需求分析报告书-基于S2SH架构的物业管理系统的房产和楼宇管理模块的设计与实现

物业管理系统房产和楼宇管理模块的设计与实现需求分析报告书总页数 20 正文 15 附录 2 生效日期 2013.12.9编制： 审批：南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.0修改履历修改编号 日期 修改人 版本号 修改内容1 0.1.0 初始做成东软集团股份有限公司 IT 人才实训中心版权所有，翻版必究目 录引言 .1目的 .1背景 .1术语 .1任务概述 .2目标 .2需求规定 .3一般性需求 .3功能性需求 .3角色说明 .4整体业务流程描述 .5具体功能点需求 .6小区房产管理 .6小区楼宇管理 .8小区业务管理 .9交接管理 .11装修管理 .12用例图 .12E-R 图 .15附录 .15运行环境规定 .16运行环境 .16接口 .16遗留问题 .17项目非技术需求 .17南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.01引言目的目的随着人民生活水平不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，为了适应这种形式，小区的经营者不仅面临着管理压力以及业主资料、住房资料以及文件档案等操作时数量庞大的难题，也面临长时间无法即时查询某房产或业主资料的繁琐。所以编写房屋管理、收费管理、办公室管理等功能以降低物业公司的人员压力。背景背景1、待开发的软件系统名称：小区物业管理系统2、项目背景：提出者：李巍项目用户方：所有小区，住宅区等的管理人员术语术语1.物业管理：是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定，对物业进行专业化维修、养护、管理，对相关区域内的环境、公共秩序进行管理，并提供相关服务的活动。 2.物业：是指房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地。 3.业主：是指物业的所有权人。 4.业主会：指由物业管理区域内全体业主组成、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法利益的组织。 5.在管物业：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋。具体按用途分为住宅、办公用房、商业用房、厂房仓库、其他用房。 6.在管物业建筑面积：指物业管理企业按委托合同进行管理服务的各类房屋的建筑面积（含在管物业范围内的配套建筑物的建筑面积） 。6.经营管理人员：是指物业管理企业中从事市场分析、项目开发、招投标策划、服务内容扩展、企业形象设计和人力资源管理、质量管理、技术管理、财务管理等活动的人员。 7.管理处主任（项目经理）：是指对确定的物业项目进行全面管理运作，为项目委托人提供专业物业管理服务的项目负责人。包括管理处主任（项目经理） 、管理处副主任（项目副南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.02经理） 。 8.房屋及设备维护人员：是指从事房屋及其配套设备维修养护、操作、监控运行等工作的人员，不包括专门从事业务管理的人员。 9.保洁人员：是指物业管理企业中从事环境卫生清洁的人员。包括清洁工、清运工，不包括专门从事业务管理的人员。 10.保安人员：是指物业管理企业中从事协助维护治安秩序的服务人员，不包括专门从事业务管理的人员。 11.绿化人员：是指物业管理企业中从事环境绿化剪修、养护等的工作人员，不包括专门从事业务管理的人员。 12.危房率：是指危险房屋的建筑面积与房屋建筑总面积之比。计算公式： 危房率=危险房屋建筑面积总的房屋建设面积100% 13.物业费：物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区的房屋及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他居民生活相关的服务所收的费用14.缴款通知书：物管通知业主在办理入伙手续时应缴纳的款项及金额的文件15.特约服务费：之物业管理受业主委托提供的户内维修、家政服务等收取的费用任务概述目标目标随着人民生活水平不断提高，人们对生活环境要求日益提高，尤其是对居住环境不断提出新的需求，为了适应这种形式，小区的经营者不仅面临着管理压力以及业主资料、住房资料以及文件档案等操作时数量庞大的难题，也面临长时间无法即时查询某房产或业主资料的繁琐。所以编写房屋管理、收费管理、办公室管理等功能以降低物业公司的人员压力。(1)方便小区管理者管理小区内环境人员等。(2)为住宅小区居民创造舒适、安全、安静、和谐的居住环境。住宅小区物业管理的中心工作就是为住宅小区居民创造舒适安全、和谐的居住环境。