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2010年新政下楼市百态 珠三角楼市报告 2011年2月景博行市场研究部 第一篇 宏观市场分析第二篇 珠三角城市楼市分析第三篇 2011年房地产市场发展趋势 第一篇宏观市场分析 宏观经济背景分析新政解析和市场表现 宏观经济背景分析 外需超预期增长是经济保持较快增长的重要原因 GDP走势分析 经济增长强劲 内需平衡 外需增长 2011年上半年物价上涨压力仍将较大 但通胀压力总体仍然处于可控范围 CPI PPI走势分析 CPI涨幅符合市场预期 输入型因素导致PPI上涨 国民经济分析 2010年经济三驾马车投资回落消费平稳出口超预期 农业生产稳定增长 粮食连续七年增产 工业生产平稳增长 企业效益大幅提高 投资保持较快增长 投资结构继续改善 消费平稳较快增长 热点商品销售旺盛 货币供应量稳定增长 人民币存贷款增量减少 城乡居民收入稳定增长 农村居民收入增速快于城镇 进出口总额较快增长 贸易顺差有所减少 市场物价同比上涨 食品价格涨幅较大 房地产开发投资分析 行业发展迅速 生产规模扩大 产品质量提升 房地产信贷分析 信贷规模的缩小 信贷门槛的提高及审查的趋严将导致房地产贷款减少 直接影响明年楼市的发展 央行持续控制信贷增速放缓 总体经济增长稳步上升通货膨胀愈演愈烈信贷规模收紧房地产行业发展迅速 宏观经济小结 虽然每月经济增幅变化不定 但2010年经济仍保持良好上升趋势 CPI增幅屡创新高 预计仍会不断上升 通货膨胀压力加大 收紧银行信贷规模 以房地产贷款为主的居民中长期消费贷款增幅明显放慢 2010年各项开发指标均有不同涨幅 行业发展空间大 新政解析和市场表现 外部流动性过剩 通货膨胀预期上升 进一步推高了资产价格 促使房价越调越高 流动性过剩 通货膨胀 可持有资产价格上涨 09楼市反弹 新国十条 9 29新政 宏观背景 行业背景 4万亿救市 CPI持续升高 黄金 白银 大蒜 绿豆 严格问责 约谈最低首付三成调整税收优惠应该限购套数 建立考核问责机制首套可二成二套五成1 1倍利率可以限购套数 首付二成 利率7折商品房销售面积涨42 1 商品房销售金额涨77 商品房销售均价涨23 2 救市 数据来源 世联数据平台 政策频繁出台背景 新国八条 限购令 新 国八条 具体内容 新 国八条 具体内容 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 拥有2套及以上住房的 禁止再买房 解读 细则中对限购做出了具体指示 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 限购1套住房 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 由此 不难看出 限购出现了国家统一性的指导文件 同时 明显扩大了限购范围 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 截至到目前 全国有18个城市出台限购令细则 据不确定消息 或将有60个城市将加入限购行列 重点政策解读 限购细则从严 广州市独有的限购条件 广州限购令细则解读 内容 限购范围扩大 扩大至从化 增城限购户籍及套数 拥有2套以及以上住房的广州市户籍居民家庭限购 但可卖一买一 外地人2年内纳个税或缴社保累计满1年限购1套房 非广州户籍高层次人才限购一套房 政策要点 限购是国八条奏效的关键 国八条限购令细则解读总结 具体影响 一方面 一手市场 包括二手市场 可能出现成交急剧萎缩 不仅投资投机性需求受到严厉的打压 改善型购房家庭恐怕也几乎不能再通过 卖小买大 买大卖小 合二为一 等方式来改善家庭的居住条件 另一方面 二手房市场可能出现挂牌量急剧萎缩 由于新买房受限 手中有房的投资客或将不愿在出售房源 对贷款 包括住房公积金贷款 购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 