玉溪沃尔玛广场策划报告PPT课件.ppt

玉溪 沃尔玛购物广场 项目初步研究成果及策划建议 二零零四年九月十七日 演示内容 演示纲要 第一市场研究第二消费者和商户研究第三项目竞争力研究第四项目初步策划建议 演示纲要 市场研究 宏观经济情况研究商业物业整体市场特点主要商圈研究项目所在区域商业情况商业物业个案分析 宏观经济情况研究 市场研究 PART1 宏观经济情况研究 国民经济发展情况分析人口分布 增长及变迁情况居民生活水平 消费结构情况分析城市规划 市场研究 宏观经济情况研究 国民经济发展情况 数据来源 玉溪统计年鉴 近年GDP增长势头受阻 非烟GDP持续增长产业结构以第二产业为主支柱产业烟草业占据半壁江山 但其所占比例在持续降低 市场研究 宏观经济情况研究 国民经济发展情况 云南省第二大经济重镇 多项经济指标列西部前列 市场研究 宏观经济情况研究 玉溪市的经济重心主要集中在红塔区 国民经济发展情况 数据来源 玉溪统计年鉴 市场研究 宏观经济情况研究 投资力度继续加大 投资结构进一步改善消费品市场持续稳定增长 全市人口的增长以自然增长为主 人口流动少城镇化规划 中期 2010年 达到45 左右 市域总人口约220万 城镇人口约100万红塔区的人口数量最多 接近40万 约占全市总人口的19 人口分布 增长及变迁情况 数据来源 玉溪统计年鉴 市场研究 宏观经济情况研究 市场研究 宏观经济情况研究 居民收入持续增长 居民生活水平 消费结构 城镇居民消费结构升级 跨入富裕阶段 城镇居民恩格尔系数为36 5 城市规划 城市性质 全国主要的烟草生产科研基地 以高新技术产业和现代服务业为依托的滇中南中心城市 城市规模 近期 2005年 主城区城市建设用地27 5平方公里 中期 2010年 33 0平方公里 远期 2020年 46 0平方公里主城区布局 组团式布局 结构 一中心五组团 的用地格局城市人口 近期35 6万 中期40 0万 远期51 7万中心城区用地发展方向 以老城区 原州城镇建成区 为中心 坚持紧凑型向东 向南发展 昆玉高速公路以西控制发展商业规划 城南高新区中设全市性的商贸服务次中心交通规划 构建以公路 铁路 国际大通道为体系的对内对外交通框架 资料来源 玉溪市城市总体规划 1999 2020 市场研究 宏观经济情况研究 商业物业整体市场特点 PART2 市场研究 商业物业整体市场特点 商业物业分布特点商业业态发展现状和态势商业市场整体环境商业物业供求情况 市场研究 商业物业整体市场特点 分布特点 红塔区商业中心是玉溪市的市级商业中心 其辐射范围履盖全市辖下八县的商业集中区域呈现东强西弱的状态 市场研究 商业物业整体市场特点 分布特点 红塔区的商业物业主要集中在老城区 而在老城区边缘和新区则较零散 商圈内业态较丰富 功能较齐全 市场研究 商业物业整体市场物点 商业业态发展现状和态势 商业体系发展尚未完善 百货商场面临升级超市竞争加剧专卖店比较分散 主要以临街商铺形式出现大型专业市场规模小 结构不合理便利店仍处于起步阶段餐饮业仍处于较低的水平 发展现状 市场研究 商业物业整体市场物点 商业业态发展现状和态势 大型购物商场 多功能购物中心 演变 便利店 超市 居民生活社区 品牌化 规模化 特色经营 进驻 方向 发展态势 市场研究 商业物业整体市场物点 商业市场整体环境 总体现状 中心商业区商业业态丰富 功能齐全 商业氛围浓厚 周边地区商业物业较分散 档次较低 商业氛围较淡 商业区有超市 百货店 便利店 品牌专卖店 品牌餐饮店 电影院等 具备购物 休闲 娱乐 餐饮 旅游等功能 有小型超市 杂食店 酒吧街等零散业态 规模小 档次低 以购物功能为主 兼有部分娱乐功能 主要满足周边居民日常生活的需要 市场研究 商业物业整体市场物点 商业发展的有利因素 人民生活水平逐渐提高 为玉溪商贸业的发展提供了良好的本地市场基础商业中心区对周边县的辐射力强 吸引周边县居民前来购物消费外国商业零售企业登陆玉溪 带来新的经营理念 促进商业体系的提升 