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Wind资讯行业图库 2013年11月 Wind资讯金融情报所 房地产行业综述 政策要览 三中全会公布文件涉及了土地改革 房产税 户籍改革等方方面面 从总体上做了规划 具体的操作细节尚需明确 从这个角度来说 本轮改革的开端恐怕在于 自下而上 即地方试点 适时推广 具体来看 房地产税 城镇化规划推出时间压后 而土地流转的具体模式各地依然 百花齐放 另一方面 一线四大城市相继加入收紧商品房市场调控的行列 保供给 压需求 控价格 随着2013年的逐步收官 不排除有更多的地方出台新的调控政策 但严厉程度能否超过四大一线城市值得考量 10月 居民中长期贷款下降至1535亿元 银行信贷和公积金额度依然紧张 房地产行业融资 10月 房地产开发资金来源累计同比增长27 2 其中自筹资金累计同比增速回落至17 71 销售回款速度放缓 开发商资金需求10月继续回升 资金渴求度超过2008年 10月 央行公开市场操作数月以来首出净回笼 而新增外汇占款则快速回升 流动性整体呈现外松内紧的局面 行业受限于融资渠道的收缩 内房股10月香港发债量显著回升 带动资本市场融资量回升 10月房地产信托平均收益率处于低位 房地产项目依然受青睐 房地产市场表现 10月 全国商品房销售面积累计同比增长21 83 百城住宅价格中环比上涨城市数回落至75个 一线城市同比上涨21 76 其中广州同比上涨26 35 前9月新开工面积累计同比增速回落至6 46 而竣工面积同比增速创下年内新低 地价上涨和供不应求为房价上涨的关键因素 10月溢价率延续一二三线城市依次递减的格局 而成交量和供给量继续大幅萎缩 导致土地市场10月快速降温 其中 北京土地市场快速升温 整体热度排名第一 房地产企业情况 10月 主要房地产企业整体商品房销售额继续增长 但增速回落 拿地支出减少 但延续补库存的态势 经营现金流量预计净流出 介入土地市场的上市开发商数量维持高位 土地一级开发企业大名城 中天城投大手笔拿地 一线城市降温 开发商谨慎介入三线城市 三季报统计显示 开发商筹资现金流快速增加 10月资本市场内房股融资量快速回升 据传房地产企业的再融资审核期要5个月 房地产行业政策 长效待细则 短期调控近高峰 三中全会发布 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 文件 从土地改革 财税改革等方面做了长期的规划和框架性安排 1 土地改革 与383文件披露一致 涉及土地流转 同地同权 强调土地增值利益的合理分配 提高个人收益 这与此前中央的表态一脉相承 需要后续地方细则的诠释 近期 安徽 广州南沙等加入土地流转试点的行列 据传土地流转信托有望获得政策支持 2 房地产税 此次提及的是房地产税 可能的思路应该是将闲置土地 建设中项目也纳入征税的行列 以此来看 涉及的可能涉及存量征税 推出时间的表述为 加快房地产税立法并适时推进改革 扩围和推出时间均可能延后 3 城镇化规划 决定 涉及了户籍改革等城镇化的具体细节 而从最新的消息来看 城镇化发展规划 正制定完善 推出时间再度延后 短期调控方面 一线城市上海 广州加入收紧政策的行列 短时调控政策进入灼热期 目前主要城市放贷额度依然紧张 控价格 目的是为了钳制一线城市的房价过快上涨 但同时保证土地供给却会误伤土地市场 一线城市土地从来就是稀缺资源 从国土部近期表态来看 控制地价 增加供给成为四季度的政策重心 目前房地产行业的融资需求超过2008年 而债券之外的主要融资渠道大幅萎缩 再融资开闸可能是后续行业政策的重点和市场的关注重点 房地产行业政策 土地流转政策 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 中关于土地改革的叙述 在符合规划和用途管制前提下 允许农村集体经营性建设用地出让 租赁 入股 实行与国有土地同等入市 