绵阳配套项目总体思路)-(2)PPT课件.ppt

绵阳配套项目规划意见 二 实现差异化竞争提高核心竞争力 一 打造具有崇尚特色的百货综合体 三 适应市场推动市场 配套的目的 一 怎么样打造具有崇尚特色的百货综合体 在二级市场根据当地市场创建具有休闲 娱乐 餐饮 购物的大众消费场所 他 有别于购物中心 比如 品牌定位不易过于高端 百货客单价应在280 400元人民币 符合当地经济水平 消费对象更群众化 经济化以及项目模式可复制化 同时 他 应具备购物中心的基本功能 如实现一站式购物和休闲式消费的平台 配套项目也应有主力店比如电影院 主题餐厅 美食广场等具有吸客能力并且应与百货卖场产生消费互动人流互动的配套设施 形成独特的购物文化 缩小购物中心与普通消费者的距离 绵阳概况 绵阳 四川省第二大城市 位于四川省西北部 距省会成都90公里 幅员面积20249平方公里 全市2009年末总人口为544 7万人 其中 男性人口281 5万人 女性人口263 2万人 农业人口404万人 非农业人口140 7万人 截止2010年6月 绵阳市区常住人口110万 流动人口50万 市区人口160万 绵阳经济情况 绵阳是四川省区域中心城市 四川省第二大城市 素有 富乐之乡 西部硅谷 美誉的绵阳 是我国重要的国防科研和电子工业生产基地 先后获得过联合国改善人居环境最佳范例奖 迪拜奖 国家环境保护模范城市 国家园林城市 全国文明城市 国家卫生城市 中国人居环境奖 中国最佳宜居城市等诸多荣誉 是国务院批准建设中国唯一的科技城 绵阳经济地位 单位 亿 商圈情况 次核心商圈 五一广场 芙蓉汉城 核心商圈 铁牛场 老茶树片区 行政中心 三江广场 花园批发市场商圈 绵阳商业分布情况当地已有商业 茂业百货 梅西百货 香港新世界百货 美一天百货 台湾富安百货 百盛购物广场 凯德广场涪城店 成都人民商场 劲浪体育城 三星服饰城 兴隆休闲服饰城以及仁信百货 台湾大润发超市 步步高连锁超市 人人乐超市 法国欧尚正在筹建商业项目 万达广场涪城店 太平洋百货 伊藤洋华堂 崇尚百货旗舰店 凯德二期嘉茂购物广场 时代百盛 香港铜锣湾 红星美凯龙家居广场 项目位置 经济发展速度 单位 亿 绵阳市的GDP增长情况可以看出 自2008年以来 绵阳市的经济保持持续快速发展 2009年绵阳GDP为820亿元 比上年增长10 3 2010年GDP为990亿元 比上年增长近20 同期全国GDP增长率为10 4 绵阳目前正处于飞速发展时期 2010年四川主要城市人均GDP比较 单位 万元 绵阳市2009年全年实现地区生产总值 GDP 820 2亿元 2010年达到990亿元 同比增长达到20 城镇居民人均可支配收入20811元 同比增长12 3 从人均GDP来看 绵阳人均GDP为20811元 在四川排在攀枝花之后 位居第四 人均可支配收方面 从分类支出看 食品支出平稳增长 恩格尔系数 食品支出占消费支出比重 进一步下降 消费结构继续改善 2010年 恩格尔系数低于0 4的有成都 德阳 绵阳 雅安 资阳5个市州 说明绵阳人民已经步入了富裕阶段 二 怎么样实现差异化竞争提高核心竞争力 1绵阳百货商业项目还没有电影院入住 绵阳市内只有2家影院 项目老旧 在未来的1 3年会进驻万达影城 凯德广场也会引进院线 因此我们在这段时期应引进院线增强我司项目在当地的影响力和竞争力 但是由于物业条件达不到 需要破顶 需集团开发部与物业沟通解决 如果解决大地愿意出工程改造费用 大地影院1120 预计租金45 50元 绵阳电影院线市调分析 目前的绵阳电影市场 几乎被川涪影业公司垄断 一家独大的格局 似乎让影迷少了选择的机会 我在一家网站论坛看到 有影迷对目前绵阳的影院感到不满 每当有大片上映 甚至有影迷开车前往成都 德阳或者临近的江油观影根据国际惯例 城市人口中每2万至5万人就应该有一张电影银幕 这就意味着有着104万城区人口的绵阳 可拥有的电影银幕数量 应该保持在20至50张 随着城市化进程的推进与城市人口的增长 这个数据还将发生变化 根据当地文化部门提供的数据表明 绵阳城区已有的3家影院中 银幕数量只有10张 其中绵阳电影院5张 川涪电影城3张 涪江影剧院2张 那么绵阳城区至少还有10张电影银幕的缺口 一组来自绵阳市广播电影电视剧的数据显示 2010年绵阳全市的商业电影票房收入达到1800余万元 其中江油400万 绵阳城区1400万 而在目前的3家影院中 涪江影剧院最近两年的商业电影放映几乎处于停滞状态 这就意味着绵阳城区的电影消费市场 基本上是被川涪影业公司下属的绵阳电影院 川涪电影城占领了 2主题餐厅美食城 据调查绵阳百货业态绵阳主题餐厅和美食城一体的餐饮规划 香港新世界是主题餐厅没有美食城 中环时代广场有美食城 聚客能力比较单一 如此规划就实现了中高端消费 和大众消费的有机结合 吸引不同消费人群有利于提高商场人流量 和互动 