邹城工作报告2012.11.09PPT课件.pptx

邹城工作报告 蒙德之间 2012年11月9日 2020 3 28 1 1 邹城市概况2 房地产发展情况3 邹城客户分析4 SWOT分析 1 邹城市概况 1 城市概况1 1城市简介1 2城市发展规划1 3城市区域分析2 经济及人口分析2 1人口构成2 2经济发展概述2 3固定资产投资分析 2020 3 28 2 邹城市位于山东省西南部 是中国历史上著名的思想家 教育家孔子和孟子的诞生地 素有 孔孟桑梓之邦 文化发祥之地 之称誉 现为国家级历史文化名城 新兴能源工业基地 中国优秀旅游城市 全国综合实力百强 县 市 总面积1613平方公里 城市建成区面积32平方公里 总人口114万 1 1城市简介 2020 3 28 3 两轴 沿燕京大道 择邻路 太平路 矿建路形成引导城区空间东西向拓展的发展轴线 沿峄山路形成引导城区空间南北向拓展发展轴线 一核 两轴 四片 一核 规划城区中部的岗山 铁山风景区 具有特色的绿色核心 四片 规划城区划分成4个综合用地片区 分别为中心片区 西部片区 东部片区 北部片区 城市建设用地向东扩展 向西严禁跨越压煤线 向南控制发展 不应突破规划南外环路 向北跨越铁山 岗山风景区寻求更大的发展空间 优化现状城区 形成城市中心 1 2城市发展规划 2020 3 28 4 目前以行政区域划分 邹城市总共13个镇 3个街道办事处 892个村 含社区居委会 邹城市主城区划分为3个区域 分别为钢山街道办事处 千泉街道办事处 凫山街道办事处 1 3城市区域分析 2020 3 28 5 2 经济及人口分析 人口构成人口保持低速增长 2010年末全市非农业人口39 34万人 总人口114 77万人 农村人口74 77万人 经济发展概述2010年由国家发布的全国百强县排名上邹城位于第22位 邹城是国家级历史文化名城 新兴能源工业城市 境内藏煤面积357平方公里 地质储量41亿吨以上 设计年产能力4000万吨原煤的全国特大企业 兖矿集团 设计能力454万千瓦的全国最大的坑口电厂 邹县电厂和煤电生产能力实力雄厚的里能集团均在境内 2 2 2 1 2020 3 28 6 固定资产投资分析 2 3 地方财政收入完成30 70亿元 增长25 01 规模以上工业增加值完成259 78亿元 增长16 0 规模以上固定资产投资完成248 48亿元 增长35 1 社会消费品零售额完成139 81亿元 增长19 1 2020 3 28 7 2 房地产发展情况 1 邹城市概况2 房地产发展情况3 邹城客户分析4 SWOT分析 1 房地产市场发展区域划分2 邹城市房地产市场五大特点3 邹城目前现状分析 2020 3 28 8 邹城大致划分为市中 城北 城西 城东四大板块 其中 公园路以南 峄山路以西 京沪铁路以东 城前西路以北的传统老城区列为市中板块 崇义路 花园路以北 京沪铁路以东为城北板块 京沪铁路以西 城前西路以北为西部板块 崇义路以南 峄山路以东 城前东路以北为城东板块 1 房地产市场发展区域划分 2020 3 28 9 2020 3 28 10 市中板块 1 1 板块概述 房产发展情况 范围 公园路以南 峄山路以西 京沪铁路以东 城前西路以北的传统老城区列为市中板块 该板块为邹城市主城区所在区域 具有得天独厚的生活 娱乐 交通资源 人口密度高 生活便利性强 但因为受政府规划限制 缺乏新兴社区 在建及在售项目相对较少 鑫源国际城为该区域具有代表性的高端项目 由于靠近人民广场及百货大楼加之形象展示较佳 受到邹城购房者的广泛关注 优势 生活氛围成熟 配套完善 交通路网发达劣势 