房产销售基础知识

第一讲第一讲 基础了解基础了解 1 什么是房地产 2 三级市场 第一项第一项 销售人员从业要求销售人员从业要求 1 11 1 置业顾问的素养 置业顾问的素养 有尊严又有高收入的生活 有意义且又可以做为终身的事业 具备专业知识且专心经营 胜任工作 不断学习 保持进步以应会更多挑战 明确计划 努力达成 遇难绝不退缩 坚持到底 尽力而为 激发自我潜力 用热诚 亲和力认识更多人 乐观进取创造快乐心情 养成良好工作习惯 尽心尽责 持之以恒 永远保有服务的热诚 妥善处理钱财 累积财富 绝不轻言放弃 永不言败 不服输 不认输 一路向前冲 不回头 成就一番事 业 1 21 2 如何做一个优秀置业顾问 如何做一个优秀置业顾问 我们一无所有 但必须创造一切 选择你要的 爱你所选择的 一人赚钱不算本事 让大家赚钱才算本事 抱团打天下 1 四本主义 创业准备秘决 1 本行 隔行如隔山 2 本事 充实技能 不断充电 3 本钱 资本 健康身体 4 本人 人品第一 诚实信用 2 五心精神 1 有信心做人 2 有决心做事 3 有诚心对人 4 有爱心待人 5 有细心处事 3 本业的三性特征 1 唯一性 我就是我 2 排他性 3 权威性 这行我有权威 我就代表专业 1 31 3 房地产销售人员在楼盘销售中的作用 房地产销售人员在楼盘销售中的作用 房地产销售人员作用独特 为广告等其他促销手段所不能代替 客户在购买房地 产这一大宗商品时 是不可能只通过广告的劝导就能下决心的 这时人际上间的沟通 建 议就成为影响购买的决定性因素 房地产销售人员已成为楼盘质量 公司管理水平的重要的体现 也是一个楼盘销售能 否成功的关键因素 因此我们需要培养一批顶尖销售人员 体现我们独特的销售风格 1 41 4 房地产销售人员所需素质 房地产销售人员所需素质 一一 优优良良的的服服务务素素质质 1 诚实是推销之本 以诚信为本 这是做为一个顶尖销售人员的最重要的基础 人和人之间的交往 首要的一条是如何突破对方的心理防线 以诚信为本 和客户 在较短时间内建立起相互信赖的人际关系 这是成功销售的基石 如果客户察觉到销售人 员不诚实时 就会拒绝购买他的产品 一个客户来售楼处 从看房到成交 一般只有 3 4 次 和销售人员直接接触的时间 加在一起不会超过五个小时 在那么短的时间内要取得客户 的信任 这就是取得销售成功的关键所在 这就需要我们应做到以诚相待 只有和客户坦 陈相待 让客户真正感觉到我们是处处为他们着想的 是站在他们的立场上去为他们考虑 问题的 才有可能使我们在极短的时间内和客户建立起良好的信任关系 良好的相互信任 的关系 会使我们在今后处理很多相关的问题时就会变得很轻松 我们如果掌握了这一重 要的技巧 一定会使我们受益无穷的 但这是一个十分艰巨的工作 这需要我们在长期的 工作实践中慢慢去摸索 掌握一定的消费心理学的知识 对我们很快掌握这一技巧会很有 帮助的 销售人员依靠误导 欺骗和胡乱许诺来诱使客户签约的时代已经过去 一个不能 真诚对待客户的销售人员 必将被客户和公司所抛弃 这是我们本讲义的最关键的所在 2 善待客户 百问不烦 百陪不厌 房产销售是人们一生中最大一次购买 共同使用者多 要求更加复杂 这就决定 了房产销售接待中客户的问题总是繁多 疑问重重 回答更需要耐心 看房更应不辞辛劳 3 高度的挫折忍受力 百折不挠的意志 一般而言接待 100 个电话能吸引 10 30 个现场看房者 现场接待 100 名看房者只 有 5 20 名购房者 失败率 被拒绝率在 90 左右 有时会更高 日复一日生活在这种被 拒绝的气氛中 如果不能坚持最初的对待工作的激情和对客户的耐心 是不能在这个行业 中长久生存和成长的 你想要在这个销售场上要保持永久的胜利 就别想单靠昙花一现的 不凡表现 而应该面对逆境作出持久的奋斗 售人员应是用特殊材料制造的人 他们应具 备百折不挠的坚强意志和持久高涨的工作热情 特别身处在逆境中 记住这一句话 班 费德文曾风趣地说 你把我从这扇门扔出去 我又会从那扇门走进来 坚持就是 胜利 最后成功的人都是坚持到底锲而不舍的人 二二 强强烈烈的的成成交交欲欲望望 迫迫切切希希望望做做成成买买卖卖的的个个人人需需求求 1 确立明确的 切实可行的目标 具有明确的目标的意志必可扫除一切障碍 人的行为一旦设立了目标 内心就会不断 调整对自己的期望值 并从周围的人 事中获得回馈 随时校正路线 以命中目标 但如 果心中只有一些模糊不清的期望或目标遥不可及 你就会彷徨 犹豫 终因疲倦和挫折而 放弃了努力 所以我们应该制定一个切实可行的目标 这是一直鼓励我们迈向成功的最重 要的因素 比如 我要成为我们公司的一个顶尖的销售人员 我要争取年薪 10 万等 2 对工作充满持续的激情 只有销售才给了销售员充分展示自己口才 说服能力及与他人沟通能力的舞台 另一方面 销售成功的奖励也是相当大的 在美国 明星销售员的收入可能和总经理一样 多 3 