美食城1620 预计租金55 65 主题餐厅2200 四家预计租金60 68 居民消费情况 绵阳主题餐饮市调 3备用方案ktv加美食广场加主题餐厅 如果物业无法满足我司开顶要求 四楼备用方案是KTV加美食广场加主题餐厅 以KTV来弥补影院空缺后的项目组合缺陷 有利于四楼餐饮配套的互动 形成餐饮娱乐为主体的消费模式 避免单一餐饮消费 形成差异化竞争的优势 主题餐厅四家面积2269预计租金50 60元 KTV面积2020 预计租金45 50 美食广场面积854 预计租金50 60元 KTV 近10余年来的飞速发展现在已遍布全国各地 据权威数据显示我国注册登记的各种KTV 迪厅 数量达20万家以上 目前的大部分KTV娱乐场所已不单是作为一个娱乐行业的形式存在 它同时兼容了娱乐业和服务业的特点 从 KTV 消费来看 以一个中等城市为例 KTV等娱乐场所就有二三百家 大的一晚接待顾客三四百人 少的也有几十人 仅此一项 就有数万人在消费 这个数字目前还在呈快速上升趋势 而经营较好的店每晚平均客流量在500 700人次之间 消费群体主要是学生和公司的白领阶层 日常上座率为50 70 到周末时最为火爆 上座率可达到100 正如 时代 杂志预言的那样 新技术和其他一些趋势可以让人把生命中的50 的时间用于玩乐 KTV等娱乐场所消费也越来越趋向大众化 唱K的人将会越来越多 随着全国各地不断涌现的KTV 酒吧 迪厅等娱乐场所 与之相对应的配套设备的需求量也越来越大 为满足现代人追求更高的物质精神享受的需要 KTV场所设备不再像以前那样陈旧落后 设备追求个性新潮 设备更新换代快 基本上两年就更换一整套设备 由此可见 娱乐场所设备前景非常看好 三 适应市场 电玩城美容美发西餐美甲儿童乐园西式快餐个人用品咖啡冷饮数码专卖 1 电玩城电玩城对男性消费者有较大的吸引力 在当前百货卖场达到15000 的卖场80 会考虑引进电玩城 90 的购物中心有电玩城 它不单单是提升人气的配套项目 也是休息娱乐释放压力的好场所 消费人群年龄逐步往上跳动 未来它不仅仅局限于80 90 00后的人群因此将其规划到三楼男装区对人流互动起到关键性作用 也是卖场综合度的重要体现 三楼电玩城700 预计租金80元 电玩城是否适应市场 1 营销环境分析随着经济的快速发展 人们的生活水品逐渐提升 人们在享受日常生活的同时 对于一些娱乐消费也在不断的追求中 娱乐场所也就逐渐增加 像酒吧 KTV 溜冰场等等 而这些 在一个城市中往往会有多家 而电玩城在一般在中型城市中往往在数量和规模上受到一定的限制 电玩城在过去的一些传统观念中 很多人认为那是一个玩物丧志的地方 但是现在人们的思想开放了 压力大了 就需要地方解压 电玩城给人们提供了一个好的场所 2 消费者分析现在年轻人的消费时越来越时尚化 哪里新颖 哪里高端 就去哪 并且很多人都是想要到一站式消费 以求便捷 电玩城的销售总量就等于城市中年轻人的总量 我们通过调查得知 电玩城的消费人群主要是集中在16 20岁的学生 虽然没有一定的收入 但是消费水品却到达一定的程度 而且消费者分布也是很广泛的 就电玩城的消费者而言 他们玩玩是在周末或者想玩的时候就会过来 其中不乏一些忠实客户 他们希望在这里可以释放压力 可以让自己的心情好起来 2美容美发百货与美和时尚无法分割的 而美容美发是对美和时尚最直接的体现 经营对象不分男女老幼 消费群体庞大 其中女性消费者占到绝大部分的市场份额 百货消费也是如此 因此把美容美发规划进入百货卖场是可取的 而把其规划到四楼是有利于带动男装销售的因为据统计男士有50 的衣服是由其其中或者女朋友购买的 当女士花七八百烫头发美容后为了消除男士的不满会选择为其挑选衣服领带等商品 三楼美容美发面积144 预计租金80元 西餐西餐在国内一般定为为休闲式餐饮 消费人群以情侣居多 人均消费水平在50 100左右 引进于百货卖场有利于提高商场格调 和档次 吸引潮流女性和知识女性 消费群体具有一定的经济实力 能够拉动百货销售 西餐 面积386 预计租金80元 儿童乐园 两者都是针对女性消费者 解决女性带孩子购物时的不便 属于服务性配套 是市场人性化的一大体现 二楼儿童乐园面积165 预计租金60 80元 西式快餐其优势在于聚客力强 与百货卖场合作模式已经成熟 店面形象好 互动性 互流性较高 各地消费者接受这种经营模式 KFC 麦当劳面积350 预计租金150 200 个人用品店和数是有针对性的客群的主要购物店弥补百货卖场对专业消费产品品类的不足 实现百货卖场多元化的有效方法 个人用品店面积280 预计租金150 200元 数码店面积163 预计租金150 200元 开放式咖啡广场 甜品 冷饮位于一楼中庭位置 咖啡吧台设计在扶梯旁边 桌椅置于中庭中央位置既不会影响卖场通透性 同时提高卖场休闲氛围和格调 给顾客提供了休息场地 甜品 冷饮流动性的饮食方便于顾客即时消费 和随