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国务院令第379号 于2003年6月8日颁布 自2003年9月1日起实施 物业管理条例 条例 遵循的立法原则 条例 在坚持立法法规定的立法原则和民法基本原则的前提下 主要遵循了以下基本原则 一 物业管理权利和财产权利相对应的原则 在我国 物权法 尚未出台的情况下 条例 吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论 对业主权利义务的规定 其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务 对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定 是基于业主拥有的财产权份额 将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上 二 维护全体业主合法权益的原则 为维护全体业主的合法利益 条例 既对物业管理企业的行为 业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决 个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为 有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定 也对建设单位 公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定 在处理行政处罚和承担民事责任关系方面 条例 设定的法律责任也充分体现了优先保护全体业主利益的原则 三 现实性与前瞻性有机结合的原则 条例 注重保持法规 政策的连续性和稳定性 对被实践证明是行之有效的制度 如业主公约 物业管理企业资质管理等制度 予以保留 对主管部门加强对业主大会的指导和监督 物业管理企业做好物业接管验收等 确立为法律规范 在考虑立法现实性的同时 条例 贯穿发展的指导思想 设立的业主大会 强制性维修养护等制度 符合市场经济的基本规律 符合未来立法趋势 四 从实际出发 实事求是的原则 我国各地区的物业管理发展很不平衡 条例 在坚持法律制度统一性的前提下 充分考虑各地区的实际情况 对房地产开发与物业管理分业经营 物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定 有的规定的具体执行办法 授权省 自治区 直辖市制定 条例 主要内容 共七章 七十条 第一章总则第二章业主和业主大会 业主 第三章前期物业管理 开发商 第四章物业管理服务 物业单位 第五章物业的使用和维护 责任规定 第六章法律责任 民事与行政 第七章附则 条例 确立了七项物业管理基本制度一是 业主大会制度二是 业主公约制度三是 前期物业管理招投标制度四是 物业承接验收制度五是 物业管理企业资质管理制度六是 物业管理从业人员职业资格制度七是 住房专项维修资金制度 总则是就物业管理中的重要问题做的一般原则性规定 共5条 第一条讲的是立法目的 第二条是调整对象 或者这个条例的适用范围 第三是倡导原则 第四是国家鼓励 第五章是管理体制主要内容包括以下三个方面 一是 明确 条例 的立法宗旨 为了规范物业管理活动 维护业主和物业管理企业的合法权益 改善人民群众的生活和工作环境 一 总则 国务院法制办王振江副司长指出 把 物业管理条例 的指导思想确立为要保护业主的财产权利 协调好单个业主的利益和全体业主共同利益的关系 要明确物业管理企业和业主之间是平等的民事主体 他们之间是服务和被服务的法律关系 要保证双方能够通过平等协商 公开 公平来确立物业管理中的各项事情 妥善处理好政府与市场的关系 二是 明确物业管理的含义 指业主通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 委托转变为选聘 三是 国家提倡业主通过公开 公平 公正的市场竞争机制选择物业管理企业 业主的财产权利是物业管理的基础 业主通过组成业主大会 选聘物业管理企业实施物业管理的形式行使财产权利时 存在着单个业主的权利和全体业主共同利益之间的关系问题 单个业主行使权利 应当以尊重共同利益为前提 二 关于业主和业主大会 为了保证业主在物业管理活动中的权利 维护全体业主的共同利益 条例 专设一章 对业主 业主大会 业主委员会作了五个方面的规定 一是 针对实践中业主权利和义务不明确的问题 条例 规定了业主在物业管理活动中享有的十项权利 同时 又明确了业主必须履行的六项义务 按照物业服务合同的约定 接受物业管理企业提供的服务 提议召开业主大会会议 并就物业管理的有关事项提出建议 提出制定和修改业主公约 业主大会议事规则的建议 参加业主大会会议 行使投票权 选举业主委员会委员 并享有被选举权 业主在物业管理活动中享有的10项权利 监督业主委员会的工作 监督物业管理企业履行物业服务合同 对物业共用部位 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权 监督物业共用部位 共用设施设备专项维修资金的管理和使用 法律 法规规定的其他权利 遵守业主公约 业主大会议事规则 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定 按照国家有关规定交纳专项维修资金 按时交纳物业服务费用 法律 法规规定的其他义务 业主在物业管理活动中履行的6项义务 二是 为了规范业主大会的运作 条例 规定 物业管理区域内全体业主组成业主大会 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 同时 明确规定了业主大会的成立 会议形式和表决方式 同一个物业管理区域内的业主 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会 并选举产生业主委员会 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 业主大会作出决定 必须经与会业主所持投票权1 2以上通过 有关制定和修改业主公约 业主大会议事规则 选聘 解聘物业管理企业 使用和续筹专项维修资金等重大事项 须经物业管理区域内全体业主所持投票权2 3以上通过 三是 根据各地实践经验 条例 明确规定了业主大会和业主委员会之间的关系和各自职责 明确业主委员会是业主大会的执行机构 业主委员会由业主组成 充分体现业主的自治管理权 制定 修改业主公约和业主大会议事规则 选举 更换业主委员会委员 监督业主委员会的工作 选聘 解聘物业管理企业 决定专项维修资金使用 续筹方案 并监督实施 制定 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 法律 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 业主大会履行6项职责 召集业主大会会议 报告物业管理的实施情况 