人口密度大 面貌陈旧 政府规划进行向东疏导 发展活力不如东部 2020 3 28 11 鑫源国际城 代表项目 2020 3 28 12 2020 3 28 13 城东板块 1 2 范围 板块概述 房地产发展情况 崇义路以南 峄山路以东 城前东路以北为城东板块 该区域被政府定位为邹城未来居住区 区域环境资源优势明显 无大型化工企业 受市政府东迁的影响 东部板块将成为为未来城市发展的重点区域 目前 该区域有包括新市政府 会展中心 体育中心 文化中心 百货大楼 新六中等大批市政项目正在筹划建设中 预计未来3 5年内 将基本形成核心规模 在建项目较多 由于受政府规划限制 本区域多为高层项目 受市政府东迁及大批市政工程带动 东部区域未来三年内基础设施建设及生活配套将会快速完善 成为邹城市的房地产发展的热点区域 优势 市政府正在建设中 规划邹城会展中心 文化中心 体育中心 新六中扩建 百货大楼等 交通便利 环境资源优势明显 缺势 目前生活配套尚不完善 缺乏大型生活配套 2020 3 28 14 万佳阳光城 代表项目 该项目是养生 度假 休闲 娱乐 居住于一体的复合型地产项目 2020 3 28 15 2020 3 28 16 西部板块 1 3 板块概述 房地产发展情况 范围 京沪铁路以西 城前西路以北为西部板块 区域内在建项目较少 代表项目为名鉴田园 馨园小区 本区域为政府规划中的工业区 房地产发展空间相对较小 优势 有兖矿总部 兖矿机电 铁路运输处 宏河集团等大型企业 万家乐 兖矿总医院 火车站等生活配套 生活便利 劣势 为传统工业区 环境差 该区域隶属凫山街道办事处 邻近兖矿总部 人口密度仅次于市中区 人口多且具有一定的消费水平 多为兖矿 铁运处 政府单位等职工及个体私营业主 该区域在建项目相对较少 住宅普遍处在中间档次 居住氛围相对成熟 但因其为邹城市传统的工业区 环境相对较差 城市面貌陈旧 2020 3 28 17 名鉴田园 代表项目 2020 3 28 18 2020 3 28 19 北部板块 1 4 范围 崇义路 花园路以北 京沪铁路以东为城北板块 在建项目较少 目前在售的楼盘项目很少 具有代表性的是由兖矿集团开发的昌平花园小区一期 一期目前已经进入尾盘销售阶段 客户多为当地兖矿职工 北部区域生活配套设施较少 城市面貌陈旧 房但环境优势明显 优势 环境资源优势明显劣势 片区内以村庄为主 档次低 该区域主要隶属钢山街道办事处 拥有铁山公园 市体育公园 岗山风景区等多处旅游风景项目 自然景观优势明显 另外 本区域学校众多属邹城的文化教育基地 房地产发展情况 板块概述 2020 3 28 20 昌平花园 代表项目 2020 3 28 21 2020 3 28 22 2 邹城市房地产市场五大特点 2 1 2 3 2 2 供需两旺 但供求存在结构性不平衡 邹城房地产目前还处于产品阶段 但近两年将会得到较快发展 2 4 2 5 房地产市场还处于初级阶段 邹城市城市升级改造正快速启动 未来三年内将形成新的城市格局 邹城市营销水平普遍不高 达到品质营销的在售楼盘并不多 总结 邹城市当前房地产水平与人们的预期还存在一定的差距 而这一差距的存在也为房地产的发展提供了空间 2020 3 28 23 3 邹城目前现状分析 邹城现在的东城区已经初见规模 下一步新城的发展本来是继续向东 从目前的情况来看 有逐渐向北的趋势 一个城区 真正配套设施的完善 需要10年的时间 像邹城这样的县级市 流动人口本来就少 并且东城小区业主以兖矿 邹城的机关事业单位为主 这部分人本身拥有住房 所以邹城东城区的发展可能会更慢 估计需要15 