团队合作精神 这是相当重要的 这是一个团队能完成销售任务的重要的保证 难以设想一个内耗重重的团队能保持旺盛的战斗力 销售时 销售人员应该相互合作 实现团队协作 往往有事半功倍的效果 通过集体 合作的力量 来克服个人工作中的低谷 弥补个人能力上的缺陷 并激发出个人对集体的 忠诚和工作热情 4 建立职业荣誉感 我们的工作是为了帮助人们改进居住质量 我们应把自己当作 个富于经验同情 心的置业顾问 三三 通通晓晓专专业业知知识识 作为一个楼盘的销售人员要取得良好的业绩 最重要的一点是想信你的产品最 好的 你一定要百分之百的熟悉和了解你的产品 只有完全了解你的产品的功能和作 用 你才会了解你所销售的楼盘会给你的客户带来什么利益和好处 你才会满怀信心 的向他们推销你的产品 这样才能更好地解答客户提出的各种问题 有效地解除客户 的各种顾虑 使交易成功 只有对产品发自内心的喜欢 这样在推销中才会有发自内 心的真诚 一定要销售你喜欢的东西 当你向别人谈论你喜欢的某种东西时 他们会 听你的说话 会感觉到你的热情 会更加相信你的 当人们信任你时 他们自然就会 和你做生意 所以一定要重点了解 1 建筑知识 房屋结构 设计风格 房屋使用功能 各楼层 朝向的优缺点 2 法律知识 在签定房屋买卖契约中的相关法律知识 有关蓝印户口的知识 3 金融知识 按揭贷款的各类知识 相关的收费 4 物业管理 各种收费标准 物业的服务范围 5 房产的各类收费 契税 公维费 产权交易费 四四 丰丰富富的的社社会会阅阅历历 有有利利于于和和客客户户更更好好地地沟沟通通 具有丰富的社会阅历的人 能迅速找到与客户沟通的共同点 从而打破冷漠 相 互戒备 建立信任 为下一步的介绍 沟通打下基础 丰富阅历 1 各购房客户群的生活特点 职业特点 爱好 收入 购房偏好 2 所在区域的地区概况 生活的习俗 3 充分了解生活的各个方面 1 51 5 训练手段 训练手段 如果你想成为本行业的一流人才 建议你 1 只销售自己信得过的楼盘 以便自己能真诚待客 切忌贪图佣金而选择 有严重缺陷的楼盘做销售员 那是害人害己 失去真诚 将会失去工作热情 而没有 热情的销售人员是没有良好的发展前景的 2 将自己与客户的交谈录音 从而分析自己是否有不热情 不耐烦 不诚 实的销售态度 以便改进 3 定期征求同事对自已销售方法的意见 以便改进 4 每天坚持写销售日记 总结经验 不断提高 5 在心中不快 烦闷时 反复告诫自己 不要发火 或干脆跟客户道歉 后 去外面冷静二分钟 然后再进来继续与客户沟通 倘因某事而与客 户争吵 其结果是你可能会赢得争吵 但肯定会失去成交 6 永远不与客户吵架 并且发展出一套不与客户争吵又能说服客户的方法 日后会详叙此点 7 对镜训练 对着镜子观摩你在与客户沟通时的表情和动作 既避免态度 冷漠 又防止热情过度 吓跑客户 8 向销售高手学习 体会其所言 所行的每一个细节 遂步模仿 9 平时乐于助人 以便在精神状态疲劳时 可委托他人代为接待 10 在销售前 进行角色扮演 通过互相模拟客户 而对客户的心理及相应 的接待方式全面把握 为销售打下基础 第二讲第二讲 第一部分第一部分 房地产开发流程房地产开发流程 房地产综合开发的步骤及主要内容 5 阶段 1 决策阶段 这是房地产公司选择开发项目 进行调查研究 决定实施开发建设的阶段 主要内容 包括 规划摸底 了解城市总体规划对拟开发区域的要求 研案开发建设的可能性 市场调查 通过系统地收集 记录 了解房地产市场的情况 对拟开发项目的前景 进行预测 可行性分析 经济分析 效益测算等 领导决策 在完成以上工作的前提下 由领导研究决定开发项目 2 前期阶段 在开发建设项目决策以后 从立项报申到完成建设准备工作阶段 也称土地开发阶段 主要内容包括 申请立项 由房地产开发公司向主管部门提出申请 获批准后 列入开发预备 项目计划 以后视前期工作情况 再列出建设计划 建设方案 根据城市总体规划要求编制建设方案 并报市或区的规划管理部门批准 同时 应征询各主管单位意见 研究小区建成后市政 公建等配套的可能性 申请用地 在建设方案获批准后 向土地管理部门申请建设用地 在得到批准后办 理用地手续 委托设计 建设方案获批准后 可以通过招标委托进行工程设计 动拆迁 上述工作完成后 可向市房管局申请动拆迁 接受委托的动迁单位必须经 市房管局审查批准 三通一平 指施工用水 用电和道路畅通以及施工场地平整 建设单位一般在完成 施工图设计后可向供水 供电部门申请用水和用电 3 工程建设阶段 即指房屋的施工阶段 主要的工作内容包括 施工招标 房地产开发公司可通过招标 邀标等方式择优选定施工队伍 进度控制 按照审定的施工组织设计 监督施工单位按计划施工 保证建设进度 质量监理 对各个分部分项工程进行验收并签证 发生质量问题 应及时组织处理 确保工程质量 竣工验收 工程竣工后 按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项 