第01章投资机会研究及可研PPT课件.ppt

投资项目评估InvestmentProjectAppraisal 授课教师 杨卫华博士 1 第一章 基本建设程序投资机会研究投资机会研究分类和方法初步可行性研究和项目建议书详细可行性研究投资项目评估 2 基本建设程序 项目建议书 可行性研究 初步设计 施工图设计 施工准备 建设实施 竣工验收 后评价 3 初步设计 是项目的宏观设计 即项目的总体设计 布局设计 主要的工艺流程 设备的选型和安装设计 土建工程量及费用的估算等 应当满足编制施工招标文件 主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要 是下一阶段施工图设计的基础 形成项目概算 4 施工图设计 施工图设计即详细设计主要内容是根据批准的初步设计 绘制出正确 完整和尽可能详细的建筑 安装图纸 施工图设计完成后 必须委托由施工图设计审查单位审查并加盖审查专用章后使用 5 基本建设程序 对政府投资项目项目立项审查批复 可研审查批复 初步设计及概算审查批复 项目选址及规划许可 项目用地预审及批准 项目环境影响评价审批 项目节能评估和审查 施工许可证或者开工报告批复等 对企业投资项目项目核准 或备案 审查 项目资金申请报告审查 项目选址及规划许可 项目用地预审及批准 环境影响评价审批 项目节能评估和审查 施工许可或者开工报告批复等 6 投资机会研究 投资机会研究 OpportunityStudy 是进行可行性研究之前的准备性调查研究 为寻求有价值的投资机会而对项目的背景 投资条件 市场状况等进行的初步调查研究和分析预测 主要任务分析投资机会与投资主体自身条件是否相适应 为建设项目的投资方向和项目设想提出建议 对项目投资和生产成本估算的精确度控制在 30 左右 7 投资机会研究分类 一般机会研究从错综复杂的情况中鉴别投资方向和发展机会 最终确定项目发展方向或项目投资意向 由国家机构和公共部门进行包括 地区机会研究地理位置 自然特征 人口 地区经济结构部门 行业 机会研究地位和作用 增长情况 能否作出扩展资源机会研究分布状况 资源储量 可利用程度 已利用状况 利用的限制条件 8 投资机会研究分类 特定项目机会研究在一般机会研究作出最初鉴别之后 将项目投资意向转变为概略的项目提案和投资建议目的是要激发投资者兴趣包括 对投资环境的客观分析市场分析 产业政策 税收政策 金融政策和财政政策对企业经营目标与战略分析和内外部资源条件分析技术能力 管理能力和外部建设条件项目投资者或承办者的优势 劣势分析SWOT分析 9 投资机会示例 十二五期间的投资机会云计算在北京 上海 深圳等五个城市开展云计算服务创新发展试点示范工作物联网至2015年 中国物联网整体市场规模将达到7500亿元三网融合投资的重点主要分布在有线网络整合提速 光通信设备投资 10 投资机会评价方法要素分层法 11 初步可行性研究 介于机会研究和可行性研究之间的中间阶段 属于项目生命周期中的初选阶段 在项目意向确定之后 对项目设想进行初步估计 并作出是否投资的初步决定 明确该项目是否有可能和有必要进行下一步的详细可行性研究 对项目投资和生产成本的估算精度要求控制在 20 左右 12 初步可行性研究的内容 项目建设的必要性和依据项目概况 背景 分析依据 工作范围市场和生产能力国内外市场需求 价格 生产规划资源的可利用量 自然品质 赋存条件及开发价值等 对资源开发项目 产品方案 建设规模 建设地区和厂址选择物料投入 资源供给 建设条件和协作关系原材料 燃料 动力 运输条件 水 电 气和公用设施条件 七通一平 13 初步可行性研究的内容 主要工艺技术方案设备选型 节能节水措施 能耗指标项目进度安排项目建设和生产时间进度表环境保护 劳动保护和安全卫生项目人力资源和组织机构与管理费用投资估算与融资方案经济效益和社会效益初步结论和建议 14 七通一平 指土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备上水 雨污水 电力 暖气 电信和道路通以及场地平整的条件 使二级开发商可以进场后迅速开发建设 主要包括 通给水 通排水 通电 通讯 通路 通燃气 通热力以及场地平整 15 城镇国有土地使用权出让和转让 城镇国有土地是指市 县城 建制镇 工矿区范围内属于全民所有的土地土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 政策链接 16 土地出让最高年限 一 居住用地七十年 二 工业用地五十年 三 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 四 商业 旅游 娱乐用地四十年 五 综合或者其他用地五十年 政策链接 17 土地出让金分为 熟地价 提供 七通一平 的地块 出让金包括土地使用费和开发费 毛地 或 生地 价 即未完成 七通一平 的地块 出让金仅为土地有偿使用的部分 