20年时间 目前邹城市政府也在考虑邹城下一步的发展方向 北接 可能成为下一步的主导方向 2020 3 28 24 1 邹城市概况2 房地产发展情况3 邹城客户分析4 SWOT分析 3 邹城客户分析 1 邹城市各阶层消费观念 2020 3 28 25 1 邹城市各阶层消费观念 邹城市房地产目标客户群主要分布于当地政府部门 国有企业 私营企业和个体户中 主要针对从事事业单位的高层 企业中高层管理人员等 买房的主力军应该是矿上 机关事业单位 电厂 及个体经营者 2020 3 28 26 1 1 外来人 农进城型 对象 邹城市附近县市的生意人 在邹城工作 为了变为城市人 方便生意和工作 外地流动人口来到邹城务工 当有一定积蓄 工作相对稳定的时候就会考虑安定下来 消费倾向 他们渴望购买中小的刚需紧凑型户型 这部分人消费水平不高 但有一定积蓄 他们思想开发容易接受新的事物 也有一定的超前消费能力 推荐户型 由于他们积蓄有限 在户型上以小户型为主 他们会关注中低价位的住房 2020 3 28 27 1 2 工薪阶层 渴望买房型 对象 邹城市各企业职员 以及一些收入稳定但是工资不高的岗位人员 消费倾向 购房对于他们来说往往是一次性消费 在购买时非常谨慎 综合考虑因素较多 推荐户型 受到资金的影响 往往关注中低档住房较多 但对于质量和环境的考虑也比较多 2020 3 28 28 公务员 改善居住型 1 3 对象 大型国有企业 市直机关 金融 学校 医院等单位职工 他们一般在市中心上班 收入水平高 稳定 而且单位效益好 消费倾向 他们大部分拥有单位住房 随着房价不断地上涨 为了提高自己未来或者解决子女将来的安居问题 他们将超前选择品质及环境良好的楼盘进行购置 而成为邹城二次置业者的一部分 推荐户型 这类消费群体是中等户型的主要需求群体 在资金上比较充足 往往不会考虑低档户型 对于周边配套比较关注 2020 3 28 29 成功人士 享受投资型 1 4 对象 在邹城 成功人士的构成较为多样化 有家财万贯的煤矿高层 有独撑门户的实业老板 有资本丰厚的各类投资者 有一部分掌握实权的高级公务员 消费倾向 这类人群资金充足 价格对其不是主要障碍 但是在品质和环境上要求较高 是高品质大户型或投资型物业的主要需求群体 推荐户型 他们需求高档物业 往往需求别墅 公寓或联排别墅 主要为山景 海景楼盘 2020 3 28 30 4 swot分析 1 邹城市概况2 房地产发展情况3 邹城客户分析4 swot分析 1 海阳市swot分析2 项目swot分析 2020 3 28 31 海阳市SWOT分析 S W O T 区位 居于青岛 威海 烟台三市的中心地带 与韩国 日本隔海相望 交通 距三市海空港均为1小时车程 自然环境 夏无酷暑 气候宜人 素有 东方夏威夷 之美誉 海阳在国内外的认知度不高 影响力较小 缺少一个鲜明 统一 易于识别的区域形象 海阳市的国内著名企业不多 高新技术产业总量不大 海阳撤县设市较晚 在烟台尚属欠发达地区 海阳市经济 科技 文化 教育的发展相对滞后 山东半岛正在面临着前所未有的大机遇 这便是日本和韩国制造业的外移 青岛 烟台 威海及山东半岛的蓬勃发展 势必会为海阳市的经济建设营造出巨大的发展机遇 这是无须质疑的 受到来自青岛 烟台 威海作为山东省经济发展最快 最富有活力的区域的威胁 2020 3 28 32 S W O T 交通便捷 距离邹城只有3小时车距 市政府 十二五 规划 日照国际海洋城 日照是全国优秀旅游城市 邹城客户认可度高 国家4A级景区对过 环境优美 低密度 低容积率 高绿化率的顶级低层住宅 投资型观海小户型度假