业所得的酬金只占极少部分 从这个意义上说 物业费的主要部分属于业主共同财产 欠费行为 首先是损害业主共同财产 其次是侵占其他业主利益 最后才是损害物业企业的利益 欠费的影响 短期内导致业主生活质量下降 长期则导致房屋价值贬值 5 物业管理有关知识 5 3前期物业服务合同VS 物业服务合同建设单位依法与物业服务企业 业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业 5 4物业管理VS 物业服务前者是业主自主管理自己不动产的民事活动 其权利来源于建筑物区分所有权 后者是专业公司或管理人受业主委托 雇佣 为业主的不动产管理提供的有偿服务 5 物业管理有关知识 5 5共有部位的合理利用 是按照其基本的用途 是与其专有部分相对应的特定共有部分 外墙面 屋顶等 不违反法律 法规 和管理规约 是不得损害其他人的合法权益 业主可以合理 无偿利用共有部位 但必须符合上述四个条件 如 空调外挂机 太阳能热水器 防盗门 商店招牌 不包括广告类商业性利用 不超过合理的限度就是合法的 5 物业管理有关知识 5 6共有部位的收益归属 归业主共有是基本原则常见共有部位收益 共有停车位收益 共有部位广告收益 共有场地经营收益 等区分 收入 和 收益 共有部位的收入内包含经营行为人 物业公司 付出的成本 这部分成本部分不属于收益 所以不归业主共有 5 物业管理有关知识 5 7安全保障义务 简称 安保义务 是法定义务 侵权责任法 第37条规定 宾馆 商场 银行 车站 娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者 未尽到安全保障义务 造成他人损害的 应当承担侵权责任 因第三人的行为造成他人损害的 由第三人承担侵权责任 管理人或者组织者未尽到安全保障义务的 承担相应的补充责任 司法实践中认为物业公司为公共场所管理人 具有安保义务 违反安全保障义务主要表现 1 安全保障设施存在缺陷 不合理 危害之处 如公共场所的设备安装不合理存在危害等 2 未尽提示注意的安全保障义务 如公共场所地面湿滑时 防止碰头等提醒注意义务 公共场所里危险警示义务等 3 对特殊群体的注意义务 如对儿童 残疾人等群体的特殊的注意义务 5 物业管理有关知识 3 职场法律常识 要点 1 职场十种规范行为 2 职场四种禁忌行为 与新公司签订劳动合同前解除与前单位的劳动关系 在公司工作期间应遵守公司的规章制度提示 规章制度可作为审理劳动争议案件的依据保密责任 在工作中接触到的企业的信息资料 包括但不限于会计报表数据 资金状况 工程合同 购销合同 经营促销计划 除与工作相关的人员沟通外 不要向其他人 包括本公司无关员工 谈论 更不要向公司以外的的客户 业务往来单位透露 提示 违反合同约定泄密给单位造成损失须承担赔偿责任 1 职场规范行为1 3 1 2 3 按照职权处理公司的事务 不要擅自对公司业务往来客户作出承诺 签订合同 使用公司印章 超越职权的行为造成了公司的损失 职员应赔偿公司的全部损失 对所借用 挪用公司资金应及时归还 或使用公司款项应定时清结 辞职应提前一个月向公司提出 员工到其他公司工作前必须与我公司签订解除劳动合同的协议 转岗 辞职离岗应及时交接工作 并将有关文书资料及时向有关部门 人员移交 对所使用公司财产物品及时交回公司 4 1 职场规范行为2 3 5 6 7 发现在公司经营场所发生的盗取公司财产的不良行为应及时制止或报警 由警察处理 不能擅自进行搜查 更不能擅自拘禁他人 刑事侦查权只能有公安和检察机关行使 经营宣传中不宜使用 最终解释权归某某公司 的语句 提示 属于格式条款 建议使用 活动中可能适时调整 如有不同 请当面咨询工作人员 这样既达到了保留解释权的目的 用词又具有善意的提示的意味 特别提示 公司保安 经营人员应在工作中重视有关证据的保存 打官司就是打证据 没证据有理也不被法律支持 1 职场规范行为3 3 8 10 9 职务侵占罪利用职务上的便利 将本单位财物非法占为己有 非法侵占5000元至1万元即可构成犯罪 可判决五年以下刑期或者拘役 如果数额达到10万元 则属于数额巨大 那么就可被判为5年以上刑期 并可没收财产 2 职场禁忌行为1 4 1 警示 侵犯商业秘密罪以盗窃 利诱 胁迫 披露 擅自使用等不正当手段 侵犯他人商业秘密 给商业秘密权利人造成重大损失的行为 给权利人造成直接经济损失数额在50万元以上的 致使权利人破产或者造成其他严重后果的 就应追诉 2 警示 2 职场禁忌行为2 4 挪用资金罪利用职务上的便利 挪用单位资金 有以下行为则犯罪 1 给自己或给他人使用 数额较大 超过三个月未还2 进行营利活动 数额较大 不限于超过三个月3 进行非法活动 金额 时间均不限 1万即视为数额较大 给他人使用 包括其他单位使用 犯本罪就可处3年以下有期徒刑或者拘役 数额巨大 或数额较大不退还 处3年以上10年以下 3 2 职场禁忌行为3 4 警示 公司 企业人员受贿罪员工利用职务上的便利 索取他人财物或者非法收受他人财物 为他人谋取利益 数额较大的行为 财物 包括有形财物 无形财物及财产性质利益谋利 不一定是实际为他人谋取了利益 哪怕允诺收受5000元至1万元即可构成犯罪 可判决五年以下刑期或者拘役 