目进行验收 市政配套 市政 公建的配套应与房屋施工同步进行 房屋竣工后 还要进行 各种管线的施工 并申请正式用水 用电等 交付使用 小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件 建设单位在将 建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收 并办理房屋子的移交手续 4 经营阶段 实现房地产本身价值 回收建设投资 达到资金增值的重要阶段 主要工作包括 房屋预售 在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租 预售或预租房地 产必须报市房管局批准 房屋销售 商品房竣工交付使用 可以进行房屋的销售或出租 产权登记 商品房竣工后 建设单位应到产权登记部门进行总登记 房屋买卖后 业主必须按规定进行产权登记 并领取房地产权证 5 物业管理 房屋交付使用后 在两年内 由房地产开发公司负责房屋子管理和质量保修 目前 一般是有房地产开发公司委托物业公司进行管理 两年后 由业主自行或委托有关单位或 机构进行物业管理 取得预售许可证的条件 房地产开发企业预售商品房 应当符合下列条件 一 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 二 持有建设工程规划许可证和施工许可证 三 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以 上 并已确定施工进度和竣工交付日期 四 已办理预售登记 取得商品房预售许可证明 房地产开发企业申请办理商品房预售登记 应当提交下列文件 一 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 二 持有建设工程规划许可证和施工许可证 三 按提供的预售商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25 以 上 并已确定施工进度和竣工交付日期 四 营业执照和资质等级证书 五 工程施工合同 六 预售商品房分层平面图 七 商品房预售方案 第二部分第二部分 房产专有名词房产专有名词 一 地块性质 我国是实行土地社会主义公有制的国家 即全民所有制 国有土地 和劳动群众集体 所有制 集体土地 一般个人和团体是不拥有土地的所有权的 楼盘建设所使用的土地仅 是拥有其土地的使用权 而出让 转让和划拨是我们获得土地使用权的三种方式 1 出让 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为 通常 我们将土地使用权的出让称为土地的一级市场 它的出让金有按土地面积计算的 也有按建筑面积计算的 按建筑面积计算的简称楼面价 楼面价 土地总价 总建面积 楼面价 土地单价 容 积率 1 1 土地使用权出让形式 土地使用权出让采用协议 招标 拍卖三种合同形式进行 协议出让土地使用权就是当事人双方经过反复协商 最终达成出让协议 经登记受让 人取得土地使用权的形式 招标出让土地使用权 是指在规定期限内 由符合条件的单位和个人以书面投标形式 竞投某地段土地使用权 由招标人根据一定要求择优确定受让人 由受让人在办理完一切 手续后取得土地使用权方式 拍卖出让土地使用权 是指在这指定时间 公开场合 在土地管理部门拍卖主持人主 持下 竞投者按规定方式应价 竞投土地使用权 由出价最高者获得土地使用权的土地出 让方式 1 2 土地使用权出让年限 居住用地 70 年 工业用地 教育 科技 文化卫生 体育及综合或其他用地 50 年 商业 旅游 娱乐用地 40 年 2 划拨 土地使用权的划拨是指有批准权的人民政府依法批准 在用地者缴纳补偿 安置等费 用后将该幅土地交其使用 或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为 划拨土地使用权的范围主要有几个方面 国家机关用地和军事用地 城市基础设施和公用事业用地 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 法律 行政法规规定的其他用地 二 建筑类别 所有的楼盘 按使用功能的不同 可分为公寓 纯办楼 商场 综合楼和别墅等 1 公寓 是指二层以上供多户人家居住的楼房建筑 2 纯办楼 是指专为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼 3 商场 规划为对外公开经营商业的建筑物 4 综合楼 兼有住家 办公 甚至商场的大楼 5 别墅 在郊区或风景区建造的供住宿休养用的花园住宅 其中三户或三户以上连体的别墅为 连栋别墅 二户连体的别墅为双拼别墅 单楼独栋的则为独栋别墅 三 面积房型 面积的大小和房形优劣 