阐述租赁合同中的转租行为

阐述租赁合同中的转租行为阐述租赁合同中的转租行为 一 转租的认定 所谓转租 是指承租人不退出租赁合同关系 而将租赁物 出租给次承租人使用 收益 转租与租赁权的让与不同 其区别在于 首先 就法律性质而言 转租系承租人与次承租人之间成 立新租赁合同 租赁权让与为租赁债权的转让 其次 就当事人各方的法律关系看 转租时 转租人于转 租后 仍享有租赁权 同时在转租人与次承租人之间又产生一 新的租赁关系 基于此租赁关系 转租人在租赁物上为次承租 人再度设定新租赁权 租赁权的让与则不同 在承租人让与租赁 权时 承租人于转让租赁权之后 退出租赁关系 第三人代其 位 成为租赁合同的当事人 第三 就取得方法而言 转租中 次承租人租赁权的取得 属设定的取得 租赁权的让与中 受让人租赁权的取得 属移转 的取得 第四 就法律关系的内容看 转租中 次承租人对于承租 人租金的支付 一般分期进行 租赁权的让与 受让人对于作为 转让人的承租人 则一般须一次性给付对价 第五 与出租人发生的关系不同 我国 合同法 中对合 法的转租必须经过出租人的同意 而租赁权的让与不必经出租 人的同意 只需履行通知义务 二 转租合同的效力 在限制主义的模式下 由于转租所涉及到了无权处分的问 题 所以使得转租合同的效力变得相当的复杂 我国 合同法 第 224 条对转租行为作了如下的规定 承 租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 然而 问题 在于 未经出租人同意 将租赁物转租给第三人 与第三人所 订立合同的效力到底是无权处分所引发的效力待定合同还是有 权处分的有效合同 学界一般认为 应认定为效力待定的合同 因为 合同法 第 224 条规定 承租人经出租人同意 可以将 租赁物转租给第三人 按照该条规定 承租人只有经出租人同 意才有权处分该租赁物 否则即是无权处分 如果出租人事后 不追认转租合同效力的话的 该转租合同即为无效合同 自始 不发生法律效力 对此观点笔者认为有商榷的必要 要正确理解承租人未经出租人同意与次承租人所订立的合 同是不是无权处分合同 首先应界清何谓处分 处分 是一个 基本的法律概念 它包括事实上的处分和法律上的处分 所谓 事实上的处分 是指对原物体加以物质的变形 改造或毁损的 行为 法律上的处分是指使物体的权利状态发生变化 我国 合同法 对租赁合同中的事实处分作出了规定 如 合同法 第 223 条 承租人未经出租人同意 对租赁物进行改善或增设 他物的 出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失 此乃事实上的处分 合同法 第 224 条的规定 一般认 为这就是法律上的处分 而未经出租人同意的法律上的处分即 是无权处分 这样的观点笔者认为不甚正确 正如前言 法律 上的处分是使物体的权利状态发生变化 通常是限制或扩大权 利的效力范围 仔细分析转租行为却并非如此 出租人与承租 人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权 具体的权 能体现在承租人可以在合同约定的范围内占有 使用 收益租 赁物 相对而言 租赁合同使得出租人的所有权得到了一定的限 制 比如他不能行使对租赁物的占有 使用的权利 承租人对 租赁物进行转租 只是占有 使用权发生了转移 对出租人的 所有权并不产生任何影响 对租赁物上的权利状态也没有起到 任何的限制或扩大的作用 所以承租人转租并不是对租赁物的 无权处分 相反却是承租人在其通过与出租人订立的租赁合同 中所取得占有 使用 收益权利的处分 是一种对自己权利的 处分 是一种有权处分 所以对于转租合同应认定为有效的合 同 这正如 1982 年台湾上字第 4690 号判决所说 查出租人固 负有使承租人就租赁物为使用收益之义务 惟此项义务之履行 并不以转移租赁物之所有权为必要 故出租人对其租赁物是否 有所有权或其他权利 概非租赁之成立要件 因此 在我国限制主义模式下 未经出租人同意的转租行 为虽然是非法行为 因为该行为违反了合同法的规定 但转租 