联投国际城(黄冈)项目s1区、S2区商铺价格建议(提案稿)20160608PPT课件.ppt

联投国际城 黄冈 项目S1区 S2区商铺价格建议联投国际城 黄冈 项目组2016 5 31 1 黄州商业市场研究 项目商铺产品分析 目录 营销策略 价格建议 2 第一部分2015年销售统计 地块双边临街 小区 学区配套性商业 项目商业地块位于黄婆汊路 公园路交汇处 北临项目配套学校 配套性商业 可售商铺共39间 5929 2 S1 S2 市实验小学分校 启黄中学分校 3 第一部分2015年销售统计 S1区 步行街商业 公摊高达21 7 S1区商铺15间 1805 6 1楼层高5 3米 2楼层高4 2米 A区为2套单层商铺面积281 3 161 3 B区8套1拖2层128 8 C区3套内街商铺80 100 4 第一部分2015年销售统计 S2区 微型盒子商业体 公摊36 2 S2区商业微型盒子商业体 24间商铺可售 4124 1楼层高5 1米 1248平米 5 第一部分2015年销售统计 S2区 第2 3层商铺规模小 商业影响力有限 第2 3楼商铺层高4 2米 可售商铺16间 2875 41 商铺开间8 9米 进深10 12米 8套150 以上商铺 6套100 150 商铺 2套100 以下商铺 通过2个步行楼梯 1部垂直电梯 实现第1 3层商业流通 6 SWOT分析 W T O S 优势 劣势 威胁 机会 S1 商业地块双边临街 展示面好 S2 商铺外立面美观 富有商业视觉冲击 O1 项目规划开发190栋住宅建筑 且引入幼儿园 市实验小学分校 启黄中学分校等 商业价值与商铺升值远景好 T1 区域在售项目商铺供给体量大 冲击本案 T2 在售项目商铺结构优于本案 不利于本案销售 第一部分2015年销售统计 项目商业SWOT分析 W1 商铺面积大总价高 W2 项目商铺公摊分别为21 7 36 2 分摊高 W3 项目地块及四至商业氛围不足 W4 商铺产品中内街商铺 微型盒子商业体第2 3层商铺等 价值不高 7 第一部分2015年销售统计 商铺市场研究方向 根据项目商业地块产品布局 重点研究分析 1 黄州商业市场的趋势分析 2 区域商铺销售的市场形势 营销模式分析 3 在售项目住宅底商的销售形势 销售价格 营销模式分析 4 研究黄州东坡小学 黄冈市实验小学 启黄中学 黄冈实验中学等学区租金及售价 分析学生消费对本案商业的作用 8 黄州商业市场分析 项目商铺产品分析 目录 营销策略 价格建议 9 第一部分2015年销售统计 黄州商业形势不容乐观 招商先行成为商业开发项目主流策略 核心商业体量73万 商业市场经营面积供过于求 典型商业黄冈国贸 摩尔城空置率奇高 招商先行 优先经营运营 成为商业开发项目的主流策略 城市核心商业73万 其中黄商购物中心1 5万 中商2万 大润发4万 纽宾凯国际生活广场26万 万华 广场4万 翡翠一品5万 黄冈国贸5 5万 街区商业25万 10 八一路商圈商户自主经营 业态混乱 胜利街租金80 150元 月 八一路租金50 180元 月 11 第一部分2015年销售统计 东门路商群 面临双重竞争压力 租金85 180元 月 12 第一部分2015年销售统计 黄冈国贸B C区1楼全部空置 2楼大部分空置 60 空置率 结构面积 住宅裙楼 美食街5 5万 动线规划 东门路裙楼通过连廊与赤壁大道裙楼连接 外设与裙楼动线平行的动线 筷子巷 租金 1楼租金80 120元 月 2楼租金40 60元 月 3楼租金25元 月 B C区商铺基本空置 A区稍好 筷子巷55 90元 月 特色小吃店经营较好 基本情况 商铺公摊40 1楼B C区全部空置 2楼少量商家经营 整个C区 B区无人流 13 第一部分2015年销售统计 业态 1F超市 1F精品店 2F跨境体验店 3F餐饮 销售模式 开发商自持 1F 2F 3F半层 占总面积70 1F 3F西半层对外销售 主要针对投资客 价格 1F沿街商铺5万 内铺3 4万 1F 2F自持 3F1万 优惠方式 10年包租 带租约销售 表价95折优惠 按时签约再享98折 前3年按7 一次性冲抵总房款 第4 10年按总房款的7 逐年返还 玫瑰时代广场 1F沿街商铺5万 内铺3 4万 3F1万 10年包租保底70 销售模式 0成交 14 第一部分2015年销售统计 城南核心商业体 自持自营 部分销售 模式 重视商业运营 15 第一部分2015年销售统计 格兰道步行街 学区配套 区域商业 重视招商运营 临街1楼45元 月 2楼30 35元 月 现只租不卖 消费客群 小区幼儿园 小学 中专等学区消费 以及城南居民消费 业态 风情街区 名品折扣店 家居大卖场 电器大卖场 影城 休闲娱乐 五星级宾馆 餐饮等 销售模式 2012年15年包租 