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化解房地产库存需制度创新化解房地产库存需制度创新 从国家统计局 2019 年 1 至 11 月全国房地产开发和销售情 况统计数据中 可以发现两个让公众难以理解的市场现象 新建商品房销售量价齐升 开发商却持续减少新增供给 在开发 商新增供应活动放缓 购房者在金融税收等政策刺激下购买数 量增加的情况下 商品房待售面积却同比增长 这两个现象 实际上反映出开发商对未来市场信心不足 他们在努力降低存货水平 提高抵抗市场风险的能力 中央经 济工作会议将 去库存 列为今年经济社会发展的五大任务之一 意味着房地产去库存已经从行业层面 企业层面 上升到了国 家层面 所谓房地产库存 是指房地产开发企业持有的待售新建商 品房 关于我国房地产市场上到底有多少库存 目前存在许多 讨论 国家统计局公布的 商品房待售面积 指已竣工商品房中 尚未销售的面积 截至 2019 年 11 月末 全国约有 7 亿平方米 住建部门统计的 月末累计可售面积 指获颁预售或销售许可 证但尚未销售的面积 目前全国该类库存约有 22 亿平方米至 25 亿平方米 且从理论上来说 包括上面提到的 7 亿平方米 国 家统计局公布的商品房屋施工面积中 扣除已经预售掉的面积 剩余部分也被认为是房地产库存 目前全国该类库存约有 45 亿 平方米至 55 亿平方米 当然 还有更广义的理解 那就是开发商土地储备可转化 为商品房的面积 通常又被称为房地产市场的潜在供给 目前 初步估算约有 50 亿平方米至 60 亿平方米 不同层次的库存 其经济含义存在很大差别甚至完全不同 如果仅仅从狭义的角度认识化解房地产库存 就必须做好加减 法 放缓甚至暂停从潜在供给变成现实供给的进程 但是 既然将 去库存 作为 2019 年乃至今后一段时间的重 要任务 就不只是 救市 那么简单 还有深层次的含义 以人为本的高质量新型城镇化发展 必须消除城镇非户籍 人口长期住房潜在需求向现实需求转换的制度障碍 需要落实 户籍制度改革方案 深化住房制度改革 扩大住房保障覆盖范 围 房地产业需要将各种层次的潜在供给变为现实供给 在满 足新型城镇化发展的同时 为国民经济持续稳定增长作出贡献 为此 需要通过发展租赁市场 企业兼并重组等 完善和 优化产业结构 尤其是通过建立购租并举的住房制度 解除对 住房租赁投资的限制 补齐租赁市场这个 短板 给住房消费 提供一个更加公平的租买选择环境 总之 去库存一定要遵循创新 协调 绿色 开放
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