重点政策解读 完善差别化的住房信贷政策 购房成本增加 买房者无力承担首付放弃购房 改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求 心理层面 由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房 这一措施对市场中低端项目的影响将大于高端市场 对中小面积的常规二房 三房的影响大于大户型 豪宅 2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标 人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力 合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 对于开发商而言 在年度价格控制目标出来以后 其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响 而在更大程度表现为价格预期下调 重点政策解读 合理确定住房价格控制目标 宏观上来说 因其与 问责机制 挂钩 或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握 对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制 一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨 就购房者来说 或将稳定其对于未来房价走势的预期 一定程度上缓解观望情绪 促进其下定成交 加强对土地增值税征管情况的监督检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 细则措辞留有余地 何为 明显超过 周边房价水平 又如何确定等 或将更多取决于政府等主观意愿 存在较大的可操作空间 重点政策解读 调整 完善 加强税收征管 小型企业影响大 部分企业原较少考虑土地增值税的清算问题无做预算 企业的短期资金流会产生不小的影响 大市场环境影响有限 其进行清算的重点为 定价明显超过周边房价水平的项目 这基本是针对高端市场 而对于外郊环 远郊等项目影响不大 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务院作出报告 有关部门根据规定对相关负责人进行问责 本细则更多表现为增强地方政府在具体实施执行过程中的责任感 同时也向公众传达了中央 坚决遏制房价过快上涨 促进房地产市场平稳健康发展 的决心 重点政策解读 进一步落实地方政府责任 新 国八条 结论 综述 相较之前出台的政策 新 国八条 的力度有所加大 但本质上依旧是前期政策的延续和已有成果的巩固 即调控目标依旧是抑制房价过快上涨 而非房价下降 房地产市场的发展需要稳定 而非快速 过热 同时 我们可看到 虽然本轮调控的重点依旧是打压投机 投资性需求 但相较之前的政策 改善型需求或将被更大程度的误伤 第二篇珠三角楼市分析 珠三角都市圈定义珠三角各重点城市楼市概述 珠三角都市圈定义 珠三角的定义 珠江口湾区 珠江口湾区粤东 粤西 粤北及周边省区的相邻地区 珠江口湾区 港澳 三个次区域 由广东 福建 江西 广西 海南 湖南 四川 云南 贵州等九省组成的区域 珠三角 大珠三角 环珠三角 泛珠三角 珠三角都市经济圈由9个地级市组成的经济圈 分别指广州市 深圳市 珠海市 佛山市 惠州市 肇庆市 江门市 中山市和东莞市 通常所言珠三角是指 珠三角都市经济圈 或 大珠三角经济区 环珠三角 和 泛珠三角 称为珠三角的腹地 大珠三角城镇群区域范围 珠三角都市经济圈区域范围 珠三角都市经济圈 2005年 珠三角都市经济圈9个地级市的国内生产总值 GDP 为18116 74亿元人民币 约占中国大陆经济总量的9 2 是仅次于长三角 京津冀的中国大陆第三大经济总量的都市经济圈 按位置划分以广州市为中心 