怎么给租赁土地使用权估价

怎么给租赁土地使用权估价怎么给租赁土地使用权估价 农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用 土地并取得收益的权利 农民集体土地使用权可分为农用土地 使用权 宅基地使用权和建设用地使用权 以下是小编今天为 大家精心准备的 怎么给租赁土地的使用权估价 欢迎阅读和 参考 怎么给租赁土地使用权估全文如下 怎么给租赁土地使用权估全文如下 国有承租土地使用权的价格评估国有承租土地使用权的价格评估 1 首先设定该宗地为出让国有土地使用权 采用基准地价 系数修正法 成本逼近法等 2 种方法评估出 50 年的地价 2 其次 评估土地年市场租金 市场租金 50 年出让土地使 用权地价土地还原利率 1 1 1 土地还原利率 的 50 次方 3 第三 评估土地的盈余租金 盈余租金 市场租金 合同租 金 即租赁合同中确定的租金 4 第四 评估承租土地使用权剩余年期的地价 地价 盈余 租金 土地还原利率 1 1 1 土地还原利率 的 5 次方 式中的 5 为剩余土地使用年期 集体土地租赁权思路为 集体土地租赁权思路为 1 首先评估出集体土地使用权的地价 采用的方法为直接 采用基准地价系数修正法或收益还原法等方法 建议是不要扣 除出让金或者土地补偿费 劳动力安置补助费 2 其次 评估市场租金 方法同 国有承租土地使用权的价 格评估 2 3 第三 评估盈余租金 方法同 国有承租土地使用权的价 格评估 3 4 第四 计算地价 方法同 国有承租土地使用权的价格评 估 4 根据 城镇土地估价规程 gb t 18508 20 xx 第 9 1 2 条第 3 款规定 承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大 收益不确定性高 因此 在运用收益还原法评估时 承租土地 使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高 1 个百分点 左右 租赁土地使用权如何进行估价 租赁土地使用权如何进行估价 1 估价依据 租赁土地使用权价格评估除应依据 城市房地产管理法 土地管理法 城市房屋租赁管理办法 外 还应执行地 方关于土地租赁的管理规定 2 价值标准 租赁土地使用权的价值实质是土地使用权在租赁期限内年 租金的贴现之和 但要考虑地方对租赁期限内土地使用权的限 制 3 估价方法 1 市场比较法 若租赁期限内的土地使用权权利与出让土 地使用权相同 则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比 较案例 采用市场比较法评估 但要进行年期修正 2 收益还 原法 以年租金为土地纯收益 按照租赁年限还原出地价 应 注意使用期限内有无其它费用 4 注意事项 1 租金评估与租赁权评估是两个不同的概念 要加以区分 租赁权指承租人所享有的权利的价值 即所谓租 金溢利现象 2 以营利为目的出租划拨土地上的房屋 其租赁 价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值 并应注意国家 对土地收益的处理规定 同时在估价报告中予以说明 土地租赁要注意哪些问题 土地租赁要注意哪些问题 一 土地租赁的两种方式 随着土地使用制度改革的深化 我国土地租赁存在着两种 不同的方式 一是国有土地租赁 一是土地使用权出租 国有土 地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式 1998 年 12 月 24 日颁布的 土地管理法实施条例 已经将 国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式 1999 年 7 月 27 日国土资源部颁发的 规范国有土地租赁 若干意见 以下简称 意见 第一条规定 国有土地租赁是 指国家将国有土地出租给使用者使用 由土地使用者与县级以 上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同 并支付租金的行为 国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种 形式 是出让方式的补充 规范国有土地租赁若干意见 第六条规定 国有土地租 赁 承租人取得承租土地使用权 土地使用权出租的标的物具有复合性 即不仅包括土地使 用权 还包括土地上的建筑物及其他附着物 当出租地上建筑 物 其他附着物时 其范围内的土地使用权随之出租 同时 出租土地使用权时 其地上建筑物 其他附着物也随之出租 土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的 单纯的场地出租行 为在整个土地使用权出租市场中比较少 二 在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中 都采用 了租赁 租金这样的词语 使人容易混淆 实质上国有土地租 赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别 第一 所处的土地市场不同 国有土地租赁属于土地一级 市场 国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场 第二 法律关系主体不同 国有土地租赁的主体是土地所 有者与土地使用者 国有土地使用权出租是在土地使用者之间 进行 其主体 出租人是通过划拨 出让 或转让 取得土地 使用权的受让人 承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物 其他附着物的全部或者一部分的使用权 并定期向出租人支付 租金的行为主体 第三 土地使用者的权益不同 意见 第六条规定 国 有土地租赁 承租人取得承租土地使用权 承租人在按规定支 付土地租金并完成开发建设后 经土地行政主管部门同意或根 据租赁合同约定 可将承租土地使用权转租 转让或抵押 承 租土地使用权转租 转让或抵押 必须依法登记 承租土 地使用权的转租 承租人将承租土地转租或分租给第三人的 承租土地使用权仍由原承租人持有 土地承租人与第三人建立 了附加租赁关系 第三人取得土地的他项权利 承租土地使用权的转让 承租人转让土地租赁合同的 租 赁合同约定的权利义务随之转给第三人 租赁合同经更名后继 续有效 三 什么样的农村土地可以租赁 该土地是否可作为商业用 途 例如 养马场 游乐园等 根据 中华人民共和国土地管理法 第六十三条之规定 农 民集体所有的土地的使用权不得出让 转让或者出租用于非农 业建设 但是 符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企 业 因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农 村用地转为建设用地后才可以用于商业用途 要经县级土地部 门审批 从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收 程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途 知识总结 由于在土地使用权出租中 土地使用权及地上 建筑物 其他附着物所有权不发生转移 承租人以支付租金为 代价取得对土地及地上建筑物 其他