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第2章资产评估基础理论 2 1资产评估目的2 2资产评估前提假设2 3资产评估价值类型2 4资产评估价值基础2 5资产评估经济技术原则 本章重点 资产评估的前提假设资产评估的价值类型 2 1资产评估目的 2 1 1资产评估一般目的 资产评估一般目的或称资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的 资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值 例 杭州市房产的评估 成本 2009年全国城镇商品住房的平均成本 每平方米约2500元 公允价值 在公平交易中 熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额 图 07 08年杭州市房价走势图 2 1 2资产评估特定目的 通常把资产业务对评估结果用途的具体要求 及其价值形式的基本要求称为资产评估的特定目的 在我国资产评估实践中引起资产评估的主要资产业务有 2 1 2特定目的 具体用途 合资 合作 联营 企业兼并 分设企业出售 债务重组 股份经营 土地开发 成片出租 房地产买卖 出租 2 1 2特定目的 具体用途 资产评估特定目的地位和作用 具体资产评估活动的起点和终点 界定评估对象 确定资产范围的基础 对价值类型的选择有约束作用例如 2 2资产评估前提假设 评估师根据被估资产的交易条件等模拟市场进行估价 最基本的前提假设 2 2 1交易假设 充分发达 完善的市场在市场上可公开买卖 评估值由市场行情 而非个别交易 决定 区域市场 全国市场 国际市场 2 2 2公开市场假设 是否存在公开市场的影响 例 个人资产中的房产和衣物在转让时的区别 2 2 3持续使用假设 资产有剩余寿命期 使用功能完好 能满足使用者的要求 转用续用案例 明斯克航母落户深圳 明斯克 号1978年服役后 作为基辅级2号舰 于1979年6月驶抵海参崴 编入前苏联太平洋舰队 作为冷战时期苏联太平洋舰队的象征 它的一举一动都颇引人注目 1994年正式退役后留在苏维埃港 1995年10月20日 它作为解体舰卖给韩国 并由拖船拖航 于同年11月1日抵达解体地韩国南部的丽水港 中国某企业以1000多万美元买下了以废旧钢铁名义进口的这艘航母的 建成主题公园 明斯克航母世界广场 2 2 4清算假设 清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定 具体而言 是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明 例 江苏铁本钢铁有限公司 投资26亿元 2009年破产清算评估仅2 7亿元 2 3资产评估价值类型 2 3 1资产评估价值类型划分 价值形成理论 认为资产的价值是由其生产成本决定的 供给决定论 成本法 的理论基础 认为资产的价值是由其效用决定的 需求决定论 收益法 的理论基础 认为商品的价值由供求双方的力量所形成的均衡价格决定 市场法 的理论基础 资产评估价值类型划分为以下四种 以资产评估的估价标准形式表述 重置成本现行市价 或变现价值 清算价格 从资产评估假设角度表述的 继续使用价值公开市场价值清算价值 从资产业务的性质划分的 抵押价值 保险价值 课税价值 投资价值 清算价值 转让价值 保全价值 交易价值 兼并价值 拍卖价值 租赁价值 补偿价值 以评估结果适用范围分 市场价值和非市场价值 2 3 2资产评估中的市场价值与非市场价值 市场价值 公允价值的基本表现形式 资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值 买卖双方地位平等 自愿成交 适用于产权变动类资产业务 公允价值 是指根据相关当事人地位 被估资产自身条件及其面临的市场条件 对被估资产客观交换价值的相对合理的估计值 非市场价值 公允价值的特殊表现形式 一系列不符合资产市场价值定义条件的价值形式的总称或组合 既适用于产权变动 也适用于非产权变动类资产业务 如非经营性资产 非竞争性经济资源 处于特定地理位置不可替代资产 不可确指的无形资产 专用资产 等等 在用价值 投资价值 持续经营价值 保险价值 清算价值 课税价值 资产评估价值类型分类的意义 CompanyLogo 有利于评估人员注意资产评估价值基础 任何评估结果及其价值类型都是在一定的条件和基础之上进行的 资产评估价值类型是资产评估条件不同排列组合的结果 有利于评估人员对其评估结果性质的认识 便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果的确切涵义 便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围 2 4资产评估经济技术原则 资产评估的经济技术原则是指在资产评估执业过程中的一些经济思想 技术规范和业务准则 主要包括 1 预期收益原则 2 供求原则 3 贡献原则 4 替代原则 5 评估时点原则 必须充分考虑资产的未来收益 市场