市场研究 商业物业整体市场物点 商业发展的不利因素 规划建设相对滞后 玉溪至今仍未颁布商业网点建设管理办法 容易造成商业无序发展玉溪的交通条件好 昆明距离玉溪较近 吸引了玉溪市大量的中高端消费人群 出路 规模化 综合功能 特色经营 市场研究 商业物业整体市场物点 商业物业供求情况 数据来源 玉溪统计年鉴 2003年成交量大幅增加 增幅79 8 显示玉溪全市的商业营业用房具有一定的市场需求 市场研究 商业物业整体市场物点 商业物业供求情况 数据来源 玉溪统计年鉴 玉溪房地产管理局 中心城区对商业物业的消化能力比全市的平均水平要高 市场研究 商业物业整体市场物点 注 玉溪统计年鉴缺乏2003年度玉溪全市商业营业用房新开工面积数据 商业物业供求情况 玉溪市中心城区2003年商业营业用房租售对比情况 数据来源 玉溪房地产管理局 部分物业只租不售的情况影响中心城区全年的成交量商业物业的租赁市场比较活跃 居民的经商意识较强 市场研究 商业物业整体市场物点 商业物业供求情况 数据来源 玉溪统计年鉴 在成交量大量增加的情况下 全市商业物业售价呈现上升趋势 显示全市商业物业具有较大的市场容量以小庙街为代表的中心城区商业物业平均售价为10 000元 平方米 反映出中心城区的市场承受能力远高于全市平均水平 市场研究 商业物业整体市场物点 潜在供应量 新洲城效果图 位置 凤凰路 聂耳公园后 主要经济指标 总用地面积 约6000平方米总建筑面积 10980平方米共五层 1至4层为商场 五层为写字间单层面积 2196平方米地上停车位 80个实用率 约60 租售方式 只租不售 新洲城 市场研究 商业物业整体市场物点 整体市场特点总结 1 红塔区和辖下八县都有本身的商业集中区域 红塔区的商业中心凭借自身的优势 吸引周边县的中高端消费群体前来购物消费玉溪现时的商业体系仍不完善 市区商业发展不均衡玉溪商业物业的发展存在各种利因素和不利因素 玉溪商业物业只有走规模化 综合功能 特色经营的道路 抢占市场先机 才能稳占市场份额 市场研究 商业物业整体市场物点 整体市场特点总结 2 玉溪全市商业物业供应量猛增 具有一定的市场需求中心城区现时商业物业的供应量较少 但市场消化能力较强 每年将不低于5000平方米的消化量全市商业物业的售价呈现上升趋势 而中心城区的售价则远高于其它区域玉溪中心城区商业物业未来二三年内一手的供应量较少商业物业的租赁市场比较兴旺 居民的经商意识较强 市场研究 商业物业整体市场物点 玉溪主要商圈情况分析 PART3 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 南北大街商业区小庙街商业区旧城商业街商业区 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 南北大街商业区 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 南北大街 凤凰路 南北大街商业区 是目前玉溪地区品牌数量最多 整体档次最高的一个商业区拥有百货商场 超市 品牌专卖店 餐饮店 银行等多种业态 具备购物 休闲 娱乐 餐饮 旅游等功能是玉溪市目前唯一一个有百货商场的商业区 商业物业状况 百货商场3个专业电器商场1个大型超市2个在建商场1个临街商铺307间 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 南北大街商业区 商品档次 中等偏高档次为主 其中凤凰路两侧的商品档次全市最高消费者特征 非节假日期间 以25岁以下的市区年轻女性消费者为主 节假日期间 全市居民经营情况 整体上良好 常年可保持95 以上的出租率租金水平 南北大街 首层200 300元 平方米 月发展前景 是玉溪中心城区的传统商业旺区 但扩大规模的难度较大 影响区内商业物业的升级 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 