房地产经济学13金融市场ppt课件.ppt

第四章房地产金融市场 一 房地产金融市场二 房地产企业融资三 住房消费融资 房地产经济学 专题研究 美国次贷危机之多米诺 次贷危机 金融危机 经济危机金融创新 金融衍生品 金融监管 美国次贷危机 导火索 2007年4月 美国第二大次级抵押贷款公司 新世纪金融破产 美国次级抵押贷款危机浮出水面 8月初 美国住房抵押贷款公司申请破产保护 8月15日 美最大抵押贷款公司全国金融公司股价开始暴跌 因房地产危机的出现 这些公司的住房不良贷款数额升高 银行要求追加保证金 导致资金链断裂的风险加大 于是 次贷危机迅速在美国乃至全球市场蔓延开来 次贷危机的连锁反应 2008 3贝尔斯登 第五大投行 被摩根大通收购2008 9 8美国政府接管两房2008 9 15雷曼 第四大投行 破产2008 9 15美林 第三大投行 被美国银行收购2008 9 22高盛 摩根斯坦利转型 背景案例 雷曼倒下 一家拥有158年历史的投行 在短短五天就倒掉了 沃伦巴菲特说 这是一次经济的 珍珠港事件 房地产相关损失的耗资摩根大通釜底抽薪评级机构火上浇油美联储袖手旁观2008 9 15 已毫无出路可言的雷曼申请破产保护 至此 这家在华尔街叱咤风云了158年的著名投行宣告结束 金融创新的内涵 金融创新是金融发展的一种主要方式和推动力量 它表现为通过对金融要素进行新的组合来实现金融量的扩张和质的提高 金融创新是指金融体系和金融市场上出现的一系列的各种金融要素的重新组合 包括新的金融工具 新的融资方式 新的金融市场 新的支付清算方式以及新的金融组织机构与管理方法等内容 几个思考的问题 1 房地产业正常运行最重要的要素是什么 2 如何获得一大笔长期稳定的贷款 3 为什么世界上每次大的房地产泡沫的破灭总是与金融危机联系在一起 4 2009年全国各地的房地产市场形势高涨 其根本原因是什么 讨论 参考阅读 1 邓宏乾主编 房地产金融 复旦博学 21世纪工程管理系列 复旦大学出版社 2006 122 谢经荣 殷红等主编 房地产金融 中国人民大学出版社 2008 3 张红 殷红等主编 房地产金融学 清华大学出版社 2007 4 曹建元主编 房地产金融 上海财经大学出版社 2003 房地产相关的媒体和网站 报纸 21世纪经济报道 中国经营报 第一财经 金融时报 经济观察报 上海证券报 中国证券报综合网站 搜房网 焦点房地产网 新浪房产 21CN房产频道 南方网房产频道地产观点网 万科周刊 世联 地产评论 世联地产 楼市中国 中国地产商住房与城乡建设部 国土资源部 中国房地产信息网 广州市国土资源与房屋管理局 阳光家缘 规划在线 广州市住房公积金管理中心中国金融地产网 房策天下 房联网 赢房网 第一节房地产金融的产生与发展 世界范围内房地产金融的产生世界范围内房地产金融的发展中国房地产金融的产生与发展2003年以来我国房地产金融政策 第一节房地产金融的产生与发展 一 世界范围内房地产金融的产生三次 房荒 与房地产金融的产生 房荒 即住房严重供应不足 居住拥挤 环境恶化所导致的严重住房短缺现象 一 第一次 房荒 与房地产金融开始于19世纪中叶 第一次工业革命时期 1775年在英国首先成立了世界上第一个住房协会 克特利住房协会 第一节房地产金融的产生与发展 一 世界范围内房地产金融的产生 一 第一次 房荒 与房地产金融1845年英国成立了第一家永久性住房协会 都市公平住房协会 1874年英国颁布了 住房协会法 明确住房协会的法律地位 第一节房地产金融的产生与发展 一 世界范围内房地产金融的产生 一 第一次 房荒 与房地产金融美国于1831年成立了 牛津节俭会 在二战后正式更名为储蓄贷款协会 1816年在费城 波士顿成立互助储蓄银行 后逐渐发展为从事抵押贷款的银行 第一节房地产金融的产生与发展 一 世界范围内房地产金融的产生 二 第二次 房荒 与房地产金融始于20世纪20年代末的经济大萧条 最严重的是二战后 1 成立了专业性的住房金融机构 如美国的联邦住宅抵押贷款银行 前西德的互助储蓄信贷合作社 巴西的国家住房银行 日本的住宅金融公库等 为住宅的生产 消费融资 2 政策性的住房金融体系 新加坡的中央公积金制度 西德建立了储蓄 配贷的住房融资机制 日本的住宅金融公库贷款 美国的政府担保机制等 第一节房地产金融的产生与发展 一 世界范围内房地产金融的产生 三 第三次 房荒 与房地产金融出现在20世纪70 80年代的发展中国家 1978年联合国成立人类居住中心 1987年确定为 国际住房年 每年10月第一个星期一为 世界人居日 世界银行和国际金融公司也致力于发展中国家的城市基础设施和住房建设的金融服务 第一节房地产金融的产生与发展 二 1980年代后世界范围内房地产金融的发展 一 房地产证券化成为金融发展的重要方向房地产证券化主要有两种形式 一种是以房地产抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化 