精心整理的餐饮店通用铺选址分析

1 理想的店铺位置所应具备的条件 卷一 正确选择店址 是开店赚钱的首要条件 一个经营项目很好的店铺 若选错了 店址 小则影响生意 大则还可能导致 关门大吉 科学选址将使你获得 地利 优势而生意兴隆 一 小本投资好项目依据人气选址好的位置虽然不是绝对的 但却有很多 共性 如人口流动性大 交通方便等 所以选择好位置必须考虑以下因素 1 人流量 平常 假日及日 夜来往人次和比例 2 车流量 汽车 摩托车往来流量 3 交通 目前及未来可能增减的运输工具 4 马路宽窄与停车问题 5 区域特征 竞争店 互补店 金融机构及文教 休闲设施等 6 人口勘察 该区人口数量 消费习惯等 7 商圈勘察 主要及次要商圈范围 租金 价位 二 依据地段选址 投资店铺讲究地段 店铺的地段一般有三类 第一类是成熟的中央商务圈 第二类是成型的商圈 多邻近大型的住宅区或就业中心区 能吸引大量就业人 口的商务办公楼或经济开发区 在成熟的中央商务圈投资店铺 投资额较大 而且不同商务圈的性质及发 展程度 都将直接影响店铺的经营效益及场地的租金 这种店铺的运作首先是 借了近在咫尺的整个商圈的人气 再者有固定的人流量保证 方可 大树底下 好乘凉 得来全不费功夫 三 要根据经营内容来选择地址 店铺销售的商品种类不同 其对店址的 要求也不同 有的店铺要求开在人流量大的地方 比如服装店 小超市 但有些 店就适宜开在偏僻 安静一些的地方 比如保健用品商店和老人服务中心等等 四 要选取自发形成某类市场的地段 2 1 在长期的经营中 某条街会自发形成为销售某类商品的 集中市场 人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这条街 2 要选择有广告空间的店面 有的店面没有独立门面 店门前自然就失去 独立的广告空间 也就使你失去了在店前发挥营销智慧的空间 3 要有 借光 意识 即把店铺开在着名连锁店或强势品牌店的附近 甚 至可以开在它的旁边 例如 你想经营吃的 那你就将店铺开在 麦当劳 肯德基 的周围 因为 这些着名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的 市场调查 挨着它们开店 不仅可省去考察场地的时间和精力 还可以借助它 们的品牌效应 捡 些顾客 3 理想的店铺位置所应具备的条件 卷二 商圈确定 通过商圈调查 可以预估餐饮店坐落地点 可能交易范围内的住户数 消费水准 流动 人口量 营业额 通过实地评估 就店铺地理位置的便利性 人的动线与流量 车的动线与流量 接近性 视觉效果等 判断该点是否适合开店 这样才不致因为盲从而冒然开店 得不偿失 商圈的意义及其重要性 商圈 意指在餐饮店坐落的地点所能够交易的范围 规模 例如徒步区的店可能 是方圆 1000 米 乡镇地区则可能是方圆 3000 米 就餐不方便 缺乏竞争等因素 视具体情况而定 故商圈的选择必须谨慎 且要调查清楚 方能开创自我的生存空间 一般而言 涵盖面越大 表示商圈越大 但实际上 在预开设店的周围一定有竞争店 经营业绩将会被竞争者所瓜分 所以对商圈的评估 并非一成不变 事实上是充满了 变数 评估必须面面俱到 经营一家成功的餐饮店 所需要的条件很多 不过 商圈好坏对营运成功的影响力 可说是关键 因为地点好坏直接影响餐饮店营运的成功率 达 60 因此如何选择一 个良好的商圈 对餐饮店日后的经营发展 有很大的影响 商圈的类别 商圈的变化 时时牵动着业绩的发展 因此在开店时 商圈的设定异常重要 商圈的设定大致上可分为两种型态 1 徒步为主的商圈 例如商业区 住宅区等 以店为中心 半径约 1000 米 以走得到 且快速方便为主 2 车辆动线为主体的商圈 例如交叉路口附近及郊区外主干路上 此种商圈大多设 置 于郊外或下班路线上 有方便的停车空间及良好的视觉效果 可满足流动车辆人口的就餐 需求 商圈以区域大小的分类 4 临近中心型 其商圈的设定大约在半径 