同权同价 缩小征地范围 规范征地程序 完善对被正对农民合理 规范 多元保障机制 扩大国有土地有偿使用范围 减少非公益性用地划拨 建立兼顾国家 集体和个人的土地增值分配机制 合理提高个人收益 完善土地租赁 转让 抵押二级市场 房地产行业政策回顾 一线城市调控加码 房地产行业政策回顾 信贷政策 房地产行业政策回顾 房产税政策相关 加快房地产税立法并适时推进改革 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定 房地产行业政策回顾 城镇化政策 目录 房地产行业融资情况 房地产融资需求概述 再融资 箭在弦上 数据来源 Wind资讯 10月 央行公开市场操作净回笼资金1575亿元 社会融资总量当月同比增速逼近6月低点 同时当月新增外汇占款回升至年内次高 流动性外松内紧 通胀继续上行 主要银行信贷额度紧张 行业资金需求创下新高 不过10月行业整体融资困难度出现回落 欧洲央行降息 海外流动性宽松 缓解了行业外部流动性的紧张程度 行业融资渠道转向海外发债融资 这在9月已得到国家政策的放行 未来两个月 行业面临的国内 信贷趋紧 的情况难以骤解 销售回笼资金速度放缓将成为常态 行业资金需求依然将更多依赖于外部流动性 棚户区改造项目发债和海外发债将为国内带来增量资金 目前行业融资渠道明显萎缩 再融资 箭在弦上 最新消息是 再融资审核需要5个月 照此正式开闸要等到2014年 房地产融资需求量 行业融资需求超过2008年 数据来源 Wind资讯 借助于现金流量表编制技术 构造房地产行业融资需求量 该指标显示 2013年10月 行业融资需求量为7455 18亿元 9月为7091 42亿元 同期自筹资金占资金来源比例38 17 融资需求量自5月回归正值以来连续七个月增加 房地产开发商资金回笼速度放慢和拿地支出的增加是主要原因 目前流动性外松内紧 行业主要资金渠道多数 萎缩 目前主要依赖于国外资金 随着再融资的开闸和政策逐步向供给端的倾斜 外部资金占比可能持续上升 但尚需政策的跟进 数据来源 Wind资讯 房地产开发资金来源预测 增速连续三月下降 房地产开发资金来源滞后社会融资总量同比增幅3个月移动均值7个月的时间 这在房地产一季度报告中已有详述 注意到 社会融资总量同比增幅已经出现了较大幅度的下降 房地产开发投资资金来源的增速连续第四月下降可能暗示下行周期开启 10月 房地产开发资金来源同比增速回落至27 20 而9月社会融资总量增速则回落至 33 64 接近6月低位 开发资金来源增速未来两月有可能进一步回落 房地产行业融资结构 定金及预收帐款占比回升 数据来源 Wind资讯 从开发资金来源结构来看 前10月 自筹资金 定金及预收账款 各项工程款及个人按揭贷款占资金来源的比重分别为38 17 28 06 18 54 和11 71 产业链融资与自筹资金的比重为6 4 间接融资占比为24 83 占比继续下滑 整体看 除了定金及预收帐款外 其余资金来源均有所下降 表明 银十 销售回款一定程度的好转 数据来源 Wind资讯 房地产行业融资结构 社会融资萎缩 企业债券挑大梁 2013年10月 社会融资总量8564亿元 同比下降33 64 10月广义货币M2同比下降14 30 M1同比增长8 90 9月同比分别增长14 20 和8 90 各项融资数额10月当月值均低于前9月单月均值 且多数低于第三季度单月均值 当中仅新增外币贷款和企业债券融资略好于第三季度 数据来源 Wind资讯 房地产行业融资成本变动 债券融资成本显著上升 10月 央行公开市场操作净回笼1575亿元 为4月以来首现净回笼 9月净投放1040亿元 同月 金融机构外汇占款当月新增4416 02亿元 接近1月高点 10月 隔夜SHIBOR利率一度冲高至5 23 目前稳定在4 05 附近 处于钱荒以来低位和历史高位 10月 流动性继续维持外松内紧 央行回笼货币对冲外部流动性 各渠道融资成本多有上升 其中 BBB 