物业消防安全管理存在的问题及思考

物业消防安全管理存在的问题及思物业消防安全管理存在的问题及思 考考 物业管理 是指物业管理企业对城市中各类住宅物业及其 配套的共用设施 设备和绿化 卫生 交通 治安 消防 环 境等统筹进行维护修缮 整治等管理服务的活动 确保管理区 域内业主及物业使用人的生命财产安全是物业管理的一项基本 内容和工作 而消防安全管理在生命财产安全管理中所占的地 位和分量又是重中之重 但目前我国的物业消防安全管理还存 在着许多亟待解决的问题 因此要进一步推进物业消防安全管 理 必须尽快建立健全物业管理服务体制和运作规范体系 形 成与目前蓬勃发展的房地产经济和住宅商品化 社会化相适应 的新型物业管理模式 一 当前物业消防安全管理存在的问题一 当前物业消防安全管理存在的问题 物业管理作为城市社区管理中一个重要的基层管理体系 在我国起步较晚 要走向成熟的社会化 专业化 企业化和经 营化的物业管理 还有许多问题值得探索 消防安全管理作为 物业管理的一项重要工作 目前还存在着许多亟待解决的问题 首先 物业管理是建立在契约之上的民事商务行为 它涉 及许多行业和广泛的经营管理内容 尽管这些年出台了一系列 规范物业管理的法规 政策 但现有的法规 政策对物业消防 安全管理的法律地位 管理责任 管理维护经费 以及法律责 任未作明确的规定 致使物业消防安全管理中产生的大量矛盾 纠纷得不到解决 司法机关对日益增多的物业管理案件也因缺 乏法律依据难以及时解决 例如消防设施设备管理维护责任不 明确 维护费用不落实 发生火灾后消防设施成为火灾的殉葬 品 火灾责任和赔偿责任等都难以明断 其次 由于目前一些房地产开发建设与物业管理上明显存 在着脱节现象 未从物业的生产 流通与消费的全过程出发来 设计 施工和监督 这种建与用 建与管脱节的现象 造成物 业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区 分隔 疏散不合 理 消防设施设备不齐全不配套 留下先天隐患 第三 物业消防安全管理涉及到消防设施维护等有形管理 和物业区用户日常消防管理等无形管理 至今没有准确界定物 业管理作为企业行为 以及应当履行的消防安全管理的工作范 围和内容 第四 消防安全管理经费涉及消防设施设备维护和日常消 防安全管理费 管理经费主要来自两个渠道 开发商提供的一 定比例的物业管理维修资金和物业管理公司向业主或物业使用 者收取的物业管理费 但这又引出以下问题 一是开发商提供 的物业管理维修资金没有法定主管部门监督提留 开发商成了 只生孩子 不养孩子 全部由业主和用户来承担造成物业管 理收取费用过高 维修资金难以落实 二是业主和用户受传统 住房消费观念的影响 往往将物业管理理解为无偿服务或低偿 服务 加之物业管理公司与业主之间仅靠契约 使消防管理费 用难以收取 三是物业管理资金筹措 使用 管理不统一 不 规范 使缴纳者产生误解 拒缴或拖延 由于消防管理经费的不落实 造成物业管理及消防管理不 落实 物业运营几年后消防设施设备因缺少维护 形同虚设 第五 目前物业管理的职业队伍尚未形成 作为专业技术 性较强的消防安全管理人员更是严重缺乏 面对物业管理中设 置的现代消防设施 物业管理人员往往知之甚少 二 物业消防安全管理的必要性二 物业消防安全管理的必要性 首先 随着社会主义市场经济的不断发展 住宅商品化 市场化以及住房制度改革的推行 出现了房地产建设投资和营 销渠道的多元化 一个住宅区域 一幢大楼物业产权多元化 且多家占有使用的多重化 分散化管理的复杂状况 而一个住 宅区域 一幢大楼的消防安全整体性 消防设施设备配套性 以及消防安全管理 这都要求有一个统一的物业管理企业来实 行消防安全管理 其次 随着城市现代化进程的加快 城市建筑物向高空和 地下不断延伸 建筑物的使用功能日趋多样化和复杂化 消防 设施设备愈来愈多 功能也愈来愈复杂化 智能化 客观上要 求消防安全管理具有专业性和技术性 三 关于物业消防安全管理的思考 物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业 其中消防安全管理占有重要的地位和作用 因此 做好物业消 防安全管理工作不仅是当前 更是今后长期的工作 笔者认为 要做好物业消防安全管理工作 需处理好以下几种关系 一 理顺物业消防安全管理的各种关系 建立市场经济 体制下的物业消防管理体系构架 以法律的形式确定物业消防 管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系 业主或 物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系 是委托与被委托的经济合同关系 业主或物业使用人享有在管 理中的决策权和监督权 负有服从物业整体消防安全的管理 合理利用物业项目 确保消防安全 承担相应费用的消防安全 管理义务 物业公司必须按照法律法规 行为规范标准及业主 委托合同的约定 实施消防安全管理 确保物业消防安全管理 工作接受公安消防部门 业主及物业使用人的监督 二 建立完整 系统的物业消防安全管理法律规范体系 规范其运作 制定物业消防安全管理基本法律 法规及实施细 则 以规范政府主管部门 物业公司及业主或物业使用人的行 为 协调其相互间的各种关系 将物业消防管理纳入法制化和 规范化的轨道 同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和 规范 如公共消防安全契约 住户消防安全手册 物业消防安 全检查规定 消防设施维修资金标准及实施方案规定 消防安 全管理费收支规定 维修养护消防设施规定等 三 建立和推行物业消防安全管理早期介入制度 房地 产开发 流通 消费是一个连续的过程 在物业的规划设计 开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见 对隐蔽 的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度 并且严格把好验收 交接关 这种建管结合方式 能提高物业 的有效价值 四 建立高素质的物业消防安全管理队伍 在物业管理 中应确定专 兼 职消防管理员 具备一定的防灾灭火知识和消防 管理知识 经消防部门培训后持证上岗 对消防控制室操作人 员 必须具有现代消防技术方面的知识 熟练掌握消防系统的 情况 对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修 公司来承担 五 公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指 导 公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关 不留先天 隐患 对物业消防安全管理要加强宏观指导 定期实施防火监 督检查 对物业消防安全管理要给予法律支持 对物业消防安 全管理人员进行消防培训 帮助提高消防安全管理