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2020 3 28 地产融资与模式 2020 3 28 一 房地产金融的内涵房地产金融是指在房地产开发 流通和消费过程中 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称 广义的房地产金融 是与房地产活动有关的一切金融活动 狭义的房地产金融表现为一些具体的金融形式 如对房地产银行发行代券 成立住房储蓄机构 安排房地产企业和基金上市 成立按揭类的证券公司 抵押贷款证券化等等 房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融 房地产金融的特点资金来源的短期性欲资金运用的长期性资金来源的固定性和资金运用的特定性房地产金融有很强的政策性 风险和收益受宏观经济环境影响 第一节房地产金融概述 2020 3 28 房地产融资方式房产融资与土地融资直接融资与间接融资权益性融资与债务性融资 融资者以出让一部分利润为条件向出资者融资的行为 融资者以还本付息为条件向出资者融资的行为 2020 3 28 直接融资就是资金的供求双方在房地产金融过程中直接进行票据和证券的买卖和货币借贷 如图 2020 3 28 间接融资是指由资金供应者将资金交给房地产金融机构 而再由房地产金融机构以一定的方式 将资金提供给房地产开发经营企业 房地产金融机构起着中介人的作用 2020 3 28 二 房地产金融市场房地产金融市场在房地产市场体系中的地位 传导和融通房地产金融市场的客体 在房地产金融市场上可以同货币交易的各种金融契约 如股票 债券等有价证券 房地产金融市场的主体 政府银行与非银行金融机构房地产开发经营企业居民个人房地产金融市场的划分房地产抵押贷款市场房地产有价证券市场房地产保险市场房地产信托投资市场 2020 3 28 三 利率及其分类概念 指借贷期内所形成的利息额与所贷资金额的比率 基准利率与主导利率实际利率与名义利率固定利率与浮动利率市场利率 官定利率与公定利率一般利率与优惠利率年率 月率与日率长期利率与短期利率 2020 3 28 一 住房储蓄体系建房互助储蓄信贷社储蓄银行二 房地产抵押贷款概念 是金融机构要求借款人提供以房地产及相关权益凭证为抵押品作为担保而发放的贷款 抵押贷款价格的确定房屋抵押贷款的运作过程 第二节房地产资金的传统融资 2020 3 28 抵押贷款的操作流程 抵押房屋实物认定 产权证书的验证 售房公司资质审定所有权验证产权证书同实物的核验所有权历史变化共有人 租赁人调查其他产权调查土地使用证 规划许可证 销售许可证 房屋价值评估 确定抵押价值 2020 3 28 填写抵押房屋清单 签订抵押贷款合同 办理房屋抵押登记 合同终止 抵押物建设 抵押物使用 房屋产权登记 按约还款归还抵押房屋产权证 违约处置拍卖抵押物清偿 2020 3 28 抵押贷款的方式和选择抵押贷款的程序固定利率抵押贷款分期偿还固定本金式抵押贷款充分摊销 分期偿还固定金额式抵押贷款累进还款式抵押贷款可变利率抵押贷款 随价格水平调整的抵押贷款 priceleveladjustedmortgage PLAM 或可调整利率抵押贷款 adjustableratemortgage ARM PLAM 借贷双方只确定一笔贷款的初始利率 不考虑通货膨胀 约定在一段时间后按照市场价格指数比如消费价格指数 对贷款余额进行调整 ARM 首先根据抵押贷款时的市场利率确定初始利率 以后每隔一段时间调整一次 以某个确定的利率指标加一个固定的利率附加值方式进行调整 2020 3 28 本金等额偿还抵押贷款 constantamortizationmortgage CAM 整个贷款期内 本金部分按月等额偿还 利息按本金的实际余额和合同利率计算支付 缺陷是 每月还款额先大后小 不符合居民的收入水平不断增长的实际情况 给借款人归还贷款造成了较大困难 在贷款初期 月还款额大 使得许多借款人的月收入难以偿还贷款 不利于吸引贷款 影响抵押贷款业务的拓展 2020 3 28 每月偿还的本金额 第t月偿还的利息额 第t月本息偿还总额 本金等额还款额逐月减少 减少额为每月偿还的本金的月利息 本金等额还款月还款额计算 2020 3 28 本金等额还款利息与本金关系图 时间 利息 本金 月还款额线 2020 3 28 等额偿还抵押贷款 constantpaymentmortgage CPM 即每月还贷本息合计金额相同 但每月偿还的本金部分逐渐增加 