企业债收益率上升92 62个基点 房地产行业A股融资成本上升14个基点至8 24个百分点 与BBB 级企业债收益率差扩大至260个基点 接近2009年高点 具备一定的融资成本优势 目前再融资尚未开闸 融资渠道依然倚重债券 数据来源 Wind资讯 房地产信托情况统计 房地产信托新成立规模回落 2013年10月 新成立的信托中投资于房地产行业的有164 63亿元 占总成立规模的31 成立数量58款 占比14 76 10月 房地产信托总成立规模回落 仍处于高位 10月房地产信托平均预期收益率9 48 9月为9 46 根据中金公司统计 2013年预计到期房地产信托规模为2816亿元 本息合计还款额为3100亿元 其中6月和9月为兑付高峰 随着9月兑付洪峰的过去 成立规模下降在情理之中 目前预期收益率依然处于相对低位 房地产项目依然受到资金的青睐 土地市场供求情况 全国土地市场概述 整体热度创下年内新低 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国土地市场热度指数大幅下滑至42 26 创年内新低 跌破冷热分界线 分项指数看 9月土地市场成交量大幅回落 成交率热度指数更是骤降至0 同时供给热度指数维持9月的低迷状态 为11月的土地市场蒙上了阴影 均价热度依然处于100 一线城市成交占比的上升变相拔高了整体均价热度 其中 北京 深圳 天津 成都和重庆整体热度排名前五 11月 除了北京 长沙等城市外 整体热度恐将维持低位 另外 目前商品房市场面临政策双重压力 行业资金需求高居的背景下 开发商高价拿地的局面恐怕难以持续 全国土地市场 成交量全面萎缩 一线城市均价继续上涨 数据来源 申银万国房地产报告 Wind资讯整理 全国45个城市的成交情况如下 2013年1 10月 全国土地市场合计成交23 820亿元 同比增长63 10月成交2 493亿元 同比减少32 其中前10月住宅合计成交15 954亿元 同比增71 10月成交1 650亿元 同比减35 10月 一线城市成交158亿元 同比减少50 1 10月成交1 887亿元 同比增148 10月占全年成交的8 37 10月成交面积199万平方米 同比减少54 以此核算一线城市均价同比上涨4 10月 二线城市成交553亿元 同比减少54 1 10月成交5 460亿元 同比增85 10月占全年成交的10 13 10月成交面积2 220万平方米 同比减少27 以此核算二线城市均价同比下降27 10月 三线城市成交174亿元 同比减少29 1 10月成交1 434亿元 同比增103 10月占全年成交的12 13 10月成交面积632万平方米 同比减少18 以此核算三线城市均价同比下降11 40大中城市土地市场 溢价率显著回落 热度为40 99 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市土地成交溢价率21 02 较9月回落6 91个百分点 而2012年10月溢价率为13 47 统计2008年 2013年成交溢价率数据 10月溢价率最高值46 55 10月溢价率热度值下降至40 99 9月为46 39 为热度值连续第二个月下跌 40大中城市土地市场 均价回落 热度维持100 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市土地成交楼面均价2479 14元 平方米 较9月下跌14 19 较2012年10月上涨66 54 统计2008年 2013年楼面均价数据 10月最大值为2479 14元 平方米 因此 均价虽然有所回落 土地均价热度值依然处于100 这是10月土地市场高热度的唯一特征 40大中城市土地市场 成交率回落 热度骤降至0 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市土地成交率为77 较9月降34个百分点 而2012年9月为121 