(3)发挥物业管理最大的使用价值并尽可能使其保值、增值。南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.03住宅小区的一切物业都是为住宅小区居民居住和生活服务的。使住宅小区的物业发挥最大使用价值，物尽其用，是住宅小区物业管理的最大职能。(4)以最小的投入，获取最大的效益。编写此份说明书目的是为了更好的让用户了解我们的程序，以便更好的进行操作。需求规定一般性需求一般性需求1、系统作业流程：报修信息 投诉信息信息处理操作员 操作员楼盘信息住户信息收费信息接收 接收登陆添加 删除 修改 2、作业运作情况：在确定制作物业管理系统软件后，我们上网收集了大量资料，我和梁浩同学还对现居住的小区情况进行了实地调查。对大致各个部门的主要职能及基本运作方式有了大致性的了解。所以我们的系统能够达到：a、有良好的操作界面；b、有较好的权限管理；c、能够做到支持多条件修改；d、功能基本实现，且适用性广泛；e、系统能够稳定的运行，不会发生数据丢失、篡改等情况。功能性需求功能性需求房产和楼宇管理模块南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.04管理小区的基本信息： 1、小区基本信息的管理2、大楼的管理3、房间的管理（住户未入住前）4、开发商信息管理楼宇管理：1、入住楼宇的楼宇布局2、入住楼宇的楼宇资料3、入住楼宇的楼宇验收信息业务管理： 1、整个物业小区或大楼的基本住户信息2、房产信息（住户入住）3、家庭常住人口4、产权人信息5、相关费用信息物业交接： 1、工程交接2、资料的交接装修管理：1、住户申请2、物业审批3、验收南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.05角色说明1.管理员：对小区基本信息，楼宇信息的管理；可以给其他角色分配帐号密码；房屋交接时相关资料的确认、交接程序的实施；2 停车场管理员：对停车场的基本信息进行管理；对停车场的车位信息进行及时的维护；当有车位出租时，将相关的信息录入车位出租合同，双方确认后，启用合同；当有车位出售时，将产权人、车牌号及相关的信息录入进行车位的出售；可以受理出租车位的缴费业务；登记每日的进出车辆信息；3 财务员：支持对收费标准和收费项目的自定义如业主的生活用水用电的走表设置和费用的阶梯设置；住宅区公摊的水电费等费用的设置；支持对于拖欠物业费的滞纳金的设置；对住宅区物业费生成报表，方便统计分析。4业务员：住户入住时，登记住户的相关信息，对房间信息进行完善；审核住户装修的申请，派工进行装修；对住户产生的相关费用进行收缴；对业主缴费信息的录入、修改、删除操作并可以查询业主的缴费情况是否欠费；5. 安保管理员：对保安和保洁人员信息进行管理，对其进行工作分配，并对保安工作和保洁工作进行检查评分统计。6.保安人员：对工作时间段内所发生的治安事件进行提交管理，并对该时间段治安状况进行总结。其次是对消防器材进行检查和维修工作。整体业务流程描述房产和楼宇管理停车场和车位管理收费管理保安和保洁管理物业管理系统南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.06房产和楼宇管理基本信息管理楼宇管理业务管理小区信息管理开发商信息管理房产信息管理楼宇信息管理楼宇验收楼宇布局管理住户入住费用收取工程交接资料交接装修申请房屋交接管理装修信息审批房屋装修管理装修验收南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.07具体功能点需求小区房产管理小区房产管理需求描述（小区信息、开发商信息）功 能 需 求功能名称 小区及开发商信息管理优先级 高参与者 管理员业务背景 维护物业公司所需管理的小区信息基本需求 添加小区信息1、 管理员输入小区的信息：名称、地址、占地面积等2、 管理员点击保存3、 系统保存小区信息添加开发商信息4、 管理员输入开发商的信息：名称、法人代表、电话、地址等5、 管理员点击保存6、 系统保存开发商信息其他需求 1、 修改小区信息2、 删除小区信息3、 查询小区信息开发商信息确定后不能修改前置条件 无相关查询 无异常情况 无数据描述小区基本信息名称 描述 是否必添小区编号 是名称 是地址 是占地面积 是绿化面积 是道路面积 是所属公司 是楼宇数量 是开发商基本信息名称 描述 是否必添编号 是南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.08公司名称 是法人代表 是联系人 是联系电话 是地址 是需求描述（房产信息）功 能 需 求功能名称 房产信息管理优先级 高参与者 管理员业务背景 维护物业公司所需管理的小区的房产信息基本需求 添加小区房产信息1、 管理员输入小区房产的信息： 房号、户型、面积等2、 