划分为 西部 佛山 肇庆 江门东部 深圳 东莞 惠州南部 珠海 中山 珠三角城市群分类 湾区一小时交通圈次区域一小时交通圈都市区一小时通勤区 按车程距离划分一小时生活圈按照 大珠三角城镇群协调发展规划 城际一小时交通圈是指在大珠三角城镇群内部通过以轨道交通和高速公路为主的交通基础设施建设 实现以广州 深圳 珠海为主要枢纽的城际间1小时互通 一小时经济圈 两小时经济圈 两小时生活圈到2010年 广州市域范围的各重点发展区 重要节点进入高快速路网络系统后中心城区至广佛都市圈其他地区不超过1小时 进入高快速路网络系统后市域任何地区至大珠三角任何一个主要城市不超过2小时 按经济发展程度划分一线城市 广州 深圳二线城市 佛山 东莞 中山 珠海三线城市 肇庆 江门 惠州 按中心 辐射关系划分中心 同城化的广佛都市区国际化的港深都市区特色化的澳珠都市区 辐射 广佛肇都市圈深莞惠都市圈珠中江都市圈 另一种中心 辐射关系 珠三角湾区大珠三角环珠三角泛珠三角 珠三角各重点城市楼市概述 土地市场 住宅市场 全国土地市场 1 居住用地供应 逐年增长 各城市供应量激增 2010年我国居住土地供应18 5万公顷 同比增长141 80 供应量非常大 为了更好的巩固调控效果 有效改善土地供求关系是关键点 2010年各大品牌房企加大土地储备的力度 对后市表现出强烈的信心 2 2010年房企拿地总额排行 上市房企 央企是拿地主力军 土地储备量大 小型房企生存更艰辛 土地出让金 土地出让金作为地方政府预算外收入 有效的弥补了地方财力的不足 这也是地方政府 乐于 卖地的原因之一 1 全国土地出让金变化 出让金大涨 开发商看好市场中长期发展 土地出让金收入排名前十的城市主要集中于经济较发达城市 2010年土地出让金收入大幅度增长 可见政府对土地出让收入的依赖有增无减 2 2010年全国土地出让金排行榜 楼市发展迅猛的二线城市土地收益明显上升 优质地块深受发展商青睐 3 关于土地出让金的分析小结 2 7亿元土地出让金创历史新高 开发商拿地热情高涨 对后市充满信心 土地供应增加 优质地块不断入市 流动性充裕 地方政府的土地依赖性明显 出让方式不断转变 广州土地市场 2010年广州土地市场出现前松后紧的局面 上半年供应数量较少 土地市场较为平静 下半年土地供应量增加 市场火爆 1 广州土地市场总体分析 供应趋紧 成交火热 住宅用地供应不断调整 由于对后市的良好预期 各大实力雄厚的开发商在优质地块面前不惜重金 引爆广州土地市场 频频诞生总价单价地王 2 广州2010成交总价排行榜 广州郊区仍为土地供应主力 萝岗 荔湾 番禺占全三甲 3 广州土地市场小结 2010年 广州土地供应量减少 发展商拿地热情却不减少 商业用地供应计划一减再减 楼面地价超5000元 屡创新高 遇优质土地开发商抢地不手软 1 3 2 佛山土地市场 在市政规划 城市建设等多方刺激下 佛山土地市场高总价 高单价地块屡见不鲜 彰显了欣欣向荣的发展景象 1 佛山土地市场总体情况 市场表现优异 政府加快供应步伐 土地市场跟随楼市同步发展 2 佛山房企拿地排行榜 成绩优异均是 过江龙 房企 品牌开发商加大土地储备 佛山土地市场竞争白热化 创鸿地产以12亿总价竞得佛山市南海区桂城街道58街区地块 单价地王 3 佛山地王介绍 新鸿基地产以47亿竞得禅城澜石的旧改捆绑地块 总价地王 狮山地王 广东海逸集团以5 15亿拍得狮山镇松岗商业大道 大步田 地块 折合楼面地价2609元 刷新狮山土地成交价格记录 三水地王 雅居乐房地产有限公司以3 53亿元竞得水区西南街道高丰村民委员会 茶亭脚 地块 楼面地价5294 994元 起 罗村地王 佛山市富林投资有限公司 佛山市佳宏投资有限公司联合体以9 2亿高价夺得 美居广场 地块 楼面地价已经超过3000元 2 2010年佛山由于 明星地块 均以高价拍出 造就史上最骄人的土地出让新纪录 4 佛山土地市场小结 1 2010年佛山各区出让土地的力度比较均衡 从总体来看 开发商拿地热潮升温 促使地面价持续高位运行 3 