统计2008年 2013年成交率数据 10月最高值为129 最小值77 10月土地市场溢价率热度值从9月100 骤降至0 土地市场一夜入冬 6月热度值也为0 从前10月来看 溢价率热度值延续下降趋势 40大中城市土地市场 成交量骤降 旺季趋冷 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市土地成交面积为4748 73万平方米 同比减42 86 环比增44 96 统计2008年 2013年成交面积 9月最高值为8572万平方米 最小值3279万平方米 9月推低量的下降 10月土地市场成交量创下2013年以来新低 整体热度值下降至27 77 低于历史同期正常水准 这是10月土地市场降温直接原因 40大中城市土地成交建面 成交量全面萎缩 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市成交土地中 一线城市成交603 71万平方米 二线城市成交2628 26万平方米 三线城市成交1516 76万平方米 环比分别减少36 96 52 78 和增27 92 同比分别减少5 90 49 19 和39 23 10月一线 二线和三线城市的成交率分别为109 68 71 55 和76 57 前10月一线 二线和三线城市的成交率分别为99 02 90 22 和98 72 40大中城市土地市场 供给量继续回落 季节因素较浓 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市土地供给面积为6204 62万平方米 同比减少9 81 环比减20 41 统计2008年 2013年供给面积 10月最高值为9725 74万平方米 最小值3597 81万平方米 土地市场整体供给热度为42 54 9月为42 32 推地量在经历前三季度整体上涨后 出现连续两个月下滑的态势 注意到10月推地量处于历史正常水准 10月推地量的下降有较大的季节性因素 但明显不利于11月土地市场 40大中城市土地供应建面 三线城市推地量逆势增加 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国40大中城市供给土地中 一线城市供给550 44万平方米 二线城市供给3673 28万平方米 三线城市供给1980 90万平方米 同比分别减少9 38 29 14 和增82 环比分别减少37 58 28 和增9 30 三线城市推地量逆市增加成为10月土地市场的唯一亮点 注意到一二线城市推地量有明显的下降 代表了未来土地供给结构的变化 但是否代表了实质性变化有待进一步观察 主要城市土地市场热度排行 北京排名第一 数据来源 Wind资讯 以2013年10月的整体热度排名 北京 重庆 成都 深圳 南京排名前五 加上广州 天津和武汉 为10月土地市场整体热度高于50 的城市 而上海 青岛 长沙 杭州等城市热度值回落至50 下方 10月北京 深圳 天津 成都 重庆整体热度回升最为明显 而长沙 厦门 武汉 上海等城市的热度则出现明显的回落 应当注意的是 一线城市整体热度明显上升 鉴于10月推地量的下降 11月土地市场整体热度恐难有明显改善 而诸如北京 10月供地建面创下年内新高 恐引开发商对稀缺地块的进一步争夺 整体热度有望进一步回升 主要省份土地市场供求情况 一线城市 数据来源 Wind资讯 与整体情况不同 一线城市整体热度出现明显的回升 其中 北京 深圳整体热度排名前五 10月北京土地市场成交主要集中于顺义区 大兴区 延庆县 通州区 房山区 门头沟区和石景山区 其中顺义区 大兴区成交量占10月总体的50 10月推地量主要集中于通州区 昌平区 大兴区 而朝阳区 丰台区也有56 42万平方米的供给 占总体的14 44 广州10月土地市场成交主要集中于白云区 萝岗区 其中白云区占比53 而10月广州的推地集中于花都区和萝岗区 其中住宅用地0宗 工业用地1宗 