市场法—ppt课件.ppt

房地产估价 市场法 市场法概述 一 市场法的含义 是选取一定数量 符合一定条件 发生过交易的类似房地产 然后将它们与估价对象进行比较 对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法 二 市场法的理论原则 替代原则三 市场法估价的操作步骤 1 搜集交易实例 2 选取可比实例 3 对可比实例的成交价格进行适当处理求取比准价格 搜集交易实例 一 搜集交易实例的途径 1 走访房地产交易当事人 了解其房地产成交价格及有关交易情况 2 访问房地产经纪人及其相关人事 了解其促成交易或知悉的房地产成交价格及有关交易情况 3 查阅政府和有关部门的房地产价格资料 4 向专业房地产机构提供购买房地产价格资料的信息 5 同行之间相互提供 6 与房地产出售者或其代理人 获得房地产的要价资料 二 搜集交易实例的要求三 建立交易实例库 选取可比实例 一 选取可比实例的必要性二 选取可比实例的要求 1 数量要求一般求取3个以上 含3个 10个以下 含10个 的可比实例即可 2 质量要求1 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产2 可比实例的交易类型应与估价目的吻合3 可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4 可比实例的成交价格应尽量为正常成交价格 建立比较基准 建立比较基准一般要做以下工作 1 统一房地产范围 2 统一付款方式 3 统一价格单位一 统一房地产范围统一房地产范围即是进行 有无对比 并消除由此导致的价格差异 1 带有债权债务的房地产房地产价格 带有债权债务的房地产价格 债权 债务 2 含有非房地产成分房地产价格 含有非房地产价格成分的房地产价格 非房地产成分的价格二 统一付款方式 房地产由于价值量大 其成交价格的付款方式往往采取分期支付的方式 因此 需要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额 具体方法是通过折现计算 三 统一价格单位 1 统一价格表示单位可以是总价 也可以是单价 但一般采用单价 2 统一币种和货币单位 3 统一面积内涵和单位建筑面积下的单价 套内建筑面积下的单价 套内建筑面积 建筑面积套内建筑面积下的单价 使用面积下的单价 使用面积 套内建筑面积使用面积下单价 建筑面积下的单价 建筑面积 使用面积 4 单位换算1公顷 10000平方米 15亩平方米1亩 666 67平方米1平方英尺 0 09290304平方米1坪 0 30579平方米 交易情况修正 一 交易情况修正的含义可比实例的成交价格是实际发生的 它可能是正常的 也可能是不正常的 因此 经过交易情况修正之后就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格 变成了正常市场价格 二 造成成交价格偏离正常市场价格的因素 1 强迫出售或强迫购买的交易 2 厉害关系人之间的交易 3 交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易 4 急于出售或急于购买的交易 5 交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易 6 相邻房地产的合并交易 7 特殊交易方式的交易 8 交易税费非正常负担的交易三 交易情况修正的方法房地产交易日期调整交易日期调整含义 时间差异修正将可比实例在其成交日期时的价格修正为估价时点时的价格 如此才能将其作为估价对象的价格 对比较实例的交易日期进行修正 其实是要对房地产的销售价格予以调整 以反映随着时间变化房地产市场价格行情的涨跌情况 主要有百分率法和差额法计算公式可比实例成交价格 1 1 S 可比实例正常市场价格可比实例成交价格 100 100 S 可比实例正常市场价格 例 某地区房地产交易中卖方 买方应交纳的税费分别为正常成交价格的2 和3 某宗房地产交易 买方付给卖方90万元 应交纳的税费均由卖方负担 则该宗房地产的正常成交价格是 解 卖方实际得到的价格 90万元正常成交价格 应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格正常成交价格 正常成交价格 2 90正常成交价格 90 1 2 91 84万元 对于交易税费非正常负担的修正正常成交价格 应由卖方缴纳的税费 卖方实得金额正常成交价格 应由买方缴纳的税费 买方实得金额买方实付金额 卖方实付金额 应由买卖双方缴纳的税费正常成交价格 卖方实得金额 1 应由卖方缴纳的税费比率正常成交价格 买方实得金额 1 应由买方缴纳的税费比率 房地产状况调整 一 房地产状况调整的含义进行房地产状况调整 是把可比实例在自身状况下的价格 调整为在估价对象房地产状况下的价格 二 房地产状况调整的内容 1 区位状况调整的内容进行区位状况调整 是将可比实例房地产在其区位状况下的价格 调整为在估价对象房地产区位区位状况下的价格 主要包括 位置 交通 周围环境和景观 外部配套设施 2 实物状况调整的内容是将可比实例房地产在其实物状况下 调整为在估价对象房地产实物状况下的价格 对于土地 主要包括 面积 进度 深度比等 3 权益状况调整的内容 是将可比实例房地产在其权益状况下 调整为在估价对象房地产权益状况下的价格 三 房地产状况调整的思路房地产状况调整的思路是 首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素 包括区位方面的 权益方面的和实物方面的 其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况 然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较 找出它们之间的差异所造成的价格差异程度 最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整 修正方法 1 直接比较修正 以估价对象的房地产状况为基准 为100 将可比实例的房地产状况与它逐项比较打分 然后将所得的分数转化为修正价格的比率 修正比率 100 100 R 或1 1 