第三部分 区域市场调查.doc

第三部分 区域市场调查本次济南市场调查以分区形式开展，共分为五个区域：l 东南区（历山路以东，解放路以南）l 东北区（历山路以东，解放路以北）l 中心城区及南区（历山路以西，纬二路以东，铁路线以南）l 西南区（铁路线以南，纬二路以西）l 北区（铁路线以北，历山路以西）以下为各区的市场调查报告：东南区调查报告一、范围历山路以东，解放路以南二、整体感觉生态环境较好，主要依托千佛山，卧佛山及燕子山进行开发。另外本区域东二环路以内是济南大专院校、省市、机关集中办公区，整体属闹中取静地段。三、环境分析1、交通以和平路，解放路，文化东路，山大路，历山路为主要交通干线，纵横交错，井字排列离市区距离近，交通便利。中心医院附近 NO.45、46、47、87、K52终点站舜风世纪花园、文东裕华园、东旺家园附近 NO.K59、75、18历东花园附近 NO.K50、46、47、101开元山庄附近 NO.K51、79、68终点站，燕东山庄、K59和平花园 NO.K96、102、49、80 颐琴湾 NO.102终点2、商业在这块区域里没有特别明显的大型商圈，值得提出的是二环东路与径十东路交汇处有一家“万嘉隆”会员店，属济南第一家仅对会员开放的大型仓储式购物中心。还有位于解放路与文化东路之间的一段山大路，汇集了多家电脑及软件公司，称得上是科技街，其它就是一些供居民日常生活的零星小超市、菜场，生活配套比较成熟，完全可以保证附近居民的日常生活。3、文教、医疗该区域内的大专院校众多，如山东师大、省艺术学院、省经济学院等，中小学校更是遍布此区域内，就学方便。市中心医院就在解放路边，还有一些其它机关医院，都较其它区域多。4、周边环境这块区域主要属于历下区。历下区在济南属较好的区域，而所调研区域位于济南市东南角，被人们称为济南的“富人区”。故明思意，居住在这里的人都有颇有的经济基础，当然他们购房的标准要比其它人高，在很大程度上这里的周边环境是吸引他们的主要因素，这块区域南面是千佛山、卧佛山及燕子山，生态环境相当好，清静、幽雅，绝对是养生的好地方，且离市区不远，交通也比较便利，周边的生活配套也相对齐全医院、学校、银行、邮局、菜场一应俱全，故“茅头峪”，又称开元山庄地区四周楼盘很多，这里的楼盘价位高，生态环境占了很大因素。四、市场分析1、开发地段及开发量主要分为两个部分A、千佛山、卧佛山、燕子山周边l 代表楼盘：邦泰-绿苑、中创-开元山庄、中联花园、明月华庭、燕东山庄l 特点：均依山而建，生态环境相当好，属中、高档住宅，规模大小不一。中创-开元山庄最大，占地130亩 93年开发明月华庭最小，占地3110M2另外还有颐琴湾也属这个部分，整个小区占地100亩，小区内部规划良好，绿化也不错，看得出是一处经过很好规划的小区。B、解放路南，经十路北，零星分散的几处楼盘l 代表楼盘：和平花园、历东花园、文东裕华园、东旺家园、华侨公寓及舜风世纪花园l 特点：开发地段靠近市中心，周边配套很齐全，交通便利，基本上属中档楼盘，品质不高，普遍占地面积不大，不能形成气候，居于高档经济适用房，没有特点。上述项目的开发主要都集中在山脚下，也就是“开元山庄”周边。因为这里的环境好，是近年来济南房产开发重点区域。所以 “开元山庄”周围陆续开发了很多楼盘，但目前可开发的地块已不多，除非往山上发展。另外就是这里已经是楼市的密集点，房市成熟，房价高，可发展空间较小。2、单价市场这块区域的普遍价位都较高，单价范围2650-8000元不等，平均单价在4000-4500元左右。3、总价及主力总价总价范围在40-170万，主力总价在60-80万之间，这证明了济南市真正想买好房子的人还是有一定的经济基础的，且为数不少。