商服用地1宗 11月广州的土地市场热度恐将下降至冰点 深圳情况与广州类似 上海住宅用地供应也有所减少 但仍保持一定的体量 主要省份土地市场供求情况 高热度 二线城市 数据来源 Wind资讯 二线城市中 重庆 成都 南京 天津的整体热度较高 前三者热度值排名前五 10月重庆土地成交集中于沙坪坝区 九龙坡区 南岸区和渝北区 其中住宅用地成交79 44万平方米 占比64 29 10月重庆推地集中于渝中区 大渡口区 江北区 渝中区推地量占比31 85 其中住宅用地占比26 整体推地量明显回落 但推地量区域集中于市区 恐引发对稀缺资源的争夺 10月成都土地成交集中于新都区 青白江区 金牛区和青羊区 住宅用地占比9 10月推地量集中于锦江区 金牛区和温江区 其中住宅用地占比16 但整体供给建面徘徊于多年低点 10月南京土地成交集中于栖霞区 江宁区和建邺区 秦淮区和鼓楼区也有零星成交 其中住宅用地占比24 10月31日 北京金隅溢价58 2 夺得建邺区兴隆大街地块 为南京单价地王 中国铁建以35 1亿元拿下迈皋桥万寿村地块 溢价43 4 主要省份土地市场供求情况 偏冷 的二线城市 数据来源 Wind资讯 二线城市中 长沙 苏州 杭州和厦门整体热度最低 长沙 杭州热度明显下降 9月推地量下降是主要原因 10月 长沙望城区是土地成交的唯一区域 其中住宅用地成交0宗 推地量是长沙土地市场热度下降的主因 10月 长沙推地448 55万平方米 接近8月峰值 其中工业用地供应72 77万平方米 主要集中于望城区 岳麓区 雨花区和高新区 天心区也有少量地块供应 11月长沙土地市场热度显著回升可期 10月杭州土地成交集中于拱墅区 滨江区和下城区 其中嘉凯城以9亿元竞得滨江长河地块 宋都股份以12 91亿元夺得拱墅15万方桃源宅地 10月杭州土地供给集中于拱墅区和西湖区 有消息称18日挂牌的萧政储出 2013 46 48号地块分别被德圣 万科 阳光城夺得 总计吸金43 5亿元 总体来看 杭州10月土地供给量趋于0 整体热度将回落 二级市场土地开发板块表现 数据来源 Wind资讯 10月土地一级开发概念指数整体下跌0 95 同期Wind房地产行业指数下跌2 64 1 10月 土地一级开发概念指数整体下跌15 92 Wind房地产行业指数下跌7 42 10月 二级市场土地一级开发相关个股表现与整体热度指数表现基本一致 整体热度的大幅下行 土地一级开发相关个股股价一度创下近期新低 不过相对Wind房地产行业指数来看 土地一级开发相关个股依然获得了超额收益 主要受土改政策及政策预期的支撑 而房地产板块则受调控政策收紧预期压制 其中 铁岭新城 黑牡丹等纯正土地一级开发商10月整体上涨17 82 和16 而亿城股份 大名城 中天城投则下跌13 75 7 86 和7 20 商品房市场供求状况 全国商品房市场概述 金九银十 成色不足 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国商品房整体热度小幅回落至59 54 依然处于高位 分享指数来看 10月商品房市场供需与9月基本一致 即新开工面积低速增长 销售面积维持高速增长 房价尤其是一线城市房价加速上涨 房价上涨的原因 供给不足依然是重要因素 但地价的助推作用目前已经上升为主要作用 突出表现为 土地市场高热度集中于一线和少数二线城市 而10月 一线城市房价加速上涨和三线城市房价增速回落同时出现 近期一线城市房地产调控政策频繁出台 加之银行信贷偏紧 金九银十 之后 商品房市场可能追随土地市场出现显著降温 烈度取决于新开工面积增速的回升程度 全国商品房市场量价组合 10月销售量价增速持稳 数据来源 Wind资讯 2013年前10月 全国商品销售面积累计同比增长21 83 全国房屋新开工面积同比增长6 46 而10月 全国商品房销售均价同比上涨8 56 10月 全国商品房销售量与价增速与9月基本持平 而新开工面积增速维持低位 表明商品房市场供需压力未有缓解 