投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50 70 左右 政策链接 18 土地出让金又可分为地面价 为每平方米土地的单价 即以出让金总额除以土地总面积楼面价 为摊到每平方米建筑面积的地价 即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积 政策链接 19 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为 包括出售 交换和赠与 其地上建筑物 其他附着物所有权随之转让土地出让和转让要缴纳土地使用税 政策链接 20 土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权一般不得转让 出租 抵押一般没有使用期限的限制可通过划拨方式取得 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 政策链接 21 使用土地项目的评估要保证三证齐全 22 项目建议书 项目建议书 立项申请报告 项目核准报告 是项目建设前期工作的第一步 是项目投资人向其主管部门上报的文件 项目建议书按审批权限批准后 即为立项 评估重点是否符合国家建设方针 长期规划以及产业结构的调整方向产品是否符合市场需要 能否外销 创汇或节汇建设地点是否合适 有无不合理的重复建设粗略估算项目的财务效益 经济效益和偿还能力 23 项目建议书报经有审批权限的部门批准后 可以进行可行性研究工作 但并不表明项目非上马不可 项目建议书不是项目的最终决策 对于大中型新建项目和限额以上的大型扩建项目 在上报项目建议书时必须附上初步可行性研究报告 24 详细可行性研究 在投资决策前 对与拟建项目有关的社会 经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究 对各种可能拟订的技术方案和建设方案进行认真的技术经济分析与比较论证 对项目建成后的经济效益进行科学的预测和评价 内容与初步可行性研究相同 形成项目估算 25 可行性研究的作用 建设项目投资决策的依据向银行申请贷款的依据项目主管部门商谈合同 签订协议的依据进行工程设计 设备订货 施工准备等基本建设前期工作的依据拟采用新技术 新设备的研制和进行地形 地质及工业性试验工作的依据作为环保部门审查项目对环境影响的依据 亦作为向项目建设所在地政府和规划部门申请建设执照的依据 26 可行性研究报告编制的依据 国民经济和社会发展长远规划主管部门对项目的建设地区选址等意见项目建议书 初步可行性研究报告 及其批复文件国家有关法律 法规 政策批准的矿产储量报告及矿产勘探最终报告工程建设方面的标准 规范和定额项目各方签订的协议书或意向书编制可行性研究报告的委托合同 27 编制依据示例 1995年 全国统一建筑工程预算工程量计算规则 2001年 辽宁省建筑工程预算实物工程量定额 2001年 辽宁省建筑工程预算实物工程量定额单位估价 建设部 财政部建标 2003 206号 建筑安装工程费用项目组成 建设部GB50500 2003 建设工程工程量清单计价规范 28 可行性研究报告的文本排序 封面应注明项目名称 研究阶段 编制单位 出版年月 并加盖编制单位印章 封一 编制单位资格证书 如工程咨询资质证书 工程设计证书 封二 编制单位的项目负责人 技术管理负责人和法人代表名单 封三 编制人 校核人 审核人和审定人名单 目录 正文和附图 附表与附件 29 可行性研究常用指标 最大用气量 吨每小时最大用电负荷 千瓦最大用水量 立方米每小时占地面积 平方米 亩 对于建筑物而言 占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积 计算一般按底层建筑面积 指到手的空白地皮的平米面积 即地块总面积 30 可行性研究常用指标 总用地面积办理土地使用手续时 经指界测量确定并办理手续的面积 就是红线内的土地面积总和 包括建设用地面积 代征道路面积和代征绿化面积 总建筑面积 平方米在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和 31 可行性研究常用指标 建筑容积率指总建筑面积与建筑用地面积的比值 建筑密度建筑物的覆盖率 具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比 它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 建筑密度 建筑首层总面积 规划用地面积 32 投资项目评估 是在可行性研究工作的基础上 对拟建项目的必要性 项目背景情况和建设条件的可行性 以及项目在技术上的先进适用性和经济上的合理有效性等诸多方面进行全面的综合审查和评价 按照所处阶段分为项目前评估 包括对项目建议书 可