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山西富康地产杨庄项目初步定位策划报告 远城置地2012年11月 目录CONTENTS 项目区位分析 项目周边企业分析 项目初步定位与发展方向建议 项目客源特征分析 项目目标价格建议 区位 地段房地产的灵魂 项目区位 项目地块 汾东商务区规划范围 经济开发区规划范围 项目距离汾东商务区5分钟车程两大重点区域围绕 潜力不可估量 大昌路施工 规划路现状为杨庄村路 青岛啤酒 中国移动山西总部 德力西工业园 本案 汾东商务区 太原经济技术开发区总体规 太原经济技术开发区于二 一年六月经国务院批准为国家级经济技术开发区 二 二年七月一日起 经济区与太原高新技术产业开发区分离 开始独立运行 根据并发 2002 36号文件的规定 经济区总体控制规划面积50平方公里 北起太原市南过境高速公路 南至南环铁路线北侧 西起大运路 东至南畔村以东 总体规划分三期实施 起步区9 6平方公里 北起新华街 南至化章街 西起大运路 东至大发路 用3至5年的时间完成 二期开发20平方公里 三期再开发20平方公里 太原经济技术开发区从地理位置上看 太原经济技术开发区位于太原市东南方向 不仅空气质量好 而且发展空间广阔 交通十分便利 区中心距飞机场2公里 火车站3公里 市中心10公里 区内大运公路贯穿南北 208和307国道穿越东西 有太原市南高速环路入口 邻西南铁路环线 是投资办厂的理想之地 经济区的周边 北邻太原高新技术产业开发区 西接小店镇 东临榆次经济技术开发区 处于太原市 南移西进 战略及 两市三区 合作开发的中心地带 50平方公里采用 十字轴 作为基本骨架 并建立 一心两环 七组团 格局 十字轴 规划范围内的空间布局采用纵贯南北的中心主轴和横贯东西的中心主轴交叉 既是空间发展轴又是空间景观轴 南北轴 宽100米 北联太原市城市东西生态走廊 两侧布置工业 商业 金融 行政 服务 文化教育等功能用地 东西轴 宽100米 西起汾河 与南北轴在核心区交汇后继续向东延伸 成为区内东西向生态走廊 核心区 在两条生态廊交汇处形成社区中心 建设中央公园 文化广场 金融大厦 商贸城 标准化写字楼等配套设施 两环 区内的内环路和外环路 双环路是串连各功能区的交通环和生态廊道 设计路宽70米 在保证交通畅通的同时 路两旁规划有植被 水系 以创造良好的生态环境 区内的集中绿地占总面积的7 其它绿化面积占30 七组团 分别为生活配套区 现代物流区 生物制药园 信息产业园 新材料工业园 食品工业园 机电工业园等功能园区和专业产业园 太原经济区规划的框架结构 太原市南部区域是太原市乃至山西省今后发展的重点区域 其发展和建设是太原市实现转型跨越发展的重要支撑 也是太原市 十二五 期间城市发展的关键 太原市南部区域综合交通规划 将有力保障太原市南部区域的快速 稳定发展 即将实施规划的南部城区 北起长风西街及南中环街 南至晋祠以南地区及太中银铁路 东起太原行政界线 西至西山边坡 总面积约为276平方公里 广袤的地域 得天独厚的地理位置 随着太榆次同城化进程的不断加快 我们正在以 转型跨域为宗旨 城南带头先崛起 的实际行动来绘制太原国际化大都市的宏伟蓝图 汾东商务区发展规划 本案 项目区位小结 本项目地处经济技术开发区核心位置 与汾东商务区规划区隔路相望 虽然目前整个经济区和汾东商务区正处于起步建设期 没有完善的交通 生活配套等设施 但是从相关的政府规划和报道中 我们不难发现 经济区以及汾东商务区乃是未来太原发展最具潜力的地区 我们认为本项目开发建设的关键在于建设步骤要与区域建设紧密结合 即不能在区域建设起步期完成建设 也不能在区域建设完善后再紧急追赶 在开发建设过程中要科学的控制开发周期与节奏为最佳选择 项目地块现状描述 本项目周边均为大型生产性企业 并且多数刚刚开建 目前居住氛围相当薄弱 杨庄 后所营村以及西温庄周边都还是大片的农地 属于待开发地区 生活配套设施很不完善 交通不够便利 只有469路城镇小巴经过 项目周边企业分析 太原蒙牛 企业概况 太原蒙牛基地位于经济开发区唐槐南路 主要生产液体奶 现占地178 9亩 总投资3 5亿元 员工约400人 企业具有15条高速生产线 日处理鲜奶750吨 年生产能力22 5万吨 员工收入 企业管理与行政人员不足100人 主要来源于蒙牛其它生产基地 平均月收入在3000元 3500元左右 生产员工主要来源于本省地市毕业生 平均月收入在2000 