房地产基础知识

一 房屋建筑类别一 房屋建筑类别 低层住宅 指高度小于低层住宅 指高度小于 1010 米的建筑 低层居住建筑为米的建筑 低层居住建筑为 1 1 至至 3 3 层 这类建筑用地较多 不设电梯 常用砖墙承重 层 这类建筑用地较多 不设电梯 常用砖墙承重 土建造价低 土建造价低 多层住宅 指高度大于多层住宅 指高度大于 1010 米小于米小于 2424 米的建筑 多层米的建筑 多层 居住建筑为居住建筑为 4 4 至至 7 7 层 一般六层以下可不设电梯 采用砖层 一般六层以下可不设电梯 采用砖 墙式框架承重 造价较低 日常维修及运行费用较经济 墙式框架承重 造价较低 日常维修及运行费用较经济 高层住宅 指高度大于高层住宅 指高度大于 2424 米的建筑 高层居住建筑在米的建筑 高层居住建筑在 九层以上 习惯上七至十层成为小高层 十层以上称为高九层以上 习惯上七至十层成为小高层 十层以上称为高 层建筑 层建筑 单元式住宅 是指除卧室外 包括起居室 卫生间 单元式住宅 是指除卧室外 包括起居室 卫生间 厨房 厕所等辅助用房 且上下水 供暖 燃气等设施设厨房 厕所等辅助用房 且上下水 供暖 燃气等设施设 备齐全 可以独立适用的住房 一般是指成套的楼房 备齐全 可以独立适用的住房 一般是指成套的楼房 公寓式住宅 是区别于独院独户的西式别墅住宅而言 公寓式住宅 是区别于独院独户的西式别墅住宅而言 多为高层大楼 标准较高 还有的附设于旅馆酒店内 供多为高层大楼 标准较高 还有的附设于旅馆酒店内 供 一些经常来往的客商短期使用 一些经常来往的客商短期使用 跃层式住宅 是指住宅有上下两楼面 卧室 起居室 跃层式住宅 是指住宅有上下两楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下客厅 卫生间 厨房及其他辅助用房可以分层布置 上下 层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接 复式住宅 一般是指每户在层高较高的那个楼中增建复式住宅 一般是指每户在层高较高的那个楼中增建 一个一个 1 21 2 米的夹层 两侧合计的层高低于跃层式住宅 其米的夹层 两侧合计的层高低于跃层式住宅 其 下层供起居用 上层供休息睡眠和储藏用 下层供起居用 上层供休息睡眠和储藏用 TOWNHOUSE 也叫联排别墅 正确的译法应该为城 也叫联排别墅 正确的译法应该为城 区住宅 系从欧洲舶来的 其原始意义上指在城区的沿街区住宅 系从欧洲舶来的 其原始意义上指在城区的沿街 联排而建的市民城区房屋 联排而建的市民城区房屋 板式住宅 组合单元式住宅体形的一种 每单元一般板式住宅 组合单元式住宅体形的一种 每单元一般 为一梯三户 为一梯三户 点式住宅 又称塔式住宅 其特点是若干户围绕一个点式住宅 又称塔式住宅 其特点是若干户围绕一个 楼梯或电梯枢纽布置 分户灵活 每户一般能获得两面朝楼梯或电梯枢纽布置 分户灵活 每户一般能获得两面朝 向 具有转角 通风良好 地形处理较灵活 自由 占地向 具有转角 通风良好 地形处理较灵活 自由 占地 面积小等优点 但点式住宅外墙较多 造价较高 一些住面积小等优点 但点式住宅外墙较多 造价较高 一些住 房的居室易出现朝向不好的问题 房的居室易出现朝向不好的问题 错层式住宅 是一套房子不处于同一平面 即房内的错层式住宅 是一套房子不处于同一平面 即房内的 厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错层厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面上 错层 住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算 非普通住宅非普通住宅 指容积率在 指容积率在 1 0 以下或面积超过以下或面积超过 144 平方平方 米或单价超过普通住宅标准 具体标准为沈阳市内五区米或单价超过普通住宅标准 具体标准为沈阳市内五区 6700 元元 平方米 浑南新区和经济技术开发区平方米 浑南新区和经济技术开发区 5950 元元 平方平方 米 东陵区 于洪区 苏家屯区 沈北新区 棋盘山国际米 东陵区 于洪区 苏家屯区 沈北新区 棋盘山国际 风景旅游风景旅游 开发区开发区 5370 元元 平方米 平方米 二 房屋建筑结构二 房屋建筑结构 混合结构 一般民用建筑常用砖 石 混凝土或灰土混合结构 一般民用建筑常用砖 石 混凝土或灰土 等材料做基础 用砖做承重墙 用钢筋混凝土做楼板 屋等材料做基础 用砖做承重墙 用钢筋混凝土做楼板 屋 顶 