年8 投资回报率 现只租不卖 临街1楼45元 月 2楼30 35元 月 步行街30 空置 开发商投入2000万做品牌自营 16 城东商业 大学商业区 社区配套商业 1F50 80元 月 2F30 40元 月 17 金家上城 小区配套商业 高中学区商业 4年成交58套3721 第1 3期商铺价格18000元 总建面 28万 一期8万 二期20万 总户数 2600户商业面积 约10000 层高5 9米 销售模式 直接销售 价格 住宅4500元 1 3期商铺均价18000元 商业情况 1 2期沿街商铺仅剩少量在售 现主推3期商铺 商铺面积40 100 不等 2012年6月开始推售商铺 4年累计成交58套 3721 备案 商铺多空置 部分经营的商业为建材 汽车美容 消费客群 周边居民 黄冈高中学生 18 第一部分2015年销售统计 黄州商圈商业市场形势 1 人均商业面积接近2倍于国际人均商业面积1 1 2 老城区核心商业体量过剩 根据 2015年黄州区国民经济和社会发展情况统计公报 人口数据统计 城镇居民 共20 17万人 人均商业面积3 6 城乡居民 共34 82万人 人均商业面积2 1 2 黄冈国贸60 空置率 摩尔城30 的内街空置率 核心商业体空置率过高 影响市场投资信心 3 格兰道2012年 15年包租 120 投资回报 2016年重视招商暂停销售 玫瑰广场 10年包租 70 投资回报 无成交 显示黄州商铺市场销售不理想 4 商业市场开始重视招商和运营环节 格兰道 太华 大润发 东坡外滩等商业 均重视主力店招商 品牌店招商工作 19 第一部分2015年销售统计 东坡小学 低租金 低收益 低端商业 商户规模 学校主出入口500米范围 仅11家商户 约650 商业业态 文具店 文印店 快餐店 副食店 水果店 家艺窗帘 消防器材 租金水平 10 15元 月 20 第一部分2015年销售统计 市实验小学 中端商业 5家学生商店 商业氛围浓厚 但以中青年消费客群为主 租金100 130元 月 商业档次偏低端 学校出入口500米范围 仅3家针对儿童消费的玩具店 书店 小吃店 2家音乐培训机构 21 第一部分2015年销售统计 黄冈实验中学 低端学生商业 基本情况 仅正门200米内商业 共29家1500 租金10元 月 其中针对学生消费商家12家 业态 宾馆 餐饮 文化用品 便利店 超市 家居 美容美发 水果 棋牌室 22 第一部分2015年销售统计 启黄中学 相对于八一路沿街商铺租金 学区商铺租金水平一般 基本情况 承接八一路商业 正门500米范围内有80家4000 租金30元 月 其中针对学生消费商家26家 业态 服装 副食 眼镜 建材 餐饮 文化用品 超市 家居 美容美发 23 第一部分2015年销售统计 学区商业 中低档次 商业贡献值底 学校正门500米范围之内 商业规模偏小 服务于中小学 初中学生的均为低端商业 学生消费贡献值有限 24 第一部分2015年销售统计 区域可售商铺23万 住宅商铺有价无市 且空置率高 本案地块四周均无商业氛围 且沿街500米范围内无商业 具备销售条件的商铺总体量11 2万 区域商铺的潜在供给体量为10 5万 30元 月 40 45元 月 35 45元 月 50 65元 月 20 30元 月 30元 月 城北区域商铺供给体量23万 湖光月色1万 翡翠广场5 5万 万华广场4万 嘉豪 新时代1万 天瑞公馆0 5万 万景城5万 清华花园0 8万 东方名都2万 帝景豪庭0 8万 三清国际城1 5万 金科家园0 2万 联投国际城1万 25 第一部分2015年销售统计 中环路商业氛围最差 租金30元 平米 月 中环路业态 新港路业态 东门路业态 26 翡翠广场 招商 销售 模式 沿街商铺1F3万元 2F2万元 3F1万元 内街商铺1F2万元 2F1万元 微型盒子商业体 嘉禾装饰公司独栋租赁 销售价格 沿街商铺1F3万元 2F2万元 3F1万元 内街商铺1F2万元 2F1万元 租赁价格 沿街商铺80元 月 2F60元 3F50元 内街商铺1F50元 2F30元 2015年底启动招商工作 临街商铺业态为大型餐饮 KTV练歌房 洗浴中心等 内街全部空置 27 第一部分2015年销售统计 湖光月色 万华广场 嘉豪 新时达 招商先行 湖光月色 嘉豪 新时代 湖光月色 嘉豪 新时代 采用 盒子商业体 沿街商铺 商业形态 现处于招商阶段 暂不销售 万华广场 盒子商业 先招商后销售 的销售模式 拟引进沃尔玛超市 影城 后期再考虑沿街商铺出售 天瑞公馆 临街住宅底商 走高层销售路线 老板直接与客户 一对一 谈判 万华广场 28 第一部分2015年销售统计 万达广场 预判20万商业 项目一期地块拆迁中 万达广场规划总占地约18万 取容积率3 