2500元 福利 公司提供五险一金和住房公积金以及各类福利品 食宿补贴 基地内没有员工宿舍 超市 招待所等配套设施 公司不提供住宿 员工住宿需自己解决 主要集中于附近村庄 员工餐补每月240元 高层管理人员实行每年轮换制 公司负责提供住宿及各类补贴 富士康园区 企业简介 富士康太原工厂位于太原市坞城南路南端 主要生产汽车电子产品和其他各类电子部件 园区内约有员工8万人 员工来源复杂 山东 河南 山西 深圳等地为主要来源地 员工收入 生产线员工月平均收入在2500 3500元左右 基层管理人员在4500 5000元左右 高层管理人员除外 员工福利 公司提供社会保险和住房公积金 食宿补贴 内部建有员工宿舍38栋 居住有近4万名员工 员工宿舍每间住10人 每月收费110元 其余员工采取在外租房的方式解决住宿 主要集中于城西村 小店镇 大马 小马村等地 目前已经取消餐补 智奇铁路装备公司 企业简介 公司位于太原经济技术开发区正阳街 主要生产高速铁路用品 占地432 65亩 注册资金15000万元 已建成33500平米厂房1座 8800平米办公楼1座 7300平米公寓1座 员工收入 行政管理类员工月收入在2500 3500元 基层技术操作人员平均月收入在2000 3500元 工程师月收入在4000元以上 全部年底有分红 福利 各类社会保险和住房公积金食宿 配备食堂与公寓楼 青岛啤酒 太金搬运 企业简介 公司位于经济技术开发区武洛街9号 2010年9月10日青啤公司收购了位于太原经济技术开发区武洛街9号的原嘉禾啤酒太原公司 9月16日注册成立青岛啤酒 太原 有限公司 简称青啤太原公司 员工收入 青啤 工程技术人员占员工总数的6 71 销售服务类员工占24 48 其余为生产类员工 1000 2000元 月收入者占15 2000 3000元 月收入者占71 3000 4000元 月收入者占14 太金 主要是搬运工人 主要来自长治地区 平均月收入为2500 3000元 旺季时基本可以达到4000元 月 福利 青啤公司提供社保食宿 青啤公司提供员工宿舍 太金公司不提供但给予住宿补贴 职工多在杨庄租房 三一重工园区 企业简介 三一集团投资兴建的太原工业园项目占地面积300亩 总投资10亿元 预计2013年底建成投产 约定年销售收入60亿元 投产后生产掘进机 采煤机 液压支架 刮板输送机等煤机成套设备 太原经济区将成为国内掘进机 采煤机的最大生产基地以及输送机的第二生产基地 员工收入 45 3 为技术人员 10 为销售人员 其余为管理 生产类员工 生产类员工平均月收入在3000 4000元左右技术人员平均月收入在5000 6000元左右销售人员平均月收入在9000元左右 福利 提供社保食宿 内部配备食堂 宿舍 活动俱乐部等设施 政府在大学城附近划拨220亩地建小区 太原德力西工业园 企业简介位于经济技术开发区 项目总投资21329万元 总建筑面积31187平方米 项目投建生产的谐波治理成套电气设备经济效益好 科技含量高 对我市节能减排 绿色环保将起到积极的促进作用 项目建成后 将实现年销售额3亿多元 上交利税2000余万元 员工收入 40 78 为工程技术人员 21 36 为销售服务人员 其余为管理 生产类人员 1000 2000元 月收入者占43 2000 3000元 月收入者占21 3000 4000元 月收入者占24 5000 6000元 月收入者占5 7000 9000元 月收入者占3 纳克太阳能 企业简介 纳克太阳能科技有限公司是一家专业从事太阳能电池组件及太阳能产品的高新技术企业 公司是一家从研发 生产 销售及售后服务为一体的大型企业 力争5年内成为世界级品牌光伏企业 员工收入 行政类平均3400元 月 设计师平均4000 5000元 月 外贸类平均4000元 月 长安重汽 企业简介 太原重汽是一家集研发 生产和销售于一体的综合型重车生产企业 主要产品包括各类高中低档自卸车 牵引车 燃气车 专用车等 该公司净资产2 59亿元 截至今年5月31日 实现营业收入8255 36万元 营业利润亏损3857 62万元 净利润为850 01万元 员工收入 拥有员工500余人 其中技术人员100余人 管理人员40余人 普通生产员工350余人基本来自外地院校毕业生 生产员工平均月收入为1500元左右 中层管理人员平均月收入为3000元左右 高层管理人员实行年薪制一般为20 30万元 员工实行合同制第一次签订一年 第二次签订二年 