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同 及时了解业主 物业使用人的意见和建议 监督和协助物业管理企业履行物业服务合同 监督业主公约的实施 业主大会赋予的其他职责 业主委员会履行5项职责 四是 为了加强对业主大会和业主委员会的监督 条例 规定 业主委员会应当自选举产生之日起30日内 向物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门备案 告知性备案与民事主体的设立登记相区别 业主大会 业主委员会应当依法履行职责 不得作出与物业管理无关的决定 不得从事与物业管理无关的活动 业主大会 业主委员会作出的决定违反法律 法规的 物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定 并通告全体业主 五是 明确了业主大会 业主委员会与居民委员会的关系 条例 规定 业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与居民委员会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 在物业管理区域内 业主大会 业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责 支持居民委员会开展工作 并接受其指导和监督 住宅小区的业主大会 业主委员会作出的决定 应当告知相关的居民委员会 并听取居民委员会的建议 前期物业管理 是指在业主 业主大会选聘物业管理企业之前 由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理 四种法律关系的延续 开发商作为大业主制订临时业主公约 前期物业管理合同 保修 开发商产权与业主相关法律关系 为了保证建设单位聘请物业管理企业的行为公开 透明 保护新入住的业主的利益 条例 作了五个方面的规定 三 关于前期物业管理 动态 一是 住宅物业的建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 对于其他物业的建设单位 国家提倡按照房地产开发与物业管理相分离的原则 通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 二是 建设单位应当销售物业之前 制定不得侵害物业买受人合法权益的业主临时公约 并应当在物业销售前 将业主临时公约向物业买受人明示 予以说明 三是 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容 四是 为了防止因物业开发建设质量的问题影响以后的物业管理 条例 规定 物业管理企业承接物业时 应当对物业共用部位 共用设施设备进行查验 在办理物业承接验收手续时 建设单位应当向物业管理企业移交物业的相关资料 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围 承担物业的保修责任 五是 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房 提高服务质量和服务水平 是物业管理的核心问题 条例 对此作了八个方面的规定 一是 对物业管理企业实行资质管理制度 二是 对从事物业管理的人员应当按照国家有关规定 取得职业资格证书 四 关于物业管理服务 三是 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施管理 四是 业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同 五是 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业 但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人 六是 物业管理企业在承接物业时 应当办理物业验收手续 新旧物业管理企业之间应当做好交接工作 七是 物业管理区域内 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用 八是 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生问题 在采取应急措施的同时 应当及时向有关行政主管部门报告 协助做好救助工作 在物业管理活动中 物业管理企业和业主之间是建立在物业服务合同基础上的民事法律关系 双方是平等的民事主体 条例 保护物业管理企业和业主的合法权益 五 关于物业服务合同 鉴于物业服务合同在物业管理活动中的重要作用 条例 明确规定 一是 物业服务合同应当由业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业以书面形式订立 二是合同应对物业管理的服务事项 服务质量 服务费用 各自的权利义务 物业管理用房 合同期限 违约责任等内容作出约定 三是 物业管理企业应当按照物业服务合同约定提供相应的服务 业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用等义务 四是 物业管理企业和业主违反物业服务合同约定的 应当承担相应的法律责任 五是 物业服务合同终止时 业主大会选聘了新的物业管理企业 物业管理企业之间应当做好交接工作 物业管理是一种有偿的经营性服务 其价格的形成应当遵循等价有偿的市场原则 由业主和物业管理企业通过合同协商确定 六 关于物业服务费用 但考虑到目前物业管理市场发育还不完善 需要国家对物业管理收费进行必要的指导和规范 因此 条例 规定 物业服务收费应当遵循合理 公开以及费用与服务水平相适应的原则 区别不同物业的性质和特点 由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法 在物业服务合同中约定 针对目前存在的个别业主拖欠物业服务费用 损害全体业主的利益 影响物业管理企业正常管理活动的问题 条例 规定 违反物业服务合同约定 业主逾期不交纳物业服务费用的 业主委员会应当督促其限期交纳 逾期仍不交纳的 物业管理企业可以向人民法院起诉 七 关于物业的使用与维护 针对实践中存在的擅自占用物业管理区域内的道路 场地 违法进行装饰装修 损害物业管理区域内公共利益的行为 条例 对物业的使用与维护作了六个方面的规定 一是 业主 物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途 业主依法确需改变的 应当依法办理有关手续后告知物业管理企业 物业管理企业确需改变的 应当提请业主大会讨论决定同意后 由业主依法办理有关手续 二是 业主 物业管理企业都不得擅自占用 挖掘物业管理区域内地道路 场地 损害业主的共同利益 因维修物业或者共同利益 业主确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得业主委员会和物业管理企业的同意 