第1章--物业管理概论完整版本.ppt

物业管理概论 第一章绪论 第一节物业管理的概念与性质 一 物业 一 物业的含义物业 单元性的房地产 具体是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施 设备和相关场地 物业三要素 房屋建筑 设施和设备 场地 物业有大小之别 物业可以包含各种建筑类型 有明确的范围 清晰的权益和一定的价值 不动产 房地产 物业的联系与区别 不动产 realestate 多用于民法 物权法或财产法用语中房地产 realestate property 多用于经济领域或日常用语中 有时指物质形态有时指权益物业 property 一般侧重于指权益 但在物业服务中 往往多指实物一般情况下三者可以通用 互为替代 物业 房地产 用于指物质形态时具体区别 其一 物业一般用于确指房地产则一般用于泛指其二 物业主要是指已建成投入使用的房地产产品 房地产往往指生产 流通 消费整个过程的房地产产品 二 物业的特征 主要有 1 二元性2 位置固定性3 形式上的多样性4 寿命长久性 管理维护长久性 5 价格高位性6 保值增值性 三 物业的分类 1 按功能分居住 办公 工业 商业等10类2 按主辅分3 按高度分4类 小于50米 50 75米 75 100米100米以上4 按所有权性质分 一种分法 1 国有产权 2 集体产权 3 私有产权独立私有 区分所有 共有共同共有共有按份共有全体共有 权利在个人之间完全重合 共有部分共有两方共有 物业的共有 共用部位 1 房屋承重结构 2 房屋主体结构 3 公共门厅 大堂 4 公共走廊 5 公共楼梯间 6 内天井 7 户外墙面 8 屋面等 物业的共用设施 绿地 道路 化粪池 污水井 雨水井 水泵 水箱 消防设施 垃圾中转站 信报箱 电梯 公共照明设施 监控设施 避雷设施 共用天线 机动车库 露天停车场 非机动车库 共用设施设备用房 物业服务用房 传达室 围墙 露天体育设施等 二 物业管理 一 物业管理 主流 概念本条例所称物业管理 是指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 物业管理与传统房产管理的区别 传统的房产管理是计划经济管理模式下的行政型福利性的管理 物业管理是市场经济管理模式下的开放的经营服务型的管理 即市场化 企业化 专业化 社会化的管理 物业管理与传统房产管理的比较 二 物业服务费用 1 人员工资 社会保险和按规定提取的福利费等 2 物业共用部位 共用设施设备的日常运行维护费用 3 物业管理区域清洁卫生费用 4 物业管理区域绿化养护费用 5 物业管理区域秩序维护费用 6 办公费用 7 固定资产折旧 8 共用部位 共用设施设备及公众责任保险费用 9 经业主同意的其它费用 10 税费 酬金制不用 11 利润或酬金不包括专项维修资金 三 新型物业管理产生的原因 建筑形式的变化 高层 区域 建筑技术的复杂产权形式的变化 分散 多元 社会环境的变化生活水平 服务要求的提高社会分工的细化 效率的追求 大背景 经济制度 住房制度变革 四 谁有物业管理权 物权法 81条业主可以自行管理建筑物及其附属设施 也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人 业主有权依法更换 五 发展物业管理的意义与作用 1 促进经济增长 产生直接的经济效益2 利于提高人民群众生活 工作质量3 利于增加就业4 利于维护社区稳定5 促进城市管理和环境的完善 第二节物业管理的类别 性质与原则 一 类型 一 按管理性质分1 行政性管理指公有房屋的管理由政府设立的管理机构或单位指派部门统一管理 政事企合一 2 企业化管理产权人聘用物业管理专业企业管理物业3 业主自管 简单自管 有组织的自管 二 按产权性质划分 1 聘用 委托 服务型物业管理 A 聘用委托管理产权人 物管企业 物业提供费用产权人 签约 物管企业提供服务 第一次聘用 委托 开发商 管理企业第二次聘用委托 业主大会 物管企业开发商聘用 委托物业管理企业的两种方式 