不但是房地产产品买卖计算的一个基本尺度 而且也是我们 据以判断产品品质的一个重要角度 1 面积 1 1 套内面积 是指 1 2 使用面积 是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和 包括卧室 起居室厅 厨房 卫 生间 壁橱 阳台和室内走道 室内楼梯等等 1 3 建筑面积 对一栋楼来讲 是指房屋各层面积的总和 而每层建筑面积则是按建筑物勒脚以上外 墙的水平截面面积计算的 对一套单元来讲 每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分 摊的公用建筑面积之和 其中套内建筑面积包括套 单元 内的使用面积 套内墙体面积 和阳台建筑面积三部分 分摊的公用建筑面积包括公共门厅 走道 电梯井 楼梯 设备 间等 但它仅限于本栋楼内的公用建筑面积 与本栋房屋不相连的公共建筑不得分摊到本 栋房屋内 2 房型 1 目前房型发展趋势 私密性 舒适性 布局合理性 分割的灵活性 框架 日照条件 通风条件 南北最佳 采光条件 低窗台 层高 智能化系统 安全性 功能分区 干湿分离 洁污分离 动静分离 寝食分离 2 房型设计介绍 玄关 又叫 照壁 中国古代 和 屏风 西方国家 即在门和分户门之间留一 个缓冲区 功能在于 放衣帽 换鞋 放雨具 衣梳 美观 加强私密性 个性房 即 第三房 一般面积 8 10 平米 可用做书房 琴房 客房 健身房等 工人房 一般面积 4 平米左右 且靠近厨房 某些高档房还配有独立的进出门 3 朝向 座向 座北朝南 冬暖夏凉 座南朝北 夏热冬冷 坐西朝东 晨曦 坐东朝西 只有日晒 以四季来作区分解释不同的房间需要不同的朝向 一般住宅日照要求 1 小时以上 按居住的功能可以划分为 1 房 1 厅 1 卫 2 房 1 厅 1 卫 2 卫 三房 2 厅 2 卫等 按建筑形式目前也可以分为 复式 错层 平层等 3 得房率 是指套内建筑面积与套 单元 建筑面积的比率 一般来讲 得房率的高低与二个因素有关 一是产品定位 二是建筑设计 产品定位 高 公共活动空间大而舒适 得房率就低 产品定位一般 为经济实惠而促进销售 公共 活动空间便在规定许可的范围内尽可能的小 得房率自然就高 另一方面 建筑设计若合 理紧凑 得房率也会走高 建筑设计产生莫明的空间浪费 得房率就会自然下降 目前 标准的得房率 多层住宅为 80 95 甚至以上 高层 小高层住宅为 65 75 办公楼为 55 70 4 社区相关知识 按照社区的规模可分为 居住区 8000 1 5 万人 居住小区 3000 5000 人 居住组团 800 1500 人 按照各地户均人数不同 基本上 3 3 5 人 户 以目前来看 商品房开发一般是组团级的 也有超大规模的 像万科等 就可算的上是居 住区级的 按照社区的层数结构可分为 别墅花园 联排别墅 排屋 多层小区 小高层小区 高层小区 混合式 按照社区景观组织方式 中心式 集中绿地 分散式 小区花园 按小区道路可分为同 人车分流 人车混行 人车部分分流 四 基本参数 1 基地面积 基地面积是指城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准 不包括代征用地 2 红线 是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 基地面积 又称占地面积 是开发商 买的面积 用地面积 基地面积 规划红线 道路 退界的面积 是可供开发商进行建设 的用地 退界 沿主要道路 一般退了 3 5 米 退界 基地面积 3 组团 由数幢住宅楼共同组成的生活院落 数个组团形成居住小区 4 承重墙 非承重墙 墙体按受力情况 分为承重墙和非承重墙 凡直接承受梁 楼板 屋顶等传下来的荷 载的墙称为承重墙 不承受外来外来荷载的墙称为非承重墙 5 总建面积 由城市规划管理部门正式确定的 按 建筑面积计算规则 计算的 项目建设的总的 建筑面积 6 建筑基底面积 是指建筑物首层的建筑面积 7 规划形态 规划形态则是指这一项目的具体建筑构成 譬如一个项目一共由几栋楼寓组成 每栋 楼寓的使用性质是什么 单栋楼寓的地上有几层 地下有几层 每一层的具体用途是什么 8 容积率 是建筑的各层建筑面积总和与建筑基地面积的比值 地下停车库 架空开放的建筑底 层等建筑面积在计算容积率时可不计入 譬如 多层的容积率大致为 1 1 5 高层的容积 率一般为 1 5 2 9 超高层的大楼大于 6 有的甚至更高的 对别墅而言 标准的容积率是 0 45 绿化高 独栋别墅多的社区 容积率是 0 30 左右 9 覆盖率 又称建筑密度 是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值 通常以百分比表示 一般而言 覆盖率越小 建筑物的占地面积就越小 社区活动面积就越大 