4、主力面积及主力房型这块区域的主力面积在130-170M2之间，以三房二厅二卫为主，其中最大的是住户一般都较重视卧室的朝向，却忽视客厅的朝向。5、社区规划调研的12个楼盘基本都是行列式的排列，没有新意。比较典型的几处均在千佛山、卧佛山及燕子山脚下，也许是凭借南部山区这一大优势，使得生态环境很好，而忽视了小区内部的绿化。这里占地面积最大的是中创-开元山庄，占地130亩，93年开始开发。另外一处是颐琴湾-明珠花园，占地100亩是近几年开发的楼盘，这里的绿化相对好些，但也是行列式排列，上海索尔-结绳营销代理，普遍的绿化都不是很好，没有主题。6、建筑立面一般以釉面砖为建筑立面，但外观设计都没有特别之处，和平花园、历东花园、东旺家园、明月华庭、文东裕华园，这几处都类似高档的经济适用房，华侨公寓外墙为涂料，只有邦泰-绿苑的外观设计比较好，属欧式风格，但所采用的釉面砖质地却较差。7、主要建材及设备这12处楼盘大部分是砖混结构，只有中创开元山庄的四幢高层，明月华庭的小高层为框架外，其它均为砖混，而厨房、卫生间都已初步装修。 8、行销主题基本上没有行销主题，主要依托千佛山、卧佛山、燕子山，大部分连售楼处都没有，只是一些办公室及销售科，业务员能力差，缺乏专业知识，生态环境为产品支撑点。五、具体案例分析1、颐琴湾-明珠花园价位：3000-3400元/平方米（在此区域内属于中档价位房）面积范围：130-240M2主打面积：130-140M2销售率：75%客源：80%属自由购房，20%建委、机关单位及关系户，自由购房客源主要来自山东航空公司、东方航空公司、华能集团员工及机关人员付款方式：主要是按揭，一次性付款很少，额度7成居多卖点：地段较好，交通便利，配套也较齐全，小区整体规划好，房型设计较合理，三A标准，二十四小时安保，可视对讲等智能化管理。2、邦泰-绿苑价位：4060-8000元主力面积：120-140 M2销售率：77%客源：集体购房5% 散户95% 主要多为教师、医生、律师、药业、金融等职业，收入较高付款方式：按揭为主，多为7成，一次性付款者少， 卖点：生态环境极好，临近自然，配套较齐，交通便利总结：综上所述，这块区域的楼盘在济南市来说属于中档偏高层次。1、南部一块，地理位置优越，生态环境绝佳，这是它的量大卖点，是养生的好地方，虽然靠近山区，但离市中心距离不远，周边的配套也相对齐全，交通方面也比较便利，所以虽然售价不低，但销售得也不错。2、中部及北部档次都不是很高，属于中档层次，主要卖点就是靠近中心市区，生活配套成熟，交通也很便利。以上两部分个案目前均依赖周边环境，大多都存在缺少优美社区规划及高尚产品品质的问题，除南部依靠连绵起伏的山脉这一环境外，而其余产品一待济南出现大量优质产品供市场选择，其产品难以支持目前的售价。东北区调查报告一、范围历山路以东，解放路以北，铁道线以南二、区域印象历山路是划分市区与市核心区重要界线，此区域由二环东路为界可划分为二大部分。1、环内地区：历山路-铁道线-二环东路-解放路围合部分（即内环与外环之间地带），属市区部分；2、环外地区：二环东路以东部分，属市郊部分。其中市区部分尽管区别于市核心区，但受地缘位置上辐射影响，因而配套丰富齐全，人口密集，尤其文教医疗设施集中，故也是房产开发的集中所在；市郊部分因为交通弊端等原因，人文基础、配套条件均明显薄弱，目前仍处房产开发初期。三、环境分析1、商业l 以洪楼广场为中心，东关大街-花园路是东北区商业网点最集中，生活设施最齐全的地带，如有肯德基、新华书店、小商品批发市场、农贸集市、大润发仓储式大卖场等，其辐射范围整个东北区。l 以山大路及山大南路构成的济南高科技产业区，利用周边高校人才优势，以电脑、电子为主的科技产业区，目前已初具规模。