产权酒店委托经营方式

产权酒店委托经营方式及回报方案 产权酒店委托经营方式及回报方案 作为一种新型的房地产投资形式 酒店采用了国际流行的产权酒店经营模式 聘请 了客源网络庞大 经营业绩卓著的建国集团所属建国物业管理公司经营管理 保障了酒店 运营期间的丰富客源和丰厚回报 业主购买 酒店客房后 委托管理公司统一经营管理 并获得年度客房利润分红 委托方式 一 持久稳定省心的投资形式 一劳永益型投资形式 业主与 酒店管理公司签定 委托经营协议 将所购客房的 20 年以上经营权全权 委托给酒店管理公司 酒店管理公司按照客房总价的 10 的固定金额每年支付业主投资回 报 在委托经营期间 除去物业费 折旧费 个人所得税由业主自行支付之外 在经营过程中 发生的各项成本 税费均由酒店管理公司承担 在委托经营期间 业主每年还将获得 酒店管理公司赠送的一定数额的住房卡 户型 面积 总房款 年收入 年支出 固定回报 住房卡 物业费 个人所得税 A 56 52 37000 12000 5426 1579 D 136 13 93000 32000 13068 3997 1 物业费 8 元 平方米 月 2 个人所得税 业主收益的 5 物业费部分业主不再纳税 委托方式 二 利润共享型投资方式 业主与 酒店管理公司签署 委托经营协议 将所购客房的 1 年以上经营权全权委 托给酒店管理公司 并获得年度客房利润分红 在委托经营期限内 业主可以随时使用自己的客房 酒店管理公司仅是在得到业主 确认的期限内经营出租该客房 并且在该期限内 业主将获得所购客房套型全部待租客房 得平均收益 即业主所购客房的当日收益 该套型全部客房的当日收益 该套型当日全部待租客房数 业 主客房全年收益 业主所购客房每日收益之总和 业主将获得的利润分红为业主所购客房全 年收益的 65 在委托经营期间 除去物业费 折旧费 个人所得税由业主自行支付之外 其余部分只要 是在经营过程中发生的各项成本 税费均由酒店管理公司承担 业主自主除外 物业费 8 元 平方米 月 折旧费 按照实际发生额 先由 酒店管理公司垫付 从第一次发生后的次年 开始 从收益中逐年扣除 个人所得税 业主收益的 5 物业费部分 业主不再纳税 在委托经营期限内 业主可以随时使用自己的客房 但必须承担相应得基本费用 其中包 含 易耗品 布草换洗费等 具体如下 A 50 元 日 套 B 50 元 日 套 C E 90 元 日 套 D F 130 元 日 套 G 100 元 日 套 作为一种新型的房地产投资形式 酒店采用了国际流行的产权酒店经营模式 聘请 了客源网络庞大 经营业绩卓著的建国集团所属建国物业管理公司经营管理 保障了酒店 运营期间的丰富客源和丰厚回报 业主购买 酒店客房后 委托管理公司统一经营管理 并获得年度客房利润分红 投资收益分析表 指 标 支 出 收 益 收益率 户型建筑面积总房款 首付款 贷款 物业费取暖费 计算方式 A 56 52 1911 0 5426 1017 房间牌价 折扣 出租率 毛收益 净收益 住房卡 20 年 8 元 18 元 市场状态 588 0 8 60 41408 随时免费入住 41 41 保守估计 588 0 7 35 52685 8692 8 69 固定回报 28560 3006 12000 15 01 C 91 46 30743 8780 1646 市场状态 958 0 8 60 67928 随时免费入住 42 46 9 14 保守估计 958 0 7 35 85837 14625 以 A 型客房元 套 C 型客房元 套为例 1 净收益 收益率未计算业主获得的房产收益 2 固定回报型投资方式 酒店管理公司赠送住房消费卡 A B 型 12000 元 年 何为产权式酒店 产权酒店兴起于上世纪 70 年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区 英文全称是 TIMESHARE 中文译为 泰慕赛尔 即 时空共享 其共同特点是都建于景色优美的旅游业 和经济比较活跃的地区 以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间 产权酒店作为一种 特殊投资和消费模式 符合经济资源共享的基本原则 它使业主闲置的空房和酒店的大门 向社会开放 对公众推出一种即是消费又是存储 即是服务又是家产 即可自用又可赠送 的特殊商品 是房地产业和旅游业的有效结合 是经济发展到一定程度的必然产物 无论 对发展商还是投资商 产权酒店都孕育着丰富的商机 产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区 产权酒店通常被称为私人酒店 它是投资赚 取回报 进行休闲 度假 娱乐为目的新型物业形式 属于旅游房地产类 它与旅游经济 贸易及房地产是有机结合互动发展的关系 产权酒店与别墅 普通商品住宅及商务写字楼 等又有明显区别 购买产权式酒店 在享受超值服务 彰显身份和地位的同时 更有不菲 的投资回报 与住宅写字楼的投资 股票投资 储蓄及国债投资等相比 投入轻松 风险 小 回报更丰厚 同时还获得一套真正属于自己的私家酒店 产权式酒店分类 