价格上涨的压力在10月持续存在 全国商品房市场供需差 10月供需差高位持稳 数据来源 Wind资讯 采用供需差来衡量商品房市场的相对需求 前10月销售面积的高增长与新开工面积的滞涨构成的剪刀差继续维持高位 商品房市场维持供不应求格局 该值在3月见顶 代表商品房市场的 新国五条 对商品房市场成交量的短时推升 需求增速持稳 新开工面积下行 导致10月供需差持稳于9月水平 商品房市场的高热度持续 全国商品房市场供需差 热度49 旺季不够旺 数据来源 Wind资讯 统计2001 2013年商品房市场供需差 统计同月份的最大值 中值及最小值 供需差多数月份倾向于围绕零轴上下波动 2012年就处于该中值附近 而2013年前9月供需差则明显处于较高的位置 表明商品房市场维持较高热度 10月供需差整体持稳于历史正常水准上方 接近2012年同期水准 供需差热度值从9月的49 回落至48 整体 趋冷 属于旺季不够旺 11月 该指标整体重心持平于10月 波幅减小 从概率上讲 有进一步回归历史正常水准的需求 全国商品房市场销售量 需求端 旺季特征模糊 数据来源 Wind资讯 同样的方式处理商品房销售面积累计同比增幅 可以发现2012年销售面积整体维持滞涨 而2013年上半年增幅则显著高于中值 应该指出的是 各月数值倾向于21 35 的恒定增长 截至10月商品房市场的累计同比增速为21 83 6月该数值为28 70 9月该数值为23 29 10月 商品房销售面积历史增速 最高为82 88 最低为 18 29 10月恰好处于历史正常水准 高于2012年同期水准 有旺季的特征 但该增速从8月开始就处于历史正常水准 这模糊了10月的旺季特性 11月 销售面积增速重心整体下移 加之陆续出台的调控政策和依然趋于紧张的信贷额度 未来的销售面积有跌破历史正常水准的可能性 全国商品房市场销售均价 热度43 98 涨价压力增加 数据来源 Wind资讯 同样的方式处理商品房销售均价同比涨幅 与供需差情况类似 2012年整体位于历史中值下方 2013年上半年整体涨幅处于历史同期较高的位置 表明商品市场上半年热度较高 同样 商品房销售均价存在一个 均衡 的涨幅8 86 且存在1 12月涨幅逐次降低的规律 10月 商品房销售均价涨幅趋稳 热度值从9月的43 92 略回升至10月的43 98 商品房市场价格压力有所增加 接近年末 新国五条 框架下的房价调控目标压力下 一线城市相继出台调控收紧措施 随着旺季的过去 11月均价涨幅有向历史正常水准回归的需求 全国商品房市场销售价格 百城住宅价格指数 数据来源 Wind资讯 商品房市场热度依然较高 可以从百城住宅价格指数来看 10月百城住宅价格中环比上涨城市数75个 而同比涨幅加速回升至10 68 其中一线城市上涨最快 同比增速为21 74 这当中广东同比上涨26 35 同期 国房景气指数继续回落至99 87 这表明一二线城市的房价高热度拔高了商品房市场的整体热度 或者可以说冲淡了三线城市房价涨幅趋缓的事实 全国商品房市场销售价格 百城住宅价格指数 数据来源 Wind资讯 具体看 10月百城中一线城市的住宅价格同比增长21 76 二线城市住宅价格增长9 40 三线城市住宅价格同比增长3 86 一线城市 二线城市房价加速上涨 三线城市房价趣稳 这与土地市场的城市格局相似 表明本轮房价的上涨 土地价格上涨推动居功至伟 而供不应求因素退居次位 全国商品房市场销售价格 一线城市二手房价格 数据来源 Wind资讯 再看二手房市场 以中原地产发布的二手住宅价格领先指数来衡量 10月北京地区的价格同比上涨19 41 广州地区二手住宅价格同比上涨26 35 深圳地区二手住宅价格同比上涨19 31 上海地区二手住宅价格同比上涨18 18 深圳 北京 深圳 上海房价涨幅回升 广州房价涨幅则出现一定的回落 随着调控措施的出台 一线城市房价上涨压力趋于缓解 全国商品房市场开发投资状况 开工热情小幅回升 数据来源 Wind资讯 