另一种是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化 第一节房地产金融的产生与发展 二 1980年代后世界范围内房地产金融的发展 一 房地产证券化成为金融发展的重要方向1998年 经政府国民抵押贷款协会担保发行的抵押贷款债券余额为5422亿美元 占联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保贷款的96 7 美国目前总共有300多家房地产投资信托基金 管理的资产总值为3000多亿美元 在全国证券交易所上市交易的有188家 第一节房地产金融的产生与发展 二 1980年代后世界范围内房地产金融的发展 二 住房金融机构呈现多元化经营发展 与商业银行业务逐步趋同20世纪80年代开始 以美国 英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展 商业银行逐步取代专业住房金融机构占据住房金融的主导地位 第一节房地产金融的产生与发展 美国各房地产金融机构的市场份额变化 英国各房地产金融机构的市场份额变化 21 国外房地产金融的发展 各具特色的房地产金融制度 英国 互助性的建筑协会 1775年理查德 凯特雷在伯明翰建立德国 住房储蓄银行 合同储蓄制度美国 高度发达的抵押贷款金融机制 职能分工完善的抵押贷款机构及担保机构 发达的证券化制度日本 完善 各有分工的住房金融支持体系 住房金融公库制度新加坡 中央公积金制度 22 英国 建筑协会 住房合作社 住房合作社是一种互相帮助 共同建房的非营利性团体 属于集体合作性质 它是以建房资金融通和储蓄 建设和管理一体化来解决住房问题的不以盈利为目的的群众性的公益团体 其宗旨是改善社员居住条件 为社员住宅提供现有条件下的最佳服务 它以自愿 协作 平等互利 民主管理为组织原则 实行入社自愿 退社自由 23 德国 住房储蓄银行 专门经营住房储蓄贷款的专业银行 是一种自愿合作建房组织 与一般商业银行的个人住房贷款不同 其业务特点是 先存后贷 低存低贷 固定利率 专款专用 封闭运作 24 新加坡 住房公积金 强制缴纳 即在资金短缺的情况下 国家通过建立各类基金以保证房地产金融资金的供应 基本特征 资金稳定性强 资金存款期限长 筹资数额大 筹资成本低 25 美国 抵押贷款证券化模式 欧美国家依靠其发达的资本市场充分运用金融手段筹集房地产金融资金的模式 基本特征 公司化操作 筹资迅速而灵活 市场化的风险分担机制 以美国 加拿大等国家的典型 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展房地产金融产生以前的住房政策 1978年以前 住房分配实行福利住房制度 前期探索阶段是1978到1982年期间以 全价卖房 为特征的改革 广大居民都买不起 上世纪80年初实行 三三三 制售房 结果企业单位和国家 地方政府都不堪重负 上世纪80年代中期试行 提租 改革 以弥补住房建设资金的不足 成效不大 从1988年国务院颁布 全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案 后 我国出现房地产金融萌芽 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展 一 住房金融业务的兴起我国住房金融的出现是在1980年代中期 1987年12月1日和8日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行 将政策性房改金融与商品房开发贷款区别为两个体系 明确了承办机构 除了两家住房储蓄银行外 其他城市大多由政府委托银行设立房地产信贷部 办理有关住房生产 消费资金融通 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展 二 政策性住房金融制度的建立1991年上海市率先借鉴新加坡模式建立了住房公积金制度以后 我国部分城市纷纷建立了住房公积金制度 1993年 国家提出普建公积金制发展住房金融的思想 全国有131个城市建立了这一制度 归集住房公积金110亿元 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展 三 住房金融体系的初步建立1994年国务院 关于深化城镇住房制度改革的决定 标志着中国住房制度改革进入新的阶段 要求各地建立两种住房供应体系 经济适用房 商品房 建立政策性和商业性并存的住房信贷体系 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成银行类保险公司类信托投资公司类证券公司类其他类 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成1 银行类国有独资商业银行 工 建 农 中 股份制商业银行 交行 中信 