管理员点击保存3、 系统保存小区房产信息其他需求 1、 修改小区房产信息2、 删除小区房产信息3、 查询小区房产信息前置条件 楼宇信息相关查询 无异常情况 无数据描述小区房产基本信息名称 描述 是否必添房号 是户型 是楼层 是面积 是楼宇编号 是业主编号 是住户编号 否状态 是小区楼宇管理小区楼宇管理需求描述（楼宇信息）功 能 需 求功能名称 楼宇信息管理优先级 高参与者 管理员业务背景 维护物业公司所需管理的小区的楼宇信息南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.09基本需求 添加小区楼宇信息1、 管理员输入小区楼宇的信息： 楼宇编号、楼层数、建筑面积等2、 管理员点击保存3、 系统保存小区楼宇信息其他需求 1、 修改小区楼宇信息2、 删除小区楼宇信息3、 查询小区楼宇信息前置条件 无相关查询 无异常情况 无数据描述小区楼宇基本信息名称 描述 是否必添楼宇编号 是楼层数量 是建筑面积 是层高 是需求描述（楼宇验收）功 能 需 求功能名称 楼宇验收优先级 高参与者 管理员业务背景 楼宇的验收信息基本需求 楼宇验收1、 管理员对楼宇的质量进行验收，确保无质量问题，输入各项指标是否合格2、 管理员点击验收3、 系统保存楼宇验收信息其他需求 无前置条件 无相关查询 无异常情况 无数据描述小区楼宇验收信息名称 描述 是否必添楼宇编号 是地板 是天花板 是层高 不低于 2.8 米 是大楼是否倾斜 是窗户 是南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.010小区业务管理小区业务管理需求描述（住户入住）功 能 需 求功能名称 业主信息管理、住户信息管理、房间信息、费用设置优先级 高参与者 管理员业务背景 维护物业公司所需管理的小区的楼宇信息基本需求 添加业主（住户、费用）信息1、 管理员输入业主的信息： 业主编号、业主姓名、业主证件号等2、 管理员点击保存3、 系统保存业主信息其他需求 1、 修改业主信息2、 删除业主信息3、 查询业主信息前置条件 无相关查询 无异常情况 无数据描述业主信息名称 描述 是否必添业主编号 是业主姓名 是业主性别 是出生日期 是证件号 是联系电话 是工作单位 否房号 是费用设置名称 描述 是否必添收费编号 是结算时间 否生活电费 否生活水费 是公摊电费 是公摊水费 是电梯费 是租金（车位） 是基础建设费 是业主编号南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.011住户信息名称 描述 是否必添住户编号 是住户姓名 是住户性别 是出生日期 是证件号 是联系电话 是工作单位 否房号 是家庭成员信息名称 描述 是否必添编号 是成员姓名 是性别 是出生日期 是证件号 是联系电话 是工作单位 否与户主关系 是住户编号 是交接管理交接管理需求描述（房屋交接）功 能 需 求功能名称 交接资料信息管理优先级 高参与者 管理员业务背景 小区物业交接时的信息管理基本需求 添加业主信息1、 管理员输入交接资料信息：编号、资料名称、交接人等2、 管理员点击保存3、 系统保存交接资料信息其他需求 1、 修改交接资料信息2、 删除交接资料信息3、 查询交接资料信息前置条件 无相关查询 无异常情况 无数据描述资料信息名称 描述 是否必添南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.012资料编号 是资料名称 是资料类别 是资料交出人 是资料接收人 是资料份数 是资料交接日期 否装修管理装修管理需求描述（房屋装修）功 能 需 求功能名称 装修管理优先级 高参与者 管理员业务背景 户主申请房屋装修时申请内容管理基本需求 户主申请信息1、 户主提交装修申请信息：房号、申请人、日期等2、 户主点击保存3、 系统保存申请信息其他需求 1、 修改申请信息2、 删除申请信息3、 查询申请信息前置条件 户主入住相关查询 无异常情况 无数据描述装修申请信息名称 描述 是否必添房间号 是申请人 是申请日期 是押金 是状态 是申请内容 是用例图管理员用例图南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.013业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业务员用例图南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.014业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业业南昌航空大学东软班 需求分析报告书 版本 0.1.015用例规约：参照用例规约_俞伟.docE-R 图小区管理员业主停车场拥有楼宇管理开发商 开发业务员入住拥有房间拥有车位包