南北大街临街商铺业态分布 凤凰路临街商铺业态分布 品牌专卖店数量102个 所占比例为33 22 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 小庙街商业区 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 小庙街商业区 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 是第一个由玉溪政府对传统商业区域旧城改造而成的商业区区内商业网点以临街商铺形式出现区内所经营的商品类型以服装和电子通讯器材为主商业物业状况 临街商铺76间 扣除电子器材经营商铺 其中品牌专卖店18间 小庙街商业区 商品档次 中等偏低档次为主消费者特征 非节假日期间 市区青年群体 节假日期间 全市居民经营情况 现时整体上一般租金水平 首层50 80元 平方米 月发展前景 由于有政策引导 小庙街商业区将向电子通讯器材专业市场方向发展 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 小庙街商业区临街商铺业态分布 品牌专卖店数量18个 所占比例为23 68 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 旧城商业街商业区 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 旧城商业街商业区 位于传统的商业旺区 一直是城区居民购物 休闲 餐饮的主要地方之一区内商业业态丰富 商品种类齐全商业网点以临街商铺的形式出现商业物业状况 临街商铺561间其中品牌专卖店24间 旧城商业街商业区 商品档次 中档偏低消费者特征 非节假日期间 市区居民 节假日期间 全市居民经营情况 整体上良好 常年可保持95 以上的出租率租金水平 首层70 130元 平方米 月发展前景 商业区扩大规模的难度较大 影响区内商业物业的升级 但由于具备良好的区位 仍将是玉溪城区居民购物消费的主要地方之一 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 旧城商业街商业区临街商铺业态分布 续表 品牌专卖店数量24个 所占比例为4 28 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 地块所在区域的商业情况分析 花园路临街商铺 红塔大道临街商铺 区域购物功能不完善现时商业氛围较淡临街商铺档次较低具有多个大型的市政设施和商业物业 具备发展商业的良好基础条件 市场研究 玉溪主要商圈情况分析 华夏银行 农行 少年宫 红塔大酒店 项目位置 项目地块 邹家花园电子商贸城 花园路临街商铺 红塔大道临街商铺 桂山路临街商铺 红塔大道沿线情况 地块北面情况 地块所在区域的商业情况分析 华夏银行 农行 中行 少年宫 红塔大酒店 红塔文体中心 聂耳公园 玉溪博物馆 建行 项目位置 地块所在区域的商业情况分析 个案分析 PART4 市场研究 个案分析 玉溪百货大楼九龙商业广场昆明新百货大楼商场柏联广场商场 市场研究 个案分析 玉溪百货大楼 规模 地上2层 总建筑面积约3600平方米 约30个地上停车位 大楼层高4 5米 柱距约5米 功能业态组合 经营模式 百货型经营模式 只租不售 地点 南北大街 玉溪市地图 市场研究 个案分析 玉溪百货大楼 玉溪市中心城区中高收入人士 以女性居多 节假日期间 全市中高收入人士 消费者特征 优势 区位条件 位于南北大街 玉溪市传统的商业旺区 拥有稳定的客源自身条件 是目前玉溪市区最大的百货商场 商品特别是家电产品种类齐全 是玉溪老字号百货商场 在当地具有较高的知名度 成功之处 品牌效应 业主前身为国有企业 商场信誉良好 不足之处 硬件设备 设备落后 无手扶电梯 灯光和室内空调设施均不足 停车位过少 经营管理 管理手法落后 