招商 光大 民生 华夏 深圳发展 上海浦发 广发 兴业 烟台 蚌埠住房储蓄银行及其他股份制银行 城市商业银行等 外资银行 厦门国际银行 上海巴黎国际银行及花旗银行 渣打银行等的中国分行等 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成1 银行类房地产金融业务办理开发企业 房管部门的存贷款业务企事业单位 个人的购房消费贷款部分银行办理居民住房储蓄存款四大国有银行和交通银行受托办理住房公积金贷款部分银行办理合作建房 集资建房的存贷款企事业单位的以房地产为抵押的贷款办理房地产业务的银行结算 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成2 保险公司类国有独资保险公司 中国人民保险 中国人寿保险 股份制保险公司 太平洋保险 华泰保险 平安保险 天安保险 大众保险 华安保险等 外资保险公司主要业务 房屋财产保险 建筑工程相关保险 商品住宅综合保险 自购公房保险 房屋质量和责任险 住房抵押贷款还款保证保险等 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成3 信托投资公司类信托投资公司 中国国际信托投资公司 中煤信托投资公司 上海国际信托 华宝信托 上海爱建信托 中海信托 北京国际信托等 主要业务 受托经营房地产资金 财产的信托业务 受托经营房地产投资基金业务 作为投资基金的发起人从事房地产投资基金业务 第一节房地产金融的产生与发展 目前我国房地产金融体系构成4 证券公司类证券公司 银河证券 申银万国 国泰君安 湘财证券 国通证券 海通证券等 主要业务 房地产证券的承销 房地产投资基金管理 房地产公司上市 改制辅导等 5 其他类包括金融资产管理公司 财务公司 金融租赁公司等非银行金融机构 典当行和置业担保公司 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展 四 住房金融的完善与发展1998年7月国务院发出 关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 停止住房实物分配 各地住房分配货币化方案陆续出台 1998年5月央行颁布了 个人住房贷款管理办法 取消了个人购房贷款的限制条件 2001年6月19日央行 关于规范住房金融业务的通知 第一节房地产金融的产生与发展 三 中国房地产金融的产生与发展 五 我国房地产金融发展的基本数据1 房地产开发融资状况房地产开发融资的主要方式是直接融资和间接融资 其中间接融资是主要方式 虽然自筹资金 其他 主要是定金及预付款 占大部分 但事实上这些大多数是商品房预售收入 而这些又是来自于住房按揭贷款 历年房地产开发资金来源构成 单位 亿元 第一节房地产金融的产生与发展 历年个人住房贷款余额及增长率 补充介绍 货币 信用 金融的概念 所谓货币 就是固定地充当商品交换中的一般等价物的特殊商品 现代货币有5项基本职能 价值尺度 流通手段 贮藏手段 支付手段 世界货币 而价值尺度和流通手段是其最基本的职能 现代货币最主要是纸币 货币供给量的4个层次 M0 通货净额 货币发行额 金融机构库存现金 M1 M0 商业银行的活期存款M2 M1 所有金融机构的定期存款M3 M2 商业票据 定期存单其中M1是狭义货币供应量 M2是广义货币供应量 补充介绍 货币 信用 金融的概念 2 信用借款方将某种权益 若干时间后归还借款的承诺 给予贷款方 贷款方将一定的货币的使用权给予借款人 因此 信用体现了借贷和权益的双向运动 事实上 信用就是债权债务的法律关系通过货币来体现或实现 补充介绍 货币 信用 金融的概念 3 金融金融是指以银行为中心的各种形式的信用活动以及在信用基础上组织起来的货币流通活动 市场经济条件下 资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系 是通过金融市场和金融机构来确立的 在一个发达信用经济体系中 中央银行 商业银行和非银行金融机构组成完整的金融机构体系 1房地产金融市场结构2我国房地产金融市场存在的问题3我国房地产金融市场的发展对策 二 房地产金融市场 房地产金融市场结构 我国房地产金融市场的构成 46 房地产债券 是指房地产公司依照法定程序发行的 约定在一年以上期限内还本付息的有价证券 按抵押担保状况分为信用债券 抵押债券 担保信托债券和设备信托证 按利率可分为按利率可分为固定利率债券 浮动利率债券 指数债券和零息债券 按内含选择权可分成可赎回债券 偿还基金债券 可转换债券和带认股权证的债券 我国房地产金融市场存在的问题 我国房地产金融市场的发展对策 进一步完善一级市场 稳步推进二级市场发展 1 大力发展房地产金融市场中介 完善房地产金融市场机构体系 2 培育专业化中介服务机构 建立房地产金融市场的支持服务体系 3 推行住房抵押贷款证券化 建设房地产金融二级市场 