利息部分逐渐减少 2020 3 28 等额本息还款计算 月还款额 式中 每月等额偿还贷款本息额 P 贷款本金 月利率 贷款总月数通常将贷款本金为1元时计算出来的每月等额偿还贷款本息额称为抵押常数因子 用M表示 即有 且有 将贷款本金与抵押常数因子相乘即可得到每月偿还额 也可计算一年的还贷额抵押常数因子 2020 3 28 支付t期后的贷款余额 2020 3 28 逐年递增偿还抵押贷款 graduatedpaymentmortgage GPM 即在最初的5年或10年里 月还贷额低于等额偿还方式 每年内的月还贷额相同 但逐年以一定比率递增 漂浮式抵押贷款 ballonmortgage 指贷款期内的每期偿还额都低于等额偿还 因而最后一次还贷额大大高于以前的历次还贷额 反向年金式抵押贷款 reverseannuitymortgage RAM 按照所抵押房屋价值的一定百分比 来计算贷款人每期交给借款人的固定贷款额的抵押贷款方式 双周还贷式抵押贷款 biweeklymortgage即每两周偿还一次贷款 一年26个还贷期的抵押贷款方式 2020 3 28 是一种强制性的公益筹资政策 政府通过强制储蓄帮助居民积累购买住房的资金 制度起源于新加坡 且已经超出社会保障的范围 三 住房公积金 2020 3 28 新加坡公积金与住宅资金流动 雇主交纳 雇员交纳 中央公积金局 政府投资局 住房发展局 购房雇员 银行住宅贷款 公积金 储蓄 发行债券 资金 贷款偿还 贷款 提取 用于养老 支付房价款 首期付款 贷款 冲减个人公积金储蓄 支付首期款 动用公积金分期偿还贷款 出售建房 住房贷款 2020 3 28 住房公积金的这一定义包含以下五个方面的涵义 1 住房公积金只在城镇建立 农村不建立住房公积金制度 2 只有在职职工才建立住房公积金制度 无工作的城镇居民不实行住房公积金制度 离退休职工也不实行住房公积金制度 3 住房公积金由两部分组成 一部分由职工所在单位缴存 另一部分由职工个人缴存 职工个人缴存部分由单位代扣后 连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人帐户内 4 住房公积金缴存的长期性 住房公积金制度一经建立 职工在职期间必须不间断地按规定缴存 除职工离退休或发生 住房公积金管理条例 规定的其他情形外 不得中止和中断 体现了住房公积金的稳定性 统一性 规范性和强制性 5 住房公积金是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人住房储金 具有两个特征 一是积累性 即住房公积金虽然是职工工资的组成部分 但不以现金形式发放 并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内 实行专户管理 二是专用性 住房公积金实行专款专用 存储期间只能按规定用于购 建 大修自住住房 或交纳房租 职工只有在离退休 死亡 完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时 才可提取本人帐户内的住房公积金 我国的住房公积金制度 党政机关 事业单位及国有大中型企业等国家财政或国家直接支持的公有制企业是住房公积金缴纳的 主力军 即便如此 在一些大型国有企业或事业单位也采取区别政策 对正式编制内员工缴纳公积金 而对聘用员工不缴纳公积金 至于绝大部分私营企业 民营企业等非公有制企业则一直没有建立住房公积金 一些发达地区 效益好的电力 通信 煤炭等垄断行业 以及一些效益好的单位有意将一些应税福利 如各类补贴 津贴打入 住房公积金 账户 作为福利发放并进行逃税 有些人甚至还把住房公积金当作第二份工资 因为每月缴存数额比普通员工当月拿到手的工资还多 而与此形成鲜明对比的是 绝大多数真正需要购买住房的普通百姓的单位归集比例低于国家最低标准 住房公积金制度建立的初衷和目的是为一次性支付购房资金有困难的广大群众提供购房资金和购房贷款 但是 随着我国经济的快速发展和国民收入差距的拉大 住房公积金管理制度已经暴露出 穷人要么缴的少用不起 要么就是没有住房公积金 而富人缴的多用的多 的问题 中国青年报社会调查中心近日的一项调查显示 仅 的人认为按工资比例缴存公积金 公平 的人认为 收入低的不会因公积金买得起房 收入高的不用公积金也能买 见 月 日 中国青年报 2020 3 28 湖南省郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪涉嫌贪污 挪用上亿元住房公积金案 