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第二章资产评估的基本方法 本章主要介绍资产评估的基本方法及其各个指标的确定 对后面各项具体资产评估起到指导作用 在历年考试中 本章比重很大 题型有 名词解释 选择中的计算题 简答 第二章资产评估的基本方法 第一节市场法第二节成本法第三节收益法第四节资产评估方法的比较和选择 一 市场法及其适用的前提条件 理解记忆 二 用市场法评估资产的方式 理解记忆 三 运用市场法评估资产的程序及其优缺点 了解 市场法 一 市场法及其适用的前提条件 一 市场法的含义市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 并将类似资产的市场价格进行调整 从而确定被评估资产价值的一种评估方法 市场法目前是最简单 最有效的方法 二 市场法应用的前提条件 1 需要有一个充分发育的活跃的公平的资产交易市场 2 被评估资产的市场参照物及其相比较的指标 技术参数等资料是可以搜集的 关键 运用市场法 重要的是能够找到与被评估资产相同或类似的参照物 二 用市场法评估资产的方式 两种情况 找到与被评估资产完全相同的参照物 就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值 最简单 直观的方式 很少见 获得相类似参照物的价格 需要进行价格调整 常见 因此 采用市场法时 一方面是选择确定参照物价格 选择的参照物应具有相关性和代表性 而且足够多 另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素 差异调整因素包括三方面 一 时间因素 二 地域因素 房地产 三 功能因素 三 运用市场法评估资产的程序及其优缺点 一 运用市场法评估资产的程序1 明确评估对象 2 进行公开市场调查 收集相同或相类似资产的市场基本信息资料 寻找参照物 3 分析整理资料并验证其准确性 判断选择参照物 4 把被评估资产与参照物比较 5 分析调整差异 得出结论 二 市场法的优缺点 优点表现在 1 能够客观反映资产目前的市场情况 其评估的参数 指标直接从市场获得 评估值更能反映市场现实价格 2 评估结果易于被各方面理解和接受 缺点表现在 1 需要有公开及活跃的市场作为基础 有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以应用 2 不适用于专用机器 设备 大部分的无形资产 以及受地区 环境等严格限制的一些资产的评估 一 成本法及其适用的前提条件 记忆 二 成本法运用的思路及其各项指标的估算 重点掌握 三 运用成本法评估资产的程序及其优缺点 了解 成本法 一 成本法及其适用的前提条件 一 成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法 这个方法的理论依据有两个 1 资产的价值取决于成本 重置成本的概念 重置成本与原始成本的异同 2 资产的价值是一个变量 它是随着资产本身的使用过程而产生变化的 损耗 三大贬值 实体性贬值 资产投入使用过程后 由于使用磨损和自然力的作用 其物理特性会不断下降 价值会逐渐减少 这种损耗一般称为资产的物理损耗或有形损耗 也称实体性贬值 功能性贬值 新技术的推广和应用 使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比 技术显著落后 性能降低 其价值也就相应的减少 这些情况都是无形的 称为功能性损耗 经济性贬值 由于资产以外的外部环境因素变化引致资产价值降低 这些因素包括政策因素 宏观调控因素等 例如在北京不能使用泡沫的一次性饭盒 生产泡沫的机器会闲置 再例如生产苏丹红 生产出来的苏丹红用在食品行业国家是不允许的 机器设备的闲置是经济性贬值 二 采用成本法评估资产的前提条件 1 应当具备可利用的历史资料 现时资料与历史资料具有相同性或可比性 2 形成资产价值耗费是必需的 且体现社会或行业平均水平 耗费包括有效耗费和无效耗费 二 成本法运用的思路及其各项指标的估算 资产评估值 被评估资产重置成本 基本公式 一 重置成本及其估算 重置成本是指现行市场条件下重新构建一项全新的资产所耗费的全部货币支出 重置成本一般分为复原重置成本和更新重置成本 概念 区别 在二者同时存在时 应选择更新重置成本 原因 估算方法 5种 估算方法 1 重置核算法它是指按资产成本的构成 把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式 将总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法 直接成本 直接可以构成资产成本支出的部分 应按现时价格逐项加总 间接成本 为建造 购买资产而发生的管理费 总体设计制图等项支出 3种方法 1 按人工比例法计算 间接成本 人工成本总额 成本分配率其中 成本分配率 间接成本额 人工成本额 100 2 单位价格法 间接成本 工作量 单位价格 工日或工时 3 直接成本百分率法 间接成本 直接成本 间接成本占直接成本百分率例2 1 2 物价指数法物价指数法是在资产历史成本基础上 通过现时物价指数确定其重置成本 计算公式为 资产重置成本 资产历史成本 资产评估时物价指数 资产购建时物价指数或者为 资产重置成本 资产历史成本 1 物价变动指数 例2 2物价指数法与重置成本法的区别 3 功能价值法也称生产能力比例法 这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物 计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例 据以估算被评估资产的重置成本 计算公式为 被评估资产重置成本 参照物重置成本 被评估资产年产量 参照物年产量例2 3 假设资产的成本与其生产能力成线性关系 4 规模经济效益指数法资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系 由于规模经济效益作用的影响 公式 其中 