鼓励房地产融资产品创新 积极拓展房地产企业融资渠道 1 鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资 2 培育和完善房地产债券市场 3 将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托 4 推进房地产金融创新 开发各种具备条件的房地产金融产品 加强监管 完善制度和立法 创造良好的市场外部环境 1 加强房地产金融市场监管 规范房地产企业融资行为 2 构建和完善房地产金融市场的法律法规体系 提供法律保障 3 要完善制度建设 营造房地产金融市场发展的外部环境 二 房地产企业融资 1房地产企业的融资决策2房地产企业股票融资3房地产企业债券融资4房地产信托融资5房地产基金融资 1房地产企业的融资决策 1 融资方式内源融资VS外源融资直接融资VS间接融资权益融资VS债务融资 2 融资结构 3 融资成本和融资风险 不用还的钱 股权投资和融资股权投融资VS贷款 借款 债券股权投 融 资的资金来源 1 金融机构 包括投资银行 商业银行 保险公司 证券公司 2 投资基金 3 房地产企业 4 大型企业 兴趣话题 股权投资的方式分红股权投资 期权投资分红 还款成功融资第一 融资目标明确第二 充分的准备第三 文件包装此外 还要向投资方提供营销策划 公司结构 管理班子 财务预算 股权结构方面的资料 兴趣话题 55 56 2房地产企业股票融资 3房地产企业债券融资 4房地产信托融资 1 房地产信托的内涵房地产投资信托是一种以收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度 从资金信托的角度出发 房地产投资信托是指受托人遵循信托的基本原则 将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益 并将收益支付给受益人的行为 从财产信托的角度出发 房地产投资信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理 由信托机构将信托收益交付给受益人的行为 2 房地产信托的类型贷款型信托股权型信托权益型信托 权益投资型 权益型的REITs将持有的物业作为信托财产 以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源 通常会把不少于75 的资产投资于实物房地产 将持有的物业作为信托财产 美国SEC规定75 的收入来自物业 95 的收益分配掉 以物业自身日常租金收入或经营收入等稳定现金流作为收益来源 他们较少从事房地产的开发 如果有项目开发 也只是为了自己开发成功后出租经营 而不会将开发的房地产出售盈利 这类房地产信托产品是由房地产公司向信托公司借款 并将土地使用权 在建工程或现房折价抵押 房地产公司在产品到期后还本付息的融资方式 本质上仍是银行房地产开发贷款模式的延续 但资金来源为信托公司募集资金 抵押房地产投资信托主要从事一定期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券业务 抵押贷款型 股权投资型 信托公司通过收购或增资获得房地产公司股权 在约定时间由项目公司或其他公司收购 回购该部分股权 该类模式潜在风险较大 首先 股权投资信托对信托公司本身的风险管理能力要求较高 如果发生信托募集资金不足以覆盖项目资金缺口 后续资金来源不畅等情况 房地产开发项目很有可能成为 烂尾 从投资者角度考虑 由于股权受偿不确定性和变现能力较弱 承担风险较高 需要更高的风险收益补偿 专题 信托投资计划与REITs的区别 REITs是以房地产为投资对象 有分红和相关税收规定的投资产品 属于股权类的投资产品 信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产 REITs具有基金性质而且可以转让 可以在公开资本市场交易但没有持有期限 对封闭式基金而言不可赎回 目前国内大部分的房地产信托投资计划是固定收益类产品 有到期日和预期收益率 其本质是债券类产品 信托持有人并不拥有信托计划所投资的不动产 信托计划不具有基金性质 不是一种标准化的金融产品 缺乏流动性 有本金偿还的安排 设定了偿还期限 专题 信托投资计划与REITs的区别 REITs发行后 将产权与资产管理权进行彻底分开 真正实现了所有权与经营权的分离 并且REITs设立后 将由专业的基金管理人管理 REITs的收益途径主要来源于REITs持有不动产的出租收益 收益与经营管理水平直接联系 信托计划则是房地产开发商通过信托投资公司获得信托贷款后 进行项目投资与开发 并没有专业的资产管理机构 信托计划几乎与开发商的经营成果无关 只与风险相关 开发商用信托融资赚了再多的钱 信托持有人也只能获得固定收益 而一旦开发商偿还不出本息 信托持有人却要承担风险 因而 收益与风险是不对称的 