绿化 道路的 范围就越广 覆盖率大 地块面积所剩无几 绿化也往往为道路所侵占 10 建筑平面外轮廓线 指建筑外墙面水平投影的外轮廓线 11 建筑间距 指建筑平面外轮廓线之间的距离 两栋建筑物外墙之间的水平距离 12 绿地面积 指能够用于绿化的土地面积 不包括屋顶绿化 垂直绿化和覆土小于 2 2 米的土地 交通主要出入口方位 13 市政工程 市政工程主要包括以下几个部分 13 1 道路交通工程 如道路 立交 广场 交通设施 铁路及地铁等轨道交通设施 13 2 河湖水系工程 如河道 桥梁 引 排 水渠 排灌泵站 闸桥等水工构筑物 13 3 地下管线工程 如供水 排水 包括雨水 污水 供电 通信 供煤气 供热 的管线部分以及特殊用途的地下管线和人防通道等 13 4 架空杆线工程 13 5 街道绿化工程 如行道树 灌木 草坪 绿化小品 如街道绿化中的假山石 游廊 花架 水池 喷泉等 13 6 建筑物 构筑物占主要部分的各市政专业工程厂 站 点 五 价格 价格是房地产营销中最基本 最活跃 也最便于调控的一个因素 1 影响房地产价格的因素 经济因素 物理因素 环境因素 行政和政策因素 社会因素 心理因素 国际因素 2 价格构成 目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的 房地产的生产价格一般都以 综合开发造价的形式出现的 所以 综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造 价 中国各地综合开发造价 虽然由于地区的不同有些差别 但是它们的主要内容是相同 的 目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容 目前中国房地产的综合造价 大体上就是由这种 13 类 71 个项目构成 房地产价格构 成的这 13 类 71 个项目 大体上可以分为 5 个构成部分 第一部分 即征地补偿费 拆迁安置费 土地开发费及土地出让金 也就是前 3 类 构成了房地产价格中的土地费用 第二部分 即住宅建筑安装工程费 附属工程费 室外工程费 也就是第 4 类到 6 类 构成了房地产价格中的建筑安装工程费 第三部分 即公共配套工程费 环卫绿化工程费 四源 费 大市政费 也就是第 7 到第 10 类 构成了房地产价格中的配套工程费 第四部分 即两税一费 管理费 也就是第 11 到第 12 类 构成了房地产价格中的税 费 第五部分 即利润 也就是第 13 类 构成了房地产价格中的利润 如果房地产开发企业把房地产卖出去 在它的综合造价中还必须加上销售成本 以及 流通中的税金和利润 3 单价 单价指的是单位建筑物面积的房地价格 但对一个拥有几十套 甚至上百套的楼盘来 说 一个单价并不能说明问题 下面的几个特殊单价从不同侧面让我们加深对楼盘的理解 3 1 起售单价 因为有层次 朝向等因素的差异 同一大楼的每套单元的单价并不衡一 习惯上 我 们将底楼朝南单元的单价确定为计算基准 并设定不同的层次系数和朝向系数 各个单元 的单价由此计算而来 这个计算基准我们便称之为起售单价 3 2 最低单价 最低单价便为起售单价 有时 为了促销的原因 有些条件好的单元也以最低单价出 现 此时 最低单价便演变为促销价格 3 3 平均单价 总销金额除以总销面积得出的销售单价 其中总销金额为可销售面积的总的销售金额 理论上 总销金额 平均单价 可销面积 3 4 主力单价 指所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售单价 是我们判断楼盘客户定位的关键 单价基本上是地段远近 产品品质等各种因素的综和反映 是衡量比较一个产品的重 要指标 通常 我们可以通过对起售单价 往往也是最底单价 和最高单价的知晓而对整 个大楼单价体系略知一二 然而 因为促销的各种人为因素 起售单价 最低单价和最高 单价往往有戏剧性的夸张 作为替代 平均单价 主力单价便成为判断一个大楼真正价值 构成的重要指标 但归根结底 对单价的最终把握 依旧是房屋的实际成交单价 4 总价 总价指每一个销售单元的房地总价格 销售总价 销售单价 单元建筑面积 4 1 主力总价 所占建筑面积比例最高的单元所标定的销售总价 六 其他 6 1 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 进深大的住宅可以有效地节约用地 但为了保证建成的住宅可以有良好的 自然采光和通风 条件 住宅的进深在设计上有一定的要求 不宜过大 目前我国大量城镇住宅房间的进深 一般要限定在 5 米左右 6 2 开间 住宅设计中 住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮之间的实际距离 因为是就一自然 间的宽度而言 故又称开间 住宅开间一般不超过 3 0 3 9 