时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份 如 一年产值 51 周 共 51 个时间份 出售每 一个时间份的使用权 消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间 如一周 的居住权 纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人 同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网 络管理 获取一定的管理回报 纯产权酒店又分为商务型及度假型 养老型酒店 是指投资人 往往是最终消费者 购买用于退休后养老的物业 在退休前委托管理公司 经营管理直至退休后自用 委托管理期间 投资人可获取一定的投资回报 一般情况下该 物业在产权人去世后由管理公司回购 再出售 收益其家人所有 高尔夫 登山 滑雪圣地的度假村 指在高尔夫 登山 滑雪等运动圣地开发的度假别墅项目 时值度假型酒店 指消费者购买一定数量的 分数 这些 分数 就成为他们选购产品的货币 他们可以使用 这些 分数 在不同时间 地点 档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施 消费 者不拥有使用权或产权 只是为休闲消费提供便利 优惠和更多选择 分数 消费可以获 取更大的折扣和免费居住时间 国外产权酒店的现状 20 世纪 70 年代 欧美发达国家进入 丰裕社会 中产家庭成为社会主流 在旅游创 新过程中 第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起 并立即在瑞士和欧美传播开来 之后的 20 年中逐渐向北美 加勒比海地区以及太平洋地区发展 成为旅游发达国家地区颇 受大众阶层和企业集团青睐的投资方式 产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来 拒资料显示 WTO 国际贸易组织 1996 全球产权酒店 1986 1995 年年平均增长 15 8 1980 年 全球 500 个旅游目的地板 15 5 万个家庭购买了产权式酒店 到 1995 年 全球 81 个国家 4000 个旅游目的地有 35 万个家庭购买了产权式酒店 Ragatzass ciates 1992 80 年代到 90 年代初 全球引入产权式经营的旅游目的地的数 量增长了 6 倍 90 年代初 全球产权式酒店销售收入以达 40 亿美元 到 2004 年 全球产 权酒店销售将达 300 亿美元 所有信息表明 产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的 一种重要的经营创新模式 同时成为最受大众家庭青睐的投资工具 在国内 产权式酒店 项目也多出现在大型城市周边风景比较好的异地项目和郊区项目 功能以休闲度假为主 为了保证投资者较高 稳定的投资回报 大多选址在环境优美的地方并提供 包租 的服务 表面上看 多数产权式酒店目前所采用的售后包租销售形式 可带来多方好处 尤其对开 发商来说 能够很快的高价销售出去 让资金快速回笼 盘活资产 对银行来说 与一般 住宅项目相似的按揭比例和贷款期限 因为业主在包租期间有租金保证就不会还不起按揭 从而减少了贷款风险 对投资者来说 只要能够有稳定的租金收入 同样皆大欢喜 首先 产权式酒店的销售价格往往是该地一般物业的两至三倍 价格偏高 开发商自 留利润空间很大 小业主承担的风险过大 其次 发展商盲目跟进 项目仓促上马 资金 实力却又不足 前期炒作一番后 工程进度和后期配套设施却无法跟不上 并且 后期管 理常也是个问题 即便优秀的酒店管理公司也很难保证酒店长期维持赢利状况 产劝酒店的目的就是把大业主划成了单元性的小业主 把独股力量化解成分股力量 这样小业主的权利更难维护 而且 售前房产开发商通常会在售价和租金上喊出诱人的条 件 但是付款之后 由于自身经营问题或为了自身利益 对方通常不能或不愿兑现 尽管 事先双方都签有合同 但当有关监管部门和法规没有到位时 小业主通常很难和开发商直 接对话 这位房产开发商的投资负责人对记者说 他认为 产权式酒店的销售是危险的 这更容易产生房产泡沫 国内具有代表性的产权酒店 当市中心的产权式公寓市场一片红火时 区域商业中心的产权式酒店也悄然出现 日 前开工的巴黎时光 索尔产权式酒店 以小面积 全装修 低售价和较高的投资回报 引起 市场关注 同时 这一楼盘的开工 也拉开了宝山淞南新商业中心建设的序幕 随着国内经济和旅游业的迅速发展 产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成 燎原之势 近两年已有几十家产权酒店诞生 如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝 大酒店 即将在 2002 年完工的陕西汉中的 21 世纪万龙大酒店 倡导 e 时代人性化商务 空间 的厦门悦华酒店 10 投资回报 