纳税会计第七章契税(新)PPT课件.ppt

第七章其他税种的会计核算契税的会计核算 商学院会计学系王丽萍 1 一 契税概述 一 契税的概念契税是在土地产权 房屋权属发生转移时 按当事人双方订立的契约 向承受人征收的一种税 2 二 征税对象契税的征税对象是在境内转移土地 房屋权属的行为 契税征税对象具体包括以下五种具体情况 1 国有土地使用权出让 2 国有土地使用权转让 3 房屋买卖 几种特殊情况视同买卖房屋 1 以房产抵债或实物交换房屋 2 以房产做投资或做股权转让 3 房屋拆料或翻建新房4 房屋赠予 包括以获奖方式承受土地房屋权属 3 5 房屋交换 1 以作价投资 入股方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 缴纳契税 但是以自有房产投资本人独资经营企业 免纳契税 2 以抵偿债务方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 按房屋现值缴纳契税 3 以获奖方式承受土地 房屋权属的行为 应由产权承受方在办理产权交易和产权变更登记手续时 缴纳契税 4 以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地 房屋权属 应缴纳契税 6 承受国有土地使用权支付的土地出让金对承受国有土地使用权支付的土地出让金 要计征契税 不得因减免土地出让金而减免契税 4 例 下列各项中 应当征收契税的有 A 以房产抵债B 将房产赠与他人C 以房产作投资D 子女继承父母房产 答案 ABC 5 例 下列情形中 应纳契税的有 A 以房产作投资B 以房产抵债C 将房屋无偿转让给他人D 城镇职工按规定第一次购买公有住房E 以自有房产作股投入本人经营的独资经营企业答案 ABC 6 三 纳税义务人契税的纳税义务人 是境内转移土地 房屋权属承受的单位和个人 单位包括内外资企业 事业单位 国家机关 军事单位和社会团体 个人包括中国公民和外籍人员 四 税率 3 5 7 五 应纳税额的计算契税应纳税额 计税依据 税率契税的计税依据是不动产的价格 依不动产的转移方式 定价方法不同 契税计税依据有以下几种情况 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 以成交价格为计税依据 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋交换 以所交换的土地使用权 房屋的价格差额为计税依据 4 以划拨方式取得土地使用权 经批准转让房地产时 由房地产转让者补交契税 计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益 8 例 居民甲某有四套住房 将一套价值120万元的别墅折价给乙某抵偿了100万元的债务 用市场价值70万元的第二 三两套两室住房与丙某交换一套四室住房 另取得丙某赠送价值12万元的小轿车一辆 将第四套市场价值50万元的公寓房折成股份投入本人独资经营的企业 当地确定的契税税率为3 甲 乙 丙缴纳契税的情况是 A 甲不缴纳 乙30000元 丙3600元B 甲3600元 乙30000元 丙不缴纳C 甲不缴纳 乙36000元 丙21000元D 甲15000元 乙36000元 丙不缴纳 答案 A 解析 甲不用缴纳契税 乙应缴纳契税 100 3 3 万元 丙应缴纳契税 12 3 0 36 万元 9 六 税收优惠1 国家机关 事业单位 社会团体军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征契税 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房 免征契税 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情减免 4 土地 房屋被县级以上人民政府征用 占用后 重新承受土地 房屋权属的 由省级人民政府确定是否减免 5 承受荒山 荒沟 荒丘 荒滩土地使用权 并用于农 林 牧 渔业生产的 免征契税 6 经外交部确认 依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定 应当予以免税的外国驻华使馆 领事馆 联合国驻华机构及其外交代表 领事官员和其他外交人员承受土地 房屋权属 10 7 房屋的附属设施对于承受与房屋相关的附属设施 包括停车位 汽车库 自行车库 顶层阁楼以及储藏室 下同 所有权或土地使用权的行为 征收契税 对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 不征收契税 8 继承土地 房屋权属法定继承人 包括配偶 子女 父母 兄弟姐妹 祖父母 外祖父母 继承土地 房屋权属 不征收契税 非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地 房屋权属 属于赠与行为 应征收契税 9 其他对拆迁居民因拆迁重新购置住房的 