米 转混结构住宅开间一般不 超过 3 3 米 规定较小的开间尺度 可缩短楼板的空间跨度 增强住宅结构整体性 稳定 性和抗震性 开间 5 米以上 进深 7 米以上的大开间住宅可为住户提供一个 40 50 平方米甚至更大 的居住空间 与同样建筑面积的小开间住宅相比 承重墙减少一半 使用面积增加 2 便 于灵活割断 装修改造 进 面宽 迎南面 直接有关采光朝向 深 进深 南北长 直接影响有关通风采 光 面 宽 6 3 净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 6 4 层高 层高是指住宅高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高 度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 6 5 隔断 隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 6 6 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 2 者 6 7 标准层 标准层是指平面布置相同的住宅楼层 6 8 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3 且不超过 1 2 者 6 9 定定金 定金是指当事人约定由一方向对方给付的 作为债权担保的一定数额的货币 它属于 一种法律上的担保方式 目的在于促使债务人履行债务 保障债权人的债权得以实现 根 据我国发法通则和 担保法 八十九条规定 定金应当以书面形式约定交付定金的期限 定金合同从实际交付定金之日起生效 定金的数额由当事人约定 但不得超出合同标 的额的 20 如果购房者交了定金之之后改变主意决定不买 开发商有权以购房者违约为 由不退定金 如果开发商将房屋卖给他人 应当向购房者双倍返还定金 6 12 订订金 订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后 准备进一步协商前签订 的临时认购协议 通常的做法是在约定所选房号 面积 房屋单价及总价款后 约定一个 期限 买方需在此期限内与卖方签署正式合同 买方支付订金即取得在此期限内的优先购 买权 在约定的时间内 卖方不得将该房屋售予他人 如购房者在约定期限内决定不购该 房屋 有权向开发商要回该购房订金 6 13 期房 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期 间商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 6 14 准现房 准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋 6 15 现房 所谓现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买 商品房时应签出售合同 在成都市通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 6 16 房屋契税 是指房屋产权转移时承受人向政府交纳税款 6 17 房屋产权 房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利 也就是房屋各项权益的 总和 既房屋所有者对该房屋财产的占有 使用 收益的处分的权利 6 18 产权证书 产权证书是指 房屋所有权证 和 土地使用权证 房屋产权证书包括 产权类别 使用面积 共有数纪要 他项权利纪要的附记 并配有房地产测量部门的分户房屋平面图 6 19 大产证 大产证 即开发商首先要取得的产权证 由购房者或购房者委托开发商到房产交易部 门办理 开发商只有取得了大产证 购房者才能去办理小产证 第三讲第三讲 建筑建材基本知识建筑建材基本知识 一 房屋建筑分类 1 按用途分类 1 居住建筑 公寓 宿舍 别墅 住宅 2 公共建筑 剧院 医院 车站 非住宅 2 按承重结构分类 1 砖木结构 旧式住房 2 砖混结构 包括部分钢筋混凝土 旧式住房 3 钢筋混凝土结构 目前通常采用 4 钢结构 现代建筑 超高层大跨度采用 帝国大厦 金茂大厦 3 按承重方式分类 1 墙承重 2 框架结构 梁柱承重 3 半框架结构 部分墙承重 4 空间结构 桁架 网状结构等 主要用于体育馆 飞机装配车间等建筑 4 按建筑层数与高层分类 表 1 建筑物按层数与高度分类 居住建筑公共建筑 非高层 低层 1 3 层 多层 4 6 层 中高层 7 9 层 低于 24m 高层高于 10 层高于 24m 超高层高于 100m高于 100m 5 按耐火等级分类 1 一级 最好 2 二级 3 三级 4 四级 最差 表 2 建筑的耐火等级 