2、交通纵向道路系统：历山路（内环）、将军路-二环东路（外环）、山大路、洪家楼南路-闵子骞路横向道路系统：东关大街-花园路、山大南路、解放路构成整个东北区的交通网络，总体面言路况较好，公交线路多集中在以上地段。地势上南高北低，东高西低。公交集散点：洪楼广场：75、71、1、10、K98历山路与解放路口：45、46、K52、47、87、83、5、8、K55、K913、文教集中在解放路一线：济南铁道职业技术学院、铁路党校、七中洪家楼地区：山东大学（东校）、山大附中、历城三中、济南联合大学艺术中专部山大南路一线：山大新校、山东大学、粮食干校、计划学校4、医疗集中在环内市区范围，散布在解放路、历山路及山大路区域：市中心医院、荣军医院、省胸科医院、历下二院、山大二院四、市场分析1、 开发地段及开发量环内地区：金阁花园（1.2万方），洪西花园（1.44万方），恒泰花园（3.6万方），大学南苑（10万方），环外地区：齐鲁世纪园（4.2万方），百花小区（15万），雅居园（16万）环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、 价格区间分类（2000-3000元/M2）：齐鲁世纪园、恒泰、大学南苑、百花小区多属于环外个案，或为规划品质较落后的环内个案。（3000-4000元/ M2）：洪西花园、金泰花园、绿景嘉园、雅居园多属环内个案，且相对规划起点较高。3、 主力面积与主力单价、总价分析（3000-4000元/ M2）二房面积110-120 M2，3300-3500元/m2，36.3-42万三房面积140-160 M2，3300-3500元/m2，46.2-56万（2000-3000元/ M2）二房面积90-110 M2，2200-2500元/m2，19.8-26万 三房面积110-130 M2，2200-2500元/m2，24-31.2万4、 社区规划与建筑立面除绿景家园、百花小区、雅居园大规模社区均有较完善社区规划，包括集中绿化、社区会所、物业形态也趋于多样化，注重外立面的设计风格，追求高品质社区形象外，其余个案均为行列式排布，外立面平凡，同质化现象明显，且受规模所限，无环境规划。5、 建材与设备百花小区采用建设部推荐“四新”技术成果建材标准及智能化设施配置。雅居园全国康居示范社区，采用新型环保节能型建材。绿景家园引入智能化系统、防盗、INTERNET通讯及物业管理设施。金泰花园初装修房，厨、卫装修送三件套，客厅铺好面砖。6、 客源分析 由于地处市区范围内，原住人口密集，客源范围多为区域性客源，本区文教科技产业发达，区域客源特征明显，因而客源中教师、IT业人士、医生、医药商人占一定比例，另外个人购房中相当部分为私营业主。7、 行销主题大多个案仍紧扣地段概念为诉求要点，或是主打“洪楼地区”配套商圈或是主打山大路高新技术产业区的高尚人文气息，但也有个案紧扣自身产品上卖点的。绿景家园“东情西韵中国心”，主打社区内园林规划雅居园“冠军家园”，意指业主中有奥运冠军，突出名人效应。百花小区主打社区内新型建材及智能化设施。总结区域市场以下特征：1、 环内新开楼盘数量多，但受周边相邻关系影响，规模普遍不大；环外地区未形成大开发态势，新建个案现多集中环线边缘，且普遍规模大于环内个案，有一定社区规划。2、 物业价格主要由地段价值决定，而同类地段上则由物业品质区分，总体而言，外环内外物业差价在500-700元/M2之间。3、区域内物业形态以多层为主，但存在整体规划落伍，多为行列式布局，无集中绿化环境。4、区域市场物业多存在以下共性弊端：l 外立面设计风格雷同，缺乏细部处理，欧陆化标识不明；l 社区公共部分建材标准低档；l 现代物业管理模式尚属空白；5、规模化社区、大型集中绿化环境以及智能化设施配套逐渐成为发展趋势，环保节能型建材成为亮点。