未能充分发挥二楼商场的使用价值 自身条件 规模较小 柱网过密 市场研究 个案分析 九龙商业广场 规模 地上3层 占地面积1 4万平方米 总建筑面积1 8万平方米 约90个地上停车位大楼层高4 5米 柱距约8米 功能业态组合 经营模式 发展商出租经营 统一管理 首层布局以柜台式为主 只租不售 地点 南北大街延长 商业中心区边缘位置 玉溪市地图 市场研究 个案分析 九龙商业广场 玉溪市中高收入人士 消费者特征 优势 规模 是玉溪市目前规模最大的购物广场 建筑设计 商场前面有广场 可以为商场积聚人气 疏散人流 有足够的停车位 交通条件 位于南北大街北路段 附近有玉兴路等高等级的城市主干道 有公交线路通过 成功之处 招商策略 成功引入玉溪诺玛特超市 有利于积聚人气 商场定位 经营的商品可以吸引中高收入的消费人群 不足之处 布局设计 商品摆设过于拥挤 人流路线指示不清楚 容易造成混乱 经营管理 过分依赖超市的影响力而有意无意中忽视对商场首层的管理 市场研究 个案分析 昆明新百货大楼商场 规模 负1至6层 每层建筑面积约3300平方米商场层高4 5米 柱距约7 8米 功能业态组合 经营模式 百货型经营模式 由昆百大集团统一经营 统一管理 地点 昆明三市街 位于昆明市的中心商圈内 市场研究 个案分析 云南省省内中高收入人士 消费者特征 优势 区位条件 位于昆明市区中心商圈 是商业物业聚集的地方 企业品牌 昆百大集团昆明市居民中具有极高的信誉度 交通条件 交通便利 成功之处 销售策略 利用昆百大五十多年来所积累的信誉推出产权式商场 并承诺保证一段时期内稳定的投资回报率 受到市场的追捧 经营管理 昆百大集团商场管理的水平在云南地区是一流的 不足之处 商场规模 规模偏小 分散成三部分 昆明新百货大楼商场 市场研究 个案分析 柏联广场商场 规模 负1层至6层 总建筑面积约6万平方米 负2层约有300个停车位 商场层高4 5米 柱距约8米 功能业态组合 经营模式 发展商统一开发 统一经营管理 只租不售 地点 昆明三市街 位于昆明市的中心商圈内 市场研究 个案分析 云南省中高收入人士 消费者特征 优势 区位条件 位于昆明市区中心商圈 是商业物业聚集的地方交通条件 交通便利硬件设备 比较先进功能组合 多种功能组合的大型购物中心 成功之处 招商策略 成功引入百盛物业管理 聘请国际知名物业管理公司作物业管理顾问建筑设计 商场中庭设计合理商场经营 商业业态齐全 商品种类丰富 品牌较多 档次高商场服务 体现人性化服务 不足之处 自身条件 商场前面无广场 需要商场中庭处理过渡的人流 有时会显得比较拥挤 柏联广场商场 市场研究 个案分析 消费者及商户研究 消费行为研究商户需求研究 玉溪市消费者消费行为研究 消费者及商户研究 PART1 消费者结构 本次调查的消费者常住地以红塔区为主 所占比例为85 5 消费者的年龄主要集中在19 40岁 调查结果表明 普通消费者的受教育程度较低 高中 中专以下学历的占74 而红塔员工 政府公务员受教育的程度较高 大专以上学历占了54 消费者及商户研究 消费行为研究 消费者结构 消费者家庭月收入 消费者及商户研究 消费行为研究 相对而言 红塔员工 政府公务员是玉溪市具有较高收入的人群 消费者消费行为与习惯 消费者逛街的目的性 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 红塔员工 政府公务员相对于普通消费者逛街购物或消费的目的性更强 消费者消费行为与习惯 消费者每月购物的次数 消费者及商户研究 消费行为研究 从消费者每月购物的次数看 普通消费者每月逛街的频率明显高于红塔员工 政府公务员 消费者消费行为与习惯 消费者每次购物的花费 消费者及商户研究 消费行为研究 从消费者每次购物花费的金额来看 红塔员工 政府公务员的购买力比普通消费者高得多 这与他们的高收入是密切相关的 消费者消费行为与习惯 消费者日常的支出结构 消费者及商户研究 消费行为研究 在比较中可以发现 