一级二级三级四级 承重墙和楼梯间 的墙 不燃烧体 3 00 不燃烧体 2 50 不燃烧体 2 50 难燃烧体 0 50 支承多层的柱 不燃烧体 3 00 不燃烧体 2 50 不燃烧体 2 50 难燃烧体 0 50 支承单层的柱 不燃烧体 2 50 不燃烧体 2 00 不燃烧体 2 00 燃烧体 梁 不燃烧体 2 00 不燃烧体 1 50 不燃烧体 1 50 难燃烧体 0 50 楼板 不燃烧体 1 50 不燃烧体 1 00 不燃烧体 0 50 难燃烧体 0 25 吊顶 包括吊顶 搁栅 不燃烧体 0 25 不燃烧体 0 25 不燃烧体 0 15 燃烧体 屋顶的承重构件 不燃烧体 1 50 不燃烧体 0 50 燃烧体燃烧体 疏散楼梯 不燃烧体 1 50 不燃烧体 1 00 不燃烧体 1 00 燃烧体 框架填充墙不燃烧体不燃烧体不燃烧体难燃烧体 1 000 500 500 25 隔墙 不燃烧体 1 00 不燃烧体 0 50 不燃烧体 0 50 难燃烧体 0 25 防火墙 不燃烧体 4 00 不燃烧体 4 00 不燃烧体 4 00 不燃烧体 4 00 注 不燃烧体 砖石材料 混凝土 毛石混凝土 加气混凝土 钢筋混凝土 砖柱 钢筋混凝土柱或有保护层的金属柱 钢筋混首土板等 难燃烧体 木吊顶格栅下吊钢丝网抹灰 板条抹灰 木吊顶格栅下吊石棉水泥板 石膏板 石棉板 钢丝钢抹灰 板条抹灰 苇箔抹灰 水泥石棉板 燃烧体 无保护层的木梁 木吊顶格栅下呆板条 苇箔 纸板 纤维板 胶合板等 可燃物 6 按耐久等级分类 1 一级 大于 100 年 2 二级 50 100 年 3 三级 25 50 年 4 四级 小于 15 年 二 房屋建筑构造 一 建筑结构 1 基本构件类型 1 钢结构 建筑钢材 详见建材部分 2 钢筋混凝土 A 现浇钢筋混凝土 越来越多采用 B 预制装配式混凝土构件 逐渐少用 3 钢和钢筋混凝土 4 混合结构 屋顶 楼面用钢筋混凝土 墙 柱用砖或别的建筑材料 A 混合一等 屋顶 楼面 部分梁柱采用钢筋混凝土 B 混合二等 采用钢筋混凝土小梁薄板作为楼面材料 5 砖木结构 墙 柱用砖 楼层 屋架用木材 A 一等 指房屋两侧的山墙和前沿墙厚度均为一砖以上 B 二等 指房屋两侧山墙厚度为一砖以上 前沿横墙厚度为半砖或板壁 假墙或其 它单墙 C 三等 指房屋两侧山墙为木屋架承重 用半砖墙或其它假墙填充 或以砖墙 木 层架 竹杵条 瓦屋面组成的结构 6 其它结构 竹结构 木结构 竹木结构 2 建筑结构的承重形式 1 叠砌式 墙承重 主要用于六层以下居住建筑及中小型工业建筑 2 框架式 梁 柱承重 主要用于办公楼 旅馆等平面空间较大建筑 3 框 剪式 框架 剪力墙式 某些部位采用钢筋混凝土剪力墙 主要用于高层住宅 注 剪力 作用于同一点 大小相等 方向相反的一对力 不同于平衡力 4 剪力墙 剪力墙承重 主要用于高层建筑 5 筒体式 主要用于大跨度 大空间 超高层 A 筒体结构 单个筒体 B 筒中结构 两个筒体 C 束筒结构 多个筒体 二 房屋建筑构件 基础 墙 柱 楼地面 楼梯 屋顶 门窗 二 建筑构造 1 基础 定义 建筑物的组成部分 是建筑物地面以下的承重构件 它支撑其上部建筑物的全 部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 按构造形式不同分类 条形基础 独立基础 筏板基础 箱型基础 高层常用 桩基 础 2 地基 定义 不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层 3 墙体和柱 竖向承重构件 支撑屋顶 楼面等 并将这些荷载和自重传给基础 墙体分类 外墙 内墙 纵墙 横墙 承重墙 非承重墙 4 门窗 门的分类 平开门 推拉门 转门 卷帘门 弹簧门 木门 塑钢门 铝合金门等 窗的分类 平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗 悬窗 木窗 塑钢窗 铝合金窗等 5 地面 楼板和梁 梁是跨过空间的横向构件 6 楼梯 一般由三部分组成 楼梯段 休息平台 栏杆扶手 楼梯的宽度一般在 1 2 米左右 住宅楼梯的倾斜度一般在 15 20o 台阶分踏步和踢步两部分 踏步宽度在 20 25cm 踢步在 15cm 时人们的感觉最舒适 2 80 米层高的住宅每跑 9 个台阶 7 屋顶 屋顶分平屋顶和坡屋顶 建筑物的构造另外还有散水 阳台 雨篷等部件 三 建筑设备 1 给水 排水系统 给水的方式有 直接供水 在水压水量稳定的情况下采用 设置水箱供水 水压在一 天内定期高低变化的情况下采用 设置水泵 水箱供水 水压经常性的低于所需水压的情 况下采用 分区分压供水 多用于多层 高层建筑 当室外的配水管网的水压仅能供下面 楼层用水 不能满足上面楼层用水时 通常分成两个供水区 下层直接供水 上层采用设 置水泵水箱供水 