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税 成交价格超过拆迁补偿款的 对超过部分征收契税 11 例 下列各项中 可以享受契税免税优惠的有 A 城镇职工自己购买商品住房B 政府机关承受房屋用于医疗C 遭受自然灾害后重新购买住房D 军事单位承受房屋用于军事设施 答案 BD 12 七 契税征收管理1 纳税义务发生时间纳税人在签订土地 房屋权属转移合同的当天 或者取得其他具有土地 房屋权属转移合同性质的凭证的当天 为纳税义务发生时间 2 纳税期限 纳税人应当纳税义务发生之日起10日内 向土地 房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报 并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款 3 契税征收机关为土地 房屋所在地的财政机关或者地方税务机关 具体征收机关由省 自治区 直辖市人民政府确定 13 2009年单选 居民甲2008年购置了一套价值100万元的新住房 同时对原有的两套住房处理如下 一套出售给居民乙 成交价格50万元 另一套市场价格80万元的住房与居民丙进行等价交换 假定当地省政府规定的契税税率为4 则居民甲2008年应缴纳的契税为 A 4万元B 6万元C 7 2万元D 9 2万元 答案 A契税以受让方为纳税人 居民之间等价交换房屋的免征契税 因此 甲应缴纳的契税 100 4 4 万元 14 2009年多选 孙某将自有住房无偿赠与非法定继承人王某 已向税务机关提交经审核并签字盖章的 个人无偿赠与不动产登记表 下列有关孙某赠房涉及税收的表述中 正确的有 孙某应缴纳契税 王某应缴纳契税 孙某应缴纳印花税 王某应缴纳印花税 答案 BCD契税的纳税人以承受方为纳税义务人 因此A选项不正确 15 二 契税的会计核算 一 契税会计帐户设置为了核算契税的应交及已交等情况 应在 应交税费 科目下设置 应交契税 明细科目 贷方登记应交纳的契税 借方登记实际交纳的契税 期末贷方余额为应交未交的契税 16 二 契税的会计核算1 企业取得土地使用权时 账务处理为 借 无形资产贷 应交税费 应交契税银行存款实际缴纳契税时 借 应交税费 应交契税贷 银行存款 17 2 企业承典取得房屋且不能直接使用的 在取得房屋产权时 会计分录为 借 在建工程贷 应交税费 应交契税银行存款实际缴纳契税时 借 应交税费 应交契税贷 银行存款房屋修建完工后 借 固定资产贷 在建工程 18 3 企业购买房屋且房屋能直接使用的 在买入楼房时 账务处理为 借 固定资产贷 应交税费 应交契税银行存款实际缴纳契税时 借 应交税费 应交契税贷 银行存款 19 2009年计算 某房地产开发公司于2008年6月受让一宗土地使用权 依据受让合同支付转让方地价款8000万元 当月办妥土地使用证并支付了相关税费 自2008年7月起至2009年6月末 该房地产开发公司使用受让土地60 其余40 尚未使用 的面积开发建造一栋写字楼并全部销售 依据销售合同共计取得销售收入18000万元 在开发过程中 根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计6200万元 开发销售期间发生管理费用700万元 销售费用400万元 利息费用500万元 只有70 能够提供金融机构的证明 说明 当地适用的城市维护建设税税率为5 教育费附加征收率为3 契税税率为3 购销合同适用的印花税税率为0 3 产权转移书据适用的印花税税率为0 5 其他开发费用扣除比例为4 20 要求 根据上述资料 按照下列序号计算回答问题 每问需计算出合计数 1 计算该房地产开发公司应缴纳的印花税 2 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税 3 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税 城市维护建设税和教育费附加 4 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用 5 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴土地增值税的增值额 6 计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税 21 答案 1 计算该房地产开发公司应缴纳的印花税 8000 0 5 18000 0 5 0 0005 6200 0 3 14 86 万元 2 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的地价款和契税 8000 60 8000 3 60 4944 万元 3 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的营业税 城市维护建设税和教育费附加 18000 5 1 5 3 972 万元 4 计算该房地产开发公司土地增值额时可扣除的开发费用 500 70 4944 620