2010佛山土地市场呈现出供需两旺的态势 镇街地块成为新热点 将加快佛山市房地产市场的发展 惠州土地市场 1 惠州土地市场概况 整体表现平淡 供需相对平衡 市场运行正常 2 2010年惠州土地成交价分析 表现相对稳健理性 稳中微涨 受调控政策影响和三线城市发展局限性影响 惠州土地价格变化波动不明显 3 惠州各片区土地价格情况 中心片区土地价格高于新兴偏远片区 片区土地市场发展不平衡 2010年惠州土地市场中 惠城区最为火爆 溢价率高 其他地区溢价率低 这与惠州城市规划与地理位置有关 供应大 1500多万 土地市场供应量可谓相当充足 竞争小 开发商各取所需 基本没有出现非常激烈高频次举牌竞买的情况 成交率高 87 72 惠州土地供销比为1 1 1 成交率高 楼面价低 最低为65 85元 平方米 成交楼面均价基本是在1000元 平方米以下 4 惠州土地市场小结 肇庆土地市场 从挂牌出让土地性质分析 今年肇庆挂牌出让的土地中住宅用地占40 2 供应量充足 1 肇庆土地市场概况 土地供应和成交逐步增加 2010年 楼市发展向二三线城市转移 城际交通建设升温 吸引众多品牌开发商在肇庆拿地 土地市场竞争加剧 2 肇庆土地市场小结 肇庆市规划打造成 东方日内瓦 规划利好将为肇庆土地市场带来新的发展机会和挑战 2010年肇庆土地市场表现一般 更大量的保障性住房用地会继续推出市场 土地市场将是明年房地产调控的关键 土地市场总结 供应量充足 供应性质多样化 2010年中央调控转向供应层面 通过改善平衡供求关系促进土地市场的健康发展 供应 各城市土地成交冷热不均 不过整体表现火热 政府对土地收入依赖性有增无减 成交 展望 珠三角各重点城市楼市概述 住宅市场 土地市场 1 房地产开发完成情况分析 各项开发指标均上涨 2010年是地产行业发展快速的一年 房地产开发企业良好的销售预期 为其带来充裕的自持资金 为开发完成提供有力的资金保障 全国住宅市场 尽管2010年调控政策频繁出台 但全国商品房销售面积保持上涨 12月以来更呈现年底翘尾现象 2 全国商品房销售面积分析 销售面积继续上升 市场强大购买需求是成交支撑力 3 全国商品房销售金额分析 成交量上升 拉高销售金额 年底一些开发商急于完成本年度销售计划而进行集中推盘 促使过去一年尤其是岁末商品房销售额环比上升 相比2009年全年23 的涨幅 今年全国房价涨幅适中 处于近十年的偏低值 房价调控取得一定效果 4 全国商品房销售均价分析 房价仍是高位运行 5 全国房企排行榜分析 品牌房企 占据了大比例的行业市场份额 形成垄断性优势 万科表现卓越 创下中国地产行业新纪录 执掌中国房地产行业大佬地位 广州住宅市场 1 广州住宅成交量分析 成交的大幅回落 调控政策的打压作用较明显 限购 限贷等一系列政策出台 加重了消费者的观望情绪 成交减少 广州十区新建商品住宅价格在2003年触底后便一路飘升 单价和涨幅均创下了近年的新高 2 广州住宅成交均价分析 房价逐年增涨 对比其他城市 房价仍在合理范围内 3 单价和涨幅均创新高原因分析 出现顶级豪宅盘 拉高整体均价 受通胀压力 负利率等影响 消费者倾向于买房抗通胀 亚运利好 市政基础建设完善 尤其是多条地铁线的开通 极大的拉升沿线楼盘的价格 受亚运停工影响 市场上供应有所减少 部分楼盘趁势涨价 4 2010年广州楼盘排行榜分析 成交优异多为区域大盘或豪宅 市场接受度较高 郊区楼盘竞争优势突显 购房需求外溢非常明显 除楼盘自身素质和品牌效应外 楼盘的抗通胀性也是购房者关注焦点 5 广州住宅市场小结 成交单价和涨幅节节攀升 均创下近年的新高 市区周边地区供应成交量上升 购房供求外溢现象明显 品牌开发商占据市场份额大 垄断优势突出 亚运利好 市政规划完善促进整个住宅市场发展 佛山住宅市场 1 佛山住宅市场概况 佛山楼市在09年市场畅旺的影响带动下 各项主要指标都呈现增长态势 2010佛山住宅市场供不应求 开发投资保持较快增长 导致商品房销售量和价格的上涨 2 佛山住宅成交分析 佛山市住宅成交量涨价微跌 政策抑制房价过快上涨显成效 