给水的管材目前多采用 PVC 管 铝塑管 排水系统主要指排放生活污水 废水及雨水 多采用 100 150 的铸铁管或 PVC 管材 2 采暖系统 采暖系统可分为两类 一是独立采暖 二是集中采暖 集中采暖又可分为两种 热水供暖 采用热水进行供暖 供水温度一般 95 度 回水温度一般 70 度 这种方 式的特点是热得慢 凉得也慢 多用于住宅等不间歇采暖 蒸气采暖 采用水蒸气进行供暖 这种方式的特点是热得快 凉得也快 多用于间 歇性采暖建筑 如剧院等 集中供暖国家目前提倡采用分户计量式采暖方式 但是由于计量价位的不确定 大多 开发商都没有采用 当前使用最多的是分户控制采暖 无论是分户计量还是分户控制 现在都没有达到 谁用谁交费 不用不交费 的状态 3 通信和空调系统 包括电话系统 网络系统 有线系统等 4 电气设备 包括导线 配电箱 电开关 电表 防雷装置 接闪器 避雷针 避雷带 避雷网 引下线 接地装置 5 燃气供应系统 燃气目前常用的有三种 人工煤气 工业尤其是炼钢及石油加工产业的副产品 其主要成分是 CO 比重与空气 相近 使用不当极易发生煤气中毒 济南市正在逐步替代人工煤气 现价约为 1 元 立方 天然气 蕴藏于地下的可燃气体 主要成分是 CH4 比空气轻 一旦发生泄漏 天然 气会飘于上层 不会发生煤气中毒的现象 而且天然气燃烧后不会产生污染性气体 属绿 色环保燃料 全国正大力推广 现价约为 2 元 立方 液化石油气 石油产品 成份较复杂 热值高 现价约为 8 5 9 5 元 立方 液化石 油气与上述两种燃气的供应系统不同 液化石油气是一个居住区一套加压系统 液化石油 气一般用于市政燃气管网尚未达到的地区 目前济南主要用于历城区 高新区以及黄河北 岸地区 6 电梯 略 7 设备层 管道井 设备层一般用于放置建筑运行机械 多用于高层住宅 写字间等 8 综合布线系统 楼宇智能化 四 建筑材料与识图 1 砖 普通砖的尺寸为 235 115 55mm 因为砖的尺寸 所以才出现了 12 墙 24 墙 37 墙等 的说法 每 512 块普通砖组成 1 立方米 为保护耕地 济南市市区目前已禁止使用粘土砖 提倡使用矿渣砖 粉煤灰砖 2 水泥 水泥的种类很多 目前大多采用硅酸盐水泥 3 钢筋混凝土 混凝土是用水泥 砂 石子等材料调和而成 采用混凝土与钢筋进行搭配 主要是考虑到两者的膨胀系数相近 可以较好的粘合到 一起 而且混凝土可以补充钢筋的刚性不足的缺点 使得建筑物更加稳定 4 防水材料 目前常用的主要是 SBS 改性卷材 JS 防水涂料 5 三大材 四小材 三大材 钢材 水泥 木材 四小材 汽柴油 玻璃 沥青 油毡 6 识图 结合图纸进行 平面图 立面图 剖面图 轴线 标高 尺寸线 比例尺 建施图 结施图 水施图 电施图 暖施图 通施图 建筑小品 指既有功能要求 又有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的 小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 房子的种类 安居房指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 是党 和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是对 4 平方米以 下特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入 家庭出售的住房 使用权房是指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准 出租给居民的公有住房 产权房是指产权人对房屋 指建筑物 拥有所有权 对该房屋占用范围内的土地拥有使 用权 产权人对这两项权利享有占有 使用 收益和处分的权利 这种权利是绝对的 排 他的 不受其他任何人的干涉和影响 产权人可以转让 出租 抵押 典当等方式合法处 置自己的房地产权利 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 由 于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制 所以 商品房是 80 年代以后才出现的 其 价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相 关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免优惠 集资所建住房的权属 按 出资比例确定 个人按房价全额出资的 拥有全部产权 个人部分出资的 拥有部分产权 集资建房有两种产权 一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价 其产权界定为经 济适用住