由于该案涉案金额巨大 关系当地 万城镇职工切身利益 据郴州市检察院指控 李树彪利用职务便利以虚假的单位名称 私刻的公章 伪造的资料 伙同他人从 年 月 日至 月 日 先后骗取住房公积金 万元 从 年 月 日至 年 月 日 李树彪用单位的存款作抵押 质押或者以委托贷款的方式 挪用公款 万元 用于自己进行营利性活动 或者通过珠海的地下钱庄非法兑换港币转往澳门进行赌博 在还有大量挪用款尚未归还的情况下 李树彪以他人的名义在广州等地购买房产 车辆 价值 万余元 全国住房公积金第一案 2020 3 28 一 房地产股票房地产股票是股份制房地产企业为筹集资金 发给股东作为投资入股凭证 并借以取得股息和红利的一种有价证券 房地产股票的特点 与一般工商企业股票的共性特点 收益性 风险性 流动性股本总额大房地产股票收益较高 升值较快房地产股票资信较高 市场稳定 第三节房地产资金的资本市场融资 2020 3 28 一 房地产股票融资特点方式二 债券融资政府债券金融债券公司债券 2020 3 28 房地产股票的类别 按股东权益与承担风险程度的不同1 普通股 普通的权利 真正的股东 收益不固定 风险较大2 优先股 优先分配和受偿 收益有保证 但无普通权利 如可转换 可优惠认购普通股 按是否记名 记名股票和不记名股票 按有无票面金额 分为有面值股票和无面值股票 按股票是否带有表决权 分为多权股票和无权股票根据发行范围和对象 国有股 法人股 A股 社会公众股 向社会公开发行的普通记名股票 B股 以外币计价的面向外资发行的普通记名式普通股票 和H股 在香港上市发行的以港币计价的记名式普通股票 2020 3 28 房地产股票的发行1 发行房地产股票的情形 1 设立公司时筹集开业资金包装上市 集团公司将内部多个未上市企业部分或全部效益好有发展前途的资产重新组合 组成具有一定经济规模的经济实体 组建成股份有限公司 申请上市 买壳上市 集团公司出资购买 控股一家上市公司成为大股东 从而达到间接上市 扩张资本的目的 借壳上市 集团公司先以其下属部分资产改造后上市 然后将其资产注入上市公司 获得整个集团公司上市的效果 2 股份公司为扩大经营规模 追加投资而发行新股股票 3 在企业法定公积金转作资本配股 股票派息分红 股票分割时发行新股票 4 把企业债券转化为企业股票时要发行新股票 2020 3 28 2 房地产股票的发行方式直接发行 由房地产公司本身直接办理一切股票发行事宜 承担股票发行风险 间接发行 公司委托证券公司 商业银行等金融机构代理发行 并支付发行费用 代销或包销公开发行 向社会公开招股 必须委托进入机构代理发行内部发行 可直接发行 也可委托发行 2020 3 28 3 发行价格面额发行 按股票面值发行市价发行 按照或接近股票市场已发行的同种股票的买卖价格 一般高于面值 中间价 按照面值与市价的中间值贴水价 按照低于股票票面价格的价格 少用 2020 3 28 一 房地产债券的分类为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证 是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书 按发行主体不同 房地产政府债券 指政府为发展房地产业而向社会发行的债券 也称公债 房地产金融债券 指由银行或其他非银行金融机构发行的债券 房地产企业债券 即公司债券 指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券 我国房地产企业债券主要有住房建设债券 土地开发债券 房地产投资债券 危房改造债券 小区开发债券 住房有奖债券等 二 房地产债券 2020 3 28 二 房地产债券的特点1 发行总额大 票面利率较高2 期限长3 可与购房相结合4 房地产债券较安全 风险小 2020 3 28 1 发行市场主体的构成债券发行者债券认购者债券承销者 2 债券的发行要素发行额票面利率发行价格券面金额计息方法和还本方式偿还期限 三 房地产债券的发行 2020 3 28 直接发行 发行者自身承担和办理债券发行过程中的一切业务 发行成本低 社会影响面小 发行风险大 适用于发行范围有限 发行量较小的房地产债券 间接发行 发行者委托证券中介机构公开发售债券 由承销商负责办理债券发行的有关业务 根据承销商承担责任的不同又可分为代销与包销两种 私募发行 面向少数特定投资人发售的债券 如对金融机构 往来密切的工商企业 单位内部职工等 费用低 风险小 集资迅速 但难以转让 