房地产税务筹划10大案例.ppt

案例一 案例二 案例三 案例五 案例四 案例1 直接购买土地与购买公司股权纳税筹划 A房地产开发企业购买了C公司股东B所持有的全部股权 已知C公司实收资本账面价值1000万元 A公司出资3000万元 成为C公司唯一股东 C公司资产主要为一座办公楼 购买目的 拆旧获得土地 筹划目的 购买股权手续简便 省税 新闻链接 省税吗 黑石公司缴纳所得税吗 黑石公司缴纳土地增值税吗 黑石公司缴纳营业税吗 A公司能参照黑石吗 NO A公司购买C公司股东B全部股权 B营业税 免 A契税 免 C企业所得税 2000 25 500万元C土地增值税 2000 30 600万元税负 1100万元 A公司能参照黑石吗 NO A公司购买C公司土地B营业税 3000 1000 5 100万元A契税 3000 4 120万元A企业所得税 2000 25 500万元土地增值税 2000 30 600万元税负 220万元 税中望月建议 企业重组获取土地不仅要考虑现时纳税义务 还要考虑未来开发纳税义务 购买股权后以C公司名义开发手续限制要考虑 A C公司所得税 土地增值税征收方式问题 案例2 开发项目设置子公司还是分公司区别在哪里 A房地产开发企业欲投资上海进行开发 面临问题是 在上海应该设立分公司还是设立子公司 A房地产开发企业在上海设立子公司B从事房地产开发 B公司利润率20 所得税税负5 A母公司在机构所在地核定征收企业所得税 应税所得率15 所得税税负3 75 A B公司管理层主要在A公司列支 A公司想减少B公司税负 计划管理层工资下放列支到B公司 可行性 A房地产开发企业在南京设立分公司C从事房地产开发 C公司利润率不足10 A公司在机构所在地核定征收企业所得税 应税所得率15 所得税税负3 75 C公司所得税按总公司税负3 75 缴纳 土地增值税当地主管税务局答复 所得税核定征收 土地增值税也要核定征收 还能降低税负吗 案例3 合作开发如何利润分配最大化 项目利润分配分配开发产品 一方出资 一方开发 2 不成立合营公司分配项目利润 1 成立合营公司 3 不成立合营公司分配开发产品 案例 东方公司准备以2000万元人民币投资中澜房地产公司的某住宅开发项目 双方约定不成立独立法人项目公司 由中澜房地产公司独立开发 投资方案拟定如下 方案一 项目实现的利润按各自投资比例分红 项目利润为1500万元 东方公司享有1000万元 方案二 东方公司按照投资比例分配开发产品 假定该投资项目单位住宅计税成本为45万元 单位住宅销售价格为75万元 东方公司享有40套单位住宅 案例3 合作开发如何利润分配最大化 案例4 土地增值税定价策略 回避无效价格区间普通住宅价格策略 可扣除项目 2 税金 收入 10 土地成本 建安等其他成本 3 开发费用 加计扣除 增值额 增值率 适用税率 应纳税额 2 3 10 0 5 10 6 0 6 2 3 20 1 10 7 1 2 9 2 9 7 1 40 8 30 2 9 30 0 87 2 3 0 5 0 6 1 7 1 案例 A项目销售收入10万元 土地取得价款2万元 建安 配套等开发成本3万元 营业税金及附加率6 计算应缴纳土地增值税 土地增值税基本原理 案例5 土地出让款返还有无运作空间 招拍挂 是当前开发商拿地的基本途径 政府出于招商引资 建设回迁房 基础设施建设等原因 对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还 共同特点 没有直接说土地返还款 由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同 税务处理也不尽相同 税务机关对收入的涉税认定 本着实质重于形式原则 主要依据是政府与开发商签定的出让协议和补充协议的约定内容进行判定 案例 A房地产开发企业经S市政府招商进入该地区从事房地产开发 双方招商协议约定 A企业招拍挂价格高于100万元 亩的价格由当地政府以补贴方式返还 实际招拍挂价格为130万元 亩 A企业先期购入土地100亩 与国土部门签订的出让合同价格为13000万元 企业已缴纳10000万元 招商协议约定 在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元 用于支持A企业配套建设 政府招商引资奖励 返还未约定用途 企业所得税可否缓缴 土地增值税能否不冲成本 案例6 代建行为如何回避税务风险 在房地产开发市场行为中 拥有土地使用权而没有房地产开发资质的企业寻找有资质的企业联合开发比较常见 但是不排除其中名为 联合开发 实为 代建 的合作形式潜在的税务风险 案例 东方公司取得一宗土地使用权 经建设规划部门批准 建设商住楼项目 由于东方公司没有房地产开发资质 决定与中澜房地产公司合作开发 双方签订了委托开发 销售协议 协议约定该开发项目的所有成本 费用均由东方公司支付 开发产品委托中澜房地产公司销售 销售合同由中澜房地产公司与买方签订 但是销售不动产发票由东方公司开具 东方公司以该楼盘销售收入的3 支付房地产公司开发 销售手续费 问题1 本案例中 东方公司自身不具备房地产开发资质 以自身名义取得了建设工程规划许可证和施工许可证但是无法取得预售许可证 即便与天山房地产公司合作开发 由于此种联建开发的特殊性 也无法直接取得房屋的销售许可 只能在办理完产权登记后进行房屋的二次转让 这是本案例中销售阶段要考虑的问题 所以 该商住楼的销售主体实质上是东方公司 中澜房地产公司只是受托代建和代理销售而已 在这种情形下 该商住楼开发过程中合作双方应当如何进行税务处理呢 案例分析 案例7 首付一成促销税务风险 温家宝 坚持调控不动摇 合理的房价 应该是使房价与居民的收入相适应 房价与成本和合理的利润相匹配 案例8 促销个人所得税 财税 2011 50号 财政部 国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知 案例8 促销个人所得税 不征税情形 明确企业在销售商品 产品 和提供服务过程中向个人赠送礼品不征收个人所得税的类型包括 案例8 促销个人所得税 问题 房地产开发企业促销活动中承诺 业主开盘签约即获赠冰箱一台 是否征收个人所得税 征税 案例9 卖房返本意图可为 六年返本 绝非馅饼 案例 A房地产公司销售政策 推售房源价格统一按10000元 单价计算 与客户签订 房屋无偿使用协议 1 客户签订 房屋无偿使用协议 之日起60天内付清全款 房款作为借款六年后全款一次性返还客户 作为借款补偿 客户无偿使用该住宅50年 不享有产权 业主可以转租 2 客户六年内申请购房 六年内客户要求购房的 可以按协议签订价格签订 商品房买卖合同 本金自动转为购房款 3 客户六年内申请退房 满一年以上不满六年 如客户因特殊原需终止协议的 全款退还客户 并按10 年计算利息 不计复利 解除协议 收回使用权 案例9 六年返本销售 背景资料 A单位200平米别墅 套 价格7000元 平米 单套价款140万元 B客户借款成本 单利 假设18 案例9 六年返本销售 案例10