物业管理企业确需临时占用 挖掘道路 场地的 应当征得业主委员会的同意 三是 供水 供电 供气 供热 通讯 有线电视等单位 应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修 养护的责任 因维修养护需要 临时占用 挖掘道路 场地的 应当及时恢复原状 四是 业主需要装饰装修房屋的 应当事先告知物业管理企业 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 五是 利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当在征得相关业主 业主大会 物业管理企业的同意后 按照规定办理有关手续 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金 也可以按照业主大会的决定使用 六是 物业存在安全隐患 危及公共利益及他人合法权益时 责任人应当及时维修养护 有关业主应当配合 责任人不履行维修养护义务的 经业主大会同意 可以由物业管理企业维修养护 费用由责任人承担 八 关于物业共用部位 共用设施设备专项维修资金 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知 国发 1998 23号 规定 加强住房售后的维修管理 建立住房共用部位 设备和小区公共设施专项维修资金 并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度 4年多的实践证明 建立专项维修资金 以保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护 是十分必要的 但是 目前也存在着专项维修资金的交纳范围和所有权不明确以及挪用专项维修资金的问题 对此 条例 规定 住宅物业 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金 同时规定 专项维修资金属业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 不得挪作他用 九 关于法律责任 民事与行政 条例 涉及到的违法行为有些是属于违反行政管理秩序 损害公共利益的行为 但更多的是属于民事违法行为 对前一类违法行为应当给予行政处罚 对后一种违法行为 则应当由行为人承担民事法律责任 为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系 条例 在设定法律责任时遵循了凡是能够通过承担民事责任解决的 不再设定行政处罚的原则 确实涉及违反行政管理规定 损害公共利益 需要给予行政处罚的 则坚持民事责任优先的原则 以保护全体业主利益 比如 对于物业管理企业违法将全部物业管理一并委托给他人 擅自改变物业管理用房用途 擅自利用物业共用部位 共用设施设备进行经营等违法行为的非法收益 没有采取简单的由国家没收 而是规定将其用于物业管理区域内物业共用部位 共用设施设备的维修 养护 剩余部分按照业主大会的决定使用 由此给业主造成损失的 依法承担赔偿责任 业主大会规程 一个物业管理区域只能成立一个业主大会 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成 业主大会应当设立业主委员会作为执行机构 业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立 只有一个业主 或者业主人数较少且经全体业主同意 决定不成立业主大会的 由业主共同履行业主大会 业主委员会职责 业主筹备成立业主大会的 应当在物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处 乡镇人民政府 的指导下 由业主代表 建设单位 包括公有住房出售单位 组成业主大会筹备组 以下简称筹备组 负责业主大会筹备工作 筹备组成员名单确定后 以书面形式在物业管理区域内公告 业主在首次业主大会会议上的投票权数 按照省 自治区 直辖市制定的具体办法确定 业主大会会议分为定期会议和临时会议 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开 有下列情况之一的 业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议 一 20 以上业主提议的 二 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的 三 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况 发生应当召开业主大会临时会议的情况 业主委员会不履行组织召开会议职责的 区 县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开 业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告 住宅小区的业主大会会议 应当同时告知相关的居民委员会 业主因故不能参加业主大会会议的 可以书面委托代理人参加 业主大会会议可以采用集体讨论的形式 也可以采用书面征求意见的形式 但应当有物业管理区域内持有1 2以上投票权的业主参加 物业管理区域内业主人数较多的 可以幢 单元 楼层等为单位 推选一名业主代表参加业主大会会议 推选业主代表参加业主大会会议的 业主代表应当于参加业主大会会议3日前 就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见 凡需投票表决的 业主的赞同 反对及弃权的具体票数经本人签字后 由业主代表在业主大会投票时如实反映 业主代表因故不能参加业主大会会议的 其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议 推选产生业主委员会主任1人 副主任1 2人 业主委员会委员应当符合下列条件 一 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主 二 遵守国家有关法律 法规 三 遵守业主大会议事规则 业主公约 模范履行业主义务 四 热心公益事业 责任心强 公正廉洁 具有社会公信力 五 具有一定组织能力 六 具备必要的工作时间 业主委员会会议应当有过半数委员出席 作出决定必须经全体委员人数半数以上同意 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告 经业主委员会或者20 以上业主提议 认为有必要变更业主委员会委员的 由业主大会会议作出决定 并以书面形式在物业管理区域内公告 业主委员会委员有下列情形之一的 经业主大会会议通过 其业主委员会委员资格终止 一 因物业转让 灭失等原因不再是业主的 二 无故缺席业主委员会会议连续三次以上的 三 因疾病等原因丧失履行职责能力的 四 有犯罪行为的 五 以书面形式向业主大会提出辞呈的 六 拒不履行业主义务的 七 