同时佛山刚性需求促进成交量不断上升 3 佛山开发商情况分析 品牌开发商是市场中坚力量 目前佛山已经成为品牌开发商的聚集地 对佛山区域价值的认可是这些开发商不约而同选择进入的原因 4 佛山住宅市场小结 广佛同城化 广佛地铁 城市轻轨开通等利好的刺激下 住宅市场不断升温 楼价一路攀升 年底均价已突破8000元 且仍有上升空间 品牌开发商集体进驻佛山 需求和供应大增 产品构成更趋丰富 惠州住宅市场 1 惠州住宅市场概况 量升价涨是2010年惠州住宅市场最大特点 但上升幅度不大 楼市发展较为理性 楼市特点 成交 均价 产品 刚需需求入市 成交量上升 多个品牌楼盘成交活跃 豪宅进驻 客群增加 拉升均价 中等三房户型受欢迎 60 90 户型成交上涨 2 惠城区成交分析 虽然受政策调控 但惠城成交量仍逐月增长 成交量一路走高 伴随着成交量上升 2010年的惠城房价一路飙升 势头强劲 3 2010年惠州开发商介绍 本土开发商和外地房企各自为阵 努力抢占更多市场份额 4 惠州住宅市场小结 惠州楼市成交每月均有不同程度涨幅 综合全年成交量价表现优异 各区域板块表现有差异 新兴板块的市场关注度高 整体置业需求旺盛 市政规划带动楼市快速发展 也是吸引周边城市置业者的重要原因 肇庆住宅市场 独特的自然景观是肇庆楼市发展的重要资源 楼市成交主力军是当地买家 1 肇庆住宅市场概况 市场表现一般 成交量价波动不明显 具有价格低洼优势的肇庆不断吸引开发商进驻 受三线城市本质局限 肇庆楼市的发展机遇与困境共同存在 2 肇庆住宅市场小结 2010年的肇庆楼市发展快速 调控对市场影响不大 但市场供需矛盾较明显 整体住宅市场受调控成周期波动走势 调控对成交影响明显 但影响小于预期 住宅市场总结 各项主要指标均有不同比例增长 房价高位运行 成交不断攀升 同时大量需求被压抑 供需关系需着重改善 2010年珠三角楼市大总结 楼市飙升超出预料 这是多方面因素综合造成 部分城市表现确实过于疯狂 宏观经济运行快速平稳 为楼市发展提供良好平台 创造更大提升空间 经济手段和行政措施共同调控楼市 政府调控决心巨大 市场逐步消化政策影响 第三篇2011年房地产发展趋势分析 全国楼市发展趋势分析珠三角重点城市发展趋势分析 全国楼市发展趋势分析 新政出台 市场观望成交量急剧下跌 价格小幅波动保持坚挺态势 受促销刺激 需求小幅释放 价格下降到部分客户的预期成交量回暖 成交量快速回升价格上涨 观点一 理性与可持续发展将是2011年房地产市场的基调 政策调控将成为常态 量跌价稳观望阶段 量升价稳促销阶段 量价齐跌降价阶段 量升价跌局部回暖 量价齐升全面回暖 2010 4 2010 6 部分城市二次触底的成交量可能略高于首次触底 如虚线所示 具体可参考 世联新政系列研究之五 局部促销 全面促销 局部降价 全面降价 2010 8 未来市场走势的初步研判 量长期处于低位开发商降价回款 市场看空者继续观望 量首次触底 量二次触底 价格触底 政策加码 GO 全球流动性的充裕 人民币升值的预期和国内通货膨胀的高企均有助于房地产行业的发展 创造了有利的外部环境 一旦调空靴子落地或市场预期 外部有利环境便会迅速发挥助推作用 主要经济体相对宽松的货币政策造成目前全球流动性泛滥 观点二 外部宏观环境依然有利于房地产行业的发展 1 10月份 居民消费价格同比上涨3 0 比1 9月份扩大0 1个百分点 不仅同比数据创下今年新高 环比数据也是居高不下 观点三 国内环境 通货膨胀压力加大 会增强对房地产的投资意向 观点四 城镇化进程为房地产行业发展带来机遇 十二五 规划建议将 积极稳妥推进城镇区 提升为12条框架性建议之一 此外 从行业驱动力来看 人口红利作用开始递减 因而城镇化进程将是主要驱动力 城镇化继续深入 给房地产带来了巨大的发展空间 观点五 二三类城市市场供给开始超越一类城市 房地产市场开始由一类城市转向二 三类城市 甚至是一些县级城市一类城市中心区域项目愈显珍贵 2010年1 10月 全国房地产新开工面积13 18亿平方米 同比增长6