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第五章 物业维修管理 学习目标本章重点介绍物业维修管理的特点 应遵循的原则 以及从物业服务公司角度论述了物业的质量管理 物业维修 施工管理和行政管理等系列内容 学习要求1 掌握物业维修具有的特点 2 了解物业维修管理应遵循的原则 3 掌握评定物业完损等级需要注意的问题 4 了解维修施工管理包括的基本内容 5 掌握当住宅专项维修资金划转业主大会管理后 在需要使用住宅专项维修资金时 要按照什么程序办理 一 物业维修的含义物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中 为了修复由于自然因素 人为因素对物业造成的损坏 维护和改善物业使用功能 延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动 狭义的物业维修仅指对物业的养护和维修 广义的物业维修则包括对物业的养护 维修和改建 具体地说 物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养 对破损物业的维修 以及对不同等级物业功能的恢复 改善 装修 装潢 同时结合着物业的维修加固 增强物业抗震能力 第一节物业维修管理的含义与特点 二 物业维修的特点 一 具有简单再生产的特点 二 经营性和服务性相统一 三 具有广泛性和分散性 四 具有较强的技术性 五 具有明显的限制性 第一节物业维修管理的含义与特点 一 物业维修管理的意义 一 搞好物业维修管理有利于物业的保值增值 二 搞好物业维修管理有利于房产经营的顺利开展 三 搞好物业维修管理有利于物业服务公司的发展 四 搞好物业维修管理有利于改善和提高居民生活水平 第二节物业维修管理的意义和原则 二 物业维修管理的原则 一 经济 合理 安全 实用的原则 二 区别对待原则 三 为业主或使用人服务原则 第二节物业维修管理的意义和原则 一 物业质量管理 一 物业完损的五个等级标准 1 完好标准 2 基本完好标准 3 一般损坏标准 4 严重损坏标准 5 危险房标准 第三节物业维修管理的内容 一 物业质量管理 二 物业完损等级的评定1 物业完损等级评定的要求2 物业完损等级评定的基本做法3 物业完损等级的具体规定4 物业完损等级评定的操作5 危险物业的评定与解危办法 三 评定物业完损等级需要注意的问题 第三节物业维修管理的内容 二 物业维修施工管理 一 维修施工管理的主要任务 二 维修施工管理的基本内容 三 施工组织与准备1 维修施工组织准备主要内容2 大型维修工程组织设计程序与内容3 一般维修工程施工方案内容4 小型工程施工需说明的内容5 技术交底 图纸会审 和材料 构件检验 第三节物业维修管理的内容 二 物业维修施工管理 四 维修工程施工过程管理1 维修施工现场的日常管理2 维修施工的调度管理3 维修施工的质量和安全管理4 维修施工的材料管理5 维修施工的机械设备管理6 维修工程的竣工验收管理 第三节物业维修管理的内容 三 物业维修技术管理 一 物业维修技术管理的作用 二 物业维修技术管理的内容 第三节物业维修管理的内容 四 物业维修资金的管理专项维修资金对于保证物业共用部位和共用设施设备的维修养护 对于物业的保值增值 具有十分重要的意义 住宅专项维修资金 是指专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 交存住宅专项维修资金的相关规定 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造 不得挪作他用 住宅共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造费用 的分摊原则 第三节物业维修管理的内容 四 物业维修资金的管理不得从住宅专项维修资金中列支的情况 应当转入住宅专项维修资金滚存使用的情况 房屋灭失时 返还住宅专项维修资金的规定 住宅专项维修资金的使用情况公布 违反规定使用住宅专项维修资金的处罚 第三节物业维修管理的内容 五 物业维修的行政管理物业维修行政管理是物业维修质量管理 技术管理 施工管理等管理工作的基础 根据国家和地方政府的有关规定 维修物业是物业所有人的责任 不论在何种情况下 所有人都必须履行这项责任 六 物业维修的档案资料管理物业维修所需要的档案资料主要包括物业新建工程 维修工程竣工验收时的竣工图及有关物业的原始资料 现有的有关物业及附属设备的技术资料 物业维修的技术档案资料等内容 第三节物业维修管理的内容 一 物业维修工程的分类 一 小修工程 二 中修工程 三 大修工程 四 翻修工程 五 综合维修工程 第四节物业维修工程的分类与考核 二 物业维修工程的考核 一 物业维修工程的考核标准 二 物业维修工程考核指标1 物业完好率2 人均年物业维修工程量3 大 中修工程质量合格 优良 品率4 小修工程的考核指标 第四节物业维修工程的分类与考核 一 物业日常养护的含义物业养护是指物业服务公司对物业建筑的日常保养和护理 以及对出现的轻微损坏现象所采取的必要修复等保养措施和护理过程 物业养护工作包含的内容有 物业零星损坏日常修理 季节性预防保养以及物业的正确使用维护管理等工作 这是物业服务公司对物业业主和使用人最直接 最经常的服务工作 第五节物业的日常养护 二 物业日常养护的类型和内容物业日常养护可分为小修养护 计划养护和季节性养护三种类型 一 物业小修养护的内容 二 物业计划养护的内容 三 物业季节性养护的内容 第五节物业的日常养护 三 物业日常养护的一般程序 一 项目搜集 二 编制小修工程计划 三 落实小修工程任务 四 监督检查小修养护工程 第五节物业的日常养护 本章小结 物业维修是指物业自建成到报废为止的整个使用过程中 为了修复由于自然因素 人为因素对物业造成的损坏 维护和改善物业使用功能 延长物业使用年限而采取的各种养护维修活动 物业维修包括物业服务公司对物业的日常保养 对破损物业的维修 以及对不同等级物业功能的恢复 改善 装修 装潢 同时结合着物业的维修加固 增强物业抗震能力 住宅专项维修资金 是指专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 住宅专项维修资金管理实行专户存储 专款专用 所有权人决策 政府监督的原则 基本概念 物业维修物业质量管理完好房危险房物业维修施工管理物业维修技术管理住宅专项维修资金物业养护 思考题 1 物业维修具有哪些特点 2 搞好物业维修管理具有什么意义 3 物业维修管理应遵循哪些原则 4 评