其他原因不宜担任业主委员会委员的 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担 经费的筹集 管理 使用具体由业主大会议事规则规定 业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告 接受业主的质询 前期物业管理招标投标管理暂行办法 本办法所称招标人是指依法进行前期物业管理招标的物业建设单位 前期物业管理招标由招标人依法组织实施 招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人 不得对潜在投标人实行歧视待遇 不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标 招标人采取公开招标方式的 应当在公共媒介上发布招标公告 并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告 招标公告应当载明招标人的名称和地址 招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项 招标人采取邀请招标方式的 应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书 投标邀请书应当包含前款规定的事项 招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜 有能力组织和实施招标活动的 也可以自行组织实施招标活动 物业管理招标代理机构应当在招标人委托的范围内办理招标事宜 并遵守本办法对招标人的有关规定 招标文件应包括以下内容 一 招标人及招标项目简介 包括招标人名称 地址 联系方式 项目基本情况 物业管理用房的配备情况等 二 物业管理服务内容及要求 包括服务内容 服务标准等 三 对投标人及投标书的要求 包括投标人的资格 投标书的格式 主要内容等 四 评标标准和评标方法 五 招标活动方案 包括招标组织机构 开标时间及地点等 六 物业服务合同的签订说明 七 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定 对投标申请人进行资格预审 经资格预审后 公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书 告知获取招标文件的时间 地点和方法 并同时向资格不合格的投标申请人告知资格预审结果 在资格预审合格的投标申请人过多时 可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人 招标人根据物业管理项目的具体情况 可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场 并提供隐蔽工程图纸等详细资料 对投标申请人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人 招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称 数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况 招标人设有标底的 标底必须保密 在确定中标人前 招标人不得与投标人就投标价格 投标方案等实质内容进行谈判 通过招标投标方式选择物业管理企业的 招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作 一 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成 二 预售商品房项目应当在取得 商品房预售许可证 之前完成 三 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假 骗取中标 投标人不得相互串通投标 不得排挤其他投标人的公平竞争 不得损害招标人或者其他投标人的合法权益 投标人不得与招标人串通投标 损害国家利益 社会公共利益或者他人的合法权益 禁止投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等不正当手段谋取中标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责 评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成 成员为5人以上单数 其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二 评标委员会的专家成员 应当由招标人从房地产行政主管部门建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定 与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会 在评标过程中召开现场答辩会的 应当事先在招标文件中说明 并注明所占的评分比重 评标委员会应当按照招标文件的评标要求 根据标书评分 现场答辩等情况进行综合评标 除了现场答辩部分外 评标应当在保密的情况下进行 评标委员会完成评标后 应当向招标人提出书面评标报告 阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见 并按照招标文件规定的评标标准和评标方法 推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人 当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的 招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同 招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议 招标人无正当理由不与中标人签订合同 给中标人造成损失的 招标人应当给予赔偿 影响一 前期物业管理要实行招投标 条例 第24条 建设单位 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 投标人少于 个或者住宅规模较小的 经物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业 问题 招投标选择物业公司 实现物业与地产的脱离 是行业发展的趋势 也是法律的强制规定 目前 集团对公司的定位是接管深圳地产开发项目 但地产今后开发的项目必须通过招投标选择物业公司 面对竞争 我们如何操作 影响二 共用部位共用设施的使用经营和管理 条例 第50 51 52 55 58 66条影响 要明确公共建筑 共用部位共用设施的产权 但不管作为法定或是约定 作为物业的配套设施 其功能均不能随意改动 对共用部位共用设施的使用 经营及改动 必须经过业主大会讨论确定 要依法办理相关手续 经营所产生收益用于补充专项维修资金或按业主大会决定