R 2 间接比较修正 先将可比实例状况修正为一个标准的房地产状况 以此标准的房地产状况为基准 估价对象的房地产状况与之比较得到修正价格的比率 修正比率 100 100 R2 100 R1 100 例1 在采用直接比较法进行房地产状况修正中 判定某可比实例的房地产状况修正系数为0 98 其依据是 D A 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 B 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 C 可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 04 D 可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况 对价格的影响幅度为2 04 例2比较法中 采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况修正 其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分 估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分 则房地产状况修正系数是多少 解 房地产状况修正系数 100 102 97 100 0 95 房地产状况调整应注意的问题 1 可比实例的房地产状况 无论是区位状况 权益状况还是实物状况 都应是成交价格所对应或反映的房地产状况 而不是在估价时点或其他时候的状况 2 由于不同使用性质的房地产 影响其价格的区位和实物因素不同 即使某些因素相同 但其对价格的影响程度也不一定相同 因此 在进行区位状况和实物状况的比较 调整时 具体比较 调整的内容及权重应有所不同 求取比准价格 1 求取与某个可比实例对应的比准价格的方法修正 调整系数连乘形式 待估房地产价格 可比实例房地产价格 交易时间修正系数 交易情况修正系数 房地产状况修正系数待估房地产价格 P 100 T 100 100 100 S 100 100 R 比较实例比交易对象的情况好的 需要将比较实例的价格下调时 取正号 反之 需要将比较实例价格向上调整 则取负号 修正 调整系数累加形式 估价对象价格 可比实例价格 1 交易情况修正系数 交易日期调整系数十房地产状况调整系数 估价对象价格 P实例 100 T 100 S R 连乘形式和累加形式相比 连乘形式更加科学 应用更广泛 2 比准价格的综合估算方法平均数法 简单算术平均数法 加权算术平均数法中位数法众数法3 比准价格综合估算方法的选用判断对于同一个案例 使用不同的综合估算方法 其结果通常是不同的 即是说 采用平均数法 中位数法或者众数法 对估价结果的影响是不同的 即使采用平均数法 具体是采用简单算术平均数法 还是加权算术平均数法 以及加权算术平均数法中采用不同的权重 其最终估价结果也是不同的 实际估价中 如何选用不同的综合估算方法也是一个难点 它需要专业房地产估价人员有丰富的估价经验和较强的分析影响因素重要性的判断力 例 为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格 在该写字楼附近地区调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料见表 另假设人民币与美元的市场汇价2005年3月1日为1 8 5 2005年10月1日为1 8 3 该类写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年 月1日基本保持不变 2005年2月1日至2005年5月1日平均每月比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 试利用上述资料估算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格 解 1 计算公式 比准价格 可比实例价格 交易情况修正系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数2 比准价格VA 5000 100 100 2 1 1 3 1 0 5 5 100 100 8 5300 51 元人民币 m2 3 比准价格VB 650 8 4 100 100 5 1 1 2 1 0 5 5 100 100 4 5442 93 元人民币 m2 4 比准价格VC 5500 100 100 3 1 0 5 3 100 100 6 5429 79 元人民币 m2 5 估价对象单价 5300 51 5442 93 5429 79 3 5391 元人民币 m2 例 估价对象是城市规划为住宅区的一块空地 土地面积为45900m2 评估该土地在2004年7月的市场价值 可比实例的有关资料如下 1 可比实例成交价格和成交日期 2 交易情况分析 3 2004年3月至7月的价格指数 4 房地产状况比较结果 A首付15万 时隔半年再付15万 余款1年后付清 利率5 B C为一次性付款 市场价格2003年逐月上涨1 5 2004年逐月上涨0 8 评估房地产于2004年5月1日的价格 例 基本情况与项目修正情况待估房地产A为一住宅 今在同一地区或邻近地区搜集了四宗类似房地产作为比较案例 B C D E 待估房地产与四宗比较案例房地产的基本情况及有关项目修正情况见表1 价格指数自 年 月以来 每月平均上涨 房地产资本化率为7 5 求 宗房地产在 年 月的比准价格 解 项目修正 交易情况修正各交易案例均为正常交易 故不作修正 各比较案例交易情况条件指数均为 时间差异修正根据 年 月以来的房地产价格指数 各比较案例交易日期之条件指数为 案例 12 112 68 案例 案例 案例 土地使用权年期修正因 正比较案例与待估房地产之土地使用年期相同 故不作修正 宗比较案例修正系数计算如下 案例 1 r 50 1 r 40 1 0302 容积率修正由不同容积率下的条件指数 可对容积率进行直接修正 案例 1 8 1 8 案例 1 8 2 0 案例 1 8 2 2 区域因素修正各比较案例房地产区域因素和个别因素条件指数可由表 资料求得 案例 案例 案例 案例 个别因素修正与区