自己组建管理公司招聘专业物业公司 2 自主经营型物业管理 B 物业业主将物业的经营与管理同时交由下属公司去做 管理企业肩负经营 管理双重重任 水平高低对物业经营效益影响大 三 管理形式上封闭式开放式 二 物业管理的性质 1 服务性提供劳务服务物业服务与其他第三产业服务相比 综合性更强 门类更多 项目更广 期限更长 差异更大 不易区分选择 并且所受的制约也多 2 经营性提供有偿服务3 专业性物业管理本身是社会分工的产物有专门的组织机构专业人员配备专业工具和设备专业公司分包工作 4 受聘 受托性物业的管理权来自于物业的所有权两权分离导致5 规范性成立 接管 管理的规范性6 统一性和综合性7 社会性与公共性8 中介性 三 物业管理的原则 1 以人为本 服务第一的原则由物业管理的服务性和受聘 受托性决定2 依法守约原则3 所有权与管理权分离的原则4 专业管理与民主管理相结合的原则5 统一和综合管理原则6 综合效益最大化原则7 有偿服务 经济合理的原则8 竞争择优的原则 物业管理是以服务为宗旨 以经营为手段 以效益为目的的服务性行业 优质服务的关键因素 1 强调以业主 使用人 为中心 观念上 2 建立基本的服务行为标准对每个员工负责的具体领域有一份简明扼要的书面工作描述 做什么 有一份针对以员工为基础的行为准则 怎么做 3 认同并嘉奖优秀员工 激励机制上 4 制定不断提高服务质量的策略 策略及创新方面 第三节物业管理的内容 一 基本业务1 房屋管理2 设施 设备管理3 相关场地的维护与管理 二 专项业务1 安全管理 包括消防管理 2 清洁卫生管理3 绿化管理4 车辆管理5 能源管理 一 二 业务属于公共性 常规性服务项目 收费原则 保本微利 三 特色业务指各种代办代做业务 旨在方便住 用户 受其委托而提供 如 代聘代做家政服务代定代送牛奶 报纸代送儿童入园上学代订代购车船票 四 经营业务为业主及其他客户提供的经营性服务 如 室内装潢 家电维修 咨询 代租代售 开小商场及其他经营实体 开展的目的 谋求企业良好的经济效益 台湾 服务业发展纲领及行动方案 方案 将台湾物业管理服务产业范畴分为三类 第一类是建筑物与环境的使用管理与维护包括提供建筑物与环境管理维护 清洁 保全 安全检查 消防安全设备及附属设施设备检修等服务 第二类为生活与商业支持服务包括提供物业代办及咨询行业 事务管理 物业生活服务 小区网络 照顾服务 保母 宅配物流 生活产品 食衣住行育乐 及商业支持等服务 第三类则是资产管理包括提供不动产经营顾问 开发租赁及投资管理等服务 2 台湾物业管理资产管理的内容 一是不动产经营顾问服务诸如提供不动产鉴定 估价等二是不动产开发租赁服务诸如提供不动产之市场研究 开发 租赁 代理等三是不动产经纪服务诸如提供不动产之代销 中介等四是不动产投资服务诸如提供不动产之投资管理 收益等服务五是其它服务 诸如提供不动产证券化 经纪等服务 对从事物业管理人员的素质要求 具备律师 工程师 营销师 会计师综合素质能以律师的水平去解释工作与要求以工程师的水平确保服务承诺能兑现以营销师的水平去推广签约以会计师的水平去核算和汇报 第四节物业管理的兴起与发展 一 物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国 真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国 1908年 由芝加哥摩天大楼的所有者乔治A 霍尔特发起成立了世界上第一个物业管理组织 芝加哥建筑物管理人员组织 ChicagoBuildingManagersOoganization CMBO 随后 成立全美第一个业主组织 建筑物业主组织 BuildingOwersOrganization BOO 最后又成立了 建筑物业主与管理人员协会 BuildingOwersandManagersAssociation BOMA 二 物业管理的最新发展 经过上百倍年的发展 物业管理的内容也从传统意义上的楼宇维修 养护 清洁 保安延伸至 工程咨询监理物业功能布局与划分物业市场行情调研预测目标客户群认定物业保险 物业