这样的结构系统是由多种结构 砖石结构 钢筋混凝顶 这样的结构系统是由多种结构 砖石结构 钢筋混凝 土结构 木结构 自组成的 习惯上称为混合结构 土结构 木结构 自组成的 习惯上称为混合结构 钢筋混凝土框架结构 当房屋层数较多 荷载较大时 钢筋混凝土框架结构 当房屋层数较多 荷载较大时 如果仍用砖墙承重 必然会使墙身过厚 自重过大 占用如果仍用砖墙承重 必然会使墙身过厚 自重过大 占用 空间较多 在技术和经济上都不合理 因此常用由钢筋混空间较多 在技术和经济上都不合理 因此常用由钢筋混 凝土梁 板 柱和基础组成的框架结构 这种结构系统称凝土梁 板 柱和基础组成的框架结构 这种结构系统称 为钢筋混凝土框架结构 框架中填充的墙只起围护或分隔为钢筋混凝土框架结构 框架中填充的墙只起围护或分隔 作用 不起承重作用 常用在多层房屋或某些工业厂房中 作用 不起承重作用 常用在多层房屋或某些工业厂房中 层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 层高 上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 也就是一层房屋的高度 在也就是一层房屋的高度 在 1987 年发布的年发布的 住宅建筑模数住宅建筑模数 协调标准协调标准 中 明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的中 明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的 参数为 参数为 2 6 米 米 2 7 米 米 2 8 米 米 室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之室内净高 楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之 间的垂直距离 净高和层高的关系可以用公式来表示 净间的垂直距离 净高和层高的关系可以用公式来表示 净 高 层高 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫高 层高 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫 净高净高 住宅开间 也叫面宽 是住宅的宽度 在住宅开间 也叫面宽 是住宅的宽度 在 1987 年颁布年颁布 的的 住宅建筑模数协调标准住宅建筑模数协调标准 中 对住宅的开间在设计上中 对住宅的开间在设计上 有严格的规定 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数 有严格的规定 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数 2 1 2 4 2 7 3 0 3 3 3 6 3 9 4 2 米 米 住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度 在住宅进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度 在 1987 年实施的年实施的 住宅建筑模数协调标准住宅建筑模数协调标准 中 明确规定了中 明确规定了 砖混结构住宅建筑的进深常用参数 砖混结构住宅建筑的进深常用参数 3 0 米 米 3 3 米 米 3 6 米 米 3 9 米 米 4 2 米 米 4 5 米 米 4 8 米 米 5 1 米 米 5 4 米 米 5 7 米 米 6 0 米 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件 进米 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件 进 深不宜过长 深不宜过长 凹阳台 凹进楼层外墙 柱 体的阳台 凹阳台 凹进楼层外墙 柱 体的阳台 凸阳台 挑出楼层外墙 柱 体的阳台 凸阳台 挑出楼层外墙 柱 体的阳台 底阳台 房屋一层的阳台 底阳台 房屋一层的阳台 挑阳台 房屋二层 含二层 以上的阳台挑阳台 房屋二层 含二层 以上的阳台 飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三 面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度地感面为玻璃 从而使人们拥有更广阔的视野 更大限度地感 受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 