多采用自销方式 公募发行 面向市场上大量的非特定投资人发售债券 发行费用较高 发行风险大 工作量大 但比较容易上市转让 大多采用间接发行方式 3 房地产债券的发行方式 2020 3 28 信用评级是对发行者在一定时期内或发行某期证券时的还本付息能力作评估 用以衡量投资风险 信用评级是确定债券发行价格的重要参考 根据债券风险程度的大小 债券的级别由高到低可分为十个等级 即AAA AA A BBB BB B CCC CC C D十级 四 房地产债券的信用评级 2020 3 28 三 房地产抵押贷款证券化 MBS 基本含义住房抵押贷款证券化 RMBS 商业房地产抵押贷款证券化 CMBS 2020 3 28 四 房地产投资信托 REITs 基本含义种类资金投向 权益型 抵押型 混合型组织形态 公司型 契约型属性与房地产信托的关系风险收益构造与业绩评价 2020 3 28 主要类型 一 信用贷款1 普通限额贷款2 透支放款3 备用贷款承诺4 票据贴现贷款5 企业并购贷款二 担保抵押贷款1 担保品贷款2 保证书担保贷款优势 贷款利率成本低 保证资金到位期 劣势 资质 信用等级要求高 风控严格 审批时间长 国内银行贷款 模式一 2020 3 28 主要类型 一 外国政府贷款二 国际金融组织三 国际商业贷款优势 资金规模大 劣势 国内政策及法律风险高 对开发企业股权结构 财务制度透明度要求高 风险控制严格 审批程序繁琐 时间长 国外贷款 模式二 2020 3 28 主要类型 一 民间货币和实物借贷二 民间商业信用借贷三 民间 合会 四 民间集资五 私人钱庄优势 资信要求低 交易方式高效 操作灵活 劣势 融资成本高 期限短 规模小 法律风险大 信息不对称 民间借贷融资 模式三 2020 3 28 主要类型 一 按揭抵押贷款二 在建工程抵押贷款三 预售房屋抵押优势 原始启动资金要求低 适宜项目滚动开发 劣势 对资金回收时间要求严格 需保证后续资金的跟进速度 房地产抵押融资 模式四 2020 3 28 主要流程 一 审当二 验当三 收当四 保管五 赎当优势 资信要求低 融资速度快 资金用途不限 劣势 回赎期限短 融资成本高 配套政策及服务不到位 当金发放受典当行注册资金限制 房地产典当融资 模式五 2020 3 28 参加方 一 项目发起人 融资模式 二 项目公司 A 直接安排三 融资方 B 项目公司安排四 承建商 C 承销合同为基础五 购买者 D 产品支付为基础六 融资顾问 七 法律顾问 优势 资信要求低 不影响资产负债表 分散项目投资风险 劣势 融资成本高 耗时长 对开发项目收益要求高 房地产项目融资 模式六 2020 3 28 主要类型 一 应付账款融资二 预收货款融资三 商业票据融资优势 办理手续简单 资金用途灵活 筹资成本低 劣势 诚信依赖度高 资金使用期限短 融资成功率低 商业信用融资 模式七 2020 3 28 主要类型 一 房地产政府债券二 房地产金融债券三 房地产企业债券优势 有合理避税 财务杠杆 优化企业资本结构的功能 劣势 国家政策风险性高 债券投资交易不活跃 发行债券融资 模式八 2020 3 28 主要类型 一 直接融资租赁二 经营租赁三 出售回租优势 资信要求低 全额融资 无需额外担保品 有避税功能 劣势 项目盈利能力要求高 租赁标的物限制严格 金融租赁融资 模式九 2020 3 28 主要类型 一 抵押贷款类信托二 股权投资类信托三 股权证券化信托四 权益转让模式五 混合型信托优势 模式设计灵活 创新空间大 信托财产独立性强 劣势 风险控制严格 对项目盈利能力要求高 信托计划融资 模式十 2020 3 28 主要类型 一 现金投资二 实物投资三 工业产权投资四 场地使用权投资优势 提高公司资信及借款能力 分散经营风险 劣势 资金成本较高 分散公司控制权 增资扩股融资 模式十一 2020 3 28 主要类型 一 现金投资二 实物投资三 工业产权投资四 场地使用权投资优势 风险分散化 收益最大化 劣势 在体制 法律法规 市场 技术 信用等层面受限 证券化融资 模式十二 2020 3 28 主要类型 一 权益型REIT二 抵押型REIT三 混合型REIT四 有限期 自我偿付式REIT优势 流动性强 有税收优惠 管理专业化 集中化 劣势 对财务透明度要求高 法律规定严格 REIT 房地产投资信托 项目融资 模式十三 2020 3 28 主要类型 一 现金投资二 实物投资三 工业产权投资四 场地使用权投资优势 降低资产负债率 融资成本低 分散投资风险 劣势 受政策 人民币兑换 信用评级等限