0则总建面54万 取容积率4 0则总建面72万 预计规划商业20万 项目总体规划尚未确认 29 第一部分2015年销售统计 商铺销售有价无市 销售不理想 在售项目商铺总面积9 6万 已售9400 余8 7万 总体去化率9 8 沿街底层商铺与住宅价值比一般在5 1 均有价无市 30 第一部分2015年销售统计 具备销售条件但未售的项目 招商先行 谨慎销售 区域项目待售商铺总体量12万 其中实际可售商铺10 5万 在建项目三清国际城1 5万 万华广场 嘉豪 新时代 招商先行 暂不销售 天瑞公馆 走高层营销路线 开发商高层领导 一对一 谈判 中低层不参与商铺销售 万景城 东门路沿街商铺结构完成 但暂不销售 31 第一部分2015年销售统计 区域商铺供过于求 销售速度缓慢 1 本案地块500 1000米内无商业氛围 最邻近地块的中环路沿街商铺租金水平仅30元 平米 月 2 区域商铺供给体量23万平米 供远大于求 销售速度慢 总体成交率9 8 研判市场不看好商铺投资 3 商业项目开发商信心不足 先招商 暂不销售 已直接销售的项目调整了营销策略 清华花园以租代售 东方名都搁置销售 天瑞公馆高层领导 一对一 谈判销售 翡翠广场 招商 销售 32 黄州商业市场分析 项目商铺产品分析 目录 营销策略 价格建议 33 第一部分2015年销售统计 营销策略 1 本案商铺层高一般 公摊高 S1区商铺36 2 公摊 S2区商铺21 7 公摊 而商铺第一层层高5 2米 第二三层层高4 2米 按照区域在售项目商铺结构 项目商铺劣势产品 建议招商先行 成功引进品牌商户 且具备较好业绩 拉升商铺价值后再销售 2 区域在售项目商铺有价无市 销售速度缓慢 且本案商业地块四周无商业 商业氛围不足 即使5月11栋洋房交付 7月4栋高层交付 在短期内仍然难以形成商业氛围 现阶段销售价值偏低 适宜采取平价销售策略 3 根据市场反馈 项目商铺价值不高 S1区 S2区一层临街商铺面积 1拖2商铺 2570 二楼及内街商铺3360 建议一层商铺低价销售 通过一楼商铺热销带动内街及二三层商铺销售 招商先行 平价开道 34 第一部分2015年销售统计 销售政策 1 小区居民 中小学学生为本案商业消费群体 预计持续5年 以此为基础 建议锁定目的地性消费商业 吸纳固定消费客群 2 5年返租 带租约销售 政策内容 包租5年 带租约销售 年投资回报率7 前3年共21 投资回报率一次性冲抵总房款 第4 5年按7 年投资回报率逐年返现金 35 黄州商业市场分析 项目商铺产品分析 目录 营销策略 价格建议 36 第一部分2015年销售统计 定价原则 1 采取租金还原法 市场比较法 商住价值比经验法 2 依据商业售价的一般规律 以一楼商业推导不同楼层商业价格 二楼一般为一楼均价的65 左右 三楼一般为一楼均价的45 左右 内街商铺是临街商铺的80 37 第一部分2015年销售统计 市场比较定价法 临街一层商铺均价13200元 参考在售项目商铺的销售价格 经过权重分析打分机制 得出本案入市价格为13229元 取值13200元 38 市场比较定价法 价格调整 按商住经验定价法 一楼临街商铺13200元 在此取整数13200元 依据商业售价的一般规律 内街一楼商铺价格为10600元 二楼商铺价格为8600元 三楼商铺价格为5900元 依据商业售价的一般规律 以一楼商业推导不同楼层商业价格 二楼一般为一楼均价的65 左右 三楼一般为一楼均价的45 左右 内街商铺是临街商铺的80 39 第一部分2015年销售统计 商住经验定价法 临街一层商铺均价13300元 在售项目底商价格与住宅价格比值 4 6 1 基本有价无市 建议参照项目帝景豪庭赤壁一路商铺价格与住宅价格比值 取商住价值比3 5 则临街商铺价格13300元 40 商住经验定价法 价格调整 按商住经验定价法 一楼临街商铺13300元 在此取整数13300元 依据商业售价的一般规律 内街一楼商铺价格为10600元 二楼商铺价格为8700元 三楼商铺价格为6000元 依据商业售价的一般规律 以一楼商业推导不同楼层商业价格 二楼一般为一楼均价的65 左右 三楼一般为一楼均价的45 左右 内街商铺是临街商铺的80 41 第一部分2015年销售统计 租金还原定价法 临街一层商铺租金37元 月 定价原则 1 参照项目新铺价格与投资收益率 推算临街商铺价格 2 参照竞品临街商铺租金 推送项目租金水平 结合项目周边新铺租金情况 通过市场比较法进行加权平均 推导出本案临街商铺租金 0 25x40 0 05x50 0 05 60 0 05 80 0 6 30 37 5元 月 取37元 月 42 按租金还原法 一楼临街商铺租金37元 月一楼商铺实收价格为10300元 依据商业售价的一般规律