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27 03 2020 信阳森林半岛项目商业部分调研定位报告 谨呈 信阳建业天明住宅建设有限公司 2006 SY11 项目SWOT分析 城市宏观市场环境分析 项目定位建议 项目地块及周边环境分析 商业市场环境分析 目录 拟定业态专业人士访谈 一城市宏观市场环境分析 信阳市位于河南省南部 东与安徽为邻 南与湖北接壤 素有 三省通衢 之称 是南北经济文化交流的重要通道 辖4区 浉河 平桥 羊山 南湾 8县 总面积18915平方公里 总人口780万 市区面积43 2平方公里 市辖区人口216 1万 市区人口43 67万 城市结构 城市背景 地理状况 交通状况 信阳 信阳交通便利 南距武汉214公里左右 距郑州302公里 京广 京九铁路及宁西铁路和国道106 107 312及京珠高速公路 西合高速公路纵横交错 是河南省重要的交通枢纽和连接东西部的主要通道 由于距武汉较近 根据2006武汉城市圈布局蓝图 2010年武汉城市圈将把信阳纳为其城市圈范围 城市背景 城市总体规划 浉河区为信阳市传统的政治 经济 文化中心 以发展商业为主 平桥区以发展工业为主 羊山新区将形成新的行政核心和居住区 南湾区辖南湾湖 以发展旅游业为主 不属于城市发展方向 信阳城市主要发展方向为向北 向东扩展 以中心城市为核心 以县城为纽带 以小城镇为依托 以国道 国铁 高速为骨架的市域城镇化发展新格局 城市功能分区 未来城市总体布局 南湾区位于市中心向西7公里 总面积190平方公里 总人1 96万人 下辖南湾水库管理局 南湾实验林场 南湾乡 南湾湖旅游发展有限公司 贤山开发办等5个单位 辖区内有国家AAAA级旅游景区 南湾湖旅游风景区 南湾区基本情况 项目位置 城市中心区域 北扩 东进 人口环境状况 劳动力资源丰富 劳务经济已成为信阳农村的支柱经济 2005年末信阳总人口787 55万人 其中 城镇人口216 10万人 占总人口的27 4 乡村人口571 45万人 占总人口的72 6 浉河区为信阳城区人口主要聚集区域 狮河区非农人口26 37万 平桥区非农人口17 3万 市区人口43 67万 项目所处南湾区常住人口仅1 96万人 劳动力资源丰富 信阳全市781万人 劳动力资源丰富 是劳务输出大市 并且信阳的很多在外务工者已成就显著 劳务经济已成为信阳农村的支柱经济 城市背景 项目周边常住人口仅1 96万人 消费人口有限 消费力不足 经济环境分析 城市背景 2004年 信阳国民生产总值434 2亿元 位居全省第11位 2005全年生产总值503 4亿元 比上年增长13 国内生产总值占全省的比重由5 1 变为4 2 其中 第一产业增加值150 4亿元 增长10 8 第二产业增加值193 5亿元 增长16 0 第三产业增加值159 5亿元 增长11 8 三产业占GDP的比重为29 9 38 4 31 7 2005年全市城镇居民人均可支配收入6784元 比上年增长14 2 如左图 信阳人均GDP 商品零售额 人均消费支出处于较快的增长阶段 居民消费潜力正在递增 城市背景 信阳2005年人均GDP为6407元 增速约12 7 信阳人均GDP和零售额双双增长 表明潜在消费能力增加 信阳近三年社会消费品零售总额保持快速增长态势 2005全年累计实现社会消费品零售总额187 6亿元 比上年增涨14 3 2003人均消费支出3978元 比上年增长5 8 2004城市居民人均消费支出4282元 增长7 6 2005年城市居民人均消费支出4971元 比上年增长16 1 增速明显加大 其中食品类支出1979 91元 比上年增涨5 5 城市居民家庭恩格尔系数39 8 比上年下降3 9个百分点 表明随着信阳市民收入水平 消费水平持续增长 消费层次也随之不断上升 消费者特征分析 2005年城镇居民阶层消费分类表 数据来源于信阳市统计局 2005年城镇居民人均可支配收入6784元 阶层之间水平呈现明显的梯度走势 收入差距有加大的迹象 在收入差距逐步扩大趋势影响下 不同收入居民家庭的消费支出也随之拉开了距离 2005年城镇居民人均消费支出4971元 高收入组的人均消费支出是全市平均消费水平的2 6倍 是低收入组消费水平的5 2倍 消费方式的变化情况 恩格尔系数逐年下降 消费水平稳步提高 2005年信阳市城镇居民消费恩格尔系数39 8 较上年下降3 9个百分点 生活观念变化 在外饮食消费增大 