再看商品房的开发投资 截至10月房地产开发资金来源累计同比增长27 20 开发投资完成额累计同比增长19 20 出现一定程度的回落 10月 商品房销售面积增速趋稳 而开发资金来源累计增速下行 与开发投资完成额的差从9月的9 缩窄1个百分点至8 这表明房地产开发投资热情依然不高 尤其是开发投资完成额增速随之出现下行 目前制约开发投资热情的因素依然是土地市场 推地量较低 开发商囤地热情较高都打压了开发投资热情 开工热情回升不明显 全国商品房市场开发投资状况 资金来源 数据来源 Wind资讯 同样的方法处理房地产开发资金来源累计同比增幅历史数据 可以看到 2012年开发投资资金来源整体维持低增长 而2013年前7月 该增幅持续位于中值上方 但8月该增幅回落到中值下方 10月该值偏离中值 为27 20 其中 定金及预收账款 个人按揭贷款累计同比增速下滑至34 10 和40 90 开发商销售回款速度放慢 自筹资金累计同比下降至17 70 利用外资增速下降至23 40 国内贷款增速降至31 90 整体来看 产业链融资占比下降 外部资金依赖程度上升 全国商品房市场开发投资状况 投资增速小幅回落 数据来源 Wind资讯 同样的方法处理房地产开发投资完成额累计同比增幅历史数据 可以看到2012年 房地产开发投资完成额增幅持续下降至同期历史低位 2013年前10月 投资增速为19 20 小幅下滑 但接近历史正常水准 表明投资热情有一定的回升 整体来看 开发商开发投资完成额主要受制于推地量和开发商的囤地倾向 近两月政府推地量明显下降 加之政府土地市场调控有加码的倾向 开发投资完成额增速从概率上讲有回归历史正常水准的需求 全国商品房市场开发投资状况 拿地支出挤压建筑投资 数据来源 Wind资讯 2013年10月 全国建筑工程投资完成额累计同比增速基本与前两月持平 虽然仍显著高于2012年 但本身依然没有回升迹象 这暗示开发商除了加大在一二线城市拿地之外 真正投入新建和在建的增量投资比较少 投资热情回升不多 近期国土部强调要求各省加大住宅用地供给力度 同时平抑地王 控制单幅土地出让规模 该类措施有利于压缩开发商的拿地支出 同时为建筑工程投资拓宽增长空间 有利于第四季度投资完成额的回升 全国商品房市场开发投资状况 新开工维持低增长 数据来源 Wind资讯 同样的方法处理房屋新开工面积累计同比增幅 与开发投资完成额增幅情况基本一致 2012年房屋新开工面积持续维持负增长 2013年前10月 新开工面积再度回落至6 46 9月增速为7 32 注意到 10月新房短缺热度值从9月的77 76 回升至78 80 新开工面积增速的回落 加剧了商品房市场的供给短缺程度 这是 银十 商品房市场价格上涨压力增加的主要原因 从概率上讲 新开工面积增速未来有上性需求 全国商品房市场开发投资状况 竣工面积维持低增长 数据来源 Wind资讯 同样的方法处理房屋竣工面积累计同比增幅 2012年房屋竣工面积增长整体高于正常水准 但从今年3月开始竣工面积增幅跌落至同期历史最低水平 这是构成 现房供给短缺 的重要因素 而这个趋势与开发投资完成中安装工程的增幅大幅下降的走势一致 10月 全国房屋竣工面积同比增长1 84 创下历史同期最低水平 鉴于房地产项目开发周期在一年左右 2012年第四季度又一波项目集中开工 意味着四季度可竣工面积较是全年最多的 四季度竣工面积增速有望回升 全国商品房市场开发投资状况 施工面积 数据来源 Wind资讯 同样来看施工面积 自2012年8月以来该增幅持续处于历史同期低位 前10月施工面积累计同比增长14 60 略低于前9月 鉴于预期新开工面积和竣工面积在第四季度有改善 加之施工面积在2012年第四季度维持低增长 第四季度施工面积有望出现明显的回升 上市房地产企业情况 主要房地产企业情况概述 10月 再融资需求迫切 数据来源 Wind资讯 10月 房地产企业拿地量回落 但拿地的上市房地产企业数量维持高位 整体继续补库存 经营现金整体净流出 