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零售选址 M记应该开在哪 主要零售店址的相对优势 商店的协同效应覆盖的客源娱乐休闲资源对天气变化的防范安全状况营业时间的安排承租人规划与组合 停车场经营成本 加租金 步行交通状况业主的控制程度 租 卖 竞争的激烈程度税收优惠 前言 有些因素之所以被称为 基本因素 是因为它对企业的发展必不可少 从春秋一直到互联网迅猛发展的今天 零售业都存在一些一成不变的基本原理 21世纪的零售业 变化会越来越快 但我们不能为了追逐技术而忘记了零售业的本质 零售地理信息系统 服务于商业领域空间分析需求的GIS应用主要用于满足零售企业在开店选址 店网布局 物流规划 购并评估等投资决策中对空间分析和地理信息的需求 能有效提高零售连锁企业投资成功率并降低投资风险 选址为什么重要 店址是顾客选择商店时首要考虑的事情选址具有战略重要性 可以建立持续竞争优势 因为选址决策的改变成本高零售业的发展 人口增长速度的降低和新商业圈发展速度的缓慢使得选址更加困难 商圈选址 店址决策划分为三个级别 地区分析 商圈分析 店址分析 零售商在进行选址的时候必须同时考虑以上三个层次 城市里面选商圈 零售店址的类型 商店可以建在不同的地方 对于不同的零售商来说 好的店址并不一样成本和店址所在地段的价值决定零售商的选择 中心商业区 购物中心 独立店址购物中心和独立店址可以混用 商 工业 居民住宅可以混用 中心商业区 CBD 城市里的传统商业区商业活动活跃公共交通枢纽地区大量步行者成本高 偷窃 停车问题未改造过的CBD缺乏商业规划新的零售商的扩张使得竞争更激烈 次级中心商业区 城市里的其他非中心购物区域位于郊区或较大城市的次要商业区成本更低顾客集中度较差新兴阶层的主要集中区域 例如 各地的新区大学城城市周边开发的新兴小区 购物中心 一群零售商和一些作为独立实体的计划 发展和管理的商业机构 条形购物中心 非封闭型 步行街 复合商城 传统的复合商城是封闭的 购物中心的几种类型 邻里购物中心 服务邻近顾客 一半是超市 一部分药店 主要提供食品 私人服务 社区购物中心 包含最广泛的零售业态 超市 药店 折扣百货店 低价商店 专业店 有更多的服装和非耐用消费品 条形购物中心开放式购物有一定的停车位 复合商城 零售业态众多购物与娱乐的结合 使得购物成为享受和休闲活动的一种承租人的组合可以组合 体现出购物中心的独特价值和吸引力零售外部环境高度统一 由开发商和商城管理公司规划和运作 其他类型的购物中心 地区性购物中心 银基 跨地区购物中心服装 专业购物中心 北京燕莎 西单 主要针对中高端客户 品牌处理购物中心 处理由于无序和滞销导致挤压的商品 主题 节日购物中心 西安依托古城墙的消费区 各地老城区的仿古一条街 独立店址 有可能邻近购物中心适合对空间有较大要求的零售商 比如仓储式会员店和超大型超市 大型专业店 租金较低 足够大的停车场 没有直接竞争 很少的广告 没有营业时间和商品的限制 易于扩张缺点 没有和其他商店在一起的协同效应 五大类零售商圈 中心商业区社区商业区条形购物中心复合商城独立店址 合同条款 租赁的类型 绝大部分零售商都会选择租赁经营场所 因为不动产会占用他们的资本 另外 最佳地段买断的难度较大 租赁有两种百分比租赁定额租赁 百分比租赁 租金随着销售额和通货膨胀情况的变化而变化 特定最大限额百分比租赁特定最小限额百分比租赁滑动费率租赁 定额租赁 社区中心商业区经常使用固定租金累进租赁 一段时间后 租金自动变换维持 增加 补偿租赁 房东在公共设施 房屋保险费用增加一定程度的租金提高净租赁契约 维护和公共设施投入由零售商负责 房东不投入 其他条款 禁用条款 限制房东把房产租给特定的承租人 独家使用条款 禁止房东把房子租给竞争性对手 免责条款 零售商可以一定年限后销售额未达到某个水平时终止租约 商圈里面选店址 影响地区或商圈需求的因素 人口统计与生活方式特征 人口增长速率 家庭的大小与构成 人口特征 商务环境 区域就业 区域经济水平 竞争 饱和商圈 商店稀缺商圈 商店过剩 管理控制的跨度 区域霸主与全球霸主规模经济与自相残杀 商圈内某零售商的店面数量控制的问题 判断理想店铺地址的四个条件 1 规模性的目标顾客群及较强的购买能力 2 便利的道路与交通条件 3 持续经营能力 4 卖场面积的合理性 商圈定义 商圈 tradearea 也称商业圈 是指店铺吸引消费者的地理区域 商圈的大小 与消费者所购买商品的特性 消费习惯 交通因素等有很大关系 一般以店铺设定的地点为圆心 