数额达10万元 属于数额巨大 那么可判为5年以上刑期 并可没收财产 4 2 职场禁忌行为4 4 警示 4 具体工作法务建议 要点 1 对物业公司的建议 2 对工作人员的建议 未经查实规划不得向属公共绿地的花园收取物业费 汕尾项目业主投诉我司洋房首层花园收取物业服务费违法 后汕尾纪委纠风办 汕尾广播电视台发了一份交办函至汕尾市物价局要求取消我司洋房首层花园按私家花园0 5元 月 平方米的收取物业服务费的许可批复 对此 汕尾市物价局要求我司提出可收取物业服务费的合法依据 否则取消我司不合法收费 并处以行政处罚 别墅花园 洋房首层花园 规划图上有私家花园围栏线 即使政府对花园不出证 可收物业费 宅旁绿地 未界定花园权利属性 不写入买卖合同 有待政府出证时再定 由规划部门通过计算公共绿地指标得出绿地率等得出公共绿地或私家绿地的最终结论 1 对物业公司的建议 案例 1 未经物价部门批准 不得超出政府指导价的上限收取普通住宅的物业服务费 广东 安徽等省的部分项目都存在洋房物业服务费的收费标准超出了物价部门规定的普通住宅物业服务费政府指导价的上限 导致部分业主对此进行强烈投诉 要求我司降低收费标准 同时 相关政府部门也要求我司提供相应的超出上限的收费依据 否则认定我司违法收费 通过政府部门取得 高档住宅 的定性来收取超限物业服务费 1 对物业公司的建议 2 案例 未经物价部门批准 不得向业主收取装饰装修管理服务费广碧项目 凤凰城项目中大量业主投诉 我司违反有关价格法规向装修的业主收取30元 天的装饰装修管理服务费 并对此举行大规模维权示威活动 同时 相关物价部门也致电我司 要求我司立即停止收取装修管理服务费 进行自行整改 否则 将对我司进行收费检查并采取强制执法 装修管理服务改为 装修服务 1 对物业公司的建议 3 案例 业主已付清全部购房款 或二手业主已办理过户 则不能以欠物管费为由 拒绝交楼 或为二手业主办理入住 凤凰城项目一业主未按约定期限办理房屋交接手续 但事后其付清全部购房款 且要求收楼 我司以其欠交物业服务费为由拒绝向其交付商品房 由此 该业主起诉要求我司承担逾期交楼责任 最终法院判定我司承担该拒绝交楼期间的逾期交楼责任 无法协商一致 应先交楼 再以诉讼方式追缴物业费 避免因小失大 业主可能向开发公司主张逾期交楼的违约责任 1 对物业公司的建议 4 案例 不能拒绝或拖延履行维修 保修义务 否则可能承担损害赔偿责任 华碧项目一业主在使用房屋时发现厨房天花发黄 要求我司进行维修 经我司简单抹灰处理后未好转 更加扩散 于是要求我司继续进行维修 后因该房屋未及时维修 发黄天花继续恶化 而且出现霉点 该业主起诉我司承担维修责任并赔偿其损失 后经查明 我司未及时维修是由于必须要从楼上业主处查找渗水原因 而楼上业主不允许我司进入其家进行查找所导致 同时 我司也及时向楼上业主发出协助维修通知 由此 最终法院判定我司无须承担赔偿责任 但仍须履行维修义务 楼上业主应予以配合 及时 并保存上门维修的书面记录 我司自行打的单因缺乏业主签名 证明效力不强 但比没有好 如果由施工方来维修 一定要施工方签署上门服务的记录 考虑材料采购时间 与业主达成维修方案 避免不及时的风险 1 对物业公司的建议 5 案例 不得徇私违法收费帮助业主违章搭建 对涉嫌违规 甚至触犯刑法的一定要严加追究 决不宽容 凤凰城项目部分业主违规搭建 加建的行为比较严重 我司相关人员不但未及时制止业主违章搭建行为 向相关行政机关及时举报 相反 却徇私违法收取业主贿赂 纵容业主的违章搭建 加建行为 对此 凤凰城大量业主强烈不满 不断投诉主张 曝光 围绕这一类问题的群体性纠纷和冲突也时有发生 当地政府领导高度重视该事件 并要求严厉整治 目前 该事件涉及违法 违规人员已被依法采取强制措施予以拘留或逮捕 口头制止不了违规行为 可发函向相关政府部门做报告 并保留报告资料 证明物管公司已尽责 1 对物业公司的建议 6 案例 追讨物管费在起诉前最好要进行书面的催交 司法解释规定 经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳的或者在催告的合理期限内仍未交物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 综合考虑催交成本和诉讼时效问题 不要求物管公司每月均以书面挂号信形式催收 但是应累计几个月时间就须统一书面催收一次 避免超过2年的诉讼时效 保留催交挂号信的底单 并在信封和小单上注明 催交物业服务费 1 对物业公司的建议 7 车位车库出售 出租问题 在销售小区内规划的车位 车库前 应先了解当地在销售车位方面的相关规定 按规定的程序和要求销售车位 车库 当地没有相关规定的 车位 车库在销售前应进行提前公示 再按配置比例 以摇珠等公平方式处分给有需求的业主优先满足小区业主 满足小区业主当前需求后 仍有剩余车位 对第三人可租不可售 须短期租赁 最好附条件有业主提出异议即可提前终止租赁协议 避免小区业主日后需求冲突 1 对物业公司的建议 8 商品房交付问题 1 未取得竣工验收备案表的商品房不能交付给业主使用无法按时取得竣工验收备案表的 在取得后应书面通知业主收楼 以和业主分清责任 防止损失扩大 减少赔偿 2 未达合同约定的