第三次可签订长期 福利 公司提供社保 公积金 8辆通勤车接送太原籍技术人员与管理人员 配套设施 建有会议中心 员工食堂食宿 员工住宿需自行解决 在大学城附近政府划拨180亩地建小区 但因员工心理价位太低导致单位建房进展缓慢 普遍心理价位在1800 2000元 周边企业小结 全区内企业呈现的特点 一 规模大 科技含量高 二 员工数量较少 三 生产性员工收入普遍不高 四 多数企业不提供员工住宿 员工住宿以自行租房为主 五 较高收入的管理层人员不可能在园区附近居住 项目客源特征分析 客源特征描述 随机路访 蒙牛员工 李先生 25岁 来自山阴县 与女友一起在太原蒙牛工作已有2年的时间 每人每月收入2000 2500元左右 目前在杨庄村租房 很想自己买套房 但是市内房价太高根本承受不起 很快面临要结婚了 房子对于他们两来说很是苦恼 他们说 如果能有40 50小平米的房子 自己无论如何也会购买的 现在可以自己住 以后换了大房子 也可以将小房子租给工人 美特好购物者 张女士 约40岁太原小店人 自驾大众途观 买房做投资 我算是早的 在2004年时就在奥林花园购买了2套房 现在出租了一套 现在的市场价值早已比原来的购买价格翻倍了 租金那就是额外收入 但是现在这里的房价已经很高了 不适合继续购买做投资 如果有新的区域可以再考虑 给予我们的启示 不能妄想企业员工是我们的主力消费群 他们不具备购买实力 企业员工能帮助我们找到市场空白 他们需求持久 我们首先应该这样做 将项目首期产品的目标客群瞄准类似企业员工一样的消费者 因为他们急需解决住房问题 但购买实力不足以承担高总价 因此 小户型就是我们首期产品的突破点 企业员工住宿需求小户型 刚需中的刚需客户需要小户型 投资者需要小户型 我们不能在犹豫了 项目的初步定位与发展建议 SWOT分析 优势 开发商实力强 地块方正 利于小区整体形象的建立 片区内路网逐步完善 政府将继续加大区域建设的力度 劣势 片区内生活配套设施缺乏 交通不够便利主要是工业用地 而居住气氛薄弱 居住配套不完善 机会 片区内商品房供应空白 缺乏竞争物业 抢先占领先机 树立标杆地位 威胁 企业人员不能支撑消费 市内多数人目前不会选择本区域自住 项目开发战略思路 抓住片区内潜在的客户群 关注区域价值的消费群 细分 锁定目标客户群 针对规划设计和产品创新 提升项目的整体竞争力 低价抢先启动项目 控制开发节奏 在片区内占得先机 分期开发 组团销售逐步提升价格 实现开发收益 项目产品定位初步构想 目 公寓区 客户定位 村民 投资者 企业内管理层产品定位 单身公寓和一房单套面积在30 50 内 住宅区 客户定位 刚需人群 关注区域价值的人群产品定位 实用型两居 紧凑型三居 舒适型三居单套面积 60 120 内 商业区 定位 社区型商业街满足社区生活配套的小而全商业 与企业合作 建立企业商务会所 公寓区功能定位与客户来源 公寓 投资 自住 企业管理人员 省市投资客 区内工作的年青小资 主要作用 低价入市 占领市场 打开局面 住宅区功能定位与客户来源 组团一 组团二 组团三 满足刚需客群 满足改善性客群 满足品质型客群 小店区为主 太原市内 省内 主要作用 根据客户不同 按组团开发 逐步提高品质 提高售价 商业区功能定位 满足社区生活配套 休闲 娱乐功能 社区与周边企业员工 我们将项目首期定位为 产业基地 蓝筹公寓 经济区企业多 主要针对企业员工以及与之类似的客群 首期产品建议 1 公寓 企业员工 投资者 村民 满足日常居住生活必备 面积控制在30 50平米以内 2 住宅满足刚需客群的居住需求 面积控制在60 90平米内 90平米建议做成紧凑三居室 3 增加产品附加值以赠送入户花园 阁楼 露台等产品 给客户造成降低产品价格的表象 阁楼与露台示意 入户花园展示 入户花园部分 计半面积部分 计半面积部分 园林景观建议 总体思路 处处见景 差异化处理 以小投资追求最佳效果 建设步骤 景观先行 先入为主 根据不同的组团划分 逐步提升品质 社区商业配套示意 商务娱乐示意 目标价格建议 可比楼盘汇总表 本案价格体系建立的原则 价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的 将受各种因素的影响 因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定 价格策略主要体现在与其他营销组合的协调配合 合理确定定价目标 灵活运用各种策略的定价方法 也