周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素 商圈示意图 卖场 边缘商圈 包含剩余的顾客 次要商圈 包含大约二成的顾客 主要商圈 包含大约七成的顾客 注 商圈基本上是没有形状的 然而为了方便计划 一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算 影响店址吸引力的分析内容 宏观分析 1 城市性质 不同性质城市的消费特点有很大差别 了解该城市是商业城市还是工业城市 是历史城市还是新兴城市 是中心城市还是卫星城市 2 城市大小及经济发展水平 城市大小及经济发展程度对于超市的选址有直接影响 比如就目前我国情况来看 仓储式超市及大型综合超市不适合在经济发展程度相对较低的小城市发展 3 3 5年内城市建设规划 掌握3 5年内城市道路建设计划 城市区域开发计划 城市公共设施建设计划 评估潜在商业价值 4 城市人口整体文化发展程度 风俗习惯 人口消费偏好等等 微观环境 1 目标地址的人口特点 主要是目标地址的人口收入水平 职业性质 年龄特点 2 目标地址的人口密度 调查计划开店的区域内居民小区的数量 大小 住户数 人口数 该区域内未来人口增加的速度 规模及购买力提高度情况的预测与分析 3 交通条件 交通条件影响客流量大小 调查交通的便利性 道路的宽窄 每日车流量特点 观察该地区人行道与行车道是否有严格的区分 每日步行人流量多少 4 场地条件 包括调查场地周围设施建设状况 如有无学校 宾馆 写字楼 大型机关 厂矿企业 旅游景点 医院等等 数量多少 规模大小 判断该地区消费潜力 调查店铺面积 形状 方位 地势高低 店铺门前空地大小 是否有必要的停车条件 厂商进货道路是否畅通等等 5 竞争店情况 首先限定将要调查的竞争店的范围 一般情况下 中小型超市以方圆2000米为界限 如果是大型综合超市则以方圆5000米为界限 调查界限范围内竞争店数量 规模 各店分布特点 经营业态 经营品种 经营业绩 美誉度情况等等 人口与购买力分析部分 有关人口数和家庭人口的组成 可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料 所需调查的项目包括 1 常住人口数2 家庭及构成3 人口密度4 教育程度5 从事行业6 自然增加率7 社会增加率8 家庭人均收人9 白天流动人口数10 年龄构成11 家庭年支出及支出结构 1 家庭人口及收入水平2 人口密度3 客流量4 购买力 1 家庭人口及收入水平 家庭状况是影响消费需求的基本因素 家庭特点包括 人口 家庭成员年龄 收人状况等 如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配 会明显地影响未来商店的销售 如所在地区家庭平均收入的提高 则会增加家庭对选购商品数量 质量和档次的要求 家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响 比如一个两口之家的年青人组成的家庭 购物追求时尚化 个性化 少量化 而一个三口之家的家庭 有一个独生子女 则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行 家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求 比如 老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品 健身用品 营养食品等 而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品 玩具等 2 人口密度 一个地区的人口密度 可以用每平方公里的人数或户数来确定 一个地区人口密度越高 则选址商店的规模可相应扩大 要计算一个地区的白天人口 即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班 上学的人口数 减去到外地上班 上学的人口数 部分随机流入的客流人数不在考察数之内 白天人口密度高的地区多为办公区 学校文化区等地 对白天人口多的地区 应分析其消费需求的特性进行经营 比如采取延长下班时间 增加便民项目等以适应需要 人口密度高的地区 到商业设施之间的距离近 可增加购物频率 而人口密度低的地区吸引力低 且顾客光临的次数也少 3 客流量 一般在评估地理条件时 应认真测定经过该地点行人的流量 这也就是未来商店的客流量 人流量的大小同该地上下车人数有较大关系 上下车客人数的调查重点为 1 