消费者在购物方面的支出最多 而用于饮食 娱乐方面的消费较少 可挖掘的潜力较大 消费者消费行为与习惯 消费者逛街购物在外就餐情况 消费者及商户研究 消费行为研究 消费者逛街购物和用餐这两种行为的关联性较强 因此应重视饮食功能在商业功能配置中的作用 根据消费者每月花费在餐饮方面的支出较少的情况 可以看出玉溪市中心城区的饮食业还有较大的发展空间 消费者消费行为与习惯 消费者常去的商业业态 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 商品种类较为齐全的综合性大型商场较受消费者的欢迎 而相对于普通消费者 红塔员工 政府公务员更喜欢去大百货商场购物 消费者消费行为与习惯 消费者最喜欢的购物地点 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 消费者普遍喜欢去老城商业区购物 而红塔员工 政府公务员比普通消费者更喜欢去商品档次较高的凤凰路购物 消费者消费行为与习惯 消费者最喜欢的食肆类型 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 消费者最喜欢去小吃店就餐 红塔员工 政府公务员对饭店 中式快餐的包容性则较普通消费者强 消费者消费行为与习惯 消费者喜欢的饮食类型 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 本地菜 火锅 川菜是消费者喜欢的饮食类型 消费者消费行为与习惯 消费者外出购物搭乘的交通工具情况 消费者及商户研究 消费行为研究 普通消费者逛街购物主要依靠步行 红塔员工 政府公务员主要驾驶私家车购物 消费者的消费行为与习惯 消费者选择购物地点主要考虑的因素 服务好信誉有保证价格便宜交通方便品牌齐全 消费者及租户研究 消费行为研究 消费者消费需求的满足情况 超过84 的普通消费者认为玉溪能满足其消费需求 红塔员工 政府公务员认为玉溪能满足其需求的占79 这证明了这个高收入群体对消费有着更高的要求 从总体来说 玉溪服饰 儿童用品 电器 化妆品 鞋等品牌仍然缺乏 其中 麦当劳是消费者提及次数最多的具体品牌 消费者及租户研究 消费行为研究 超过六成的消费者表示偶尔会去昆明购物 而红塔员工 政府公务员表示常去昆明的比例比普通消费者高出6个百分点 一般情况下 消费者去昆明购物的频率为1次 月 消费者去昆明购物的主要原因 休闲娱乐顺便购物 消费者平时较喜欢去昆明的沃尔玛 昆百大 柏联广场 百盛等地方购物 消费者去昆明购物的情况 消费者及租户研究 消费行为研究 消费者的消费期望 消费者认为玉溪需补充的店铺或消费场所 美食广场中高档百货生鲜超市品牌服饰专卖店休闲型食肆 消费者及租户研究 消费行为研究 消费者的消费期望 消费者目前最希望实现的消费目标 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 消费者目前最希望实现的消费目标是增加文化娱乐开支 其次是提高饮食和衣着的档次 消费者对本项目的看法 消费者对本项目的兴趣 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 消费者对本项目的综合性业态以及项目引入沃尔玛超市表现出强烈的兴趣 消费者对本项目的看法 消费者认为本项目应包含的商业业态 消费者及商户研究 消费行为研究 调查发现 消费者普遍认为本项目应是一个集购物 饮食和娱乐功能于一体的大型购物中心 消费者对本项目的看法 消费者认为本项目的档次 消费者及商户研究 消费行为研究 调查结果表明 接近七成的消费者认为本项目应定位为中高档以上的商场 消费者对本项目的看法 消费者认为本项目应采用的布局 消费者及商户研究 消费行为研究 调查发现 消费者对商场布局的倾向性并不明显 商户需求研究 消费者及商户研究 PART2 消费者及租户研究 商户需求研究 受访商户的行业分布 经营者的经营情况 