中心城区及南区调查报告一、范围：历山路从西，纬二路以东，铁路线以南。二、整体感觉：此地块以大明湖、泉城广场、千佛山风景区和南部山区四部分组成。是济南的中心城区，属于第一流的地区。也是配套最完善，房价最高的高档地段。三、环境分析：1、商业：该地区是济南商业最集中的区域，主要分布以下地区：（1）大明湖周围。此处为市中心的老城厢，尽管商业配套不上档次，但非常齐全。如纬北、北坦，长盛小区。（2）泉城路和泉城广场周围。商家林立，如贵和、银座、百货大楼等等，档次最高，类似于上海的人民广场，南京路商业街。（3）东八里地区。以东八里农贸市场为核心，解决近几年动迁至此的居民的生活配套。（4）玉函小区周围。最主要解决玉函社区（动迁小区）的生活配套。2、交通。该区除泉城广场市中心区，交通便利之外，主要有以下公交集散点：（1）济南东站（大明湖以北）。33、6、31、36、37、41终点站。（2）东八里洼地区。48、44、34、66、42终点站。（3）玉函小区。4、76、35、43终点站。3、文教。该区的文教设施分布以下几块：（1）省委附近。如省实验中学、济南外国语学校、回民学校、铁中等。（2）文化西街以南、千佛山以北。如山东大学、二中、山东画院、山东医科大学等。此处是济南市高教集中区域。4、医疗。济南市医疗设施比较分散，基本集中在居民聚集区内。三、市场分析1、开发地段及开发量现将该地区作以下细分：（1）大明湖以东、以西，铁路线沿线地区。代表楼盘：纬北、北坦、长盛小区。此类物业属于老式居民区，多建于80年代左右。物业较为破烂，但区域内配套齐全，生活方便。是一块开发有潜力的地区。（2）大明湖周围地区。代表楼盘：金冠花园和大明翠庭。此类物业为大明湖周围新开的高档住宅小区。但规模均较小：金冠花园建筑面积5万平方米，大明翠庭3.6平方米。（3）市中心和千佛山地区。代表楼盘。三箭银苑、皇冠山庄、四季花园和舜华园。此类物业是目前济南房市中地段最好，品质最高和价格最贵的公寓小区。开发量较大：三箭银苑：7万平方米；四季花园：5.7万平方米；皇冠山庄：4万平方米；舜华园：6.3万平方米。（4）南部山区。代表楼盘：舜玉小区、玉函小区和舜湖社区。其中舜玉小区和玉函小区为最近几年的动迁小区、物业都比较新，区域内配套比较完善。舜湖社区是目前济南开发量最大的社区，总建面达到267万平方米。（5）别墅项目。代表楼盘：加州花园。该小区是济南目前唯一的纯别墅类项目。处于仲宫镇，离市区车程30分钟。但开发量不大。加州花园共有2.3万平方米。结论：该区的物业分布为：老式小区在大明湖以北，铁路线沿线；南部为新建动迁小区；高档住宅集中在市中心区和千佛山地区。2、单价市场：（1）大明湖周围：3930-5500元/平方米，其中大明翠庭为全装修房。（2）市中心和千佛山地区：6000-11000元/平方米。（3）南部动迁房：1500-2200元/平方米。（4）舜湖社区：3090-4890元/平方米。（5）加州花园：4557-6382元/平方米。3、总价和主力总价：（1）大明湖周围：36万-125万。主力总价：50-80万。（2）市中心和千佛山地区：75万-250万。主力总价：80-137万。（3）舜湖社区：46.9万-131.5万。主力总价：65-80万。（4）加州花园：139-217万。主力总价：200-217万。4、主力面积及主力房型：（1）大明湖周围：100-140平方米。主力房型：二房和三房均势。（2）市中心和千佛山地区：125-200平方米。主力房型：三房二厅。（3）舜湖社区：148.23-180.24平方米。主力房型：三房。（4）加州花园：320-340平方米。单幢别墅。