与三季报显示的经营现金加速流出的状态一致 外部环境方面 美联储延续QE规模 欧洲央行加入日本央行的货币宽松行列 海外资金充裕成为行业融资的救命稻草 资本市场融资额快速回升至超过200亿元 其中内房股香港发债仍占据绝对主力 有消息称是美国投资者将被允许间接投资A股 在经营现金回笼速度放缓 诸多融资渠道拥堵的背景下 海外资金依然是倚重对象 而再融资实质开闸恐怕还得等到明年 一线城市调控政策相继出台 房地产企业面临的政策紧箍咒高峰来临 房地产信贷额度依然紧张 三季度报显示筹资现金流加速回升 房地产企业面临资金压力超过2008年 海外资金对房地产企业接济目前主要在内房股 A股的融资成本相对优势再现 再融资开闸日益迫切 未来长效机制出台仍是板块主要的期待 房贷额度紧张 土地市场调控 欧洲央行降息 主要房地产企业拿地情况 概述 开发商全力补库存 数据来源 Wind资讯整理 主要房地产企业的拿地支出来看 2013年10月土地市场呈现以下特点 1 标杆房地产企业拿地面积快速回落 Wind资讯统计显示 2013年10月 20大标杆房地产拿地面积回落至6月的水平 介入土地上市开发商数量30家 9月为29家 其中金科股份 中海地产 碧桂园 大名城 中天城投 新华联加大了拿地力度 万达地产 保利地产 融创中国拿地量低于下半年平均水准 而诸如恒大地产 龙湖地产 华润置地等知名房地产企业 10月几乎绝迹于土地市场 新湖中宝 北辰实业 天津松江 嘉凯城 宋都股份等为下半年土地市场的新玩家 2 开发商拿地继续补库存 整体经营现金净流出 10月 万科拿地支出为销售额的60 保利为22 中国海外发展为29 万科拿地面积为销售面积的1 69倍 保利为1 63倍 中国海外发展为1 18倍 整体来看 10月开发商整体处于补库存的阶段 拿地支出减少 但略高于销售现金回笼 主要房地产企业拿地情况 开发商谨慎介入三线城市 从10月来看 万科 中海地产 大名城 保利地产 中天城投当月拿地面积居上市开发商前五 金科集团 绿地集团 碧桂园的当月销售面积也过100万平方米 其中中海地产 大名城 中天城投 金科股份 碧桂园拿地面积显著增加 比如大名城和中天城投 两个典型一级土地开发企业 大手笔介入土地市场 当月拿地量远超过上半年合计值 而碧桂园也占上半年合计值的1 3 但介入城市局限在兰州 贵阳等三四线城市 此外 金科股份当月在重庆也有较大体量的土地购置 数据来源 Wind资讯根据公开资料整理 上市房地产企业融资情况 海外发债卷土重来 数据来源 Wind资讯 Wind资讯统计显示 2013年前10月 房地产企业整体从资本市场融资1383 6元 2012年同期融资总额为728 39亿元 融资渠道以债券发行为主 其中一月总融资327 31亿元 占前8月融资总额的28 19 2 10月单月平均融资额为117 37亿元 2012年前十月为72 86亿元 单月来看 10月资本市场融资总额为222 64亿元 共有11笔债券融资案例 主要为内房股发债 其中 恒大地产 碧桂园 绿地 禹洲地产合计发债168 93亿元 而新加坡上市的ChinaPropertiesGroupLimited拟融资9 21亿元 在G7主要国家维持宽松货币政策背景下 海外发债卷土重来 上市房地产企业融资情况 10月 倚重海外资金 房地产企业销售情况 万科 10月销售量增价跌 2013年10月 万科销售面积107 70万平方米 销售额173 50亿元 同比分别增31 74 和26 64 1 10月销售面积累计为1 266 40万平方米 销售额累计为1 458 40亿元 分别占2012年的97 74 和103 27 同比分别增长22 33 和32 55 10月销售单价为10345 86元 平方米 高于9月的11876 43元 平方米 数据来源 Wind资讯根据公开资料整理 房地产企业销售情况 保利 10月销售量价齐升 2013年10月 保利销售面积97 81万平方米 销售额120 61亿元 同比分别