三 房屋建筑的面积三 房屋建筑的面积 居住面积 指房屋中供日常生活起居用的卧室 起居居住面积 指房屋中供日常生活起居用的卧室 起居 室等的净面积的总合 室等的净面积的总合 使用面积 指房屋中分户门内全部可供使用的净面积使用面积 指房屋中分户门内全部可供使用的净面积 的总合 使用面积是评价房屋建筑使用功能的主要指标之的总合 使用面积是评价房屋建筑使用功能的主要指标之 一 当不同房屋的建筑面积 造价基本相同时 使用面积一 当不同房屋的建筑面积 造价基本相同时 使用面积 越大 则该建筑的使用功能越好 越大 则该建筑的使用功能越好 建筑面积 对楼房而言 建筑面积是指房屋各层面积建筑面积 对楼房而言 建筑面积是指房屋各层面积 的总和 对一套单元来讲建筑面积是指套内建筑面积与分的总和 对一套单元来讲建筑面积是指套内建筑面积与分 摊的公用建筑面积之和 建筑面积是决定房地产价值的重摊的公用建筑面积之和 建筑面积是决定房地产价值的重 要因素之一 一般来说 房屋的计价单位就是每建筑平方要因素之一 一般来说 房屋的计价单位就是每建筑平方 米的单价 米的单价 得房率 得房率实质是单元内建筑面积与套内建筑面得房率 得房率实质是单元内建筑面积与套内建筑面 积之比 一般而言 得房率的高低与房地产项目的定位和积之比 一般而言 得房率的高低与房地产项目的定位和 建筑设计有关 公共活动空间大 得房率低 反映该房屋建筑设计有关 公共活动空间大 得房率低 反映该房屋 定位高 得房率高 建筑合理紧凑 反映该房屋建筑水平定位高 得房率高 建筑合理紧凑 反映该房屋建筑水平 高 高 商品房的使用率 是指房屋的使用面积与建筑面积的商品房的使用率 是指房屋的使用面积与建筑面积的 比例 比例 容积率 指一个小区的总建筑面积与用地面积的比例 容积率 指一个小区的总建筑面积与用地面积的比例 一个良好的居住小区 高层住宅容积率不应超过一个良好的居住小区 高层住宅容积率不应超过 5 5 多层不 多层不 应超过应超过 3 3 容积率直接涉及到居住的舒适度 容积率越低 容积率直接涉及到居住的舒适度 容积率越低 居住密度越小 居住舒适度越高 居住密度越小 居住舒适度越高 建筑密度 是指建筑覆盖率 即项目用地范围内所有建筑密度 是指建筑覆盖率 即项目用地范围内所有 基底面积之和与规划建设用地面积之比 基底面积之和与规划建设用地面积之比 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划 建设用地面积之比 建设用地面积之比 楼间距 指的就是两栋楼外墙面的距离 一般是楼高楼间距 指的就是两栋楼外墙面的距离 一般是楼高 的的 0 7 1 20 7 1 2 倍 我国倍 我国 民用建筑设计通则民用建筑设计通则 JGJ37 87 中华人民共和国城乡建设环境保护部标准 中华人民共和国城乡建设环境保护部标准 1987 年年 10 月月 1 日起试行日起试行 第三章第第三章第 3 1 2 条规定 条规定 建建 筑布局和间距应综合考虑防火 日照 防噪 卫生等要求 筑布局和间距应综合考虑防火 日照 防噪 卫生等要求 建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风建筑布局应有利于在夏季获得良好的自然通风 第 第 3 1 3 条规定日照标准 条规定日照标准 住宅每户至少有一个居室 宿舍应每层住宅每户至少有一个居室 宿舍应每层 至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于至少有半数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于 1 小小 时时 四 房地产销售常用术语四 房地产销售常用术语 楼花 楼花一词最早源于香港 是指未完工的在建物 楼花 楼花一词最早源于香港 是指未完工的在建物 一般称卖一般称卖 楼花楼花 为预售房屋 买为预售房屋 买 楼花楼花 为预购房屋 为预购房屋 期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开期房 是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开 始到取得房地产产权证时为止 所出售商品房称为期房 始到取得房地产产权证时为止 所出售商品房称为期房 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 消费者在购买期房时应签商品房预售合同 现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品现房 