案例分析 万科多元化融资VS顺驰易主 深圳万科成立于1984年 1988年介入房地产领域 1991年A股上市 1993年B股上市 1991年至2000年 三次定向增发和配股共筹资16 57亿元人民币 2002年6月18日 向社会公开发行15亿元可转换公司债券 2004 6 9 向新华信托投资股份有限公司申请1 9995亿元 期限 年 利率为年 的贷款 2004 7 5 向德国HI公司贷款3500万美元 2004 7 7 万科发行19 9亿可转换公司债券的申请被审核通过 天津顺驰于1994创建 2003 2004顺驰大跃进 疯狂圈地 顺驰拿地只关注付款方式 与政府交涉以支付10 左右的首期款获得地块运作权 1年疯狂拿地6000亩 顺驰 并联操作法 以速度取胜 通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会 再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价 顺驰2004年试图香港上市未果 2006年9月5日 香港路劲基建12 8亿元持有顺驰中国55 的股权 2007年 融创中国第一次准备赴港上市 预计集资3亿 4亿美元 2008年 通过香港上市聆讯 准备发行股票之时 恰遇世界金融海啸爆发 上市梦搁置 2009年 孙计划于年底在香港联交所挂牌 最后再次搁浅 2010 10融创终于在香港成功上市 三 住房消费融资 1我国住房消费融资现状2国外的住房金融模式3美国市场化的住房消费融资模式4我国住房金融模式的改革专题研究 我国的住房抵押贷款证券化 2013年4月8日 上海市公积金管理中心7日发布的 2012年度上海市住房公积金制度执行情况公报 中透露 2012年 本市住房公积金和补充住房公积金缴存额为594 64亿元 同比增长19 16 同年 发放住房公积金个人购房贷款410 38亿元 较上年上升54 83 1我国住房消费融资现状 政策性贷款 商业性贷款住房储蓄贷款存单抵押贷款问题分析 房价VS居民支付能力金融机构风险VS竞争 服务 创新 抗风险 2国外的住房金融模式 市场型 基金型 储蓄型 混合型经验借鉴 1 政府参与 2 私人 民间金融机构的介入 3 市场化倾向 3美国市场化的住房消费融资模式 成熟的市场 完善的市场结构 多样化的市场主体政府的高度参与 政府担保与保险 立法多样化的贷款品种 金融创新信用社会 4我国住房金融模式的改革 政府职能的强化 培育市场 立法 担保与保险金融机构 创新能力 经营能力 服务能力市场化趋势 住房抵押贷款证券化 72 何谓证券化 证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权利的法律凭证的统称 用以证明持券人有权依其所持证券记载的内容而取得应有的权益 证券主要有股票 债券 基金 权证 银行定期存单等 证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程 广义的证券化包括融资证券化和资产证券化 狭义的证券化仅指资产证券化 73 融资证券化 是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券 股票 债券等 的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法 不同于向金融机构贷款的间接融资方式 融资证券化的实质是直接融资方式 多为信用融资 属于增量的证券化 又称为 初级证券化 或 一级证券化 74 资产证券化 是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入 集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程 持有该证券就代表着对资产享有收益权 是在原有信用基础上发展起来的 基本上属于存量的证券化 又称为 二级证券化 75 房地产证券化的含义 将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程 包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化 76 房地产抵押贷款债权证券化 房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者 从而在资本市场上进行再融资的行为 以一级市场 发行市场 上抵押贷款组合为基础 发行抵押贷款证券的结构性融资行为 此种证券化最为成功的代表品种就是住房抵押贷款证券化 77 房地产物权证券化 房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品 通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金 主要形式 以项目融资 产权证券化