各站上下车乘客人数历年来的变化 2 上下车乘客人数愈多的地方愈有利 3 上下车乘客人数若减少 又无新的交通工具替代的情况下 商圈人口也会减少 4 根据车站出入的顾客年龄结构 可了解不同年龄顾客的需求 一般而言 调查人口集聚区域是企业选择地址的重点 如 1 居住人口集聚区 如新建小区 居民居住集中区等 2 日常上班的场所 学校 医院等 是白天人口集结之场所 也就是人口聚集地区 3 火车站 汽车站 地铁站等是人们利用交通工具的集结点 也是人口聚集之处 4 体育场 旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所 4 购买力 商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的 因此 商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响 比如北京西郊某商厦在家庭人均收入可通过入户抽样调查获取立地之初 就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法 抽取出家庭样本2000个 经过汇总分析 这2000户居民中 人均收入在月千元左右的约占50 500 1000元的占20 1000 1500元的占20 人均月收入500元以下的10 人均月收入2000元以上的约占10 由此说明 该地区居民大都系工薪族家庭 属于中等收入水平 店址可接近性的宏微观分析 宏观 道路布局 道路状况 障碍 天然与人工 微观 可见性 交通流量 停车场 拥挤程度 出入难易度 在购物中心内 要考虑累积吸引力要考虑 1 有相互竞争的商品与商家2 有互相补充的商品与商家 店址调查的流程 第一 从宏观上把握各种数字与资料 再根据自己的建店政策选定自己的区域 重点考虑人口规模 地域的将来性和商业饱和度等 第二 对特定或选定区域的调查 包括店址环境 商业环境 市场特点 竞争店四方面 将要点具体化 第三 从上述的调查中选出最有希望的地区 进一步考虑如下问题 如必要家庭 人口 数的位置 有望成为生活区及工业区发展地的位置 从商业环境看更有利的位置 能否与竞争店做到有差别 政策上预见如何 预算销售额的基准如何等 第四 对具体的选定建店地点实行详细调查 并对其优劣 适合性做评价 确认周围公共设施及排水设施状况 第五 对用地的每一基础性必要条件做出确认 开始用地交涉 商圈演示文稿方式 1 演绎法 此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法 先按照商圈调查办法所收集到的各种资料 再加以分析而得出最后的结论 2 归纳法 此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法 即是在演示文稿一开始 便提此商圈何处适合开店及开何种类型的商店 然后再以各种收集到的资料来支持此一论点 商圈演示演绎法 1 讲述大纲A 商圈范围B 商圈特征C 人流趋势及交通状况D 消费特征与人口特性E 可能净利的推算F 本商圈的优 缺点评估G 以后可供设店有利的地段H 发展情况I 结论 商圈演示演绎法 续 2 概述内文A 商圈简图的投影片 将商圈的分界线确定B 介绍商圈特征a 说明商业干道旁的建筑 行业型态及分布家数b 商圈内建筑情况及分布密集度c 集会场所类型及聚集人口类型d 竞争者分析表C 介绍人流及交通状况a 说明固定住户及人口情况b 人潮分布图 说明平日及假日的人潮状况及走向c 说明公交车的往返方向d 公交车乘客下车后的走向e 说明未来城市公交系统对本商圈的影响 商圈演示演绎法 续 2 概述内文D 介绍消费特征与人口特性a 消费者年龄分配图的PPT b 教育程度分配图的PPTc 消费者平均收支情况分配图的投影片 说明此商圈人口平均每年每户在个人的支出E 简介可能净利的推算F 将此商圈的优 缺点做一分析G 说明此商圈可供设店的地段H 未来的发展情况简述 商圈演示演绎法 续 3 结论结论PPT 说明此商圈a 顾客的型态b 何种商品组合的配合c 集会场所d 租金状况e 点应设于何处 商圈演示归纳法 商圈范围的确定 商圈特征分析 人潮及交通状况分析 消费特征及人口特征分析 可能净利的推算 优缺点评估 可供设店地段分析 未来发展情况分析 结论 主要零售店址的评价指标体系 商店的协同效应覆盖的客源娱乐休闲资源对天气变化的防范安全状况营业时间的安排承租人规划与组合 停车场经营成本 加租金 步行交通状况业主的控制程度 租 卖 竞争的激烈程度税收优惠 选址作业 特百惠公司 Tupperw