是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品 房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住房 与消费者签订商品房买卖合同后 立即可以办理入住 并取得产权证 并取得产权证 五证二书 房地产商在预售商品房时要具备五证二书 房地产商在预售商品房时要具备 建设用建设用 地规划许可证地规划许可证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工建设工程施工 许可证许可证 国有土地使用证国有土地使用证 和和 商品房预售许可证商品房预售许可证 简 简 称称 五证五证 其中前两个证由规划部门核发 其中前两个证由规划部门核发 建设工程施建设工程施 工许可证工许可证 由建设部门核发 由建设部门核发 国有土地使用证国有土地使用证 和和 商品商品 房预售许可证房预售许可证 由国土资源部门和房屋管理局核发 由国土资源部门和房屋管理局核发 商品商品 房质量保证书房质量保证书 商品房使用说明书商品房使用说明书 房地产契税 是指由于土地使用权出让 转让 房屋房地产契税 是指由于土地使用权出让 转让 房屋 买卖 交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人买卖 交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人 征收的一种税 征收的一种税 房产税 是以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房房产税 是以房屋为征税对象 按照房屋的原值或房 产租金向产权所有人征收的一种税 产租金向产权所有人征收的一种税 印花税 是指对在经济活动中或经济交往中书立的或印花税 是指对在经济活动中或经济交往中书立的或 领受的房地产凭证征收的一种税 领受的房地产凭证征收的一种税 商品房维修基金 是指按建设部商品房维修基金 是指按建设部 住宅共用部位共用住宅共用部位共用 设施设备维修基金管理办法设施设备维修基金管理办法 建住房建住房 1998 213 1998 213 号号 的规定 的规定 新建商品住宅新建商品住宅 包括经济适用住房包括经济适用住房 出售后建立的共用部位 出售后建立的共用部位 共用设施设备维修基金 共用设施设备维修基金 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利 房屋的所有权 是指对房屋全面支配的权利 民法通民法通 则则 规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和规定 房屋的所有权分为占有权 使用权 收益权和 处分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 处分权四项权能 这也是房屋所有权的四项基本内容 商品房的基价 基价也叫基础价 是指经过核算而确商品房的基价 基价也叫基础价 是指经过核算而确 定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基定的每平方米商品房基本价格 商品房的销售价一般以基 价为基数增减楼层 朝向差价后而得出 价为基数增减楼层 朝向差价后而得出 商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格商品房的起价 是指商品房在销售时各楼层销售价格 中的最低价格 中的最低价格 商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和商品房的均价 是指商品房在销售价格相加之后的和 数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的价格 数除以单位建筑面积的和数 即得出每平方米的价格 户型比 它是指各种户型在总户数中所占百分比 反户型比 它是指各种户型在总户数中所占百分比 反 映到住宅设计上 就是体现在一定数量住宅建筑中 各种映到住宅设计上 就是体现在一定数量住宅建筑中 各种 不同套型住宅占住宅总套数的比重 不同套型住宅占住宅总套数的比重 面积误差比 面积误差比面积误差比 面积误差比 产权登记面积 合同约定 产权登记面积 合同约定 面积 面积 100 合同约定面积 合同约定面积 土地使用年期 凡与规划国土局签订土地使用年期 凡与规划国土局签订 土地使用权出土地使用权出 让合同书让合同书 的用地 其土地使用年期按国家