2005年在外饮食人均消费支出199元 较上年增长50 5 普通居民也注重生活质量的提高 建立了敢于消费 喜爱消费 享受消费的观念 但高收入家庭更注重一种高档 豪华的消费方式 城市背景 高收入群体总体生活已进入比较富裕阶段 消费特征是 在满足生活必需品和高档消费品需要之外 还有大量剩余 生活宽裕 注重生活质量的全面提高 追求时尚和个性化消费 中等收入群体总体生活水平处于小康阶段 消费特征是 基本生活消费需求已经满足 吃和穿比重继续下降 消费由 量 的满足升级到对 质 的追求 正积聚资金向更高一层消费提升 低收入群体总体生活水平实现了温饱 跨入小康 消费特征是 现期收入在满足基本生活消费之后 结余很少 其中 5 更低收入组人均可支配收入2453元 而人均消费支出2654元 入不敷出 但食品消费仍是他们消费的主流 生活质量不高 2005年城镇居民服务性消费支出1091元 占5 更高收入组的服务性消费支出3626元 而占10 更低收入群体的服务性消费支出444元 更高收入群体的服务性消费支出是全市平均水平的3 3倍 是低收入组消费水平的8 2倍 消费者特征整体分析 随着信阳经济发展 城市居民的消费能力大幅度提高 消费呈现多元化趋势 不同阶层拥有不同消费模式的分化日渐明显 不仅在消费能力上表现出梯度性的差异 而且在消费观念和消费方式上同样表现出了梯度性消费差异 消费呈现明显层次 城市背景 居民消费从传统消费向发展型 享受型消费转移 二商业市场环境分析 市区商业供应特征分析 商业格局 商业市场分析 百货商场相对集中 大多处于转型期信阳市百货商场主要集中在南大街东方红大道两侧 如西亚和美广场 一弘百货等 各百货商场经过业态调整及相关经营策略改变 正从传统百货向新型百货 品牌经营与特色主题经营 注重环境改善与人文主义等 转变 现有百货店自身硬体条件已基本满足后期调整需求 软件方面亟待提高 其市场后期发展有一定空间 市区商业供应特征分析 百货 商业市场分析 市区商业供应特征分析 大中型超市 超市外扩趋势明显信阳市大中型超市数量较多 分散于各居民区与商业区内 从信阳城市发展角度 结合居民住宅区及超市 含大中型超市及小型超市 便利店 分布情况 超市向东南方向 西北扩张趋势明显 西亚超市对本项目已有初步进驻意向 商业市场分析 市区商业供应特征分析 餐饮 商业市场分析 市区商业供应特征分析 休闲娱乐 休闲场所多以沿街商铺呈现 大庆路西段聚集效应明显近两年大量民营资本投入洗浴行业 信阳的洗浴企业数量快速增加 信阳目前有规模的洗浴企业共16家 但整体规模偏小 网点布局不合理 经营千篇一律 定位缺乏特色 随着洗浴企业数量快速增加 行业有结构性饱和的趋势 即普通洗浴中心竟争激烈 大型休闲洗浴娱乐中心相对缺乏 由于信阳经济发展水平不高 因此洗浴行业整体档次较低 只有大庆路的沁园春洗浴中心经营规模大 处于一枝独秀的地位 经营情况良好 商业市场分析 三地块解析及周边市场分析 本项目位于信阳市南湾区南湾湖风景区附近 城市中心区域 项目位置 N 占地面积 221 76亩 约15万 土地用途 该地块的规划用途为95 的住宅用地 使用年限70年 5 的商业用地 使用年限为40年 容积率不大于1 5 建筑密度不大于25 基本指标 目前项目用地一 二 三期已拆迁完毕 达到三通一平 开发条件 基本概况 信阳是河南省最南边的城市距离郑州302km 地块四至 周边路网发达 但临街面偏离主干道南湖大道 宗地位于南湾区 中环路以东 松树坦路以南 以上道路皆为规划道路 目前为水泥小路 形状大致为不规则正方形 长宽均约398米 地势起伏较大 高低落差约为24米 宗地南隔一土路为水利局家属院 西边隔规划中的中环路是信阳市南湾管理区南湾村 东边隔规划中的松树坦路是南湾管理区松树坦村 目前该宗地现有原水泥厂拆除的部分建筑垃圾及未拆迁的家属楼和居民 该宗地有一泄洪渠 宽度约为10 18米 贯穿整个地块 地块解析 N 项目地块距离南湾风景区700米 到达市区5公里大约十分钟车程 距离市中心7公里大约十五分钟车程 项目地块与市区没有连为一体 中间有商业断带 在市民印象中南湾区属于郊区 平时无来此地购物习惯 地块周边现状 商业氛围不足 商业形象参次不齐 但社区配套完善 地块解析 项目地块南部 南湖大道临街分布有菜市场 小型医疗机构 小型超市 理发店 双汇冷鲜店 小五金店 小服装店 小型餐饮店 电信银行邮政等公用设施配套齐全 满足了周边南湾居民的日常生活消费 但商户整体经营档次低 规模小 大部分商店只有25平方米左右 只有百佳超市有450平方米 