5、社区规划：本地区个案除皇冠山庄和金冠花园属于兵营式排列，无社区规划外。其余均有较好的社区规划，包括围合花园，完善的会所设施和体育休闲设施。舜湖社区甚至是造城运动、包括学校、幼儿园、医院、商场等等应有尽有。三箭银苑、舜华园个案的社区规划相当不错。6、建筑立面：除动迁房外，本区的个案建筑立面归纳为两种：欧陆式和现代式。多数使用面砖。其中三箭银苑和舜华园是现代式的代表之作。7、主要建材与设备：（1）本区所有个案均为砼现浇结构；（2）多数采用塑钢门窗，大厅和走道均经过处理、装修；但多数比较粗糙。（3）均以中央冷暖空调作为采暖设备，而且多数的奉送；（4）除金冠花园和皇冠山庄外，其余均为全装修房或厨卫装修。但装修明显不够档次。（5）均有智能化设施。INTERNET接口入户。8、客源分析：本区域楼盘为济南 目前最昂贵的物业，因此客源多数为济南的私营业主，大企业的老总，外地来省城购房者，归国的香港、新加坡人士和政府官员。9、行销主题：（1）大明湖地区：主要依托大明湖公园，生态型社区。（2）千佛山和南部山区：生态型绿色社区。（济南人对此区域的生态形环境深 信不疑）和智能化社区。（3）三箭银苑和舜华园：商务互动，SOHO家庭办公、智能化住宅（三箭住宅进化论）。注：生态型社区概念和智能化为主要行销主题。总结：综上所述，该区域楼盘有以下特征：1、档次高，地段佳，规划好的社区，有不错的销售市场。2、高档次楼盘的单户面积都相当大；3、房型设计上仍不科学，朝向影响因素较大；4、规划设计已有一定思路，但雷同性较大；5、多数物业均带装修。6、“省职员工房”仍占相当大比例，多为公款消费，略带畸形；7、济南贫富差距相当大。西南区调查报告一、范围：铁路线以南，纬二路以西，属济南市西南角。二、整体感觉：北区域可以说它是一块工业区，有着大大小小的工厂，就济南市而言这块区域可以说是中等地块，房价也是属于中档价位。三、环境分析：1、商业该区域的商业配套很少，呈点状分布。（1）经二路、经四路附近有济南华联、大观园这些商业配套应属中档，但已足够满足这个区域的消费。（2）纬二路上的山东华联，也属中档商业配套。2、交通这块区域的交通还算便利，主要有以下几条重要的交通道路与交通集散点：（1）经四路：是通往大观园与中山公园的主要交通道路之一；（2）经七路：经泺源大街，可直接通往泉城广场；（3）经十路：是连接济南东西两侧的重要交通道路；（4）南辛庄西路与纬二路是这块区域纵向的两大交通道路。两处交通集散点：（1）经十路上的辛庄高架桥连接经七路与南辛庄西路交通路线有：K56、K98、78、42、9、101、100、K58、K90、73、81。（2）纬二路上的八一立交桥，连接经十路交通路线有：43、15、34、49、33、4、35、81、K523、文教：主要分布以下地块：（1）经四路附近，如：十二中、四十七中学、济南卫生学校；（2）经七路附近，如：二十中、省委党校；（3）南辛庄西街附近，如：机床二厂子弟中学、山东省第九中学；（4）南辛庄西路以南的，如：市中心医学专科学校，省物资学校，山东建材学校（济南大学）基本上以中学为主，大专院校很少。4、医疗：主要集中在三块区域：（1）续十二路以东，经十路以北，这一块医疗配备很密，大大小小有六家。（2）在英雄山路上。（3）在辛庄高架附近。四、市场楼盘详分：1、单价：该区域的楼盘价位基本上一致：在2000-4000元左右；2、主力面积及主力房型：80平方米-120平方米、三房、二房3、社区规划：本地区除汇统花园与怡心苑有完整的规划，包括：会所、绿化轴与水的概念外，其余均无规划可言。4、建筑立面：本区域归纳为欧式与现代派两种，多数使用涂料，其中汇统与怡心苑是代表作。