税收筹划(1)PPT课件.ppt

万科地产税收筹划分析报告 2020 3 27 1 目录 2020 3 27 2 公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月 是目前中国最大的专业住宅开发企业之一 1988年进入房地产行业 1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司 经过二十多年的发展 成为国内最大的住宅开发企业 业务覆盖珠三角 长三角 环渤海三大城市经济圈以及中西部地区 共计53个大中城市 年均住宅销售规模在6万套以上 2020 3 27 3 涉及的税种 房地产销售阶段 主要是耕地占用税和契税 在房地产开发中如果占用了耕地 就必须在收到土地管理部门通知之日起30日内一次性缴纳耕地占用税 购买土地时要按3 5 的税率缴纳契税 房地产开发阶段 前期准备阶段 在开发阶段对营业额按3 税率征收的建筑业营业税 签订建设施工合同时 对合同金额按万分之三的税率交印花税 同时还要就拥有的土地面积缴纳城镇土地使用税 这个阶段涉及的税种主要有营业税 土地增值税 印花税 企业所得税 房产税等 2020 3 27 4 具体税收筹划策略 一 营业税筹划根据 中华人民共和国营业税暂行条例 房地产企业所涉及的应纳营业税的税目包括服务业 建筑业 转让无形资产 销售不动产 税率皆为5 房地产开发公司营业税的计税依据是房地产开发公司的销售额 营业税本身纳税筹划空间比较小 但是可以根据业务特点进行税收筹划 1 减少营业税应税项目的流转 转让 次数 我国税法规定 房地产等不动产的转让属于营业税的纳税范畴 而营业税是按次重复征收的 2 选择合作建房方式 1 合作建房是指一方提供土地使用权 另一方提供资金 双方合作 建造房屋 2020 3 27 5 具体税收筹划策略 根据营业税法的规定 甲企业以土地使用权 乙企业以货币资金成立合营企业 合作建房 房屋建成后双方采取风险共担 利润共享的分配方式 由于甲企业投入的土地使用权是无形资产 无须缴纳营业税 2 甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权 从而产生了转让无形资产应交纳营业税的纳税义务 从两种方式我们可以看出选择合作建房可以避免缴纳营业税 3 在房地产企业中 如果企业在开发之初便能确定最终的用户 那么采用代建房方式进行开发 而不采用先开发后销售的方式 这种筹划方式可按建筑行业适用的3 低税率缴纳营业税 而且还不需缴纳土地增值税 2020 3 27 6 具体税收筹划策略 2020 3 27 7 个人所得税 减少员工名义所得 利用临界点调整工资 一次性奖金的发放 科学筹划月度工资和一次性奖金 2020 3 27 8 具体税收筹划策略 四 企业所得税的筹划1 宏观筹划 根据2009年国家税务总局下发的 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 最新规定 开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠 赞助 职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为 应视同销售 于开发产品所有权或使用权转移 或于实际取得利益权利时按照公允价值确认收入 利润 的实现 并计算缴纳企业所得税 不难看出 开发产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理 但要求与其他视同销售的业务分开核算 因此 在自营物业经营模式下 企业所得税筹划中应注意规避视同销售行为 将销售物业 自营物业以及其他视同销售的业务彻底分开 2020 3 27 9 具体税收筹划策略 2 微观筹划 公司如果成立经营自持物业的子公司 而且税务机关对这家以自营物业为经营业务的子公司采用查账征收的办法 那么公司企业所得税计算公式为 应纳所得税额 计税收入总额 各项扣除 所得税率 预计所得税率在近几年都将保持稳定 因此 未来对公司从事自营性物业的子公司的企业所得税筹划应当注意计税收入的筹划和各项扣除的筹划 一是 计税收入的筹划 从计算所得税的公式中可以看出 计税收入总额越低 要缴纳的企业所得税税款越少 尽量将代收代缴的水费 电费 物业管理费等剥离 减少实际计税的租金收入 二是 各项扣除的筹划 要降低所得税税额 要求清晰充分地记录成本费用并根据税法的具体规定做出适合于自己的选择 如在折旧费用的处理上 可以对税法规定允许进行加速折旧的资产采用加速折旧的方 2020 3 27 10 具体税收筹划策略 法 这样便可以集中减少企业所得税款 利用折旧费用的时间价值 根据税法规定 业务招待费的扣除额是发生额的60 和当年营业收入的5 两者中间的最小额 超过部分不允许向以后年度结转 但与这个性质类似的会议费没有扣除上限 广告费和业务宣传费可在当年营业收入的15 范围内扣除 超过部分允许向以后年度结转 但与此性质类似的赞助支出不允许税前扣除 公司应当注意这些性质类似但扣除规定不同的费用进行合理安排 2020 3 27 11 2020 3 27 12 主要是从财务部门出发 空间有限 绝对金额往往不大 比如费用发生后计入什么会计科目可节税 用什么样的费用分摊标准对公司最有利 高管高额奖励如何规避个税等等 从理财角度规划 03 会涉及到房地产公司日常运营的方方面面 比如销售定价与税负的关系 营销政策如何设计可以回避税务风险 如果卖精装修房 从税务的角度出发 与小业主签一份合同还是签两份合同合算等等 从经营的角度规划 02 企业应考虑企业性质用内资还是外资 股权结构如何安排 是否成立项目公司 用法人股东还是自然人股东 土地方与资金方合作应采用什么模式才能保证双方整体利益最大化等等重大的战略性问题 从战略的高度规划 01 企业未来的发展计划及相关的税收计划 2020 3 27 13 请在这里输入您的标题 从理财角度规划 主要是从财务部门出发