房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店 青岛佳信大 酒店 还有秦皇岛的维多利亚港湾 海南岛的三亚温泉大酒店 北京的快乐无穷大 龙庆 峡 假日 乡村俱乐部 龙脉温泉等 淞南镇位于宝山区南部 是近年的现代化新型城镇 以港兴镇 以商兴镇 以科技 兴镇 是该镇产业发展的基本方针 目前 该镇 16 条公交线路直达中心城区 原淞沪铁路 和逸仙路高架穿镇而过 商业贸易是全镇具有发展潜力的支柱产业 现建有 4 5 万平方米 商业用房的淞南路商业街和 6 个住宅小区的商业网点 引进市区的联华超市 凯福饭店 丰美阁火锅城等名优商店 另外 工业 集装箱储运业和诸如 建配龙 国际建材配送中 心等专业市场也是该镇的支柱产业 巴黎时光 索尔产权式酒店位于淞南路的中心地段 与淞南镇政府隔街相望 项目总建 筑面积 1 1 万平方米 不但外立面具有浓郁的法国古典建筑风情 内部装修更具巴黎的时 尚艺术气息 酒店建成后将成为淞南商业街的地标性建筑 酒店一楼设精品商场 二至六 层共 153 套全装修公寓 每套使用面积在 26 至 60 平方米之间 顶层空中观景花园设有拥 有各类设施的休闲会所 这个产权式酒店具有较高的投资回报 以一套使用面积为 30 平方 米的全装修公寓为例 总价为 20 万元 首付 8 万元 10 年按揭月供一千二百多元 若这 套公寓全部委托酒店管理公司管理 每月可获得的稳定收入基本与还款额相当 以租房的 钱养房 10 年后可坐收租金 并可坐享物业的增值效应 另外 便利的交通是公寓酒店经 营的保障 酒店离地铁一号线与轻轨明珠线北延伸段的长江路出口仅 500 米 且到上海未 来的客运中心吴淞口码头约 15 分钟车程 产权式酒店 本文摘自 中国住宅创新热销策划 暨南大学出版社 一 产权式酒店的概念 产权式酒店即投资者购买酒店的某一间客房后并不一定在酒店居住 而是将客房委托酒店 管理公司出租 获取客房利润分红 同时获得酒店管理公司的赠送的一定期限免费入住权 产权式酒店有三大类型 时权酒店 退休住宅型 有限自用投资型酒店 二 产权式酒店的特征 1 业主拥有酒店独立产权 投资者可以一次性付款或分期或按揭的方式获取产权 拥有所有权 但没有经营权 并且 产权往往仅有 40 年 2 酒店式管理 产权式酒店是酒店的一种 提供各种酒店式的服务 如家居清洁 送餐 洗烫衣物 叫醒 服务 以及各种 钟点服务 这方面而言 产权式酒店与酒店并无二致 其管理费也比较高 管理费一般是 40 元 平方米 月 3 兼具居住度假与投资两种功能 产权式酒店既可以用来居住度假 也可以用来投资 不同的购买者 想法有所不同 同一 购买者 在不同的时段的用途有所不同 有的购买者纯粹是用来自住 有的则是用来投资 保值 不同的产权式酒店提供的回报方式也有所不同 如有些产权式酒店提供固定投资回 报率 另加部分酒店经营利润 有些则提供免费居住天数 有些则要求只提供的酒店经营 利润 不提供其它回报 三 产权式酒店的三大类型 1 时权酒店 由瑞士亚力山首先提出的 Timeshare Hotel 是产权式酒店的发端 酒店向游客 中产家 庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利 该权利可以上市转售 转让或者交换 2 退休住宅型 是一种所谓留后路的退休住房投资方式 投资者在退休之前购楼 每年和家人去使用一段 时间 其余时间交酒店管理公司出租获租金回报 到退休的时候作为颐养天年的住所 这 种类型的酒店在美国比较多见 3 有限自用的投资型酒店公寓 开发商将酒店的每间客房分割为独立权出售给投资者 投资者一般不在酒店居住 而是将 客房委托酒店管 理公司统一出租经营获取年度客房利润分红 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费 入住权 四 产权式酒店市场竞争力分析 A 地理位置及天然资源 位置的要求在此方面明显 因为产权式酒店是商业一种 它需要优美的景观 如大海 沙 滩 雪山的景观 这样才能够吸引足够多的人群 B 良好的环境 例如大梅沙地区将规划成一个旅游区 雅兰酒店前面的马路立交将改建成一个步行街 周 围将建成一个内湖公园 良好的环境价值 非常明显 雅兰酒店一号楼东面既能够看到大 海同时也可以看到内湖的房间价格比仅能看到大海的价格要高了 600 元 平方米 约高出 5 C 良好的规划布局 与环境相协调的建筑风格 以及齐全的配套设施 如商场 桑拿 游艇 舞厅 咖啡厅 会议厅 餐厅以及附属商业设施 D 聘请著名的酒店管理公司进行酒店经营和管理 作为一个投资者 拥有良好的经营方式 丰富管理及经验 对投资的盈利与否以及盈利大 小 有着非常大的影响 如果酒店管理公司能够提供丰富多彩的富有乐趣的创意与活动 则能够吸引更多的顾客 E 经常组织各种盈利性的国内 国际会议 如学术 旅游年会 以提高酒店的盈利水平 F 加盟国际化的国际旅游组织 这样才能够吸引更多的旅客 提高盈利水平 同时能够为投资者提供更多的旅游目的地的 选择 G 提高发展商的品牌及规模与实力 H 提高市场营销能力 I 降低投资者和消费者的门坎 J 建立现代企业制度 以制度保障消费