500 1500 米左右 即徒步商圈 此类型商圈分 布在每个地区人口较密集的地方或商业集中地 地区中心型 其商圈的设定一般在半径 3000 米 我们称之为生活商圈 大地区中心型 此为地区中心更广的商圈 副都市型 通常指公共汽车路线集结的地方 可以转换车 而形成交通集会地 都市型 商圈可涵盖的范围 可能是整个都市的四周 其交通流或人潮流的层面 可 能来自四面八方 商圈的特性 商圈的特性若依通常的习惯 常将实地环境分成下列几种 1 住宅区 住宅区内的户数基本上须达 1000 户左右 如以一户 4 人来计算 则人数将达 4000 人左 右 2 教育区 教育区及附近有大 中 小学等学校 其中以私立学校较为理想 因其学生大多比较有钱 消费层次比较高 当然 也不能忽视补习班 补习班的集中区将更理想 3 办公区 办公区指办公大楼林立的地区 一栋办公大楼内的员工人数可能超过一二千人 尤其办 公 大楼内的上班族外食比例非常高 4 商业区 5 商业区指商业行为集中的地方 由于过路客的增加形成各种餐饮店聚集之处 以快餐为主 5 娱乐区 娱乐区指以休闲消费为主的商圈 通常玩乐之后 需要补充体力 不难发现 住宅区的顾客群较为稳定 而且一般性的消费也较固定 如再加上交通主动脉 的配合 因为增加部分的外来客 将使该区的业绩有上升的可能 商圈店址调查要点与评估 店址选择的好坏 在开店战略中是至关重要的 失败店的主要因素有以下三点 1 地点选择失败 2 不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准 3 许多餐饮店的连锁加盟部为了达到开店数量的目标而开店 因此产生了许多失败 店 由上述因素可以发现 商圈实地调查及评估准确是十分重要的 大体而言 餐饮店在开 店之前 对于实地调查作业应精心细致 如考虑店面出入的人口流 量多少 附近有几家同类店或不同类店 其营业情形如何 商品的内容如何 价位的高低 等 均是衡量的重点 商圈实地调查的要点 1 开店地点周围住户的情形 亦即所谓的居民居住条件 其范围有以下几类 住宅的种类 A 单身住宅 B 普通小区住宅 分大 中型 C 公寓 分电梯大楼 普通公寓 D 高级住宅区 以上的住宅种类都适合开设餐饮店 但贫民区 老人住宅 区 则不太适合 住户的构成 餐饮店的客户群以 20 岁以上的青壮年为主 单身男女尤其重要 如以职 业类别来看 蓝领及白领阶层以及服务业人员 都是比较理想的对象 商圈内有助于餐饮店设立的设施 有下列几种 商圈未来具体考虑如下 中小型企业 内部没有餐厅 地区内人口及户数的增加 中大型医院 新设车站的计划 大学 专科及高中职校 学校的建设计划 车站附近 马路新设 增设及拓宽计划 6 大型集中住宅区 小区住宅的兴建计划 商圈内的竞争性 商圈内的竞争性指的是区域内的大型店 同类店或商业聚集较多时 要先确定是否还有设 店的空间 在地点位置详细图中 可了解周围 1500 米内交通 道路 住宅及公共场所的 位置关系 进而判断该点的位置是否理想 方法如下 中心点为预开的餐饮店的位置 而 3 条圆虚线由内而外各代表 500 米 1000 米 1500 米 的范围 可将 500 米内的道路 住宅及公共场所注在圆内再进行分析与判断 将车辆动 线标示清楚 这时设立地点附近的相关位置 清清楚楚 可以很清楚地判断哪一点比较有 利 其车辆的动线是在哪里汇集 广告效果哪一个比较理想 哪里停车较方便等 最后再把距 离内的商圈标注清楚 就可以很清楚地判断该点是否可以设店了 店址选择 1 店址选择是一项大的 长期性投资 关系着企业的发展前途 餐饮店的店址不管是租 赁的或是长期性投资 关系着企业的发展前途 一经确定 就需要投入大量的资金 去营 建店铺 当外部环境发生变化时 它不像人 财 物等经营要素可以作相应调整 因其具 有长期性 固定性的特点 2 店址是餐饮店确定经营目标和指定经营策略的重要依据 不同的地区有不同的社会环 境 人口状况 