X是一个经验数据 称为规模经济效益指数 5 统计分析法步骤 1 分类 2 抽样和评估 3 计算调整系数K 某类抽样资产的重置成本 某类抽样资产的历史成本 4 计算被评估资产重置成本例2 4 二 实体性贬值及其评估 观察法 成新率法 资产的实体性贬值 重置成本 1 实体性成新率 公式计算法例2 5 三 功能性贬值及其估算 步骤 1 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较 2 计算二者的差异 确定净超额运营成本 考虑所得税减免的影响 3 估计被评估资产的剩余寿命 4 以适当的折现率折现 公式 例2 6另外还可通过超额投资成本估算 公式 功能性贬值 复原重置成本 更新重置成本 四 经济性贬值及其估算 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值 计算经济性贬值时 主要是根据由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成的资产的闲置 价值得不到实现等因素 确定其贬值额 资产使用基本正常时 不计算经济性贬值 五 成新率及其估算 观察法 技术人员鉴定使用年限法 修复费用法 是否可以直接使用会计学中的折旧年限估算成新率 P44 三 运用成本法评估资产的程序及其优缺点 一 运用成本法评估资产的程序1 确定被评估资产 并估算重置成本 2 确定被评估资产的使用年限 3 估算被评估资产的损耗或贬值 4 计算确定被评估资产的价值 二 成本法的优缺点 采用成本法的优点 1 比较充分地考虑了资产的损耗 评估结果更趋于公平合理 2 有利于单项资产和特定用途资产的评估 3 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参考物条件下可广泛地应用 4 有利于企业资产保值 采用成本法的缺点 1 工作量较大 2 以历史资料为依据确定目前价值 必须充分分析这种假设的可行性 3 经济性贬值不易全面准确计算 一 收益法及其适用的前提条件 理解记忆 二 收益法应用的形式 掌握 三 收益法中各项指标的确定 掌握 四 运用收益法评估资产的程序及其优缺点 了解 收益法 一 收益法及其适用的前提条件 一 收益法的含义收益法是通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值 借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 这种方法里面不难看出 资产的价值取决于它的效用 也就是它未来的预期收益 未来的预期收益越高 它的效用越大 资产评估的价值也就越高 所以说资产的价值由它的使用价值来决定 体现在它未来的效用上 二 收益法应用的前提条件 1 被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项或整体资产 2 资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的 应该注意的是 运用收益法对资产评估时 是以资产投入使用后能够连续获利为基础的 二 收益法应用的形式 一 资产未来收益期有限的情况 例2 7 二 资产未来收益无限期的情况1 未来收益年金化的情形 资产评估值 收益现值 年收益额 资本化率2 未来收益不等额的情形 例2 8 三 收益法中各项指标的确定 一 收益额 关键收益额是未来预期收益 它根据资产带来的效用确定 把握两点 1 收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值 是通过预测分析获得的 2 收益额必须由被评估资产直接形成的 但是往往在评估过程中 对资产未来的收益很难区分 例如资产不是单独带来收益的 它不具有整体的获利能力 在这种情况下应该有一个收益的分成比例问题 在评估无形资产过程中 某一项技术或某一项专利 并不是说这项技术带来的收益是产品带来的所有利润 因为它还有有形资产 二 折现率和资本化率 区别 1 无风险报酬率 资产在一般条件下的获利水平 以国库券 银行存款利率来确定 2 风险报酬率 冒风险取得的报酬与资产的比率 根据社会行业平均收益水平确定 3 通货膨胀率 三 收益期限收益期限是指资产收益的期间 通常是收益年限 收益期限由评估人员根据未来获利情况 损耗情况等确定 也可以根据法律 契约和合同规定确定 四 运用收益法评估资产的程序及其优缺点 一 收益法评估资产的程序1 收集验证有关经营 财务状况的信息资料 2 计算和对比分析有关指标及其变化趋势 3 预测资产未来预期收益 确定折现率或资本化率 4 将预期收益折现或资本化处理 确定被评估资产价值 二 收益法的优缺点 1 收益法的优点能真实和较准确地反映企业资本化的价值 与投资决策相结合 应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受 2 收益法的缺点预期收益额预测难度较大 受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响 在评估中适用范围较小 一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 过去 未来 成本法 市场法 收益法 第四节资产评估方法的比较和选择 一 资产评估方法之间的联系 了解 评估方法是由互相关联的 内在相关的不可分割的技巧和程序组成的 其目标就是获得令人信服的可靠的评估价值 成本和市场销售数据的分析通常是收益法运用中不可缺少的部分 同样的 折现和资本化的运用也时常运用于市场法和成本法中 例如 市场法中分析和调整参照物价格与被评估资产价格的差异因素 会用到折现和资本化的技巧 在成本法中 对功能性贬值等的确定也要采用折现和资本化的方法 一般来说 成本法 收益法的运用都是建立在现行市价基础之上 只是它们的运用不像市场法运用表现得那么直接而已 二 市场法与成本法的区别 记忆 1 从卖者和买者的角度考虑不一样 2 市场法市价和成本法的价格内涵不一样 3 市场法和它的原始成本没有直接关系 而成本法和它的历史成本是有直接关系的 4 成