进入南湾湖风景区约20家小型饭店 主要经营南湾鱼和信阳本地特色菜 面积大部分在30平方米左右 经营情况随着景区游客数量有淡旺季之分 目前经营情况一般 项目周边租金 项目位置在市区的南郊消费力不足 临街门面租金范围0 2 0 5元 天 景区餐饮以当地风味菜系为主 生意旺季主要在旅游时段 租金水平较低只有0 16元 天 南湖大道周边未来改造规划 南湖路周边规划分析 南湖大道两侧改造重建 道路东侧为临街商铺 道路西侧政府规划为旅游商业 道路两侧商业项目将于两年内升级改造完毕 对项目商业冲击较大 地块解析 街区价值分析 地块不临入市主干道 目前车流 人流不畅 车流最大的节点南湖大道 连接市区主干道 松树坦路 未来连接高速与景区间的快速通道 人流量最大节点南湖大道 未来建业路 进入周边主要社区干道 地块解析 商业价值 建业路 松树坦路 中环路 天明路 区 区 区 区 从项目地块商业价值分析角度出发 小区入口处临近南湖大道及松树坦路价值最高 松树坦路及建业路价值次之 天明路及中环路价值最次 地块临街面统计 总结 本项目属于城市边缘小型规模社区型项目 地块解析 四拟定业态专业人士访谈 餐饮专业人士访谈 专业人士访谈 超市及茶楼专业人士访谈 专业人士访谈 专业人士访谈 休闲娱乐专业人士访谈 总结 专业人士访谈 1 商户认为项目位置紧邻郊区 靠近风景区 其环境幽雅 交通比较便利 建议项目引进知名高档餐饮 目前当地市场较缺乏 以便吸引当地高档消费群消费 2 经营者认为项目部分商业适合经营小区配套设施 如超市 洗衣店 面包房等 高档综合性洗浴中心 特色茶楼也被商家看好 3 目前超市 洗浴中心 茶楼 社区配套商业对本项目看好进驻意向较强 4 因本项目位置较偏商家普遍租金承受力在8 13元 月 5 餐饮 休闲娱乐 超市商家需求面积300 3000 社区配套面积需求在40 80 以一带二商铺为主 五项目SWOT分析 商业部分SWOT分析 SWOT 六项目定位建议 本项目商业不仅满足社区及周边需要 还要着眼于服务整个城市及项目周边景区 本项目规划小区约20万 入住人口预计超过5000人 而周边1000m内生活人口更达2万人以上 本项目主要使命应该是满足其日常生活需要 周边环境及城市发展规划决定了本项目以满足社区及周边需要 项目位于国家4A级景区南湾湖 从区位上而言应当承担一定的城市功能 商业功能定位 社区性功能 区域性功能 商业业态定位 本项目业态主要根据项目周边业态现状 城市规划以及潜在消费者来进行定位 最后根据商家实证来排除某些业态的可能 商业业态定位 周边业态现状 业态定位的重要影响因素 周边商业现状 周边社区配套完善但整体规模较小 档次较低 缺乏特色商业 城市规划 信阳的城市主要发展方向是向北 东扩展 项目所处南湾区未来主要以发展旅游业为主 潜在客户需求 项目商业将承担项目配套 服务城市与辐射周边的三重功能 业态规划上需要有针对性考虑 通过上述分析 本项目商业规划为 特色商业 社区型商业主要包括两大区 娱乐休闲餐饮区和便民服务区 商业业态定位 特色商业区提供城市的精品休闲娱乐 餐饮为一体的综合性休闲社区 位置 小区南湖大道小区入口处 功能 区域性 对象 服务周边社区乃至辐射全城 业态 集休闲娱乐 餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心 提升并补充现有商业形态 规模 3000 左右 形式 1 2或1 3层街铺 大店 保证充足的停车位 商业业态定位 中高档综合洗浴中心 高档餐饮 社区型商业提供完善的生活配套 完美解决日常生活需求 配套服务型商业 社区超市 医疗诊所 药店 美容美发 干洗 蛋糕房 社区餐饮等 位置 在小区入口左边临街 功能 为社区增值 展示社区形象 对象 服务社区内业主以及周边居民 业态 便利店 医疗诊所 药店 美容美发 干洗 冲印等 规模 以一般城市居住区标准推断 面积不超过4000 形式 1 2层底商或街铺 商业业态定位 商业业态规划区域 商业业态定位 特色商业区业态 集休闲娱乐 餐饮为一体的综合型中高档洗浴中心 提升并补充现有商业形态 便民服务区业态 便利店 医疗诊所 银行 药店 美容美发 干洗 冲印等 本项目商业业态定位 商业业态定位 产品定位要基于市场和客户需求 商业产品定位 项目商业部分以街铺为主 以街铺为主要价值点 产品形式上 社区配套商业以1 2层结构街铺为主 特色商业大店以1 3层结构挑高产品 如洗浴 访谈显示 经营者最认可临街独立产权街铺 产品定位