第二章--房地产投资基本原理PPT课件.ppt

第二章房地产投资基本原理 1 第一节投资要素原理 在假定投资的动机是来源于赚取净利润的前提条件下 只有当投资收益大于投资成本时 投资者才会投资 投资者需考虑三个要素 收益 成本 预期 2 一 收益 收益的表现形式可以是利润 包括 社会平均利润投资风险收益创新利润 3 二 成本 利率和税收是影响投资成本的两个重要因素 当利率下降时 会刺激投资 税收的增减直接影响房地产的投资成本 4 三 预期 投资归根到到底是对未来进行风险决策 所决策的也就是未来收益能否大于投入成本 房地产投资决策中对土地区位的预期和对房地产需求的预期将直接影响着房地产投资类型的决策 5 第二节边际成本与收益理论 一 边际成本递减递增规律它是描述成本与产量之间关系的规律 开始时 边际成本随产量的增加而减少 当产量增加到一定程度时 就随产量的增加而增加 边际成本曲线是一条先下降而后上升的 U 形曲线 6 7 二 收益理论 1 边际收益递减规律 又称边际报酬递减规律或边际产量递减规律 指在技术水平不变的条件下 增加某种生产要素的投入 当该生产要素投入数量增加到一定程度以后 增加一单位该要素所带来的产量增加量是递减的 8 由图可见生产 产量增长 可划分为三个阶段 第 阶段 MP AP 收益递增阶段 第 阶段 MP AP 收益递减阶段 第 阶段 MP 0 负收益阶段 9 2 规模收益理论 在投入不是固定不变的情况下 投资者不仅可以使用更多的劳动力 而且可以使用更多的土地 原材料 设备 以扩大生产规模 规模收益 也称规模报酬 是指企业生产规模的改变对产量从而对收益的影响 也就是企业按相同比例增加所有投入量时收益的增加情况 西方经济学将这种产量与生产规模的关系分为三种情况 规模收益递增 规模收益递减和规模收益不变 10 规模报酬不变 各种要素投入增加的比例和产量增加的比例相等的情况 即产量增加率等于投入增长率 规模报酬递增 各种生产要素的投入数量按固定比例增加 产量增加的比例超过投入增加的比例的情况 即产量变化率大于投入变化率 规模报酬递减 各种生产要素的投入数量按固定比例增加 产量增加的比例低于投入增加的比例的情况 即产量变化率小于投入变化率 11 思考 对容积率的使用是否越高越好呢 在住宅的开发中 容积率是一项重要的指标 对于一块将要开发的土地 开发商总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益 对开发商而言 是不是说容积率越高越好呢 12 一般情况下 高容积率会损失开放空间 绿地面积以及住宅的隐私性 导致住宅的价值下降 从而降低单位物业的价格 另一方面 高容积率可以增加总建筑面积 13 如果把住宅开发的成本看成是两部分的话 那么它就由土地这一固定成本和除此之外的其它可变建筑成本构成 根据经济学知识我们可以知道 随着规模的增大 会使单位面积上所含土地固定成本摊薄 我想这也就是为什么房地产开发商总是期望容积率提高的原因所在 14 另外 超过一定限度的容积率 会大幅的增加建筑变动成本 而大幅提高的建筑物的变动成本可能会抵消掉土地固定成本的摊薄所带来的成本降低 从而反而可能会使成本从总量上增加 所以 开发商必须权衡这些因素 真正做到容积率的最佳使用 15 第三节资本资产定价模型理论 资本资产定价模型是由夏普等学者在资产组合理论的基础上发展起来的 广泛应用于投资决策和公司理财领域 资本资产定价模型主要研究证券市场中资产的预期收益率与风险资产之间的关系 以及均衡价格是如何形成的 16 计算方法 E rj i E rm i j其中 E rj 是资产j的预期投资回报率i是无风险利率 j是风险系数E rm 是市场平均回报率 17 风险资产的收益率 无风险资产的收益率 风险溢价风险溢价 市场整体收益率 无风险资产收益率 风险系数 18 用股市来说明个股的合理回报率 无风险回报率 整体股市回报率 无风险回报率 无风险回报率可以用国债收益率衡量 1时 代表该个股的风险 大盘整体风险 1时代表该个股的系统风险高于大盘 1时代表该个股风险低于大盘 19 一个公司股票的 为1 5 无风险利率为8 市场上所有股票平均报酬率为10 则该公司股票的预期报酬率为 A 11 B 12 C 15 D 10 20 某股票为固定增长股票 其增长率为3 预期第一年后的股利为4元 假定目前国库券收益率为13 股票市场平均收益率为18 该股票的 系数为1 2 那么该股票的价值为