人与次承租人所签订的转租合同却是有效的合同 这样的结论 似乎存在着矛盾 其实不然 非法行为并不必然导致合同的无 效 合同无效通常指的是合同违反了法律和行政法规的强制性 的规定以及社会公共利益 但是 合同法 224 条的规定 并 不是法律的强制性的规定 如果出租人与承租人订立合同约定 可以转租的话就排除了该条的适用 显然该条款具有任意性 非法行为 只是违反了法律的规定 包括任意性的规定和强制 性的规定 违反了任意性的规定不会产生合同无效的法律后果 当然对转租合同还是有限制的必要性 主要体现在 一是 转租合同的期限 转租合同的期限不能超过以租赁合同的期限 以防止原租赁合同到期但转租合同而没有到期导致原出租人收 回租赁物的比较困难的情况出现 二是转租合同中对标的物的使 用程度 转租合同所约定的对租赁物的使用致使租赁物危害 即 正常使用所致消耗及损害 程度不能大于原租赁合同 以避免次 承租人对租赁物的正常使用给租赁物造成的磨损大于出租人的 预期 因为出租人对承租人如何使用租赁物是有预期的 并把 这样一种预期与租金的支付相联系 如果次承租人对租赁物的 正常使用给租赁物造成的磨损大于原承租人的预期 而租金却 又没有增加 那就是对原出租人不公平 在此还有必要涤清 合同法 第 224 条有关对出租人同意 与代理中授权的区别 代理中 被代理人授权代理人从事签订 合同这一法律行为时 代理人因为有了被代理人的授权而享有 了以被代理人名义从事订立合同的资格 代理人在与第三人从 事双方法律行为时 被代理人的意思表示通过代理人让第三人 获知 第三人也是通过代理人而与被代理人发生相关的法律关 系 在授权范围内 代理人的行为的法律效果归属于被代理人 因而 在代理授权下 被代理人其实是在参与合同的订立过程 被代理人的意思表示决定了合同内容和是否有效 但 合同法 第 224 条中出租人同意这一单方意思表示 只是一个补助行为 出租人并不加入到承租人与第三人签订的转租合同中 这点与 代理中授权行为截然不同 由此可见 转租合同仍然只是承租 人与第三人之间订立的合同 不管出租人是否同意都不能影响 承租人与第三人之间所订立的合同的效力 房屋转租是承租人不退出租赁关系而将房屋出租给他人使 用并获得收益的行为 它与租赁权的转让虽然相似 但性质是 不同的 由于房屋的使用收益与出租人的利益密切相关 因此 近现代各国民法在规定房屋转租制度时 形成了放任主义 限 制主义和区别主义三种基本立法模式 放任主义认为转租乃承 租人的权利 如无目标性约定 承租人原则上可以转租 主要 以法国 奥地利等国为代表 所谓限制主义则规定非经出租人同 意 承租人不得转租 以德国 日本等国为代表 而区别主义则 强调区别不同情况或放任转租或限制转租 以意大利 俄罗斯 及我国台湾地区为主要代表 我国民法对于房屋转租采取限制主义的态度 我国 合同 法 第二百二十四条对转租作了明确规定 承租人经出租人同 意 可以将租赁物转租给第三人 承租人转租的 承租人与出 租人之间的合同继续有效 第三人对租赁物造成损失的 承租 人应当赔偿损失 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以 解除合同 由于房屋转租在实践中经常发生 而且与一般的租 赁相比 其法律关系更为复杂 现行法律对此所作的规定过于 简单 无法解决实践中产生的各种纠纷 试图对转租的若干问 题作一些探讨 以期对实践有所裨益 本案在审理过程中 就张某与王某之间形成的非法转租合同的效力形成了三种不同 的观念 第一种观点认为 无效 从合同法第 224 条规定可以看出 转租须经出租人同意 既然承租人进行转租的行为未经出租人 同意其性质显然属非法转租 则转租合同当然无效 第二种观点认为 效力待定 合同法 51 条规定 无处分 权的人处分他人财产 经权利人追认或者无处分权的人订立合 同后取得处分权的 该合同有效 这是关于无权处分的规定 无权处分行为属效力待定行为 非法转租亦属无权处分 因为 对于转租而言 虽然承租人擅自转让的只是租赁物的占有 使 用权 而非他人的财产 但承租人擅自将占有 使用权转让他 人 实际上是非法处分他人财产所有权权能的行为 既