本次访问的对象是玉溪市中心区主要商业街的中高档品牌专卖店 超过98 经营者现用商铺是租用的 仅有2 是购买而得 70 经营者向某公司租用商铺 仅有30 表示向个人租用 67 商铺实用面积在40平方米以上 其中80平方米以上的占了45 40平方米以下的占33 消费者及租户研究 商户需求研究 经营者的经营情况 经营者的年租金水平 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 商户现用商铺的年租金较集中在1000 1999元 平方米这个区间 中位数为1500元 平方米 折合为月租金是133元 平方米 仅供参考 经营者的经营情况 经营者的月营业额 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 被访商家的月营业额主要集中在2 3万元之间 其次是4 5万和6 8万两个区间 仅供参考 经营者对目前商铺的满意情况 57 的经营者认为商铺的面积合适 43 的经营者表示现营商铺的面积太小了 而表示想开新铺或换铺的经营者达到55 消费者及租户研究 商户需求研究 经营者对现用商铺的满意情况 经营者对现用商铺的总体评价 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 老城商业区商铺的供应量较少 经营空间较为狭小 难以解决商铺位置不佳 进出货交通不方便的老大难问题 令经营者对现营商铺不是太满意 经营者选择新商铺时关注的因素 经营者选择新商铺考虑的因素 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 经营者在选择商铺时最关注商铺所在地的客流量 位置和商业气氛 经营者选择新商铺时关注的因素 经营者选择新商铺时希望进驻的商业业态和喜欢的布局形式 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 被访商户较喜欢在商业街的独立店铺中经营 经营者选择新商铺时关注的因素 经营者再选新店铺优先考虑的区域 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 老城商业区对商户的吸引力仍然很大 此外 商户选择经营的区域出现向高新区发展的苗头 经营者选择新商铺时关注的因素 经营者从哪些渠道获取商铺的租售信息 消费者及租户研究 商户需求研究 通过调查 我们发现 被访商家主要通过电视 亲朋好友和报纸 中介等途径了解商铺租售的信息 经营者对本项目的评价 经营者对本项目的总体评价 消费者及租户研究 商户需求研究 对于本项目 被访商家的总体评价普遍较差 这与项目距离老商业区较远 周边商业气氛较为淡薄 未能对经营者形成有力的吸引力有关 经营者对本项目的评价 经营者对本项目的感兴趣程度 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 沃尔玛加盟本项目对商户入场经营存在明显的吸引力 经营者对本项目的评价 经营者认为本项目的档次 消费者及租户研究 商户需求研究 在对本项目的经营档次的调查中发现 被访商户喜欢在与自己经营档次相当的场所经营 经营者对本项目的评价 经营者租用 购买商铺情况以及选择经营的方式 消费者及租户研究 商户需求研究 通过调查发现 经营者喜欢采用租铺自营的方式来经营商铺 经营者对本项目的评价 经营者选择本项目可接受的租金和面积大小 消费者及租户研究 商户需求研究 调查结果表明 消费者对本项目可接受的年租金集中于1200 2000元 平方米 而选择商铺的面积大多在80m2以上 经营者对玉溪中心城区商业的评价 经营者率为玉溪及昆明经营得最好的商场及其成功的原因 消费者及租户研究 商户需求研究 被访者认为经营得较成功的商场 柏联广场 百盛 九龙购物广场 金龙百货 玉溪百货购物广场 昆明百货大楼 而被访者提出以上商铺的成功之处主要有 消费者的购买力强 商品齐全 价格合理 地理位置好 管理有特色