地理环境 交通条件 市政规划等特点 它们分别制约着其所在地区的餐 饮店顾客来源及特点和餐饮店对经营的商品 价格 促进销售活动的选择 3 店址选择是否合适 是影响餐饮店经济效益的一个重要因素 企业的店址选择得当 就意味着其享有 地利 优势 在同行业餐饮店之间 如果在规模相当 菜品构成 经营 服务水平基本相同的情况下 好店址必然享有较好的经济效益 4 店址选择要坚持 方便顾客 的原则 以节省顾客的就餐时间 并最大限度满足顾客 的需要 否则将失去顾客的信赖 支持从而也就失了去生存的基础 7 区域位置选择 1 日常生活家常菜品 这类菜品同质性大 点菜率高 同时价格较低 味道差别不大 食用时 求方便心理明显 希望节省用餐时间 所以 以这类菜品为主打菜的餐饮店应最 大限度地接近顾客的居住地区 设在居民区附近商业街中或者上班族较为集中的地方 辐 射范围以半径 1000 米为限 步行 10 分钟为宜 2 经营地方特色菜的餐饮店提倡自己的地方特色 由于这类餐饮店价位相对较高 一 般顾客对这样的餐饮店的需求是不定期的 只有在想到这种风味的时候才会专门过来品尝 并且在就餐时都进行一定的比较 除了口味以外 便捷也是顾客考虑的主要问题之一 经 营这类菜品的餐饮店选择在商业网点相对集中的地区为宜 如地区性的商业中心或交通枢 纽 交通要道的商圈 分析交通条件 1 从企业经营的角度来看 对交通条件的评估主要有以下两个方面 在开设地点附近 是否有足够的停车场所可以利用 中国的停车场实际占地面积占城市 规划中的比率比一些发达国家小很多 很多餐饮店没有自己固定的停车场 一般是停放在 餐饮店前面一排 即使有大的停车场 也很可能是和别的企业单位合用 这样在车辆停放 的时候就会产生很多问题 给餐饮店造成不必要的麻烦 所以是否有足够的停车空间就成 了不得不考虑的一个重要问题 餐饮店原料供应是否容易 这就要考虑可供餐饮店利用的运输动脉能否适应原料配送的 需求 如果运货费用明显上升 经济效益就会受到影响 2 为方便顾客就餐 促进上座率的提升 对交通条件作如下分析 设在边沿区商业中心的餐饮店 要分析与车站 地铁站的距离和方向 一般距离越近 客 流越多 就餐就越方便 开设地点还要考虑客流来去方向 如选在面向车站 地铁站的位 置 以下车 地铁客流为主 选在临近市内公共汽车站的位置 则以上车的客流为主 设在市内公共汽车站附近的餐饮店 要分析公共车站的性质 是中途站还是终始站 是主 要停车站还是一般停车站 一般来说 主要停车站客流量大 餐饮店可以吸引的潜在顾客 8 较多 中途站与终始站的客流量无统一规律 有的中途站多于终始站 有的终始站多于中 途站 要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件 如单行线街道 禁止车辆通行街道 与人行横道距离较远都会造成客流量在一定程度上的减少 分析客流规律 1 分析客流类型 一般餐饮店客流分为三种类型 自身客流 指那些专门为到某餐饮店就餐的顾客所形成的客流 这是餐饮店客流的基础 是餐饮店销售的主要来源 因此 新设餐饮店在选址时 应着眼评估自身客流的大小及发 展规模 分享客流 指一家餐饮店从临近餐饮店形成的客流中获得的客流 这种分享客流往往产 生于经常相互补充餐饮类型的餐饮店之间 或大小餐饮店之间 如经营某类餐饮的补充餐 饮的餐饮店 在顾客长时间吃一种餐饮后就会希望更换口味 而转道另外一家餐饮店 派生客流 指那些顺路进店的顾客所形成的客流 这些顾客并非专门来店就餐 在旅游 点 交通枢纽 公共场所附近设立的餐饮店要利用的就是派生客流 2 分析客流目的 速度和滞留时间不同地区客流规模虽可能相同 但其目的 速度 滞 留时间各不相同 要作具体分析 再作最佳地址选择 如在一些公共场所附近 车辆通行 干道 客流规模很大 但客流目的不是为了就餐 同时客流速度快 滞留时间较短 3 分析街道两侧的客流规模 同样一条街道 两侧的客流规模在很多情况下 由于光照 条件 公