5、主要建材与设备：（1）本区大多数楼盘属砖混结构；（2）门窗多数塑钢窗；（3）多数楼盘都采用分户取暖设备，而且都是奉送；（4）除汇统、怡心、千喜外，多数都有简单的装修；（5）除汇统、怡心有智能化管理，其余均没有。综上所述，这块区域楼盘的特征如下：1、中档楼盘，中档价位；2、有品质感的花园小区太少；3、房型设计都很一般；4、集体购房仍占相当大的比例；5、价位与房子的品质不相符合，开发潜力尚可。五、具体楼盘举例分析：1、汇统花园占地面积：15公顷，2000年5月开盘。建筑面积：24万平方米。面积段：71.25-260平方米。主力房型：125平方米-135平方米，三房二厅二卫。40%的集体购房，60%针对于散户，销售率达60%左右。散户家庭月收入都在2000元以上。年龄段在30岁-45岁占主要年龄段。贷款买房占大多数，一般都是首付30%，7成按揭。客源主要是合资企业的高级主管、商人、教师还有少部分的国企高级主管2、千喜家园占地面积：20万平方米，2000年8月开盘，销售率达46%。建筑面积：272200平方米。面积段：106-230平方米。主力房型：106平方米-126平方米，二房、三房。不存在集体购房，针对零散客户。30岁以上-40岁以下占主要年龄段一次性付款占购房比例的1/3，有部分首付70%，大多数首付30%。客源主要是私营业者、报社总编、记者、医药商人、合资企业高级业务员、化工局领导3、优劣原因：（1）汇统花园的销售情况还不错主要原因是小区的规化设计在这个区域应是独一无二的、户型好，并且有的图型曾是国家获奖图形，小区配套齐全，有小学、会所、自选商场，并且它所在地段、政府有较大的规划设计、广告投放量大。（2）千喜家园的销售率不是很好原因：广告投放量少、地块小、周边是宿舍楼，周边环境不理想，并且离汇统花园很近，开盘日期比汇统花园晚，并且价位相差不大，小区规划也很差。北区调查报告一、范围及总体印象铁路线以北至绕城高速公路，历山路以西至二环西路，主要辖属济南市天桥区。天桥区位于济南市的北部，属于工厂、仓储、建材市场集中区域，城区的市容、市貌、市政建设及规划较市中心地区来说都要差几个档次，有待改进。二、交通1、绕城高速公路、济青高速公路：主要与外省市相联接，是济南的北出口2、济泺路、无影山路，北园大街，堤口路：主要是通往城区内部的主干道，车道为4-6车道，宽约为15-25米主要交通路线：84、30、68、33、43、15、7、K53、K58、K90（K字头为旅游车）3、两大长途交通结散点：1） 长途汽车总站：无影山中路、济泺路，主要通往通内外各大市城2） 济南长途客运中心：堤口路、无影山东路三、商业主要以居民区附近的零散日用配套为主，有两个具有代表性的商圈：1、北园路商圈：天桥区档次最高的商业区。东侧以餐饮、娱乐、酒店为主，西侧以家俱建材经营为主。2、泺口服装市场：济泺路、清河北路。主要以服装为主兼营鞋帽。济南市的服装贸易的结散地。另有几家零散的大型商业配套：绿地仓储超市：济泺路、厂东路济南商厦：堤口路、万盛北街四、医疗文教以济泺路为界划分为东西两部分，医疗文教主要集中在西部。1、 济南动物园附近：济南师范学校、省气象学校、济南第四医院总医院2、 无影山中路附近：山东科技大学、济南幼师、济南师专、警察学校、交通医院、建筑医院五、个案楼盘以济泺路为界分为东、西两个区。西区的建筑密度，人口密度明显要比东区高，大多数楼盘主要集中在西区，安居房占有一定比例。1、个案开发地段及开发量1） 西区：济南动物园附近有两处规模较大的安居房个案A、金阁花园占地130亩，属于济南市旧城改造试点小区，受到济南市政府的关注。B、太平洋小区位于金阁花园的北部，占地300亩。此外，无影山中路附近集中有几处商品房楼盘，天旺泉景、万盛园、天福苑等等，占地面积从1万-9